CC BY
53
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Об актуальности оценки общественной эффективности инвестиционных проектов при управлении государственным и частным имуществом
П.А. Козин
заместитель председателя Совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», профессор, доктор технических наук (г. Санкт-Петербург)
Д.Д. Кузнецов
председатель Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке, доцент, кандидат технических наук (г. Санкт-Петербург)
Петр Александрович Козин, [email protected]
В настоящее время согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1] рыночная стоимость объектов недвижимости и других материальных активов государственного и частного имущества определяется:
• исходя из сложившихся на рынке цен (сравнительный подход);
• исходя из экономических ожиданий доходности (доходный подход);
• исходя из затрат на создание объектов замещения (затратный подход).
Применение указанных подходов на практике приводит к выполнению расчетов, отражающих только лишь коммерческую эффективность оцениваемого объекта для одной, двух и более заинтересованных сторон. Существующая практика и методики расчета рыночной стоимости не дают и не могут дать возможность учета общественной эффективности инвестиционных проектов, в том числе полезности для общества, общественных благ и внешних эффектов.
Рассогласование частных (коммерческих) и общественных интересов на рынке недвижимости капитальных и временных объектов может привести, например, к следующему:
• рост цен на жилье и земельные участки в Санкт-Петербурге и других регио-
нах Российской Федерации в условиях экономического спада;
• уплотнительная застройка, которая может не нарушать законодательство и не приводить к высокой стоимости, но вызывать протесты населения и градозащитников, так как ухудшает состояние городской среды;
• «ручное» управление, то есть индивидуальное регулирование при отступлении от установленных правил, практически в каждом случае строительства жилых, офисных, гостиничных и других объектов городской инфраструктуры;
• попытки реализовать строительство так называемой «башни Газпрома» на Охте в Санкт-Петербурге, что вызвало широкий общественный резонанс, и они не увенчались успехом;
• попытки построить новый коммерческий объект в центре Москвы, на месте снесенной гостиницы «Россия», также не увенчались успехом;
• сооружение катка на Дворцовой площади Санкт-Петербурга, который просуществовал лишь один сезон;
• демонтаж павильона-«чемодана» на Красной площади в Москве, спустя лишь одну неделю после его установки.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Посмотрим, в чем заключается общественный интерес, который необходимо учитывать при оценке проектов и объектов:
1) рост валового внутреннего продукта (далее - ВВП) на душу населения на федеральном и региональном уровнях;
2) социальная справедливость в распределении ВВП;
3) снижение рисков и неопределенностей как для бизнеса, так и для граждан (уверенность в завтрашнем дне);
4) приумножение общественных благ:
• улучшение экологии;
• повышение безопасности (государственной, общественной, техногенной);
• развитие здравоохранения, защита семьи, материнства и детства;
• развитие культуры, науки, образования;
• развитие «большого» и массового спорта, отдыха для всего населения;
• обеспечение возможностей самореализации для всех членов общества;
• повышение качества жизни населения как интегрального показателя.
Задача экспертного сообщества - создание методики принятия проектных решений развития различных объектов с учетом интересов общества, которая должна:
• иметь форму математического моделирования и позволять получать количественные (численные) оценки;
• учитывать общественные интересы во всех без исключения проектах, в первую очередь в проектах государственно-частного партнерства
[2];
• отражать лучшие мировые и отечественные практики в сфере оценки, проектного анализа, государственных закупок, поведенческой экономики;
• быть всесторонне обсуждена обществом, иметь конкретный (операционный) характер;
• разрабатываться и обсуждаться с учетом современных форм организации интеллектуальной деятельности;
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
• применяться на благо общества.
Опыт показывает, что самый эффективный инструмент для выравнивания уровня жизни разных слоев общества -общественные блага. Чем меньше общественных благ, тем больше расслоение общества, рост недовольства в обществе, и наоборот. В качестве примерного определения общественных благ можно привести следующее: общественные блага - работы, услуги и некоторые продукты, потребление которых одним субъектом не препятствует их потреблению другими.
Одной из главных задач государства является создание и поддержание справедливого механизма распределения общественных благ.
Развитие экономики в последние 20 лет показало, что потребности людей гораздо разнообразнее, чем предполагалось. Для их изучения и удовлетворения государство и бизнес должны разрабатывать специальные информационные технологии, которыми не обладали органы планирования СССР в 70-80-х годах прошлого века.
В СССР механизм распределения формировался в рамках Госплана, который с ростом научно-технического прогресса физически не смог учитывать все динамичные изменения в обществе и экономике. В современной России механизм распределения сформирован на основе концепции «свободного рынка», которая подразумевает поиск эффективности методом проб и ошибок. Цена этих ошибок иногда оказывается неприемлемой для общества. В СССР стоимость у производителя «забиралась», государство перераспределяло ее и обеспечивало эквивалент в виде нормативно закрепленного количества общественных благ. Сегодня в Российской Федерации государство только создает (и далеко не всегда успешно) конкурентную среду для распределения общественных благ.
Проблема измерения общественной эффективности и достижения справедливых цен имеет богатую мировую историю:
-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
• ценность денег по Д. Бернулли (1738) -рубль для бедного стоит дороже, чем рубль для богатого;
• оптимальность по Парето (1923) -нельзя принимать решения, которые ущемляют чьи-то интересы;
• денежное измерение жизни в виде актуарных расчетов, которое имеет давнюю традицию (Джон Граунт, IIV в.);
• советская система образования и развития фундаментальных и прикладных исследований;
• советский опыт реализации общественно значимых «мегапроектов» (космос, ядерная физика и промышленность, физкультура и спорт, медицина);
• европейский опыт развития системы здравоохранения и социальной защиты.
Приведем примеры некоторых актуальных современных задач, для решения которых требуются учет и расчет общественной эффективности:
1) размещение на набережной в центре мегаполиса парка (сквера) или элитного жилья? Что выбрать? Общественная эффективность (ОЭ) и коммерческая эффективность (КЭ) присущи двум вариантам проекта. Какой проект реализовывать? Очевидно тот, у которого ОЭ + КЭ имеет максимальное значение и ОЭ > 0;
2) наиболее эффективное использование земельных участков, занятых промышленными оборонными объектами «как свободных». Как правило, максимизация чистого операционного дохода от использования участка приводит к сносу промышленных зданий и строительству более доходных коммерческих объектов. Как быть? При сравнении вариантов использования земельного участка необходимо рассматривать реально осуществимые, а не гипотетические варианты, с учетом общественных интересов (обороноспособность) и внешних эффектов (качественные рабочие места);
3) безопасность инфраструктуры городов является важнейшим (и дорогим) обще-
ственным благом. Общество заинтересовано не в компенсациях потерь, а в отсутствии аварий и катастроф. Цель любого проекта в этой сфере - безаварийное и бесперебойное снабжение потребителей при минимально достижимых ценах. Для обеспечения безопасности должна использоваться не теория рисков, а теория катастроф, которую можно трактовать как часть поведенческой экономики. Обрушение башен в Нью-Йорке остается наиболее известной недавней катастрофой в сфере управления коммерческой недвижимостью. Такого рода катастрофические сценарии рассматривались специалистами, но не принимались всерьез владельцами и менеджментом. В XXI веке количество катастроф на суше, море, в воздухе и масштабы их последствий постоянно возрастают;
4) развитие объектов физкультуры и спорта должно происходить не посредством запрета на другие виды использования, а посредством расчета общественной эффективности от развития спорта. Общество заинтересовано в том, чтобы дети из всех социальных слоев общества, в том числе из малообеспеченных, занимались спортом. Затраты на Олимпийские игры должны окупаться за счет туризма и дальнейшего использования объектов олимпиады, за счет побед на олимпиаде и пропаганды спорта среди молодежи. При этом продолжительность и качество жизни граждан должны рассматриваться как показатель эффективности управления государственным имуществом;
5) расселение «хрущевских» домов в Санкт-Петербурге, по-видимому, не имеет надежного обоснования. Поскольку рыночная стоимость нового жилья не слишком существенно превосходит стоимость жилья в «хрущевских» домах, достижение высоких значений NPV возможно только в случае резкого увеличения объемов и плотности застройки. А это нарушает интересы горожан, уничтожает общественное благо;
6) общественный транспорт должен рассматриваться не как бизнес-проект, а как
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
№ 10 (157) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
общественное благо. Эксперименты по введению бесплатного общественного транспорта проводятся не только в Европе, но и в Москве и Санкт-Петербурге (бесплатные автобусы во время недавней трагедии в московском метро и в период устранения «размыва» в метро Санкт-Петербурга). В больших городах бесплатный общественный транспорт имеет многочисленные внешние эффекты, важнейшим из которых является действенная поддержка малообеспеченных слоев населения.
При этом в качестве методических и информационных источников для оценки общественной эффективности могут использоваться:
• «лучшие практики» оценки для целей управления и анализа эффективности инвестиций. Российские оценщики накопили немалый опыт оценки инфраструктурных проектов (энергетика, транспорт, мосты, объекты олимпиады, кадастровая оценка и т. д.);
• современные (последние четверть века) достижения отечественной и зарубежной научной мысли, которая развивается «на стыке» экономики, социологии и психологии. Это так называемая поведенческая экономика, в основе которой лежат работы известных нобелевских лауреатов, ведущих российских экономистов. Изучение таких феноменов, как асимметрия рыночной информации, фундаментальная ошибка атрибуции, избирательность памяти, ошибочность интуитивных решений и т. п.;
• достижения в «смежных» областях (архитектура и градостроительство, управление частной собственностью и государственной собственностью, управление качеством и квалиметрия, надежность технических и социальных систем и т. д.);
• теория и практика государственных закупок как формы государственночастного партнерства. Опыт создания открытой системы ценообразования;
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
• утверждение Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов [3]; методики ЮНИДО;
• труды ведущих зарубежных экономистов, занимающихся экономикой государства и широко известные в России [4].
Неудачные оценочные проекты также должны использоваться для извлечения полезных уроков.
Вывод
Требуется доработка существующих методик расчета рыночной стоимости, в них должны быть учтены факторы общественной эффективности, которые следует измерять и сопоставлять с другими видами эффективности (коммерческой, бюджетной). Факторы общественной эффективности должны стать критериями при оценке проектов наряду с ценовыми параметрами и превышать вес ценовых параметров. К разработке методик учета факторов общественной эффективности необходимо привлекать не бизнес-структуры, а некоммерческие организации и частнопрактикующих экспертов и ученых.
ЛИТЕРАТУРА
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с изменениями и дополнениями).
2. Наумкова К. В., Козин П. А., Козин П. П. Классификация проектов государственночастного партнерства и принципы оценки их эффективности // Труды Международной научно-практической конференции «Модернизация экономики и формирование технологических платформ». СПб. : Издательство Политехнического университета, 2011.
3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, исправленная и дополненная) : утверждены Министерством экономики Российской Федерации,
-9789, [email protected]
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Министерством финансов Российской июня 1999 года № ВК 477.
Федерации, Государственным комитетом 4. Стиглиц Дж. Ю. Экономика государ-Российской Федерации по строительной, ственного сектора : практическое пособие. архитектурной и жилищной политике 21 М. : ИНФРА-М, 1997.
* * *
ОТВЕТ АВТОРОВ СТАТЬИ НА РЕПЛИКУ ЧИТАТЕЛЯ
Уважаемые читатели, в прошлом номере нашего журнала, на странице 49, были опубликованы замечания Николая Андрианова к статье Д.В. Литвинова и Т.В. Филиной «Пресечение самовольного строительства на территории Москвы: новый порядок».
Отвечая г-ну Андрианову Н. авторы статьи считают возможным сообщить следующее.
Уважаемый Николай!
Благодарим за внимание, проявленное к нашей работе, и содержательный отзыв на статью.
Поясним позицию авторов относительно тех положений статьи, которые вызвали вопросы и стали дискуссионными.
По поводу указания на то, что правительство Москвы может издавать акты, содержащие нормы гражданского права, сообщаем: авторами подразумевалось, что любые постановления органов исполнительной власти, в том числе регулирующие административно-властные отношения, связанные с контролем и пресечением самовольного строительства, должны соответствовать нормам существующего законодательства, в частности, нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Полагаем, что регулирование правоотношений, связанных со сносом самовольных построек, именно в гражданско-правовом контексте иными актами, в частности постановлением правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП, является излишним.
Далее в вашем отзыве указано: «авторы утверждают, что данный правовой акт устанавливает дополнительное (по отношению к предусмотренным статьей 222 ГК РФ) основание для сноса самовольной постройки: «незаконное размещение на земельном участке объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в случае если они зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности». Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является объект, обладающий следующими характеристиками: недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не предусмотренном для этих целей, созданное без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом в статье 222 не указано, что к самовольным постройкам также относятся незаконно размещенные объекты движимого имущества, права на которые зарегистрированы как на объекты недвижимости.
В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связно с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, то есть объект недвижимости считается созданным с момента его постановки на кадастровый учет. Следовательно, с момента образования объекта недвижимости (здания, сооружения, объекта незавершенного строительства) к нему могут быть применены положения статьи 222 ГК РФ при наличии названных оснований. В связи с этим необходимо отметить следующее: согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Иначе говоря, под объектами капитального строительства подразумеваются сооружения, прочно связанные с землей, следовательно, они являются объектами недвижимости. Иные объекты, не обладающие указанными характеристиками, являются движимым имуществом.
Окончание на с. 44
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]
