CC BY
73
В теоретическом и практическом плане все большую актуальность приобретает вопрос о правовом режиме имущества общего пользования, которое приобретается для ведения садоводства и дачного хозяйства. Многие граждане, оформив право собственности на индивидуальный садовый участок, предпочитают выйти из состава членов садоводческого товарищества и вести хозяйство в индивидуальном порядке, при этом нередко на оставшихся членов объединения ложится «непомерной ношей» бремя содержания общего имущества, в том числе его ремонт и реконструкция. В связи с этим чаще возникают споры в отношении имущества общего пользования, связанные с неопределенностью его состава и ответственностью за его содержание. Однако это далеко не единственный вопрос, в теории практически не уделяется внимания особенностям правового режима такого имущества, в законодательстве содержатся лишь отдельные упоминания о таком объекте гражданских прав, а тем временем копятся в судах дела об имущественных спорах садоводов, и суды вынуждены их разрешать, руководствуясь лишь общими положениями законодательства.
Начнем с того, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон № 66-ФЗ) имущество общего пользования - это имущество, предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей, а именно: водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения, энергетическое оборудование, земельные участки, предназначенные для обеспечения потребностей членов некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей и т.д.
При этом положение, определяющее данное понятие, включено в данную норму Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3, которым одновременно понятие «земли общего пользования» заменено понятием «земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования». По мнению А.Н. Борисова, «...данные терминологические изменения направлены на обеспечение реализации установленных особенностей предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, а также на более детальное урегулирование имущественных отношений с участием таких объединений» [2]. Несомненно, изменение прежней формулировки повлекло изменение правового режима данного имущества.
Прежде всего, необходимо выяснить, какие субъекты являются собственниками такого имущества, и, исходя из ответа на данныйт вопрос, определить, собственно, права членов объединения на эти объекты, способы реализации и защиты их прав.
В юридической литературе высказывались мнения о том, что имущество общего пользования дачных, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан представляет собой имущественный комплекс, выступающий фактически в качестве нового самостоятельного объекта гражданских прав [3; 8]. С данной позицией полностью согласиться нельзя, поскольку общее имущество хоть и имеет единую цель использования (удовлетворение общих нужд садоводческого товарищества), но различный правовой режим отдельных вещей, входящих в его состав, не позволяет говорить обо всем комплексе имущества как о едином объекте. Речь идет о земельных участках общего пользования, право собственности на которые садоводческое товарищество может оформить в процессе приватизации. В силу п. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельные участки, предоставленные до вступления в силу данного Закона на правах постоянного (бессрочного) пользования садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан; а также организациям, при которых до вступления в силу Закона № 66-ФЗ были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается и осуществляется в порядке, установленном ст. 28
Закона № 66-ФЗ, в соответствии с которой земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно [1, с. 14]. Таким образом, вне зависимости от формы объединения (следовательно, это правило распространяется и на садоводческие товарищества) земельный участок становится собственностью юридического лица, а не долевой или совместной собственностью членов такого объединения. Проверить верность данного тезиса нам придется ниже. Предоставление в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, или уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения. Иное имущество в особом порядке не оформляется и может быть отчуждено по решению общего собрания товарищества, поэтому говорить об имуществе общего пользования СНТ как об имущественном комплексе можно только в процессе его непосредственной эксплуатации членами объединения.
Однако на практике, прежде чем оформить в собственность земли общего пользования, зачастую требуется доказать факт владения земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Например, Садоводческое некоммерческое товарищество «Железнодорожник» (пост «Примыкание») обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении имеющего юридическое значение факта владения заявителем на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на кадастровую карту, являющуюся приложением к договору аренды земельного участка, заключенному товариществом и открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» в лице структурного подразделения «Грозненское отделение» филиала «Северо-Кавказская железная дорога», пришел к выводу о пересечении границ земельных участков и наличии не разрешенного в установленном порядке спора о праве. В связи с тем, что Общество настаивало на пересечении границ арендуемого им земельного участка с границами земельного участка, принадлежащего товариществу, а также на наличии между ним и заявителем спора о праве на земельный участок, Федеральный арбитражный суд СевероКавказского округа отменил предыдущие судебные акты по делу [5]. В судебной практике случаи спора в отношении земель общего пользования не единичны. В следующем примере суд отказал в признании за заявителем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку сведения о реорганизации юридического лица в спорное товарищество в Едином государственном реестре юридических лиц отсутствуют, доказательства прекращения деятельности указанного хозяйствующего субъекта не представлены, в связи с чем отклонен довод заинтересованного лица о том, что оно не только владеет спорным участок, но и уплачивает налоги, т.к. само по себе данное обстоятельство не является доказательством приобретения права [6]. В указанной группе споров имеются и решения в пользу товариществ. Так, заявление садоводческого некоммерческого товарищества «пос. Ольгино, Нижний сад» о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга об отказе в приватизации земельного участка и об обязательстве Комитета передать безвозмездно в собственность земельный участок удовлетворено, т.к. ответчик не доказал запрет на приватизацию земель общего пользования садоводов в пределах земельного участка, отведенного под садоводческое товарищество, отказ в приватизации земель общего пользования противоречит нормам права и нарушает права и законные интересы заявителя [4]. Таким образом, вопрос о приобретении земель садоводческими товариществами не является уж столь однозначным и прямо зависит от условий предоставления земельного участка и его оборотоспособности.
Вернемся к вопросу о том, кто является юридическим собственником общего имущества (в том числе и приобретаемых земель для общего пользования). Как отмечает А.Н. Разделкин, в садоводческом, огородническом или дачном потребительском кооперативе закон предусмотрел для
целей приобретения и содержания имущества общего пользования паевые взносы с членов кооператива. Некоммерческие объединения садоводов, огородников и дачников иных организационно-правовых форм (товарищество, партнерство) приобретает и содержит имущество общего пользования за счет членских взносов [7]. С одной стороны, мы показали, что полученные до вступления в силу Земельного кодекса РФ земли могут стать собственностью товарищества. С другой стороны, ч. 2 ст. 4 Закона № 66-ФЗ закрепляет следующее правило: в садоводческом некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица. Анализируя содержание данной нормы, следует предположить, что если на общем собрании члены товарищества принимают решение о приобретении земельного участка, например в целях размещения дополнительной электростанции, то эта процедура может быть реализована только путем создания специального фонда, в который поступят вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности, а также средства, предоставленные садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому товариществу, прочие поступления. Этот способ должен применяться, поскольку регистрация права собственности членов товарищества в совместную собственность земельного участка будет весьма проблематична и не даст необходимого правового эффекта. На практике эта процедура реализуется редко именно из-за отсутствия должной правовой регламентации. В итоге члены товарищества могут только пользоваться землями общего пользования, право собственности принадлежит товариществу.
Правовой режим совместной собственности членов товарищества на имущество общего пользования, приобретенное за счет целевых взносов, может быть распространен на движимые вещи. Так как никаких специальных положений в этой части Закон № 66-ФЗ не содержит, то необходимо применять положения гражданского законодательства. Статья 244 Гражданского кодекса РФ допускает возможность установления долевой собственности на общее имущество по соглашению участников совместной собственности, а при отсутствии согласия - по решению суда. Члены садоводческого товарищества сообща владеют и пользуются общим имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Об этих правах члены садоводческих товариществ подчас не знают, и данные нормы ГК РФ практически не применяются. С целью расширения правовых механизмов управления совместной собственностью в садоводческих товариществах предлагается по аналогии со ст. 257-259 ГК РФ, в которых определены правовой режим совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства и правила ее раздела, дополнить Гражданский кодекс РФ ст. 259.1 следующего содержания:
«1. Имущество садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, приобретенное за счет целевых взносов, принадлежит его членам на праве совместной собственности, если договором между ними не установлено иное. В совместной собственности членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества находятся некапитальные хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенные для хозяйства на целевые средства его членов.
2. Земельные участки общего пользования, предназначенные для обеспечения потребностей членов некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении,
электроснабжении, газоснабжении, охране, сборе отходов и организации отдыха, могут находиться исключительно в собственности садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества и не подлежат разделу.
3. При ликвидации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество может быть реализовано посредством торгов по решению общего собрания либо подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст. 252 и 254 настоящего Кодекса».
В заключение хотелось бы отметить, что правовая неопределенность, присущая правовому режиму общего имущества садоводческих некоммерческих товариществ, порождает нарушение членских прав, как следствие, возникает недоверие граждан к такой форме хозяйствования, как садоводческие объединения. Дабы предупредить разрушение системы коллективного садоводства, сложившейся в нашей стране, необходимо предпринимать правовые меры, направленные на устранение пробелов в законодательстве и правовой неграмотности садоводов.
Литература
1. Анисимов А.П., Васильчук Ю.В., Чикильдина А.Ю. Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный) / Под общ. ред. А.П. Анисимова. М., 2008.
2. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (постатейный). М.: Деловой двор, 2009.
3. Миронов И.Б. Имущественные комплексы в жилищной сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009.
4. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2008 г. № А56-21854/2007 // СПС «Гарант», 2012.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 мая 2011 г. № Ф08-2915/11 по делу № А77-501/2010 // СПС «Гарант», 2012.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 июля 2010 г. № Ф09-6802/09-С6 по делу № А07-15619/2008 // СПС «Гарант», 2012.
7. Разделкин А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Система «ГАРАНТ», 2010.
8. Чикильдина А.Ю. Гражданско-правовой режим дачных, садовых и огородных земельных участков: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2010.
