CC BY
164
УДК 332.2
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТРАХОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Ирина Игоревна Бархатова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант Института кадастра и природопользования, тел. (913)765-26-33, e-mail: [email protected]
Елена Ивановна Лобанова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: [email protected]
Представлен краткий анализ сложившейся ситуации на страховом рынке, рассмотрены особенности определения страховой стоимости недвижимого имущества, выявлены проблемы оценки недвижимости для целей страхования.
Ключевые слова: страхование, оценка недвижимости, страховая стоимость, оценочная деятельности, кризисные условия.
FEATURES OF EVALUATION OF REAL ESTATE FOR INSURANCE OBJECTIVES IN MODERN CONDITIONS
Irina I. Barhatova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., undergraduate of the Institute of Cadastre and Land Inventory, tel. (913)765-26-33, e-mail: [email protected]
Elena I. Lobanova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., assistant Professor of the Department of Business Process Management, tel. (383)210-95-87, e-mail: [email protected]
A brief analysis of the current situation in the insurance market is presented, features of determining the insured value of real estate are examined, problems of real estate valuation for insurance purposes are identified.
Key words: insurance, real estate valuation, insurance value, appraisal activity, crisis conditions.
В условиях нестабильной экономической ситуации наиболее остро ощущаются непредвиденные расходы, потому необходимо грамотно и своевременно минимизировать риски, связанные с подобными затратами. При этом нельзя не учитывать фактор неопределенности и вероятности наступления непредвиденных неблагоприятных событий, ведь мы не можем знать наверняка, что произойдет завтра. Любой собственник недвижимости, будь то физическое или юридическое лицо, стремится обезопасить имущество от возможных повреждений, вызванных стихийным бедствием, процессами техногенного характера
или же действиями других лиц, и многие решают воспользоваться услугами страхования. При этом и страховщик, и страхователь заинтересованы в определении действительной стоимости объекта страхования, что влияет на размер страховой суммы и возмещения ущерба, в случае его возникновения, то есть в профессиональной оценке объекта, что и обуславливает актуальность данной тематики.
Под влиянием неблагоприятных экономических факторов, таких как, инфляция, рост цен, падение курса рубля, снижается активность и финансовые возможности потребителей страховых услуг, что очень сильно сдерживает рост страхового рынка в целом.
Ипотечное кредитование в кризисных условиях также снижается, сокращая и объем ипотечного страхования. Теперь потребители, стремясь снизить расходы, ориентируются на более выгодные условия и качественный сервис.
По прогнозам, все-таки, отрасль страхования останется в плюсе по итогам года, исходя из предыдущего опыта в том числе, хотя число компаний продолжит сокращаться, данная тенденция поспособствует тому, что на рынке останутся только самые устойчивые и сильные игроки. По оценкам Всероссийского союза страховщиков, рост рынка по итогам 2017 года сможет составить не более 5%, его лидерами станут страхование жизни, имущества физических лиц, а ряд сегментов будет стагнировать.
Немаловажной проблемой в сфере страхования является низкая активность и, соответственно, осведомленность в области страхования недвижимости. Нужно развивать политику просвещения населения, социальную рекламу для разъяснения необходимости и важности процедуры страхования недвижимого имущества.
Страховая стоимость основывается на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, которые подвержены риску уничтожения или повреждения [1, 2].
В нашей стране сложилась практика занижения страховой стоимости при оформлении сделок страхования недвижимости. Имеют место невысокое качество оценки и сознательное искажение результатов оценки, о чем свидетельствуют возникающие судебные разбирательства в этой сфере. Страховые компании стремятся провести оценку быстро и точно, при этом свести к минимуму затраты на ее проведение, не всегда осуществляя ее самостоятельно, а обращаясь также к независимым оценочным организациям, второй способ считается более надежным для собственников имущества.
Оценочная деятельность затрудняется из-за дефицита качественных, опытных специалистов. Профессионализм оценщика очень важен, так как для получения достоверных данных, он должен не только знать все методики, правила и порядок, но и ориентироваться в экономических процессах страны и мира, уметь прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости основываясь на этих процессах. Исходя из практики, оценочным компаниям, включающим команду профессионалов с коллективными опытом и знаниями общими усилия-
ми, лучше удается справляться с такими задачами, что увеличивает вероятность объективных и точных результатов деятельности.
Заказчиками оценки могут быть и страховщики, и страхователи. Если, здание в хорошем состоянии имеет низкую балансовую стоимость, тогда ни страхователь, ни страховщик не заинтересованы использовать в качестве основы балансовую стоимость, а заинтересованы в проведении оценки действительной стоимости объекта. А по факту страхового случая страховщик и страхователь могут столкнуться с проблемой объективного определения размера ущерба, а, как следствие, и размера страховой выплаты, ведь очевидно, что экономические интересы сторон страховых отношений противоположны. И именно обращение к независимому оценщику для непредвзятого установления величины ущерба позволит вынести справедливое решение, не ущемив интересы каждой стороны.
На текущий момент оценочная деятельность в нашей стране находится на стадии развития и жестко не регламентируется законом, методики оценки объектов не унифицированы. Поэтому в среде практикующих оценщиков складываются противоречивые взаимоотношения взаимовыгодного сотрудничества и обмена опытом, но при этом также сохранения внутриорганизационных или личных наработок в качестве конкурентных преимуществ.
Чаще всего определяется именно рыночная стоимость объекта страхования, так как она наиболее полно учитывает текущий износ, но могут возникнуть сложности при оценке оригинальных и дорогостоящих строений по специальным проектам или имеющих специфичное расположение. Нецелесообразно на базе рыночной стоимости производить также расчет страховой суммы для промышленных объектов [3].
При определении страховой стоимости объектов недвижимости нет надобности в проведении анализа наилучшего использования как при классических расчетах рыночной стоимости, так как страхованию подлежат конкретные объекты в текущем состоянии, а не вероятные варианты улучшений, которые могут повысить стоимость объекту недвижимости. Также при страховании доходной недвижимости и объектов промышленности при применении затратного подхода не всегда принимается в расчет стоимость земельного участка или прав на него ввиду его природных характеристик, но это остается спорным вопросом, так, как и земельному слою участка может быть нанесен трудно устранимый ущерб, к примеру распространением токсичных веществ при аварии на производстве.
Фактически базу оценки определяют на этапе переговоров страховщик и страхователь, а оценщик может лишь давать рекомендации в процессе подготовки договора по виду стоимости исходя из типа и класса имущества. Задачей оценщика является корректное и обоснованное определение страховой стоимости базе оценки, определенной страховщиком и страхователем.
Могут возникать сложности в процессе оценки также при сборе сведений об объектах собственности и сделках с ними. В настоящее время функционирует ряд государственных и негосударственных структур, занимающихся сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. Но среди этих
данных встречаются неполные сведения, они разобщены по ведомствам и типам, может быть затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их владельцах и участниках сделок. Требуется систематизирование, стандартизирование и упорядочивание такой информации в виде официальных баз, дальнейшее использование которых будет возможно для получения обоснованной данных и послужит информационной основой для оценки стоимости недвижимости.
В заключении, можно подчеркнуть, что оценку для целей страхования должен выполнять именно профессиональный оценщик, определенная им страховая стоимость должна быть обоснованной и соответствовать действительной рыночной стоимости, а договоры страхования должны четко отражать объект страхования, который может включать в том числе и земельный участок, объем покрытия убытков, а также отражение рисков в договоре страхования должно быть наиболее конкретным для каждой предусмотренной ситуации.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости. - М. : Форум, 2010. - 288 с.
2. Комов В. Н., Родин А., Алакоз В. Земельные отношения и землеустройство. - М. : Русслит, 1995. - 512 с.
3. Официальный сайт Consulting Square [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cons-s.ru/articles/79. - Загл. с экрана.
