CC BY
59
Сергей ПОПОВ, Алена МИШУНИНА
ОБ ОСОБЕННОСТЯХ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
Формирование действенного механизма реализации государственной жилищной политики в современных экономических условиях является одной из первостепенных задач социально-ориентированного государства. В статье обосновываются предложения по дальнейшему совершенствованию государственного регулирования в сфере жилищных отношений России. To form an efficient housing policy mechanism at current economic situation is one of the primary goals of the socially-oriented state. The article substantiates the proposals for further development of state regulation in the area of housing relations in Russia.
Ключевые слова:
ипотека, строительные сберегательные кассы, концепция жилищных накоплений, договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий; mortgage, construction savings banks, the concept of housing accumulation, the construction
За последнее время в России предприняты существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию1. Вместе с тем в сложившихся условиях экономической нестабильности все большую актуальность приобретает вопрос о возможности развития в России жилищного кредитования на основе строительных сберегательных касс.
Проведенный анализ показывает, что сегодня в России сформирована достаточно прочная законодательная база ипотечного кредитования. Среди нормативных правовых актов в указанной сфере следует отметить Гражданский кодекс Российской Федерации2, Закон Российской Федерации «О залоге»3, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»4, Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»5, Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»6, а также ряд иных законодательных и подзаконных правовых актов.
Однако несмотря на это, ипотечное жилищное кредитование все в больше мере становится привилегией состоятельных граждан. Так, по данным Всероссийского центра исследования общественного мнения, лишь 5% населения России способно без предварительных накоплений и кредитования купить квартиру. Остальным 95% граждан должна помочь система ипотечного кредитования. Но людей, имеющих более 30% финансовых
1 Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат, 2007, № 3.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009) // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.
3 Закон Российской Федерации «О залоге» от 29.05.1992 №2872-1 (в ред. от 30.12.2008) // Российская газета, 1992, № 129, 06 июня.
4 Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, 1998, № 137, 22 июля.
5 Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ, 2003, № 46, часть 2, ст. 4448.
6 Федеральный закон от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (в ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ, 2004, № 34, ст. 3532.
contribution contract.
ПОПОВ
Сергей
Николаевич — аспирант Тюменской государственной академии мировой экономики управления и права [email protected]
МИШУНИНА
Алена
Александровна — к.ю.н., профессор кафедры
государственного и муниципального управления Тюменского государственного архитектурностроительного университета МЬНиптаАА@ duma72.ru
средств от стоимости жилья и, следовательно, право на ипотечный кредит, в стране лишь 5—7%!.
Такое состояние обусловлено тем, что российский ипотечный рынок чрезвычайно зависим от конъюнктуры на мировых рынках, которые до сих пор находятся в состоянии стагнации. Вследствие этого многие российские банки, занимавшие значительную долю рынка ипотечного жилищного кредитования, были вынуждены свернуть или приостановить свои программы по данному виду кредитования.
Другие существенно повысили цены кредитных ресурсов и рыночных процентных ставок по кредитам, а также ужесточили стандарты выдачи ипотечных жилищных кредитов и повысили требования к заемщикам, включая обязательное условие о внесении первоначального взноса.
С учетом этого все большую актуальность приобретает вопрос о развитии альтернативных механизмов обеспечения жильем широких слоев населения. Одной из таких альтернатив, по нашему мнению, является развитие жилищного кредитования на основе строительных сберегательных касс.
К настоящему времени накоплен значительный мировой опыт (прежде всего, в странах Европы) использования механизма строительных сберегательных касс. Так, например, в Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья или 13 млн квартир2. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой целевой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик строй-
1 Калякина Е.А. Реализация современной государственной жилищной политики: региональный аспект // Регионология, 2008, № 3, с. 208.
2 Пояснительная записка к проекту федерального закона «О строительных сберегательных кассах» // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
сберкассы по истечении определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбере-жениях. Максимальный срок погашения займа — 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5—6% годовых (в среднем, на 4% ниже рыночных)3.
В Словакии к настоящему времени вкладчиками системы стройсбереже-ния стали более 1 млн граждан, или 20% жителей. Каждый год заключается около 150 тыс. новых договоров стройсбережений. В Чехии насчитывается около 4,5 млн клиентов системы стройсбережений, или 43% населения, а уровень жилищных кредитов в ВВП страны к 2002 г. составил 20%.
О необходимости развития подобного жилищно-накопительного института говорится в Программе социальноэкономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006—2008 годы), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19.01.2006 № 38-р4.
Анализ развития системы жилищных сберегательных программ, в частности «системы стройсебережений», нашел отражение также в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №285. В ней, в частности, сделан вывод о том, что определяющим условием эффективного функционирования накопительных систем является принятие соответствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.
3 Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика, 2005, № 10.
4 Распоряжение Правительства РФ от 19.01.2006 № 38-р «О Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 — 2008 годы)» // СЗ РФ, 2006, № 5, ст. 589.
5 Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 (в ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ, 2000, № 3, ст. 278.
В настоящее время в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации на рассмотрении находится проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Как указано в пояснительной записке к проекту данного федерального закона, его принятие должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения в улучшении жилищных условий. Кроме того, система стройсбережений, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, должна способствовать снижению инфляции, а также обеспечению снижения нелегального и «серого» оборота средств в сфере недви-жимости1.
По мнению одного из разработчиков комментируемого законопроекта, спикера Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации С.М. Миронова, такая схема в решении жилищного вопроса поможет 25% россиян. Получение кредита через структуру строительно-сберегательной кассы обойдется в 2,5 раза дешевле, чем по ипотеке2.
В соответствии с названным выше законопроектом вкладчик строительной сберегательной кассы (ССК) заключает с ССК договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий (далее
— договор накопления сбережений), который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема (строительных сберегательных взносов). Когда накопленная сумма составит 30—50% от стоимости квартиры (договорной выплатной суммы), вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время
— это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги (достаточность объема распределяемой массы). Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок, как правило, от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК
1 Пояснительная записка к проекту федерального закона «О строительных сберегательных кассах» // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
2 Миронов С.М. Закон о строительно-сберегательных кассах в два раза увеличит число россиян,
способных купить жилье // http://www.spгavedlivie. гu/news/one_139.htm
позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. В проекте федерального закона определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более чем на 3% годовых.
В проекте закона устанавливается, что договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий и кредитный договор составляются в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы. Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Банком России.
Гражданско-правовой анализ договора накопления сбережений позволяет отнести его к смешанным договорам (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации: в нем могут содержаться элементы договора срочного вклада — ст. 837 ГК РФ и предварительного договора о предоставлении кредита — ст. 429 ГК РФ). Целесообразность законодательного регулирования договоров данного вида объясняется их социальной и экономической значимостью.
Подобные договоры получили закрепление в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и многих других стран. В законодательстве ряда стран предусмотрена также государственная поддержка вкладчиков по таким договорам, которая осуществляется путем перечисления целевых субсидий на их банковские счета3. Тем самым государство создает макроэкономические условия для стимулирования сбережений граждан, увеличения кредитного потенциала банковской системы, снижения инфляции, решения жилищной проблемы.
Следует обратить внимание на вопрос уплаты вкладчику премии, пропорциональной размеру накопленной суммы, которая осуществляется за счет бюджетных источников. Механизмы прямой бюджетной поддержки, в частности, используются в системе строительных сберегательных касс. Не оспаривая высокую эффективность данной меры, необходимо отметить ее значительную стоимость для бюджета. Поэтому предлагаемые выше механизмы косвенной поддержки могут применять-
3 Пояснительная записка «К проекту федерального закона «О строительных сберегательных кассах» // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
ся преимущественно на первом этапе, при запуске системы накоплений. Прямая бюджетная поддержка в виде выплаты премий допустима в качестве дополнительного стимула, например для отдельных социальных категорий граждан (бюджетники, врачи, учителя) или отдельных регионов (при наличии поддержки из средств бюджета субъекта Российской Федерации). В этом случае банки могут заключать договор с исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на участие в региональной системе жилищных накоплений. Эти программы могут стать особенно востребованными в регионах Российской Федерации1.
Система стройсбережений может существенно повысить эффективность основных форм государственной поддержки, например таких форм поддержки жилищного строительства, как программы приобретения жилья для молодых семей. Данные программы предполагают софинансирование приобретаемого жилья за счет федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации и самой семьи. Подобная программа могла бы быть существенно расширена по объему предоставляемых субсидий, если была бы соединена с системой стройсбереже-
1 Иванов О.М. О создании в России системы жилищных накоплений и механизмах ее государственной поддержки // Банковское право, 2008, № 5, с. 49.
ний. Например, молодой семье перечисляются на строительный вклад субсидия федерального бюджета, субсидия субъекта Федерации, и на эквивалентную сумму может быть предоставлен кредит под низкий процент строительной сберегательной кассой.
Также в системе стройсбережений может быть задействован и материнский капитал. Понятно, что 300 тыс. руб. не дадут возможности приобрести жилье. Однако если эта сумма будет внесена в строительный вклад, где могут накапливаться и личные сбережения, а к ней будет добавлен кредит, который по стоимости может быть равен накоплениям, то тогда этих денег может быть вполне достаточно для приобретения жилья.
В заключение необходимо отметить, что, несмотря на достаточно активную реализацию программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, все-таки приходится признать, что ипотека в силу различных причин (недостаточный уровень доходов населения, высокие процентные ставки кредитования и иные ужесточения стандартов выдачи ипотечных кредитов) недоступна для значительного числа граждан. В связи с чем принятие закона о строительных сберегательных кассах необходимо рассматривать в качестве перспективного направления в решении жилищной проблемы в Российской Федерации.
АКАДЕМИЯ ПОЛИТИЧЕСКОЙ НАУКИ анонсирует теоретическую конференцию
«Модернизация и политическая система России»
Конференция организуется Академией политической науки совместно с Российским государственным гуманитарным университетом (РГГУ), Институтом социологии РАН и Российской академией государственной службы при Президенте Российской Федерации. Информационная поддержка — журнал «Власть».
В свободной дискуссии ученые-политологи предполагают обсудить, какие требования модернизация и переход России к инновационному типу развития предъявляют к сложившейся политической системе, каковы возможные формы и направления ее демократизации.
Конференция состоится 23 декабря 2009 года в РГГУ (улица Чаянова, дом 15). Начало конференции в 11 часов утра в зале Ученого совета.
Контактные телефоны: 8-495-250-6119, 8-495-250- 6526.
