CC BY
30_Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
О ПРИРОДЕ ПРАВ НАНИМАТЕЛЕЙ ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ССУДОПОЛУЧАТЕЛЕЙ ПО ДОГОВОРАМ ССУДЫ КОРНИЛОВА Наталья Викторовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского и процессуального права Хабаровского государственного университета экономики и права. E-mail: n_kornilva@mail.ru
Краткая аннотация: Вопрос о правовой природе прав нанимателей по договорам найма жилого помещения и ссудополучателя по договору безвозмездного пользования (ссуды) является дискуссионным. Особенности отношений, вытекающих из договоров найма жилого помещения и договора безвозмездного пользования (ссуды), позволяют сделать вывод, что они носят обязательственно-правовой характер.
Abstract: The issue of the legal nature of the rights of tenants under rental agreements for a dwelling and a borrower under a gratuitous use agreement (loan) is debatable. Features of the relations arising from rental contracts for housing and a contract for gratuitous use (loans) allow us to conclude that they are binding.
Ключевые слова: наниматель, ссудополучатель, вещное право, жилое помещение.
Keywords: tenant, borrower, property law, residential premises.
Среди прав на жилые помещения значительную группу занимают права нанимателей, вытекающие из различных типов договора найма жилого помещения, и права ссудополучателей, возникающие из договора безвозмездного пользования (ссуды). Однако вопрос об их правовой природе решается неоднозначно. Поэтому предметом особого рассмотрения является вопрос о том, а можно ли относить к ограниченным вещным правам по пользованию жилыми помещениями права нанимателя и ссудополучателя.
Исторически прежде всего ставился вопрос о вещ-но-правовой природе прав нанимателей, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, так как этот тип найма жилого помещения прежде всего был известен советскому законодательству. Так, О.А. Красавчиков обосновывал свою позицию о вещно-правовой природе прав нанимателя в домах государственного и муниципального жилищного фонда тем, что оно бессрочно, передается по наследству совместно проживающему члену семьи, имеет абсолютный характер защиты и характеризуется наличием ограниченных правомочий распоряжения жильём в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов [9, с. 22].
Получила своё развитие изложенная точка зрения и в трудах современных исследователей [11] [14] с указанием на следующие признаки, которые присуще этому праву: они носят бессрочный характер (п. 2 ст. 60 и ст. 71 ЖК РФ); обладают свойством следования; защищаются абсолютным образом; устанавливаются в отношении индивидуально-определенной чужой материальной вещи - жилого помещения; имеют положительное содержание, заключающееся в установлении господства над жилым помещением, независимого от воли иных лиц, объем, или мера которого определяются в основном законом; являются ограничением правомочий собственника и одновременно ограничены по сравнению с правом собственности; случаи и порядок возникновения указанных прав определяются непосредственно законом. Аналогичный вывод делается и в отношении прав нанимателя по договорам коммерческого найма и найма специализи-
рованного жилого помещения1, а равно и прав ссудополучателей по договору безвозмездного пользования жильем; указывается лишь на такие отличия прав по этим договорам как срочность и возможность возникновения и прекращения данных прав по иным основаниям.
Причём некоторые учёные приходят к выводу, что «...среди специалистов по жилищному праву едва ли не общепризнано, что право на жилое помещение по договору социального найма является вещным правом» [7, с. 45]. По нашему мнению, это не так. И такой точки зрения придерживаются многие учёные [11] [12].
Полагаем, что нельзя согласиться с выводом о вещно-правовой природе прав нанимателей и ссудополучателей. Прежде всего такие типы договоров как договор социального найма жилого помещения, договор специализированного найма жилого помещения и договор найма жилого помещения фонда социального использования, как отмечает Е.А. Суханов, «по сути представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья... а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов» [10, с. 389], «рассматриваемый "жилищный наем" в действительности юридически оформляет бесплатное распределение государственного или муниципального жилья, а не объективно необходимое участие одного лица в праве частной собственности другого» [11].
Все три названных договора носят публично-правовой характер, а такие договоры как договор специализированного найма жилого помещения и договор найма жилого помещения фонда социального использования носят еще и срочный характер.
Рассмотрим и иные доводы учёных, относящих отношения, вытекающие из найма жилого помещения, и ссуды,
1 Соответственно эти доводы должны быть применимы и в отношении нового типа договора найма жилого помещения - договора найма жилого помещения фонда социального использования.
Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
к вещно-правовым.
В соответствии с п. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (п. 4 ст. 69 ЖК РФ). Можно ли из указанных положений ЖК РФ делать вывод о вещно-правовом характере прав нанимателя? Представляется, что нет. Жилое помещение по договору социального найма жилого помещения предоставляется с учётом всех членов семьи. Именно это и обуславливает одинаковый объём прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. Поэтому при прекращении отношений с нанимателем он и сохраняет за собой объём прав и обязанностей, возникновение которых обусловлено административным актом распределения жилья.
Такие же права и обязанности имеют члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 2 ст. 91.8 ЖК РФ), а также члены семьи нанимателя в части пользования специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений (ст. 69 ЖК РФ, п. 5 ст. 100 ЖК РФ).
Тем более и в случае смерти ни о каком наследовании прав нанимателя речь не идёт. Согласно п. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Право такого дееспособного члена семьи на жилое помещение ни коим образом не связано с правом с возникновением у него нового права на жилое помещение. У такого лица уже есть объём прав и обязанностей на это жилое помещение. Нельзя не согласиться с Е.А. Сухановым, что данное право «...с гражданско-правовых позиций его можно охарактеризовать как возникающее на основе административно-правовых предпосылок обязательственное право пользования находящейся в публичной собственности не-
движимой вещью, содержание которого императивно определено законом» [10].
Относительно того, определено ли это право законом или договором, также все неоднозначно. Согласно п. 1 ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Однако в ЖК РФ не предусмотрены последствия несоблюдения формы договора социального найма жилого помещения.
Причём для договора социального найма жилого предусмотрена типовая форма, которая утверждена Правительством Российской Федерации. Постановлением от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» [1]. В связи с чем содержание договоров социального найма жилого помещения формализовано, сторонам практически не предоставляется возможность урегулировать свои отношения иным образом. Типовые формы договора предусмотрены и для специализированных жилых помещений и для жилых помещений жилищного фонда социального использования. Соответственно, они утверждены Постановлениями Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» [2], от 28 июня 2013 г. № 548 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» [3] и от 5 декабря 2014 г. № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [4].
Кроме того, как справедливо отмечает Ю.К. Толстой: «Публично-правовые элементы в договоре социального найма жилого помещения, несмотря на отказ от выдачи ордера, резко возросли, что выражено не только в сужении круга лиц, которым такое помещение может быть предоставлено, но и в ограничении их прав по распоряжению предоставленным помещением (в том числе права на его приватизацию, права на обмен и т.д.). Поэтому в настоящее время отпали основания для характеристики права нанимателя на жилое помещение, предоставленное ему в социальный наем, как вещного» [13]. Соответственно в отношении прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения такой признак вещного права, как установление содержания законом, будет некорректным.
В свою очередь, аналогичным образом определяются права нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан в договоре коммерческого найма жилого поме-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2020. № 6(186)
щения [8]. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (п. 2 ст. 677 ГК РФ). В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ).
Стороны договора коммерческого найма жилого помещения и договора безвозмездного пользования (ссуды) свободны в согласовании условий договора. Наличие таких признаков как право следования и абсолютный характер защиты прав, присущий правам нанимателя и ссудополучателя, приводит некоторых учёных к выводу о вещном характере указанных прав.
И действительно, в соответствии со ст. 305 ГК РФ нанимателю по договору коммерческому найма жилого помещения, ссудополучателю по договору безвозмездного пользования как титульным владельцам предоставляются вещно-правовые способы защиты от посягательств со стороны третьих лиц на жилое помещение. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК РФ, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (винди-кационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Особо оговаривается в ГК РФ и судьба договора коммерческого найма жилого помещения и договора безвозмездного пользования (ссуды) при изменении сторон. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на переданное в ссуду имущество, на занимаемое по
Библиография:
1. Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства Российской Федерации. от 21 мая 2005 г. № 315 // Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
2. Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений: Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 697.
3. Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»: Постановление Правительства РФ от 28 июня 2013 г. № 548 // Собрание законодательства РФ. 15.07.2013. № 28. Ст. 3826.
4. О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования: Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 // Собрание законодательства РФ. 2014. № 50. Ст. 7104.
5. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М. : Статут, 2002. Книга 2.
6. Гражданское право: учебник (3-е изд.) / под общ. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М. : Проспект, 2001. Т. 2.
7. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. ред. Б.М. Гонгало. М.: ТК Велби; Проспект, 2004. (автор - В.Н. Симонов).
8. Корнилова Н.В. Договор коммерческого найма жилого помещения в российском гражданском праве. Учебное пособие. - Хабаровск: ФГБОУ ВО «ХГУЭП», 2015.
9. Красавчиков О. А. Основы жилищного законодательства. Предмет регулирования и юридическая природа Основ советского жилищного законодательства // Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск. 1981.
10. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II: Обязательственное права / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2011.
11. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1. / В.С. Ем, И.А. Зенин, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011.
12. Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право. 2008. № 8.
11. Суслова В.И. Вещные права на жилые помещения. В кн.: Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сборник статей / Н.Н. Аверченко, В.А. Белов, К.А. Блинковский и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2011;
12. Суханов Е.А. Понятие и виды вещных прав // Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: Избранные труды 2008 - 2012 гг. М.: Статут, 2013.
13. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011. 192 с.
14. Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. № 1.
договору коммерческого найма жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договоров коммерческого найма жилого помещения и безвозмездного пользования (ссуды) (п. 1 ст. 617 ГК РФ, ст. 675 ГК РФ, п. 1 ст. 700 ГК РФ), т.е. за правами найма жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и договора безвозмездного пользования (ссуды) признается и такой признак вещного права, как право следования.
Представляется, что обременение нового собственника жилого помещения правами нанимателя и ссудополучателя, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования исследуемых отношений, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. И справедливо пишет В.В. Витрянский применительно к договору аренды: «Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам» [5].
Таким образом, права нанимателя и ссудополучателя всегда возникают на основании договора (а в случае с отдельными типами договора найма жилого помещения и на основании акта уполномоченного органа), объем прав и обязанностей в основном определяется соглашением сторон, Поэтому может различаться в конкретном договоре. Кроме того, практически во всех перечисленных договорах предусмотрены механизмы сдачи имущества в поднаём. Если же обратиться к тому же праву пользования членов семьи собственника жилого помещения, то оно всегда носит строго личный характер. Поэтому, по нашему мнению, права нанимателя по договорам найма жилого помещения и ссудополучателя по договору безвозмездного пользования (ссуды) не являются ограниченными вещными правами по пользованию жилыми помещениями физическими лицами.
