CC BY
39
8(8) - 2008
Оценка стоимости бизнеса
об учете стоимости исправимого и неисправимого износа при оценке прямого ущерба недвижимому имуществу
О.Ю. БАТУРИНА,
генеральный директор ООО «РАО КЭС»
А.Г. ПЕРЕВОЗЧИКОВ,
доктор физико-математических наук, профессор, академик РАЕН, директор по производству ООО «РАО КЭС»,
г. Тверь
В настоящей работе рассматривается задача учете стоимости исправимого и неисправимого износа при оценке прямого ущерба недвижимому имуществу. Общие рекомендации по определению износа недвижимого имущества в рамках затратного подхода для оценки активов действующих предприятий рассматривались в [1, 2]. Показано, что в некоторых случаях исправимый ущерб становится неисправимым, и его рыночная стоимость равна нулю, что освобождает юридическое или физическое лицо, нанесшее ущерб, от материальной ответственности полностью или частично. Рассматривается числовой пример.
1. Постановка задачи об учете стоимости исправимого и неисправимого износа при оценке ущерба недвижимому имуществу
Предположим, что известны стоимости СР, кСИ работ по устранению прямого ущерба, нанесенного недвижимому имуществу действиями или бездействием третьей стороны, и изменение стоимости его недвижимого имущества в связи с его нанесением, соответственно. Тогда по аналогии с исправимым износом исправимым ущербом логично считать такой ущерб, при котором справедливо неравенство:
АСИ > Ср (1)
Если неравенство (1) не выполняется, то устранять нанесенный ущерб не имеет смысла экономически и следует компенсировать потерпевшей стороне лишь разницу в стоимости недвижимого имущества до нанесения ущерба и после. Эта разница возникнет при продаже объекта, и ее справедливо компенсировать пострадавшей стороне. Таким образом, справедливая компенсация Су прямого ущерба, нанесенного недвижимому имуществу, определяется по формуле
I ^^Р , 'тт > ^Ср
С =
ДСИ, ЬСИ < Cp
= min {Cp, ДСИ },
(2)
где min {Ср, ДСИ} означает наименьшее из двух чисел Ср, ДСИ.
Пусть, например, Ср = 5 000 руб., ДСИ = 2 000 руб. Тогда справедливая компенсация прямого ущерба, нанесенного недвижимому имуществу, определенная по формуле (2), составляет: Су = min {С, ДСИ} = min {5 000, 2 000} = 2 000 руб. (3)
2. Решение задачи об оценке величины изменения стоимости недвижимого имущества в связи с нанесением ему ущерба третьей стороной
Чисто практически в рамках сравнительного подхода оценить величину ДСИ довольно трудно с точностью, с которой известна обычно величина
7х"
71
Ср Однако бывает случаи, когда ДСИ« 0, например, в «убитой» квартире, в которой десятилетиями не проводился текущий ремонт, а владельцы или арендаторы вели антисоциальный образ жизни. Это делает перспективным гражданские дела, в которых удается доказать, что справедливая стоимость компенсации за нанесенный ущерб меньше стоимости работ по его устранению или вовсе равна нулю.
Более точный результат можно получить и в общем случае в рамках затратного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до и после нанесения ему ущерба. Затратный подход использует полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения в качестве базы, из которой затем вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате физического износа, морального износа и экономического устаревания. Очевидно, что износ объекта до нанесения ущерба и износ после нанесения различаются только по тем элементам, которым нанесен ущерб с учетом минимальных сопутствующих объемов работ. В том смысле, что если на потолке, например, обнаружена протечка, то перекрашивать придется весь потолок, а не только поврежденный участок.
Предположим сначала для простоты, что все поврежденные элементы недвижимого имущества относятся к короткоживущим с исправимым износом, и все повреждения можно исправить в рамках обычного планового ремонта, который проводится с периодичностью ТП лет, в отличие от фактического срока со дня последнего ремонта Тф лет. Теперь абсолютный износ по тем элементам, которым нанесен ущерб с учетом минимальных сопутствующих объемов работ, составит до факта нанесения ущерба Идд = Ср И, где И — относительный износ, который можно определить по методу срока жизни:
И А7*'!"'?* " ТП = тт {Тф / Тп ,1}. (4)
7 ф > 7 п
Абсолютный износ по тем элементам, которым нанесен ущерб с учетом минимальных сопутствующих объемов работ, составит после факта нанесения ущерба Идд = Ср, что соответствует значению относительного износа И = 1.
Теперь изменение стоимости Д СИ недвижимого имущества в связи с нанесением ему ущерба можно оценить в рамках затратного подхода как разницу абсолютного износа объекта до и после нанесения ущерба, определенного по тем элементам, которым нанесен ущерб с учетом минимальных сопутствующих объемов работ:
АСИ = СР • (1 - И) = СР • max {1 - Тф / Тп, 0}. (5)
Поскольку при таком определении ДСИ всегда справедливо неравенство ДСИ < Ср, то из формулы (2) следует:
Су = min {Ср, ДСи }=ДСи . (6)
В частности, если Тф > Тп, т. е. плановый ремонт не был произведен в необходимые сроки, то ущерб имуществу как бы отсутствует. Это объясняется тем, что и до, и после факта нанесения ущерба нужно было произвести текущий ремонт, который, в частности, исправит последствия ущерба, и тем самым собственнику фактически не нанесено никакого ущерба с учетом состояния его имущества.
3. Числовой пример
3.1. Описание пострадавшего объекта
В заключение рассмотрим реальный пример определения ущерба школе в результате затопления. В учебных целях предположим, что ТП= 5, Тф = 2. Тогда И = 2/5 = 0,4, хотя формулу (5) можно применять по каждому виду устранимого износа, отдельно.
Здание средней образовательной школы № 7 расположено по адресу: г. Тверь, Молодежный бульвар, д. 10. Школа № 7 представляет собой трехэтажное панельное здание 1979 г. постройки, общей площадью 6 039,6 м2. Конструктивные элементы: фундаменты — свайные железобетонные; наружные стены — железобетонные навесные панели; перегородки — гипсолитовые; перекрытия — чердачные и междуэтажные железобетонные; крыша — совмещенная, кровля — рулонная; полы — дощатые, линолеум, плиточные, паркет; проемы: оконные — деревянные, двойные, створные, дверные — деревянные филенчатые; внутренняя отделка — штукатурка стен с последующей масляной окраской; потолки окрашены известковой побелкой; инженерные коммуникации — все необходимые; прочие работы — отмостки, крыльца.
На основе проведенной строительной экспертизы установлено, что:
1. В результате прорыва теплотрассы отмостка здания школы просела в двух местах глубиной 0,4 — 0,5 м, шириной 0,7 — 1,2 м. Кроме того, колодец сточных вод, находящийся в 2 м от стены здания, по всей видимости, засорен намывами грунта, так как из прочистки трубы, заходящей в колодец, идет струйное поступление воды в подвал, что в дальнейшем может привести к ослаблению несущей способности грунта.
2. В результате обследования подвального помещения установлено, что в правом и левом крыльях полы подвала — насыпной песок, в цен-
Оценка стоимости бизнеса
8(8) - 2008
тральной части бетонные полы. В результате протечки теплотрассы водный поток поступал с торца здания правого крыла под цокольной панелью в подвал, в результате у панели с внутренней стороны образовались промывы шириной 1,5 м каждый. Вода, поступавшая из правого крыла, частично впиталась в песчаный пол, а частично ушла в центральную часть подвала, где уровень пола ниже. Так как в данной части подвала полы бетонные, после остывания и испарения горячей воды на всей площади бетонных полов образовался илистый осадок толщиной 5 — 8 см. Конструкции фундаментов, балок, перекрытий и панелей деформаций, трещин и повреждений не имеют.
3. Испарения горячей воды вызвали образование конденсата и намокание потолков и стен в ряде помещений с 1-го по 3-й этаж. Повреждениям подверглись следующие помещения:
1-й этаж: кабинет директора площадью 37,9 м2 (помещение № 49 по техническому паспорту) и канцелярия площадью 21,1 м2 (помещение № 48 по техническому паспорту), высота этажа 3,0 м;
2-й этаж: кабинет № 17 площадью 55,6 м2 (помещение № 17 по техническому паспорту), кабинет № 19 площадью 66,7 м2 (помещение № 20 по техническому паспорту), кабинет № 45 площадью 59,8 м2 (помещение № 22 по техническому паспорту), тренерская площадью 5,8 м2 (помещение № 2 по техническому паспорту), высота этажа 3,0 м; спортивный зал площадью 276,8 м2 (помещение № 38 по техническому паспорту) и актовый зал площадью 178,4 м2 (помещение № 40 по техническому паспорту), высота этажа 6,2 м;
3-й этаж: кабинет № 25 площадью 54,4 м2 (помещение № 25 по техническому паспорту), кабинет № 26 площадью 55,3 м2 (помещение № 24 по техническому паспорту), кабинет № 31 площадью 66,4 м2 (помещение № 18 по техническому паспорту), кабинет № 32 площадью 66,9 м2 (помещение № 17 по техническому паспорту), кабинет № 33 площадью 66,7 м2 (помещение № 16 по техническому паспорту), кабинет № 34 площадью 55,6 м2 (помещение № 14 по техническому паспорту).
Характеристика пострадавших помещений такова:
1 -й этаж. Повреждение швов потолка, образование разводов и потеков на потолках и стенах. В углах и местах интенсивных потеков в результате температурных перепадов и сырости образовался грибок, а также произошло вспучивание и отслоение окрасочного слоя на стенах и потолках. Длина повреждений потолочных швов 39 п. м. Площадь
повреждений на стенах составляет 12 м2.
2-й этаж. Основные дефекты в помещениях кабинетов: повреждение швов потолка, образование разводов и потеков на потолках и стенах. В углах и местах интенсивных потеков в результате температурных перепадов и сырости образовался грибок, а также произошло вспучивание и отслоение окрасочного слоя на стенах и потолках. Длина повреждений потолочных швов 96 п. м. Площадь повреждений на стенах составляет 47 м2.
Основные дефекты в помещении спортивного зала: поражение грибком всей площади потолка 276,8 м2 и оконных простенков 26 м2. Площадь повреждений на стенах составляет 124 м2. Под потолком образовалась трещина в температурном шве шириной 0,03 м, длиной 0,6 м, и глубиной 0,05 м.
Основные дефекты в помещении актового зала: поражение грибком всей площади потолка 178,4 м2 и оконных простенков 9 м2. Площадь повреждений на стенах составляет 86 м2.
3-й этаж. Повреждение швов потолка, образование разводов на потолках и потеков на стенах. В углах и местах интенсивных потеков в результате температурных перепадов и сырости образовался грибок, а также произошло вспучивание и отслоение окрасочного слоя на стенах и потолках. Длина повреждений потолочных швов 203 п. м. Площадь повреждений на стенах составляет 75 м2.
Фасад со стороны главного входа имеет дефекты: на стыке парапета кровли и стеновых панелей произошло выпадение штукатурки шва из-за внутреннего и наружного намокания и промерзания угла, вследствие чего происходят коррозия стальных соединительных элементов и разрушение бетонных конструкций и термоуплотнителя. То же самое происходит на левой стороне главного фасада на 2-м и 3-м этажах. Длина поврежденных швов 3,6 п. м., ширина 0,03 м.
Необходимые мероприятия по устранению последствий затопления включают следующие работы:
1. Необходимо произвести ремонт отмостки торцевой части здания правого крыла и ремонт канализационного колодца. Произвести прочистку сливной трубы.
2. Убрать илистый слой в подвальном помещении.
3. Произвести удаление поврежденной штукатурки в потолочных швах и осуществить новую затирку швов и грунтовку в обследованных помещениях.
4. Смыть биологически активным раствором грибок, удалить старую известковую окраску потолка.
5. Удалить отслаивающуюся масляную краску со стен, зашпаклевать и огрунтовать поврежденные места.
6. Произвести новую окраску известковым раствором потолков и масляную окраску стен в поврежденных помещениях.
7. Очистить поврежденные наружные швы лицевого фасада от штукатурки, заменить термоуплотнитель и произвести новую заделку швов.
8. Очистить оконные переплеты в поврежденных помещениях от старой краски, произвести их шпаклевку, грунтовку и окраску.
объем ремонтно-во<
3.2. Расчет рыночной стоимости Расчет рыночной стоимости ремонтных работ и материалов, необходимых для приведения здания средней образовательной школы № 7, расположенного по адресу: г. Тверь, Молодежный бульвар, д. 10, в первоначальное состояние после затопления, производится с использованием описания характера повреждений из акта строительной экспертизы и данных по площадям поврежденных помещений из технического паспорта БТИ. В результате получена таблица необходимого объема ремонтно-восстановительных работ (табл. 1).
Таблица 1
ановительных работ
наименование помещений площадь потолка, м2 площадь стен, м2 площадь окон, м2
1-й этаж
Каб. директора (пом. № 49) 37,9 63,5 8,1
Канцелярия (пом. № 48) 21,1 52,5 5,4
2-й этаж
Каб. 17 (пом. № 17) 55,6 73,5 8,1
Каб. 19 (пом. № 20) 66,7 84 12,2
Каб. 45 (пом. № 22) 59,8 86 12,2
Тренерская (пом. № 2) 5,8 23,3 4,1
Спорт. зал (пом. № 38) 276,8 342,3 90,4
Актовый. зал (пом. № 40) 178,4 275,5 52,4
3-й этаж
Каб. 25 (пом. № 25) 54,4 75,9 12,2
Каб. 26 (пом. № 24) 54,3 75,9 12,2
Каб. 31 (пом. № 18) 66,4 84,1 12,2
Каб. 32 (пом. № 17) 66,9 84 12,2
Каб. 33 (пом. № 16) 66,7 84 12,2
Каб. 34 (пом. № 14) 55,6 73,5 8,1
Итого: 1 066,4 1 478 262
Подвал 214,7
Таблица 2
Расчет стоимости работ и материалов
№ п/п обоснование принятой единичной сметной стоимости или номера единичной расценки наименование работ (затрат) Единица измерения количество сметная стоимость в ценах 1984 г., руб. коэффициент пересчета на декабрь 2006 г. коэффициент пересчета на июль 2007 г. Региональный коэффициент сметная стоимость общая, руб.
1 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр.118 Очистка колодца от грязи и мусора 1 м3 3 4 131,414 1,08 0,909 1 549
2 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр. 98 Устройство гидроизоляции фундаментов 100 м2 0,132 161 91,046 1,08 0,953 1 993
3 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр.118 Очистка камер от ила и грязи 1 м3 17,176 172 131,414 1,08 0,953 399 915
Оценка стоимости бизнеса
8(8) - 2008
Окончание табл. 2
№ п/п Обоснование принятой единичной сметной стоимости или номера единичной расценки наименование работ (затрат) Единица измерения Количество сметная стоимость в ценах 1984 г., руб. Коэффициент пересчета на декабрь 2006 г. Коэффициент пересчета на июль 2007 г. Региональный коэффициент сметная стоимость общая, руб.
4 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр.102 Заделка швов между плитами перекрытий 100 п. м. 3,38 69 83,058 1,08 0,953 19 954
5 14р-445 Обработка потолков и стен от желтизны медным купоросом м2 799,2 0,0225 111 1,08 1 2 157
6 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр. 102 Очистка конструкций 100 м2 10,664 119 119,736 1,08 0,953 156 519
7 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр. 102 Нанесение грунтовки 100 м2 10,664 97 78,633 1,08 0,953 83 786
8 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр. 102 Внутренняя окраска помещений водными составами 100 м2 10,664 12 123,91 1,08 0,953 16 334
9 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр.102 Масляная окраска ранее окрашенных поверхностей с расчисткой старой краски 100 м2 14,78 34 90,045 1,08 0,953 46 611
10 Ко-Инвест № 58, табл. 5.1, стр. 87 Подготовка поверхностей под окраску 100 м2 2,62 26 137,083 1,08 0,953 9 619
11 Ко-Инвест № 58, табл. 5.1, стр. 87 Окраска поверхностей масляными красками 100 м2 2,62 6 119,947 1,08 0,953 1 942
12 Ко-Инвест № 58, табл. 5.3, стр. 116 Очистка помещений от строительного мусора 100 м2 10,664 3 142,208 1,08 0,953 4 686
13 Ко-Инвест № 58, табл. 5.1, стр. 82 Заполнение швов стеновых панелей раствором 100 м 0,036 42 110,781 1,08 0,953 173
14 Ко-Инвест № 58, табл. 5.1, стр. 82 Герметизация стыков наружных стеновых панелей 100 м 0,036 142 56,889 1,08 0,953 300
Итого: 745 538
Данный расчет произведен на основании фактов, изложенных выше оценщиком, согласно представленным заказчиком данным и проверенным при личном осмотре и осмотре экспертами — специалистами в соответствующей области. При расчете рыночной стоимости работ и материалов (табл. 2, 3) использованы данные сборника индексов изменения базисной стоимости работ и текущих цен
на ресурсы строительного производства Тверской области за 2007 г. и информационно-аналитического справочника «Ко-ИНВЕСТ» № 58. Расценки, представленные в сборнике «Ко-ИНВЕСТ», включают в себя стоимость материалов.
Итак, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для приведения здания школы № 7, расположенного по адресу: г. Тверь, Молодежный
проблемы и решения ' 75
Таблица 3
сводный расчет
№ п/п наименование единица измерения значение стоимость, руб.
1 Стоимость работ и материалов, в том числе плановые накопления и накладные расходы руб. 745 538
2 Непредвиденные расходы % 1,5 11 183
3 Транспортные расходы % 5 37 277
Итого по смете руб. 793 998
НДС % 18 142 920
итого с ндс руб. 936 918
бульвар, д. 10, в первоначальное состояние после затопления, по состоянию на 26.07.2007 округленно составляет:
СР = 937 000руб. /Девятьсот тридцать семь тысяч рублей/. Таким образом, справедливая компенсация Су прямого ущерба, нанесенного недвижимому имуществу, определяемая по формулам (5), (6) составит в данном случае:
Су = СР • (1 - И) = 937 • (1 - 0,4) = 562 тыс. руб. (7)
литература
1. Оценка бизнеса: Учеб. / Под ред. А. Г. Грязно-вой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002.
2. Методология и руководство по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России». Deloitte&Touche. Декабрь 2003 — март 2005.
