CC BY
177
УДК 336.77:332.83]:69 НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК РЕСУРС СНИЖЕНИЯ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПРИ РАЗВИТИИ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
Т. А. Аверьянова, А. В. Калиниченко
ГОУ ВПО Новосибирский государственный медицинский университет
Росздрава (г. Новосибирск)
В данной статье в частности рассматривается ипотека объектов незавершенного строительства. С позиции экономической науки незавершенное строительство представляет следующих субъектов рынка инвестиций: государство, предприятия различных форм собственности, а также население. Объекты долгостроя не могут эксплуатироваться и приносить доход на вложенные средства. Незавершенные строительные объекты различного назначения представляют собой часть национального богатства, которое в настоящее время изъято у общества на неопределенный срок. Поэтому данный вопрос заслуживает тщательного и специального изучения.
Ключевые слова: ипотека незавершенного строительства, долгострой
Целью данной статьи является ознакомление с сущностью проблемы «незавершенное строительство».
В соответствии с целью задачи данной работы будут следующие:
• ознакомиться с оценкой инвестиционных решений в жилищном строительстве;
• разработать методические обоснования и рекомендации эффективности использования незавершенного жилищного строительства как инвестиционного резерва.
В соответствии с поставленной целью объектом исследования являются экономические вопросы достройки и ввода в реализацию объектов незавершенного строительства через ипотеку.
Авторы проводят обоснование организационно-методологических основ реализации ипотеки строящихся жилых домов как элемента инновационного финансового механизма.
В настоящее время в России сохраняется огромное количество объектов незавершенного жилищного строительства. Предлагаемая в работе методика позволит не допустить остановку строящихся объектов в данный момент и завершить строительство начатых ранее.
С позиции экономической науки незавершенное строительство можно рассматривать как инвестиционный ресурс государства, предприятий и частично населения, так как объекты незавершенного строительства различного назначения представляют собой часть национального богатства, которое в настоящее время изъято у общества на неопределенный срок. Поэтому данный вопрос заслуживает тщательного и специального изучения.
Сегодня на строительном рынке очень нестабильная ситуация, большое количество факторов, тормозящих развитие первичного рынка:
• это политическая нестабильность. Она влияет на настроение
людей. В период нестабильности люди боятся вкладывать
средства в долгосрочные проекты;
• несовершенство законодательства. У нас потенциальные инвесторы до сих пор не защищены от действий тех заказчиков-застройщиков, которые являются мошенниками;
• «дорогие» деньги. Практика показывает, что привлекать
кредитные деньги можно в объеме не более 5-7 % от сметной стоимости строительства, в противном случае можно по конкретному проекту понести убытки;
• тормозит развитие рынка и низкая платежеспособность населения;
• фактором, тормозящим развитие первичного рынка жилья, является административный прессинг;
• огромные внешние нагрузки на проект. С одной стороны
заказчику необходимо снижать себестоимость строительства, чтобы не иметь проблем с ликвидностью, а с другой -
себестоимость существенно растет из-за отчислений городу, затрат на расселение домов ветхого фонда и частных домов, на инженерную подготовку территорий.
В настоящее время экономическое положение в стране дает основание предполагать, что в ближайший период объектами инвестиционных интересов должны стать остановленные стройки, т. е. незавершенное строительство. И наибольшим спросом будут пользоваться объекты жилищной и социальной сферы.
Следовательно, для достройки необходимо отбирать наиболее значимые объекты по нескольким категориям:
• 1-я категория - объекты жилищно-коммунального хозяйства;
• 2-я - школы;
• 3-я - больницы;
• 4-я - производственные корпуса.
Рассмотрим явление «долгострой» с экономической точки зрения, большая часть объектов незавершенного строительства осталась нам со времен плановой экономики, так как с приходом рыночных отношений перестали поступать средства из центра, да и сами предприятия лишились возможности достраивать эти объекты. Первопричина приостановки строительства заключается в смещении ценового баланса на строительном рынке. По результатам исследований специалистов Регионального центра по ценообразованию в строительстве, «коробка» строения 15 назад занимала около 70 % от стоимости всех строительных работ. Инженерные системы, отделочные работы, кровля, различные системы благоустройства в советское время составляли всего лишь около 30 % от стоимости строительства.
Сегодня на российском строительном рынке сформировался совершенно иной ценовой баланс. В конце 80-х - начале 90-х годов основная часть средств уходила на строительство стен здания. Стремительная инфляция в тысячи раз подняла стоимость строительно-монтажных и отделочных работ, значительно подорожал и процесс подведения коммуникаций. Появились дорогостоящие современные строительные и отделочные материалы. Таким образом, сложилась ситуация, когда для завершения строительства требовались нереальные инвестиции. Так, в 1993-1994 годах за те же деньги можно было купить скромную недвижимость в Европе...
По данным Госкомстата РФ, незавершенные строительством жилые дома в нашем городе составляют большой процент (рис. 1, 2; табл. 1), который, к сожалению, очень медленно снижается, и проблема введения их в эксплуатацию имеет важное социальное и экономическое значение. При этом положение с недостроенными жилыми домами усугубляется тем, что средств на консервацию и охрану нет, и потому многие из них в течение ряда лет стоят неохраняемые, открытые, вследствие чего часть плит приходит в негодность, стены рушатся, подвалы залиты водой, ряд элементов расхищено. Это приводит к безвозвратной потере произведенных затрат. К их числу необходимо отнести затраты на проектирование, подготовительные работы.
Таблица 1
Незавершенные строительством жилые дома _ (на конец года) [5; 6]
1999 2000 2001
Жилые дома (без индивидуального строительства), ед. 1005 946 951
Общая площадь жилых домов, тыс. м2 1049,4 1267,6 1169,6
Млн.
уб.
15415,7
14170,5
11876,9
_
1635,3
Рис. 1. Незавершенное строительство в 1999
1856,3
I
1917,3
!■
ой област
II
1999
-2иш годах в Новосибирской области 2000 2001
года
Незавершенное строительство, всего Жилищное строительство
- Незавершенное строительство, всего
I I - Жилищное строительство
Рис. 2. Структура незавершенного строительства в 1999-2001 годах (в процентах от общего объема незавершенного строительства) в Новосибирской области
В то же время, по оценкам экономистов, становится экономически выгодным достраивать дома и продавать квартиры в бывшем «недострое» по умеренным ценам. Во-первых, отпадает необходимость осуществлять отвод земельного участка, при этом проводить многочисленные согласования. Во-вторых, имеется возможность разработки в кратчайшие сроки проектной документации по перепланировке квартир и их оборудованию на современном уровне.
Начатое в 1980-1990 годах строительство достаточно больших по
'У
объему (30-50 тыс. м ) производственных зданий к 1994 году было остановлено из-за спада в стране хозяйственной деятельности и нехватки финансовых средств. В настоящее время некоторые производственные здания стали частной собственностью, появились заинтересованные инвесторы, и существует реальная возможность завершить их строительство.
В связи с этим возникает необходимость провести предварительные работы по оценке состояния и несущей способности строительных конструкций каркасов «брошенных», незаконсервированных и длительное время не эксплуатировавшихся в заданных, нормальных условиях зданий.
Степень незавершенности и сроки их «простоя» различны. Это обусловливает наличие накопившихся повреждений, ухудшает фактическое состояние и несущую способность отдельных конструктивных элементов и всего каркаса зданий в целом.
Для оценки состояния конструкций сооружений вообще и, в частности, конструкций недостроенных производственных зданий необходимо провести комплекс исследований. Он включает проведение обмеров, обследования и вскрытия, проверку прочностных характеристик материалов и напряженно-деформированного состояния несущих конструкций каркаса, разработку в случае необходимости технических решений по усилению отдельных элементов, а также рекомендаций по дальнейшей нормальной эксплуатации здания. При наличии признаков деформаций здания (трещины, просадки и пр.) дополнительно исследуют основания и фундаменты. Анализ объектов незавершенного строительства может проводиться не только в стоимостной, но и в технической плоскости. Воспользуемся данными статистической обработки сборников УПВС, где приведены доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов зданий различного назначения. Анализируя данные, можно сделать вывод, что у 36 % объектов незавершенного строительства выполнены лишь нулевые циклы, у 18 % -неполный каркас здания, у 19 % - полный каркас здания без устройства кровли.
Проблема сокращения и вовлечения в хозяйственный оборот незавершенного строительства относится к числу самых долголетних и сложных. Но все-таки «незавершенка» - это реальный шанс увеличить капитальные вложения в жилищное строительство, так как оно может выгодно и быстро реализовываться.
Следует учесть также и дополнительные риски, на которые идет застройщик новостройки. Только в 2000 году издано 94 распоряжения о переносе сроков ввода нового жилья. Неудивительно, что доля первичного рынка в общем объеме сделок с жильем в последние два года неуклонно сокращается. Еще один негативный фактор: важную роль в ценообразовании первичного сектора по-прежнему играет бартер. По официальной статистике, только 48 % своей продукции строители продают за «живые» деньги. Как правило, с поставщиками и субподрядчиками они рассчитываются будущими квартирами. Те, чтобы в свою очередь рассчитаться с рабочими и покрыть затраты, выставляют жилье на продажу по демпинговым ценам. По расчетам специалистов Петербургского Эксперт-клуба (ПЭК), широкое применение бартерных схем приводит к тому, что застройщик, чтобы оправдать расходы на возведение жилого дома (о получении прибыли речь уже не идет) вынужден закладывать следующий на 20-40 % больше. Фактически начинает действовать строительный мультипликатор, формируется финансовостроительная пирамида.
Ситуация в новом строительстве большинством специалистов оценивается как достаточно напряженная. Так незавершенное строительство неинтересно для зарубежных инвесторов из-за высоких рисков, прежде всего
административных. Только местные девелоперы готовы браться за проблемный объект. Если государство хочет заинтересовать инвестора, нужен понятный рыночный механизм оборота недостроя. Обязательна его юридическая чистота. Потенциальный интерес предпринимателей к «незавершенке» есть, но все зависит от того, во сколько ее оценят. Например, стимулировать продажу «незавершенок» можно путем внесения льгот, это раз, во-вторых, «незавершенки» просто необходимо оценивать иначе, не завышать цены, и тогда они будут раскупаться, ведь при покупке «долгостроя» не стоит заботиться об оформлении земли, а иногда и части здания. Так же можно вести продажу в рассрочку, по сравнению с новостройкой сроки строительства сокращаются, и соответственно окупаемость придет быстрее.
В Ленинском районе, например, достроили пять таких домов. Типичный долгострой - сибсельмашевский дом по улице Троллейной. В связи с реорганизацией, дроблением самого завода нет денег даже завершить коробку. Обращались к согласующим службам, чтобы предоставить льготы в решении технических вопросов. С 1998 года мэрия г. Новосибирска достроила около десятка таких домов. При этом участвовали внебюджетные средствами.
Тем временем недостроенные здания десятилетиями «украшают» нашу действительность. Как стимулировать достройку? Как не останавливать новостройки? У некоторых городов есть свои методы, вот на пример: с хозяевами незавершенных объектов более плотно работает городское земельное управление, наделенное полномочиями по охране и использованию земель, выставляя претензии к конкретным землепользователям. Второй рычаг воздействия на них - государственная инспекция по архитектурно-строительному надзору (ГАСН). Эта организация, выдающая разрешения на строительство, следит и за тем, чтобы здания были достроены либо, по меньшей мере, законсервированы. А процедура консервации объектов не только сложна (требуется специальный проект), но и дорогостояща. Поэтому для застройщиков подчас выгоднее завершить объект, чем его консервировать. У ГАСН много и других полномочий, позволяющих вынуждать застройщиков к продолжению строительства с помощью штрафных санкций. Если же застройщик отказывается платить, то в судебном порядке эти объекты могут быть бесплатно переведены в муниципальную собственность, как не имеющие хозяев.
В нашем городе борьба с собственниками «незавершенок» выглядит следующим образом: комиссией управления административно-технических инспекций мэрии может налагаться штраф размером от пяти до десяти МРОТ. При повторном нарушении - до двадцати. Штрафные санкции при этом применяются не к предприятию, а непосредственно к должностному лицу, ответственному за нарушение. Как стимулятор можно использовать и административные взыскания, например, периодические посещения инспектором объекта с целью проверки. При выявлении нарушения
очередной штраф (за десять дней в месяц только штрафных санкций получится около шести тысяч). А это серьезные отвлечения собственных средств в строительной организации.
Второй рычаг, которым могут воспользоваться городские власти, это повышение стоимости аренды земли, на которой ведется строительство. Если предприятие, его ведущее, не укладывается в обусловленные сроки, ему приходится подавать заявку на перерегистрацию. Без этого любые работы на территории стройки считаются незаконными. В случае положительного решения комиссии арендная плата повышается в два раза. Действенными подобные меры могут быть только для центральной части города. Там стоимость годовой аренды, если взять, например, окрестности улицы Коммунистической, составляет около полумиллиона рублей за гектар. Соответственно, при невыполнении сроков строительства она составит 1 млн р. в год. Но, во-первых, Центральный район и так является самым благополучным по части долгостроя, земля здесь и без того нарасхват. А во-вторых, стоит она столько именно в центре. На окраинах сумма арендной платы может быть снижена раз в десять. Таким образом, через штрафные санкции и арендные платежи можно стимулировать завершение строительства.
К кардинальным мерам относится лишение возможности продолжать строительство и изымание земли. Особенно если речь идет не просто об участке, предназначенном для строительства, а о строительстве, например первой очереди. Кроме того, существует риск банкротства. Так многочисленные коммерческие структуры в настоящее время часто исчезают, меняя свой статус, название, юридический и фактический адреса. На месте остаются лишь следы их неудавшейся строительной деятельности. И здесь целесообразно использовать действующее постановление мэра от 16.06.97 № 563 об утверждении «Порядка консервации объектов
незавершенного строительства в г. Новосибирске».
Любая стройка приносит массу неприятностей для горожан. Но действующая стройка приносит такие неудобства как отсечение части дворов, пешеходных дорожек, мусор, грязь и шум только временно, в ситуации же с «брошенной» стройкой исчезает только лишь шум.
Продажа незавершенных строительством объектов осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и территориальными органами по управлению имуществом при содействии предприятий-заказчиков как посредников.
Объекты, по которым в территориальные органы по управлению имуществом в течение первого квартала каждого года от предприятий-заказчиков не поступит заявок на посредничество в их реализации, продаются территориальными органами самостоятельно с открытых торгов.
Выручка от продажи в размере сметной стоимости объектов незавершенного строительства распределяется между республиканским бюджетом Российской Федерации и предприятием-заказчиком пропорционально вложенным средствам. Разница между фактической ценой
реализации и сметной стоимостью объектов незавершенного строительства (за вычетом комиссионных сборов) делится поровну между ним, республиканским бюджетом Российской Федерации и бюджетами республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, районов и городов, а при продаже самими территориальными органами по управлению имуществом - поровну между республиканским бюджетом Российской Федерации и указанными бюджетами.
Выручка от реализации объектов незавершенного строительства, продажа которых осуществляется в соответствии с Основными положениями программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, распределяется по нормативам, установленным этими Основными положениями. Также можно рекомендовать органам исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, районов, городов устанавливать аналогичный порядок реализации объектов незавершенного строительства, финансируемых за счет соответствующих бюджетов и средств предприятий, находящихся в их подчинении.
Для реализации объектов незавершенного строительства на открытых торгах, упорядочения операций по продаже недвижимости, размещения инвестиций и подрядов считать необходимым создание на территории Российской Федерации инвестиционных бирж, брокерских контор, тендерных комитетов и других рыночных структур, проводящих инвестиционные торги.
Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом, Министерству экономики и финансов Российской Федерации, Министерству архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Министерству промышленности Российской Федерации рекомендовано было в месячный срок разработать порядок проведения инвестиционных торгов на территории Российской Федерации, а также порядок государственного лицензирования и контроля деятельности организаций, проводящих инвестиционные торги и представить их на утверждение в Правительство Российской Федерации. Министерству экономики и финансов Российской Федерации в двухмесячный срок внести предложение в Правительство Российской Федерации об увеличении со второго полугодия 1992 года размеров оплаты за сверхнормативное незавершенное строительство и порядке ее взимания.
И все же сейчас принимаются действенные меры по недопустимости приостановки строительства, такие как административные штрафы, но этого недостаточно, так как стройки все еще останавливаются. Поэтому следует пересмотреть отношение к долгострою и найти более рациональный путь выхода из создавшейся ситуации.
Список литературы
1. Аверьянова Т. А. Ипотека : инновационная стратегия в жилищном строительстве России : учебное пособие. - Новосибирск : НГАСУ, 2001. - С. 36-42.
2. Каменецкий М. И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М. И. Каменецкий, Л. В. Донцова, С. М. Печатникова. - М. : Изд-во «Дело и Сервис», 2006. - С. 77-120.
3. Экономика муниципального образования : учебное пособие / Под общей ред. проф. В. Г. Игнатова. - М. : ИКЦ «МарТ» : Ростов н/Д : Издательский центр «МарТ», 2005. - С. 377-407.
