CC BY
34DOI: 10.24412/2224-9125-2022-8-81-84 РЫБЧЕНКО Ваге Каренович,
NIION: 2022-0079-8/22-082 Магистр юриспруденции
MOSURED: 77/27-025-2022-08-082 Руководитель юридической приемной
Межрегиональной общественной организации «Московский союз садоводов», e-mail: vagerybchenko@gmail.com
О РЕФОРМЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ОБЩЕГО НАЗНАЧЕНИЯ В САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВАХ
Аннотация. В настоящей статье проводится анализ развития отечественного законодательства по вопросу имущественных прав на земельный участок общего пользования в садоводческих некоммерческих товариществах с выявлением проблемных аспектов на основе актуальной судебной практики.
Ключевые слова: Садоводческие некоммерческие товарищества, земельный участок общего пользования, коллективная совместная собственность, общая долевая собственность.
RYBCHENKO Vage Karenovich,
Master of Law Head of the Legal Reception Interregional public organization "Moscow Union of Gardeners"
ON THE REFORM OF THE LEGAL STATUS OF GENERAL-PURPOSE LAND PLOTS IN HORTICULTURAL NON-PROFIT PARTNERSHIPS
Annotation. This article will analyze the development of domestic legislation on the issue of property rights to a public land plot in horticultural non-profit partnerships with the identification of problematic aspects based on current judicial practice.
Key words: Horticultural non-profit partnerships, common use land plot, collective joint ownership, common shared ownership.
Правовое регулирование садоводческих, огороднических и ранее существовавших дачных объединений граждан (далее совокупно - СНТ), являясь сферой, далекой от современных экономических и правовых тенденций, получает обновление и систематизацию правовых норм, регулирующих данные правоотношения по остаточному принципу, во многом дублирующих более прогрессивные с точки зрения правового регулирования нормы жилищного законодательства, в особенности в сферах корпоративных и имущественных отношений.
В 2019 году вступил в силу Федеральный закон №217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - ФЗ №217), внесший значительные изменения в вопросы регулирования права собственности на земельные участки общего пользования деятельности СНТ, право собственности на которые с 01.01.2019 г. должно оформляться в общую долевую соб-
1 http://pravo.gov.ru, 30.07.2017
ственность собственников земельных участков, расположенных на территории ведения садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков (далее - общая долевая собственность).
Кроме того, в соответствии со ст. 33 ФЗ №217 были внесены изменения в ст. 123.13 ГК РФ, в частности, данная статья дополнилась п. 2.1. следующего содержания - «Имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом.»
В предыдущей редакции в п. 1 ст. 123.13 было указано, что товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.
При этом общая долевая собственность, согласно ч. 3 ст. 25 ФЗ №217 (в предыдущей
редакции) могла быть оформлена только при условии согласия абсолютно всех собственников земельных участков, расположенных на территории ведения садоводства или огородничества.
Наличие данной нормы привело за более чем два последних года к практически полному отсутствию случаев новых оформлений права собственности на земельные участки общего пользования, которые при этом, согласно положениям ФЗ №217, предоставляются в собственность бесплатно.
С учетом введения права общей долевой собственности, законодатель по умолчанию внес новшества в ранее сложившиеся правоотношения, установив в ч. 16 ст. 54 ФЗ №217 правило о том, что право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.
Важным аспектом является то, что значительному числу СНТ в период с 1992 по 1997 года земельные участки общего пользования были предоставлены в коллективную совместную собственность, о чем указывалось в постановлениях глав местных администраций и свидетельствах о правах на участки, выдаваемые на основании этих постановлений.
Коллективная совместная собственность явилась переходным этапом, положившим начало преобразованию земельных отношений в России, при этом нормативное оформление данного вида собственности ограничивалось статьей 5 Закона РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 «О земельной реформе», статьями 8 и 9 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. и в относительно короткие сроки было отменено.
Нормы, предусматривающие возможность предоставления земель общего пользования садоводческим товариществам в коллективную совместную собственность граждан, утратили ситу на основании Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Феде-рации»1 (далее - Указ №2287).
При этом, даже после издания Указа №2287 органы местного самоуправления, вплоть до 1997 года при предоставлении земель общего пользования СНТ, использовали не предусмотренную
«Российская газета», N 2, 05.01.1994
законодательством формулировку «коллективная собственность».
Наличие столь существенных несоответствий законодательному регулированию и несогласованности действий органов публичной власти в оформлении выдаваемых ими правоустанавливающих документов, привело к отсутствию понимания содержания и реализации прав на землю у всех участников данных правоотношений.
В связи с этим, все СНТ, которые до 01.01.2019 года занимались оформлением прав на земли общего пользования и вносили сведения о правах в Единый государственный реестр недвижимости (далее-ЕГРН), уходили от формулировки «коллективная совместная собственность», оформляя право собственности на СНТ, как юридическое лицо.
Реализация данного подхода была возможна за счет отсутствия такого понятия как «коллективная совместная собственность» в действующем законодательстве, в связи с чем исключение слов «коллективная совместная» производилось либо внесением изменений в ранее выданные постановления органом местного самоуправления, либо судами в рамках предъявляемых СНТ исковых требований о регистрации или признании прав на земельный участок общего пользования.
С появлением вышеуказанной нормы ч. 16 ст. 54 ФЗ №217, которой фактически признано наличие значительного и длительного законодательного пробела в вопросе имущественных прав на земельные участки общего пользования в СНТ, возникла надежда на определенность, которая сводилась к приведению всех ранее выданных в 1992-1997 гг. документов на коллективную совместную собственность к вводимой конструкции общей долевой собственности на земли общего пользования.
Данной моделью предполагалось легализовать ранее выданные СНТ документы, без обязательного переоформления, фактически создавая в автоматическом режиме право общей долевой собственности.
Однако, реализация данной модели стала во многом неразрешимой задачей, так как иные законодательные акты не были приведены в соответствие с данной моделью, в связи с чем, регистрация общей долевой собственности в ЕГРН, реализация прав общей долевой собственности собственниками земельных участков на территории ведения садоводства оказались невозможными.
Ввиду отсутствия системности в реформировании законодательства в сфере ведения садоводства и огородничества, возникшими в связи с этим проблемами по оформлению прав
на земельные участки общего пользования, возник явный запрос СНТ на оформление права собственности на земельные участки в пользу СНТ как юридического лица.
Результатом такого запроса стало появление однородных исков об оспаривании решений Росреестра, связанных с отказом в регистрации ранее возникших прав на земельные участки общего пользования в отношении СНТ, как юридического лица по постановлениям органов местного самоуправления, содержащим указания на предоставление земельного участка общего пользования в коллективную совместную собственность СНТ.
Анализ таких исков, опираясь на практику Арбитражного суда Московского округа (далее -АСМО) и нижестоящих в отношении АСМО судов апелляционной и первой инстанции, представляет значительный интерес.
Следует отметить, что даже спустя более чем три года с момента вступления в силу ФЗ №217, судебная практика в рамках АСМО не является единообразной в отношении оценки одних и тех же обстоятельств, что позволяет говорить о дискуссионности рассматриваемых вопросов не только в теоретических аспектах, но в правоприменительной практике при толковании судами одних и тех же норм при рассмотрении однородных дел.
Для анализа судебную практику можно разделить на две группы. В рамках первой из них суды признают, что есть основание для регистрации права собственности СНТ как юридического лица, несмотря на наличие в правоустанавливающих документах ссылки на «коллективную совместную собственность».
Ко второй группе следует отнести решения, где отмечено, что действующее правовое регулирование на основании ФЗ №217 предполагает автоматическое преобразование права коллективной совместной собственности в общую долевую собственность, поэтому оформление прав СНТ, как юридического лица, не может быть произведено.
В судебных актах первой группы судами предлагается такая аргументация: институт коллективной совместной собственности действующим законодательством РФ не предусмотрен, государственная регистрация прав в виде коллективной совместной собственности является невозможной, но при этом имеются выданные органом публичной власти постановления о предоставлении на данном праве земельных участков, что означает признание государством прав на основании этих постановлений.
Вместе с тем законодательство допускает нахождение земельного участка общего пользования в собственности СНТ (ч. 3 ст. 24 ФЗ №217);
права, возникшие до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» имеют, согласно абз. 1 п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ», равную юридическую силу с записями в ЕГРН, что также отражено в п. 1 ст. 6 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этой связи суды приходят к выводу о том, что постановления о предоставлении в коллективную совместную собственность СНТ земельных участков общего пользования являются безусловным подтверждением права собственности именно СНТ на данные участки и основанием для регистрации этого права.
Аналогичные выводы содержатся в следующих судебных актах: постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 25.02.2020 N Ф05-484/2020 по делу N А41-14003/2019; от
02.09.2020 N Ф05-12809/2020 по делу N А41-104905/2019; от 18.06.2019 N Ф05-7471/2019 по делу N А41-54137/2018; от 24.03.2022 N Ф05-33928/2021 по делу N А41-18282/2021; от
25.11.2021 N Ф05-28754/2021 по делу N А41-17343/2021; постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2021 г. N 10АП-10793/2021.
В рамках судебных актов второй группы приводится иная аргументация.
Суды указывают, что на момент принятия постановлений глав местных администраций законодательство допускало предоставление земельных участков садоводческим товариществам в коллективную совместную собственность, отмечая при этом, что действующим законодательством такой вид собственности не предусмотрен.
Между тем, указывают суды, исходя из положений законодательства, действовавшего в 1992 году, коллективная совместная собственность, наряду с коллективно-долевой собственностью, являлась формой общей собственности.
Предоставление ранее земельных участков на праве коллективной совместной собственности, как указывают суды, после изменений законодательства, в соответствии с которым понятие «коллективная совместная собственность» было устранено, не означает, что земельные участки, предоставленные ранее на данном праве, автоматически стали собственностью товарищества и выбыли из общей собственности членов товарищества.
Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являю-
щихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.
На основании указанных норм суды приходят к выводу, что спорные земельные участки принадлежат на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах СНТ.
Аналогичные выводы содержатся в следующих судебных актах: постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.03.2021 N Ф05-1170/2021 по делу N А41-22684/2020; постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.09.2021 N Ф05-20679/2021 по делу N А41-57760/2020; постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2021 N 10АП-5602/2021 по делу N А41-57760/2020.
В итоге, принимая решение по делу, суды игнорируют доводы противоположной группы, что влияет на общую аргументированность и обоснованность.
По нашему мнению, с формально-правовой точки зрения на первый взгляд позиция второй группы представляется более содержательной, в особенности с учетом положений ч. 16 ст. 54 ФЗ №217. Однако, обращает на себя внимание крайне низкий уровень юридической техники данной нормы.
Согласно ч. 16 ст. 54 ФЗ №217 право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участ-
ков. Итак, в этой норме коллективная совместная собственность граждан признается общей долевой собственностью, то есть имеется акцент, как ограничение, в виде отсылки к коллективной совместной собственности именно граждан, при том, что в большинстве случае в постановлениях глав администраций имеются указания на предоставление в коллективную совестную собственность СНТ, а не граждан.
Следовательно, буквальное толкование данной нормы означает, что предоставленные в коллективную совместную собственность СНТ земли не преобразовываются автоматически в общую долевую собственность граждан и данная норма, согласно буквальному толкованию, не будет применяться в указанной ситуации.
Учитывая ранее отмеченные недостатки правового регулирования общей долевой собственности, низкий уровень юридической техники, является вполне понятным и объяснимым явлением стремление СНТ к оформлению прав на юридическое лицо, даже с учетом издержек на судебные разбирательства.
В настоящее время наличие у СНТ зарегистрированных прав на земельный участок общего пользования является преимуществом по сравнению с теми СНТ, где такого оформления нет.
Такая ситуация не является нормой, так как более прогрессивное законодательство оказывается менее приспособленным и проработанным, что влечет желание избежать его применения и идти на риски, связанные с судебным оформлением прав в условиях отсутствия единообразной практики.
Решением данной ситуации будет являться комплексная разработка правового регулирования имущественных вопросов в СНТ, которая позволит осуществить полноценную и доступную реализацию прав на земельные участки общего назначения.
штшшмшттшшттмшшштшшттмш^^
