CC BY
28Приводятся такие маркетинговые аспекты рынка земли, как сегментирование на первичный и вторичный рынки, потребительский и деловой рынки, рассмотрены особенности сбыта земли-товара на первичном и вторичном земельных рынках, проанализирована активность участников российского земельного рынка. Предлагается маркетинговая модель земли-товара, которая учитывает государственные императивы, потребности людей и естественное состояние земли, применима для правильного формирования земельного участка как товара для рынка потребителей территории. В статье анализируется развитие системы учета и регистрации земельных участков и сделок с ними, рассматривается институт кадастровых инженеров как специалистов по формированию земельных участков. Для статистического анализа использованы официальные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной службы государственной статистики. Предложения авторов расширяют теоретическую основу маркетинга земель, а также могут послужить в практической деятельности специалистов в области земельно-имущественных отношений.
Ключевые слова: рыночные отношения; формирование земли-товара; кадастровый инженер; учет и регистрация.
О РАЗВИТИИ СИСТЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА В СОВРЕМЕННЫХ РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ
Семеркова Любовь Николаевна,
д. э. н., профессор, заведующая кафедрой маркетинга, коммерции и сферы обслуживания Пензенского
государственного университета (440000, г. Пенза, ул. Чкалова, 68)
penzamarketing@mail.ru
Улицкая Наталья Юрьевна,
к. э. н., доцент кафедры кадастра недвижимости и права Пензенского государственного университета
архитектуры и строительства (440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28)
terramarket58@yandex.ru
ВВЕДЕНИЕ
Формирование цивилизованного рынка земли — одна из ключевых задач, стоящих перед Россией в настоящее время. Поэтому особое внимание следует уделить развитию инфраструктуры рынка земли, частью которой и является система формирования земли как товара.
В систему формирования земли-товара входят Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Рос-реестр) и подведомственные ей организации, а также кадастровые инженеры. Кадастровые инженеры подготавливают товарную форму земельного участка (проводят межевание и составляют пакет документов), а Росреестр удостоверяет эту товарную форму и фиксирует соответствующие сведения
в своей базе данных. Последующие операции с землей-товаром (купля-продажа, аренда, залог и пр.) также обязательно регистрируются в этой информационной базе.
Тому, чтобы раскрыть смысл системы формирования земли-товара как составной части инфраструктуры рынка земли, посвящена наша работа.
МАРКЕТИНГОВЫЕ АСПЕКТЫ
РЫНКА ЗЕМЛИ
Рынок земли представляет собой сферу товарного оборота (сделки по купле-продаже, аренде, залогу и т. п.) земельных участков, которые можно использовать для земледелия, строительства, добычи полезных ископаемых и прочей деятельности людей; то есть — это совокупность отношений, которые
создаются вокруг операций с земельными участками.
Основными игроками рынка земли являются:
♦ федеральные, региональные и муниципальные органы власти как продавцы-покупатели и как регуляторы земельно-имущественных отношений;
♦ крупные собственники земли (латифундисты);
♦ мелкие собственники земли (в т. ч. спекулянты);
♦ лэнд-девелоперы, девелоперы, редевелоперы;
♦ инвесторы,вкладчики, дольщики (приобретающие землю как средство производства, вкладывающие свободные средства в скупку земли с целью получения ренты, приобретающие землю для собственного использования);
♦ компании, которые скупают и сдают землю в аренду;
♦ банки и кредитные организации (в т. ч. и как элементы инфраструктуры рынка земли);
♦ риелторы, брокеры, агентства недвижимости, оценщики, кадастровые инженеры (как элементы инфраструктуры рынка земли);
♦ нотариат, федеральные органы учета и регистрации объектов недвижимости и прав на них (Росреестр, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестр») (как элементы инфраструктуры рынка земли);
♦ граждане;
♦ юридические лица.
На рисунке 1 приведена схема
дифференциации рынка земли на
секторы, которые в свою очередь можно разделить на более локальные части. Из рисунка следует, что земля может находиться в федеральной, региональной, муниципальной и частной собственности, при этом быть и в естественном виде, и с улучшениями, и застроенной различными объектами недвижимости. Земля-товар может быть объектом сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке, для конечных потребителей либо для делового рынка.
Потребительский рынок представляет собой конечных покупателей, приобретающих землю-товар для удовлетворения своих личных потребностей. В соответствии с нормами действующего законодательства товаром для конечных потребителей могут служить земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, лично-
го подсобного хозяйства, дач, садов и огородов.
Если же человек планирует использовать землю в целях извлечения материальной прибыли, то он становится индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом, фермером и т. д. — то есть его уже следует относить к деловому рынку.
Первичный рынок земли — это рынок, где государственная и муниципальная земельные собственности как товар выступают впервые.
Иногда к первичному рынку земли относят новые микрорайоны, предлагаемые строительными компаниями. По мнению авторов, это не верно, т. к. новая жилая и нежилая недвижимость будет являться результатом трансформации приобретенной девелопе-ром земли, например, из незастроенной в застроенную и благо-
Рис. 1. Секторы рынка земли
устроенную. И здесь земля-товар после застройки будет поступать на вторичный рынок земли, при этом являясь неотъемлемой составляющей первичного рынка жилой или нежилой недвижимости.
Продавцом на первичном рынке является государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти. Земля-товар формируется в результате выдела земельного участка из государственной или муниципальной земельной собственности. Поэтому данный земельный рынок можно разделить на три сектора в зависимости от формы собственности [1] земли-товара:
♦ сектор федеральной земельной собственности. В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности России на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
♦ сектор региональной земельной собственности. В собственности субъектов РФ находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы субъектам РФ из федеральной собственности;
♦ сектор муниципальной земельной собственности. В муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федераль-
ными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.
На первичном рынке реализация предложения земли-товара осуществляется на аукционах или через административные процедуры. На рисунке 2 показаны формы сбыта земли-товара.
Органы государственной и муниципальной власти путем принятия соответствующего решения могут предоставлять земельный участок в собственность бесплатно [2] представителям потребительского и делового рынков, и при этом получать положительные импульсы (синергетические эффекты) для развития территории.
На первичном рынке продажа и аренда земельных участков предполагают обязательную аукционную процедуру, т. е. земля-товар и право аренды продаются только на торгах. Однако есть перечень случаев, когда продажа [3] и заключение договора аренды [4] осуществляются без аукциона.
Органы государственной и муниципальной власти для вовлечения в экономический оборот зе-
мель создают инвестиционные площадки посредством привлечения инвесторов и бизнеса на территорию. Инвестиционная площадка — локальное место в виде одного или нескольких земельных участков (свободного либо с объектами природы, строительства, инженерной инфраструктуры), с необходимым портфелем документов, предоставляемое для реализации комплекса целевых инвестиционных проектов в целях ускорения социально-экономического развития территории путем организации благоприятных условий инвестирования [5].
Вторичный рынок земли — это рынок, где земельный участок выступает как товар, ранее эксплуатируемый и принадлежащий определенному частному собственнику — физическому или юридическому лицу.
Трансакции на вторичном рынке могут осуществляться как напрямую, так и через посредников.
Рассмотрим прямые сделки (рис. 3). Продавец может устанавливать цену предложения среднерыночную, ориентируясь на среднестатистические цены продаж земельных участков по региону, населенному пункту, микрорайону; также может устанавливать завышенную цену или заниженную цену, ориентируясь на свои личные цели и мотивы.
Далее продавец формулирует послание рынку о предложении
Рис. 2. Формы сбыта земли-товара на первичном рынке
земли-товара. Как правило, выбираются такие каналы продвижения, как объявления в газетах, журналах и на интернет-сайтах, бегущая строка во время телевизионных эфиров, разговоры с коллегами и знакомыми (молва, слухи).
Послание о предложении становится частью информационного поля рынка земли. Информационное поле состоит из деловой и бытовой информации о земле-товаре, ее среде, окружении, участниках рынка и их репутации.
Потенциальный покупатель, узнав о предложении земли-товара, начинает принимать сведения из информационного поля, и если они его устраивают, связывается с продавцом. Переговоры продавца и покупателя, при ситуации их обоюдного удовлетворения условиями трансакции, заканчиваются заключением сделки и взаимными расчетами. Сделка, как правило, нотариально удостоверяется. Покупатель передает оговоренную сумму, а продавец — пакет документов на земельный участок. Переход права собственности обязательно регистрируется.
Рассмотрим ситуацию, когда сделки осуществляются через посредников (рис. 4). Это наиболее благоприятная среда для маркетинговых инструментов и техноло-
гий, употребляемых риелторами, агентствами недвижимости и земельными брокерами.
Продавец обращается к риелто-ру (в агентство недвижимости) и заключает с ним договор о продаже земельного участка, оговаривает гонорар посредника. Для определения оптимальной рыночной цены земельного участка возможно обращение к независимому оценщику. Как правило, средняя стоимость услуг оценщика составляет 3—5 тыс. рублей.
Риелтор профессионально формулирует послание рынку о земле-товаре, ценности атрибутов, окружении, среде, продавце, о своей компании. Здесь положительную или отрицательную оценку на общую потребительскую ценность земли-товара может оказать гудвилл самого риелтора. Кроме того, у риелторов имеется обширная база данных о потребностях и возможностях покупателей и продавцов, поэтому они бы-
Покупатель
стрее могут подобрать нужные варианты.
Покупатель также может действовать через посредника. Кроме того, при выборе подходящего земельного участка, покупатель может консультироваться с кадастровым инженером о характеристиках земли-товара (правильно ли установлены границы, нет ли обременений, не заложен ли участок, нет ли судебных исков, поставлен ли участок на кадастровый учет, какое вещное право зарегистрировано в едином государственном реестре прав и т. п.).
Для расчетов покупатель и продавец могут прибегнуть к услугам банковских или кредитных организаций.
Рассмотрим, как развивается земельный рынок в России. Для этого можно прибегнуть к анализу активности его участников, которая складывается из количества обращений в органы государствен-
Регистрация перехода права на земельный участок
Г 7
Государственный орган учета и регистрации прав на недвижимость
Рис. 3. Схема трансакции между участниками вторичного рынка земли без привлечения посредников
Рис. 4. Схема трансакции между участниками вторичного рынка земли через посредников
ного учета и регистрации недвижимости и сделок с ней по поводу регистрации перехода вещных прав, учету земельных участков. Из расчета количества документов на 1 000 человек получаем активность участников российского земельного рынка, в том числе по федеральным округам (рис. 5).
Анализ показывает, что активность участников рынка по различным субъективным и объективным причинам снизилась относительно 2010 года. В 2013 году наибольшая активность наблюдалась в Южном, Сибирском и Приволжском федеральных округах [6].
МАРКЕТИНГОВАЯ МОДЕЛЬ
ЗЕМЛИ-ТОВАРА
Общепринято, что на земельном рынке объектом товарооборота выступает сформированный земельный участок с определенным пакетом документов, а предметом — права на него.
В экономической литературе говорится о трех разновидностях земли как товара, который может присутствовать на рынке: земельный участок как объект; право на этот объект; услуга.
Авторы предлагают рассматривать землю-товар в аспекте конгломерата потребностей человека в жилье, работе и отдыхе, удовлетворяемых в процессе его жизненного цикла.
120 S 100
У
§ 80 1
60
X
а>
£ 40
Государство принимает и закрепляет землю как экономическое социально-значимое благо и выводит на рынок ассортимент земли-товара, удовлетворяющий многообразные потребности людей и производств. Так, земельный участок является недвижимой индивидуально определенной вещью [7] и соответственно является товаром [8].
Земля как товар проявляется в неотделимых друг от друга ипостасях: земля как есть в современном виде; отношение к ней человечества и выгода, получаемая от нее; отношение к ней государства и управление ею. На рисунке 6 предлагается усовершенствованная модель земли-товара, впервые предложенная в диссертационном исследовании (Улицкая Н.Ю., 2013: [9]). Из рисунка следует, что в первую очередь землю товаром как таковым делает ее организационно-правовая оболочка. Это заключается в том, что органы власти как государственная надстройка включили землю в экономический оборот. При управлении земельными ресурсами органы государственной власти и местные администрации, с одной стороны, располагают властными рычагами воздействия на участников земельно-имущественных отношений, с другой — сами выступают игроками рынка. При этом, госу-
88,2
80,5
< 140
У
0 120
0
0 1 100
> О 80
X
ф S 60
* о 40
«í
о ю 20
о * 0
дарство обязано императивными методами сохранять земельные ресурсы для будущих поколений, предотвращая возможности негативного воздействия на землю индивидуумов и социумов. Внешняя оболочка представляет собой пакет прав на земельный участок и состоит из следующих показателей: форма собственности; целевое назначение; принадлежность к какой-либо зоне; вид разрешенного использования; минимальные и максимальные установленные размеры земельного участка; возможности изменения целевого назначения, разрешенного вида использования, объединения и раздела участков; прочие показатели правового режима земли.
В социально-экономическую оболочку включены потребности, ожидания, желания, предпочтения и возможности индивида и социума, а также стремление получить от земли различные блага: психо-эмоциональное удовлетворение, физическое удовлетворение, материальное удовлетворение. Поэтому сюда также входят и те усилия, которые необходимо вложить, чтобы получить ожидаемое благо. Данная оболочка отнесена к субъективной составляющей земли-товара в связи с неоднородностью отношения человека к земле: одни социальные группы проявляют интерес к тому,
Ним
ЦФО
С-ЗФО ЮФО С-КФО
ПФО
УФО
СФО
ДФО
2010 год 2011 год 2012 год 2013 год
Динамика активности участников земельного рынка
□ 2010
□ 2012
□ 2013
Распределение активности участников земельного рынка по федеральным округам
Рис. 5. Активность участников российского земельного рынка в 2010-2013 годах (составлено по данным Росреестра)
104,8
66,4
20
0
каким образом распределены соответствующие права, другие — хотят улучшить экологию, третьи — получить рентную плату и т. п.
В центре модели расположено природное ядро, т. е. состояние земли, ее характеристики. Фактическое состояние земель, доставшееся нам в результате жизнедеятельности предшествующих поколений, не несет ни положительного, ни отрицательного акцента. Характеристики включают данные об окружающей среде, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность земли-товара. Ядро земли-товара отнесено к объективной составляющей, ведь земля — продукт природы, мало подвластный волеизъявлению человека. На ядро оказывает влияние совокупность климата и природных условий, которые относятся и к атрибутам земли-товара, и к факторам, влияющим на ценность. Это
обусловлено неотделимостью земли-товара от местности, частью которой она является.
Модель земли-товара соответствует классической «мультиатри-бутивной» модели товара Ф. Кот-лера [10]:
♦ товару «по замыслу» соответствует природное ядро;
♦ «реальное исполнение» — социально-экономическая оболочка, отражающая современное состояние территорий (свойства и характеристики земли становятся результатом развития хозяйственно-отраслевой структуры и инфраструктуры, обеспечивающих формирование ценности земли и затрат субъектов рынка);
♦ «подкрепление» земли формируется за счет качества государственного и муниципального менеджмента, через встраивание земель в систему стратегических приоритетов муниципального образования, региона, страны.
Специфическими особенностями земли как товара являются:
1) местоположение оказывает ключевое влияние на характеристики и стоимость земли-товара;
2) плодородие земли-товара определяет режим ее использования;
3) уникальность (неповторимость) земельных участков;
4) может выступать товаром только в виде индивидуализированного земельного участка, с определенным пакетом прав и обязанностей;
5) является неотъемлемой частью территории, в силу чего земля оказывает еще и услуги этой территории различным сегментам рынка.
Следовательно, земля-товар — это многофункциональный объект трансакций, удовлетворяющий общественные и индивидуальные нужды потребителей территории.
Состояние формальных и неформальных институгой- - „
Налаженность диалога между местной властью, хозяйствующими субъектами и населением. Гудвилл „ маокегинговой трды т^ппитопии
Количественно-качественные характеристики населения, бизнесу.
Качество государственной и муниципального управления земельно-имущественными отношениями. Гудвилл представителей власу^
-1
Законодательство о категориях земель, разрешенных видах использования, обороте и переводе земель; параметрах земельных участков; цене;
кадастровых работах, регистрации; охране земель; стратегическом планировании, град, нормативах
Рис. 6. Товарная модель земельного участка по Н.Ю. Улицкой
АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И СДЕЛОК С НИМИ
Поскольку товаром может быть только индивидуально определенный земельный участок, для этого его необходимо подготовить (кадастровые работы) и поставить на государственный кадастровый учет (ГКУ), т. е. внести в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения о земельном участке, которые подтверждают его существование в качестве индивидуально-определенной вещи. ГКУ может осуществляться в связи с образованием, прекращением существования (в установленных границах) либо изменением уникальных характеристик земельного участка.
В настоящее время в Росреестре содержатся сведения более чем о 55 млн земельных участках (рис. 7). Следует отметить, что сведения о земельных участках составляют 36% от всей учтенной недвижимости (объектов капитального строительства).
Более подробную структуру сведений, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) (информационная база об объектах недвижимости Росреестра и подведомственных ей организаций), можно увидеть на рисунке 8. Так, в течение 2014 года количество учтенных сведений в целом сократилось, это может говорить о том, что активность участников земельного рынка и рынка объектов капитального строительства снизилась.
Количество земельных участков, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 01.01.2014 по федеральным округам, представлено на рисунке 9. Можно судить, что в Центральном
и Приволжском федеральных округах более всего сформировано земли как товара.
Как было сказано, в ГКН содержатся сведения не только о землях, но и об операциях с ними. Всего в 2014 году зарегистрировано 25 534 570 операций с недвижимостью, что только на 22 122 единицы больше предыдущего года. Операции с земельными участками составили 35% от всех операций с объектами недвижимости, при этом в 2014 году сделок с земельными участками заключено больше, чем в 2013 году (рис. 10) [11].
Как видно, рассматриваемая система представляет собой объемный информационный массив об учтенных земельных участках и сделках с ними, являющийся частью инфраструктуры рынка земли. При этом, Росреестр — это государственный ресурс, обладающий монополией на право требования обязательности учета и регистрации объектов недвижимости и сделок с ними.
Далее рассмотрим организационную структуру системы учета и регистрации недвижимости
на начало 2014
на начало 2015
40 000 80 000 120 000 160 000 тыс. единиц
Рис. 7. Количество сведений об объектах недвижимости, учтенных в Государственном кадастре недвижимости (составлено по данным Росреестра)
0
количество внесенных в ГКН сведений о ранее учтенных земельн ых уч астках
количество поставленных на ГКУ земельных участков
количество поставленных на ГКУ объектов капитального строительства
количество сведений в ГКН о ранее учтенных объектах капитального строительства
С
408 451
1 8 94
2 018
2 955
1 989
5 038
2014 2013
0 4 000 8 000 12 000 16 000 20 000 тыс. единиц
Рис. 8. Динамика учета объектов недвижимости в ГКН (составлено по данным Росреестра)
16 000 000 14 446 759
14 000 000 12 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0
12 855 639
5 700 256
4 133 945 3 052 199
7 330 240
4 108 304
2 162 266
ЦФО С-ЗФО ЮФО С-КФО ПФО УФО федеральные округа
СФО
ДФО
Рис. 9. Количество земельных участков, сведения о которых внесены в ГКН, по федеральным округам (составлено по данным Росреестра)
13 481
и сделок с ней. Организационно система состоит собственно из Росреестра, территориальных органов и подведомственных организаций (табл.). Росреестр находится в подчинении Министерства экономического развития РФ.
Следует отметить, что в последние годы реализуется политика сокращения численности территориальных органов Росреестра. Так, с 01.01.2015 года утверждена численность территориальных органов Росреестра в количестве 33 816 единиц, что на 9 226 человек меньше по отношению к 2011 году (рис. 11).
Данное сокращение осуществляется в результате того, что значительная часть функций по государственным услугам Россреест-ра передана в многофункциональные центры (МФЦ), действующие по принципу «одного окна». Так, в 2014 году прием и выдача документов на предоставление государственных услуг Росреестра осуществлялись на базе 1 818 офисов МФЦ (69% от общего количества). При этом в 1 608 офисах МФЦ предоставлялись полностью все услуги Росреестра, а в 2013 году таких офисов было только 563.
Доля предоставленных через МФЦ основных государственных услуг Росреестра в 2014 году увеличилась приблизительно в 2 раза и составила 24,5%, в том числе по видам услуг:
♦ государственная регистрация — 25,3%;
♦ предоставление сведений из единого государственного реестра прав (ЕГРП) - 18,5%;
♦ государственный кадастровый учет - 24%;
♦ предоставление сведений из ГКН - 30%.
Важно отметить, что Росреестр работает не только с гражданами
и юридическими лицами, оформляющими свою собственность, но и с государственными и муниципальными менеджерами. Администрации муниципальных образований, районов, субъектов РФ обязаны проводить работы по узако-ниванию земельных ресурсов, подвластных им: территориальное планирование, правила землепользования и застройки, постановка на ГКУ территориальных зон и т. д. Для этого органы власти и Росреестр выстроили электронную систему
межведомственного взаимодействия. Так, в 2014 году Росреестр в рамках межведомственного взаимодействия предоставил исполнительным органам власти и органам местного самоуправления 13 564 390 сведений, что на 40% больше, чем в 2013 году. На рисунке 12 показана структура и количество сведений из ЕГРП и ГКН, предоставленных в результате запросов органов власти [12].
Также в 2014 году возросло количество межведомственных за-
на нежилое имущество
на земельные участки
2 073
1 828
6 735 6 624
4 000 6 000 8 000 тыс. единиц
10 478 10 79
□ 2014
□ 2013
Рис. 10. Динамика регистрации прав, сделок, ограничений и обременений на недвижимость (составлено по данным Росреестра)
на жилье
0
2 000
10 000
12 000
Таблица
Организационная структура системы государственного учета и регистрации объектов недвижимости и сделок с ними (2015 г.)
Структура Количество организаций, ед. Штатная численность, чел.
Центральный аппарат Росреестра 1 615
Территориальные органы управления 83 33 816
Ф ФГБУ «ФКП Росреестр» 81 филиал 33 370
едомственнь рганизации ФГБУ «Федеральный научно-технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных» 24 региональных отделения 472
а ° о с ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» 87 филиалов 14 755
50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0
-2 212
—81-
43 042
2011 год
40 434
2012 год
38 222
38 141
2013 год
2014 год
33 816
2015 год
Рис. 11. Количественная динамика штатной численности территориальных органов Росреестра, единиц
2 694
-4 325
просов, направленных в исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления территориальными управлениями Росреестра и филиалами ФГБУ «ФКП Росреестр». Всего таких запросов за 2014 год было 6 120 766, в том числе:
♦ на бумажном носителе — 314 472 единицы, что на 26 547 запросов меньше, чем в 2013 году;
♦ посредством системы межведомственного электронного взаимодействия — 5 806 294 единицы, что на 2 170 923 запросов больше, чем в 2013 году. Плата за предоставление сведений, внесенных ГКН, поступившая за 2013 год в целом по России, составила 2 119 402 186 руб. (рис. 13), тогда как в 2010 году — 311 628 190 руб.
зависимого негосударственного исследовательского центра. В рейтинге Минфина России, составляемого по показателям качества финансового менеджмента, позиция Росрееста изменилась с 34 места (2013 год) на 4 место (2014 год). По итогам ежегодного рейтинга Doing Business по показателю «Регистрация собственности» Россия благодаря Росреест-ру к 2015 году поднялась на 5 позиций, заняв 12-е место (в 2013 году это было 46 место).
Таким образом, рассматриваемая нами система развивается не в количественной, а в качественной траектории предоставления государственных услуг по учету и регистрации объектов недвижимости (в том числе земельныхуча-стков) и сделок с ними.
АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ КАК СПЕЦИАЛИСТОВ ПО ПРИДАНИЮ ЗЕМЛЕ ТОВАРНОЙ ФОРМЫ До появления кадастровых инженеров работы по приданию товарной формы земельным участкам выполняли специалисты (межевики, землеустроители) с навыками практической работы (зачастую без должного образования), которые не несли юридическую ответственность за выполнение земельно-кадастровых работ. Это отражалось на качестве формирования земельных участков, что нередко приводило к земельным спорам и судебным разбирательствам.
Институт кадастровых инженеров создан в соответствии с законом о кадастре [13], который вступил в силу 1 марта 2008 года. Фак-
За последние годы существенно изменилась маркетинговая политика Росреестра:
♦ проведена работа над официальным сайтом, который стал более привлекателен и полезен для конечных потребителей и профессиональных участников рынка;
♦ осуществляются выезды работников в районы для бесед с населением и органами власти в целях популяризации государственных услуг Росреестра;
♦ расширились границы охвата разных категорий потребителей путем развития электронных услуг Росреестра;
♦ активное участие в конференциях, вебинарах и т. п. Правильное позиционирование
и продвижение позволило Росре-естру добиться к 2015 году значительных успехов. Так, в 2014 году Росреестр вошел в число победителей в номинации «Высокая прозрачность закупок» по версии не-
7 000 000 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0
4 774 955
2013
2014
2 134 796
3 765 613
1 834 819
на бумажном носителе
700 000 000 600 000 000 500 000 000 400 000 000 300 000 000 200 000 000 100 000 000
посредством системы посредством официального межведомственного сайта
электронного взаимодействия
Рис. 12. Количество межведомственных запросов на предоставление сведений Росреестром
635 966 019
423 255 498
256 664 767 177 900 653
ЦФО
С-ЗФО
ЮФО С-КФО ПФО УФО федеральные округа
СФО
ДФО
Рис. 13. Информация о плате за предоставление сведений, внесенных в ГКН за 2013 год в разрезе федеральных округов
5 731 728
023 822
тически институт кадастровых инженеров начал функционировать в России с сентября 2010 года, а первый кадастровый инженер появился 15 октября 2010 года.
Итак, кто же такой кадастровый инженер? В нашем понимании, основанном на законе о кадастре и практическом опыте, кадастровый инженер — это менеджер по подготовке документов (заверенных личной печатью кадастрового инженера) для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости (выполнение натурных и камеральных кадастровых работ), обладающий определенной репутацией на рынке кадастровых услуг и материально-технической базой, и несущий за результаты своей работы персональную ответственность.
Выполнение кадастровых работ осуществляется на основании заключения сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ, в результате которых кадастровый инженер может передавать заказчику межевой план, технический план,акт обследования.
Закон о кадастре предъявляет к будущему кадастровому инженеру конкретные требования:
55-65 лет 11%
старше 65 лет 2%
до 25 лет 14%
45-55 лет 15%
♦ гражданство Российской Федерации;
♦ наличие среднего профессионального образования по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений или высшего образования, полученного в вузе по аккредитованной программе;
♦ отсутствие не снятой судимости за совершение умышленного преступления.
Качественные характеристики действующих кадастровых инженеров приведены на рисунке 14.
Как видно из рисунка, наибольший пласт составляют специалисты от 20 до 45 лет — это молодые люди, как правило, получившие соответствующее образование, характеризующиеся высокой профессиональной активностью, но и недостаточностьюпрактическо-го опыта работы и необходимых навыков. 38% кадастровых инженеров в России имеют непрофильную специальность. Здесь надо заметить, что качественные характеристики кадастровых инженеров из года в год улучшаются, становится больше образованных специалистов (получивших профильное образование либо переквалифицировавшихся), что положительно отражается на результатах кадастровых работ. Со стороны Росреестра нареканий к качеству результатов деятельно-
сти кадастровых инженеров становится меньше.
Законное право на кадастровую деятельность специалисту дает квалификационный аттестат кадастрового инженера. А чтобы получить его, претенденты должны успешно сдать квалификационный экзамен. Следует отметить, что процент претендентов, успешно сдавших квалификационный экзамен, год от года падает. Так, в 2011 году 75% претендентов сдали квалификационный экзамен, в 2012 году - 64,7%. В 2014 году квалификационными комиссиями по субъектам РФ было проведено 1 213 квалификационных экзаменов. К экзамену были допущены 7 670 претендентов, 3 719 из которых смогли сдать экзамен (49%), соответственно 51% претендентов не сдали экзамен.
Наибольшее число лиц сдавших экзамен и получивших квалификационный аттестат кадастрового инженера, отмечено в республиках Татарстан, Башкортостан, Алтайском, Пермском, Краснодарском и Красноярском краях, Ростовской, Самарской, Свердловской, Тверской, Московской областях, а также в Москве и Санкт-Петербурге [14]. Топ-10 субъектов РФ по наибольшему и наименьшему количеству действующих кадастровых инженеров представлен на рисунке 15.
Анализ показал, что оптимальным является диапазон количества кадастровых инженеров для
мужчины 54%
непрофильное образование 38%
46%
25-35 лет 37%
возрастная структура гендерная структура образование
Рис. 14. Качественные характеристики кадастровых инженеров России
профильное образование 62%
женщины
провинциальных регионов от 100 до 300 человек; для городов федерального значения, приближенных к ним субъектов РФ и регионов с активным рынком земли -диапазон от 600 до 800 человек.
Сведения об аттестованном специалисте вносятся в государственный реестр кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра. Так, в 2013 году в реестре содержались сведения о 30 786 специалистах, по состоянию на 01.07.2014 г. - 31 042, а на 01.01.2015 г. - 32 772 кадастровых инженерах. Содержащаяся в реестре информация общедоступна, открыта для любых заинтересованных лиц. С момента
внесения сведений в данный реестр специалист получает полное право на кадастровую деятельность:
♦ в качестве индивидуального предпринимателя;
♦ в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.
Сведения о заработной плате [15] кадастровых инженеров представлены на рисунке 16. Заработная плата зависит от объемов выполняемых работ, обязанностей возложенных на специалиста и места работы (организация и регион страны). Как правило, заработная плата составляет 30-40% от сто-
имости работ в том случае, если кадастровый инженер выполняет геодезическую съемку, камеральную обработку данных и заверяет документы своей подписью.
Проанализировав данные статистики, можно сделать вывод, что на сегодняшний день средняя заработная плата кадастрового инженера составляет 30 тыс. рублей, а во многих регионах страны имеются большие объемы для кадастровых работ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, системой формирования земли-товара следует считать совокупность двух институтов: первый - рыночный инсти-
город Москва Краснодарский край Московская область Республика Башкортостан Ростовская область Пермский край город Санкт-Петербург Свердловская область Самарская область Красноярский край
о
Чеченская Республика Еврейская Автономная область Чукотский Автономный округ Ненецкий Автономный округ Республика Тыва Республика Ингушетия Ямало-Ненецкий Автономный округ Магаданская область Карачаево-Черкесская Рспублика Камчатский край
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 кадастровых инженеров, чел.
Субъекты РФ с наибольшим количеством кадастровых инженеров
0 10 20 30 40 50 60 70
кадастровых инженеров, чел.
Субъекты РФ с наименьшим количеством кадастровых инженеров
Рис. 15. Топ-10 субъектов РФ по количеству кадастровых инженеров
35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0
2010 2011 2012 2013 2014 начало
2015
Динамика среднестатистической заработной платы во времени, руб.
60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0
50 00
39 00
35 50
33 70
33 20
2 70
0 50
29 800
I Б 2. ¡2
е
Величина среднестатистической заработной платы по регионам, руб.
Рис. 16. Заработная плата кадастровых инженеров в среднем по России (составлено по данным Росстата)
0
33 200
0
0
тут кадастровых инженеров, выполняющих функцию по подготовке товарной формы земельного участка; второй — государственный институт учета и регистрации земли и прав на нее, выполняющий функцию по удостоверению этой самой товарной формы земельного участка. При этом институт кадастровых инженеров, действующих в рыночных условиях при конкуренции за потребителей своих услуг, непосредственно предназначен для придания земельным участкам товарной формы — т. е. подготовки их к ГКУ и регистрации прав на них. А система учета и регистрации земель и сделок с ними представляет собой монопольную императивную надстройку, в которой аккумулируются все сведения о земельных участках, об операциях с ними, а так же об их правообладателях. Эта система необходима для выполнения государством функций по управлению и распоряжению земельными ресурсами, упорядочению земельно-имущественных отношений; как неотъемлемая
часть инфраструктуры рынка земли — для регулирования характеристик земли-товара, операций с земельными участками, правового режима землепользования, и для контролирования качества результатов деятельности кадастровых инженеров.
Так как рассмотренная система формирования земли-товара является составной частью маркетинга земель, миссией представленной работы являлось развитие теоретических и практических основ рынка земель, для чего были раскрыты следующие задачи:
♦ рассмотрены маркетинговые аспекты рынка земли: участники рынка земли, сегменты земельного рынка, особенности сбыта земли-товара на первичном и вторичном рынках. Впервые предложено авторское видение информационного поля рынка земли как неотъемлемой составляющей продвижения земли-товара;
♦ представлена авторская маркетинговая модель земли-товара,
представляющая собой конгломерат государственных императивных норм, потребностей (в местах проживания, работы и отдыха) и возможностей людей, физического состояния земли. Учет предложенной модели будет способствовать правильному формированию и продвижению земель на рынке потребителей; ♦ проанализирован процесс качественно-количественного развития системы формирования земель как товара на основе официальной статистической информации. Анализ показал, что государственная монополия системы учета и регистрации земельных участков и сделок с ними позволяет этой системе развиваться в количественной и в качественной траектории, а конкуренция среди кадастровых инженеров оставляет на рынке профессионалов с положительным гудвиллом и хорошей материально-технической базой.
ИСТОЧНИКИ
1 Земельный кодекс РФ. Ст. 16—19.
2 Там же. Ст. 39.5.
3 Там же. Ст. 39.3.
4 Там же. Ст. 39.6.
5 УлицкаяН.Ю. Экономическое и инвестиционное развитие территорий: учебник для студентов академического бакалавриата, обучающихся по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры». Новосибирск, 2015. С. 79.
6 Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. — URL: https:// rosreestr.ru (дата обращения: 18.02.2015).
7 Ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015). - URL: http://base.consultant.ru/ (дата обращения: 03.07. 2015).
8 Ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.06.2015). — URL: http://base.consultant.ru/ (дата обращения: 22.06. 2015).
9 Улицкая Н.Ю. Формирование и продвижение ценности земли-товара на рынке потребителей сельских территорий: дисс.... канд. экон. наук. Пенза: ПГУ, 2013.
10 KotlerP., HaiderD., Rein, I. Marketing Places: Attracting Investment, Industry, and Tourism to Cities, States, and Nations. The Free Pres, New York. 1993.
11 Итоги деятельности за 2014 год. Задачи на 2015 год. / Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. — URL: https://rosreestr.ru (дата обращения: 26.06.2015).
12 Там же.
13 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступающими в силу с 07.07.2015) // URL: http://base.consultant.ru/ (дата обращения: 06.06. 2015).
14 Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. — URL: https:// rosreestr.ru (дата обращения: 18.02.2015).
15 Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. — URL: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 11.04.2015).
About the Development System Formation of the Land as a Goods in the Modern Market Environment Semerkova Lubov Nikolaevna,
doctor of economic sciences, professor, head of the department of marketing, commerce and the service sector, Penza state university; 68 Chkalova str., Penza, 440000, Russia (penzamarketing@mail.ru)
Ulitskaya Natalia Yurievna,
candidate of economic sciences, associate professor in the department of real estate cadastre and law, Penza state university of architecture and construction; 28 G. Titova str., Penza, 440028, Russia (terramarket58@yandex.ru)
Such marketing aspects of the land market as segmentation into primary and secondary markets, consumer and business markets are presented, the features of the land-distribution of goods in the primary and secondary land market, activity of participants of the Russian land market is analysed. Marketing model of land-goods, which takes into account the imperatives of government, the needs of people and the natural state of the land is suitable for the proper formation of the land as a commodity to the consumer market territory are proposed. The article analyzes the development of accounting systems record and registration of land and deals with them, is seen as the Institute of cadastral engineers of inventory experts on formation of land sites. For statistical analysis based on official data of Federal service of state registration, cadastre and cartography and the Federal state statistics service. Suggestions authors expand the theoretical basis of marketing land, and can serve as a practical activity of experts in the field of land and property relations.
Keywords: market relations; the formation of the land as a goods; cadastral engineer; accounting and registration.
REFERENSES
1 Zemelniy kodeks RF [The Land Code of the Russian Federation] of 25.10.2001 N 136-FL (ed. by 08.03.2015) (rev. and ext., joined. In force from 01.04.2015), pp. Available at: http://base.consultant.ru/ (accessed 2015.07.03). Articles 16-19.
2 Ibid. Article 39.5.
3 Ibid. Article 39.3.
4 Ibid. Article 39.6.
5 Ulitskaya, N.Yu. (2015) Ekonomicheskoeiinvesdtitsionnoerazvitieterritoriy:uchebnikdlyastudentov akademicheskogo bakalavriata, obuchayushchikhsya po napravleniyu 21.03.02 «iZemleustroystvo ikadastri» [Economic and investment development of the territories: the textbook for students of academic undergraduate enrolled in the direction 21.03.02 «Land management and cadastre»]. Novosibirsk, 2015, p. 79.
6 Ofitsialniy sayt Federalnoy sluzhbi gosudarstvennoy registratsii, kadastra i kartografii [The official site of the Federal service for state registration, cadastre and cartography. Available at: https://rosreestr.ru (accessed 2015.02.18).
7 Zemelniy kodeks RF [The Land Code of the Russian Federation] of 25.10.2001 N 136-FL (ed. by 08.03.2015) (rev. and ext., joined. In force from 01.04.2015), pp. Available at: http://base.consultant.ru/ (accessed 2015.07.03). Article 6.
8 St. 455 Grazhdanskogo Kodeksa Rossiyskoy Federatsii (chast 1) [The Civil Code of the Russian Federation (part one) of 30.11.1994 N 51-FL (ed. by 29.06.2015) Article 455]. Available at: http://base.consultant.ru/ (accessed 2015.06.22).
9 Ulitskaya, N.Yu. (2013) Formirovanie i prodvizhenie tsennostizemli-tovara na rynke potrebiteley selskikh territoriy [The formation and promotion of the value of the land-market consumer goods in rural areas: the dissertation of the candidate of economic sciences]. Penza, PSU Publ., 2013.
10 Kotler P., HaiderD., Rein, I. Marketing Places: Attracting Investment, Industry, and Tourism to Cities, States, and Nations. The Free Pres, New York. 1993.
11 Itogi deyatelnosti za 2014 god. Zadachi na 2015 god. Federa/naya sluzhba gosudarstvennoy registratsii, kadastra i kartografii [The results of operations for 2014. Tasks for 2015. Federal service for state registration, cadastre and cartography]. Available at: https://rosreestr.ru (accessed 2015.26.06).
12 Ibid.
13 Federalniyzakon ot24.07.2007 N 221-FZ «O gosudarstvennom kadastrenedvizhimosti» [The Federal Law of 24.07.2007 N 221-FL «On state real estate cadastre'' (ed. by 29.06.2015) (rev. and ext., enters into force on 07.07.2015)]. Available at: http://base.consultant.ru/ (accessed 2015.06.06).
14 Ofitsialniy sayt Federalnoy sluzhbi gosudarstvennoy registratsii, kadastra i kartografii [The official site of the Federal service for state registration, cadastre and cartography. Available at: https://rosreestr.ru (accessed 2015.02.18).
15 Ofitsialniy sayt Federalnoy sluzhbi gosudarstvennoy statistiki [The official site of the Federal state statistics service]. Available at: http://www.gks.ru/ (accessed 2015.11.04).
