CC BY
54
Вопросы экономики
строительные сберегательные кассы как новый инструмент в жилищной политике российской федерации
в. м. Палий,
аспирант кафедры экономики и финансов Е-mail: [email protected] Волгоградская академия государственной службы
В статье отмечается, что улучшение жилищных условий является важным вопросом для жителей России. Во многих странах мира данная проблема решена за счет функционирования института строительных сберегательных касс. Рассмотрена возможность организации в РФ подобного института, проанализирован законопроект, который должен ввести строительные сберегательные кассы в правовое поле страны, приведены отрицательные и положительные стороны внедрения данного инструмента жилищной политики.
Ключевые слова: строительная сберегательная касса, государственная премия, накопление, сбережение, договор.
Вопрос улучшения жилищных условий является важнейшим для жителей нашей страны. Еще большую актуальность данная проблема приобрела во время кризиса. Одним из вариантов ее решения может стать организация в России института строительных сберегательных касс. Данный инструмент жилищной политики показал свою состоятельность во многих государствах мира, в том числе в странах с переходной экономикой.
С помощью строительных сберегательных касс (ССК) и их модификаций в мире финансируется около 50 % приобретаемого жилья. Например, в Германии за время существования системы строительных сбережений были аккумулированы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Около трети жителей Германии имеют договор с ССК. Через систему строительных сбережений было профинансировано 45 % приобретаемого жилья, или около 13 млн квартир. [4] В Австрии
сумма строительных сберегательных вкладов в 2009 г. составила 17 783 млн евро, и в данной системе участвуют около 60 % населения [6].
Показателен также пример Чехии и Словакии — стран, последовательно развивающих систему жилищного кредитования. За время существования системы строительных сбережений в Словакии вкладчиками стали более 1 млн граждан, или около 25 % жителей, включая младенцев. В Чехии 58 % населения являются клиентами системы ССК [7].
Доля участников строительных сберегательных касс от общего количества населения в странах Западной Европы представлена на рис. 1.
Анализ данной гистограммы показывает, что больше всего участников ССК в процентном отношении к общему количеству населения в Австрии и Чехии (более 50 %), меньше всего — в Хорватии, в которой данный инструмент действует только с 1998 г. Видно, что ССК пользуются большой популярностью в европейских странах.
В Российской Федерации попытки внедрить подобный инструмент предпринимаются с 2002 г. В июле 2007 г. в Государственную Думу РФ в третий раз был внесен проект федерального закона № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах» (далее — законопроект). В настоящее время этот документ находится на стадии рассмотрения.
В законопроекте сказано, что строительная сберегательная касса — это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий [2]. Аккумулиро-
финансы и кредит
63
Австрия
Чехия
Германия
Словакия
Хорватия
Рис. 1. Доля участников ССК от общего количества населения в некоторых странах Европы, %
ванные на счете средства могут быть использованы для покупки жилья и земельных участков, а также для ремонта жилого помещения.
Для того, чтобы стать членом ССК, гражданин должен заключить с кассой специальный договор. В нем оговаривается общая сумма соглашения (в нее входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (количество лет, через которые вкладчик погасит заем). Договор подразумевает реализацию двух этапов, схематично представленных на рис. 2.
Подобная схема предполагает, что для получения всей договоренной суммы необходимо накопить ее часть. Сумма этой части указывается в договоре. Исходя из нее, определяются объем ежемесячных взносов и период накопления. В год на взносы начисляются 2—3 %, что также указывается в договоре. Когда накопленная сумма составит 30— 50 % от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма.
Заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. Срок предоставление кредита в среднем составляет от 7 до 15 лет. Деятельность ССК практически не зависит от рынка капитала. В законопроекте определено, что ставки процентов по кредитам не могут превышать ставки процентов по депозитам более чем на 3 % годовых.
I этап
II этап
Рис. 2. Схема работы ССК: I этап — накопление; II этап — кредитование
Средства накопления и средства финансирования образуют замкнутый круг. Образно говоря, ССК — это своеобразная касса взаимопомощи, наподобие той, которая существовала в Советском Союзе. Отличия ССК от «классической» кассы взаимопомощи:
— на взносы участников начисляются проценты;
— за пользование кредитом также нужно будет платить.
Однако проценты и в том, и в другом случае значительно ниже банковских ставок.
В странах Европы система строительных сберегательных касс предусматривает поощрение государством гражданина, который решает свой жилищный вопрос самостоятельно, социальной выплатой, так называемой государственной премией, которая может составлять до 40 % от суммы вклада.
Законопроект предусматривает, что размер ежегодной премии государства вкладчику по строительным сберегательным взносам составит 20 % от суммы поощряемого взноса. Поощряемый государственной премией взнос определяется как сумма прироста строительных сберегательных взносов и начисленных по ним процентов по состоянию на 01.01 года, следующего за отчетным годом. Максимальная сумма ежегодного вклада, на которую будет начисляться государственная премия, принимается равной 70 тыс. руб.
Исходя из ежегодной премии государства вкладчику по строительным сберегательным взносам и максимальной суммы вклада в год, на которую будет начисляться государственная премия, размер максимальной ежегодной премии государства на строительный сберегательный взнос в расчете на каждого вкладчика составит 14 000 руб.
Согласно заключению Комитета Государственной Думы РФ по финансовому рынку по проекту
федерального закона № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах», его разработчикам необходимо устранить следующие недостатки:
1) в законопроекте отсутствует какое-либо серьезное экономическое обоснование достаточности получаемых ССК доходов для того, чтобы они могли осуществлять долгосрочное жилищное кредитование и выплачивать вкладчикам проценты по вкладам, сохраняя при этом финансовую устойчивость;
2) отношения между строительной сберегательной кассой и вкладчиком оформляются договором накопления сбережений для улучшения жилищных условий. Однако природа этого договора не ясна, что не способствует созданию у вкладчика ясного представления об объеме его прав, возможностях и сроках их реализации и в целом порождает правовую неопределенность и высокие риски для вкладчиков;
3) в законопроекте говорится, что правила деятельности ССК в обязательном порядке должны содержать условия страхования имущества, приобретаемого за счет кредитов, предоставленных строительной сберегательной кассой для улучшения жилищных условий, и личного страхования вкладчиков. При этом согласно Гражданскому кодексу РФ на гражданина законом не может быть возложена обязанность страховать свою жизнь или здоровье, а обязанность по страхованию имущества может быть возложена только на юридических лиц, имеющих в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью;
4) законопроектом предусмотрено государственное гарантирование вкладов, размещенных в строительных сберегательных кассах. Вместе с тем, согласно действующему законодательству, возврат банковских вкладов физических лиц обеспечивается не обязательствами государства по возврату вклада, а обязательным страхованием, осуществляемым государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов». При этом ССК для участия в системе страхования вкладов должны соответствовать требованиям, предусмотренным законом [1].
Остается надеяться, что после устранения приведенных недостатков в нашей стране заработает еще один инструмент жилищной политики, способствующий решению жилищного вопроса.
Стоит отметить, что в настоящее время в России действует схожий по своей сути со строительными кассами институт—жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Механизм деятельности и ЖНК, и ССК основан на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады для последующего предоставления вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.
Жилищный накопительный кооператив — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов [3].
Несмотря на сходство представленных моделей, можно выделить и ряд различий. Некоторые из них отмечены в таблице.
Из данных, представленных в таблице, видно, что клиенты ССК имеют преимущество над клиентами ЖНК (главным образом, в более раннем праве собственности на жилое помещение).
Остановимся поподробнее на положительных и отрицательных сторонах внедрения института строительных сберегательных касс в России.
Плюсом, безусловно, является то, что ССК дадут еще одну возможность привлечения финансовых ресурсов в сферу жилищного кредитования и позволят обеспечить жильем граждан, которые не могли или не захотели быть участником классической банковской ипотеки.
Механизм ССК позволяет гражданину, имеющему небольшой доход, но желающему улучшить жилищные условия, накопить часть собственных средств и не принимать на себя огромную долговую нагрузку, как при банковской ипотеке.
Еще одним положительным моментом данного механизма является то, что денежные средства на приобретение жилья не «выбрасываются» сразу на рынок, а накапливаются в течение определенного промежутка времени, что в большой мере препятствует росту цен на жилье.
В силу своей автономности деятельность ССК практически не зависит от состояния мирового финансово-кредитного рынка, что делает данный институт стабильным и надежным.
сравнительная характеристика строительных сберегательных касс и жилищных накопительных кооперативов
критерий сск жнк
Статус Коммерческая Некоммерческая
организация организация
Количество Не ограничено 50-5 000
членов, чел.
Контроль за де- Банк России ФСФР России
ятельностью
Необходимость Да Нет
лицензии
Право собствен- После заключе- После выплаты
ности на жилое ния кредитного всех взносов
помещение договора
финансы и кредит
65
ССК могут стать хорошим дополнением к классической банковской ипотеке, тем более в сложившейся непростой ситуации в экономике, когда многие отечественные банки приостановили свои ипотечные программы или ужесточили требования, предъявляемые к заемщикам. При помощи строительных сберегательных касс можно будет накопить первоначальный взнос, и банк получит клиента с хорошей кредитной историей [5].
В условиях реализации в нашей стране национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» внедрение ССК может способствовать более быстрому достижению поставленных целей.
Основным недостатком представленной модели является то, что в условиях непрогнозиро-ванного роста цен на недвижимость, характерного для России, деятельность ССК может оказаться не очень эффективной. Ведь сумма, равная 50 % от стоимости жилья, которую гражданин намерен накопить в ССК на момент заключения договора, может превратиться в 40 % или даже меньше процентов на момент окончания срока договора.
Препятствием на пути вложения гражданами денежных средств в ССК может стать и боязнь невыполнения данным институтом своих обязательств. Ведь российский народ еще помнит различные финансовые пирамиды, существовавшие в 1990-е гг.
В любом случае внедрение еще одного механизма, позволяющего улучшить жилищные условия гражданам нашей страны, экономически целесообразно. Тем более, что ССК доказали свою состоятельность во многих странах мира.
Список литературы
1. Заключение Комитета Государственной Думы РФ по финансовому рынку по проекту федерального закона № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах». URL: http://www. duma.gov.ru/.
2. О строительных сберегательных кассах: проект федерального закона № 454760-4. URL: http:// www.duma.gov.ru/.
3. О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ.
4. Пояснительная записка к проекту федерального закона № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах». URL: http://www.duma.gov.ru/.
5. Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах». URL: http://www.duma.gov.ru/.
6. Oesterreichische Nationalbank. Statistiken & Daten. 64 p.
7. URL:http://www.bausparkassen.de/index. php?id=92.
РЕКЛАМНЫЙ БЛОК ТАКОГО РАЗМЕРА ОБОЙДЕТСЯ ВАМ ВСЕГО В 3 894 РУБЛЯ!
При неоднократном размещении (или сразу в нескольких журналах Издательства) предусмотрены скидки
(495) 721-85-75, 8-926-523-79-52 [email protected]
