АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.44

Д.А. Басалаев

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Статья посвящена комплексному анализу договора безвозмездного пользования жилым помещением. В статье осуществлен анализ позиций ученых-правоведов относительно путей регулирования отношений безвозмездного пользования жилыми помещениями до принятия Жилищного кодекса РФ.

Ключевые слова: договор безвозмездного пользования, понятие и признаки договора безвозмездного пользования.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением впервые поименован в действующем Жилищном кодексе. Действующее законодательство не содержит понятия договора безвозмездного пользования жилым помещением. Не проведено в нем и регулирование особенностей заключения, изменения, исполнения и прекращения указанного договора. Все это приводит к возникновению широкого спектра проблем в правоприменительной практике. Необходимость специальной регламентации договора безвозмездного пользования жилым помещением, в том числе введение самостоятельной дефиниции этого договора, обусловлена особенностями отношений, возникающих на основании этого договора. Наличие специального объекта - жилого помещения приводит к возникновению особенностей прав и обязанностей сторон обязательства, возникающего на основании договора ссуды жилья [4].

Сам по себе договор безвозмездного пользования имуществом представляет собой самостоятельный договорной тип безвозмездных гражданско-правовых обязательств и относится к обязательствам по передаче имущества в пользование. Как отмечал Д.Е. Потяркин: «Потребность задействовать данный вид гражданско-правового договора в жилищных отношениях вызвана во многом именно его безвозмездным характером. Практика предоставления жилых помещений в пользование по возмездным договорам аренды или найма богата такими примерами, когда собственник переданного помещения своим решением освобождает соответственно арендатора или нанимателя от внесения арендных платежей (платы за наем) за жилое помещение. При этом договор лишается одного из своих существенных элементов - возмездности, что и позволяет вести речь о трансформации наемного обязательства в обязательство по безвозмездному пользованию жилым помещением» [3].

Общность объекта - жилого помещения - возможного в отношениях аренды, ссуды и обязательного в отношениях найма, ставит задачу разграничения указанных договоров в правоприменительной практике. При этом сложности могут возникнуть лишь в отношении разграничения договоров аренды, ссуды и найма жилья только частного жилищного фонда, индивидуального или коммерческого использования, так как жилые помещения государственного и муниципального фондов предоставляются по договорам найма или ссуды на основании решения уполномоченного органа власти, не оставляющего сомнения в природе заключенного договора.

На наш взгляд, все достаточно логично. Если наниматель использует жилое помещение для личного проживания - мы имеем дело с договором коммерческого найма, если же наниматель использует данное помещение для проживания других граждан (не жил в нем и не имеет такого намерения) - мы имеем дело с договором аренды. Причем в первом случае последующее предоставление нанимателем жилья третьим лицам - договор поднайма, а во втором - коммерческого найма или ссуды, в зависимости от его возмездности. Данный вывод подтверждается указанием ст. 671 ГК РФ ст. 60 и 100 ЖК РФ на предоставление жилого помещения по догово-

© Басалаев Д.А., 2014.

Вестник магистратуры. 2014. № 6(33). Том II

ISSN 2223-4047

рам найма нанимателям для проживания в этом помещении. При отсутствии у нанимателя специальной цели - личного проживания в помещении, договор автоматически становится договором аренды. Кроме того, законодательство не содержит прямого запрета на передачу жилья гражданину по договорам аренды. Пункт 2 ст. 671 ГК РФ содержит указание на возможность предоставления жилья юридическим лицам по договорам аренды, не запрещая передачу жилья по этому договору иным участникам гражданского оборота.

Наиболее сложная ситуация возникает в случае предоставления гражданину жилого помещения по договору в котором стороны не указали размер арендной платы, либо указали лишь то, что наниматель обязан вносить коммунальные платежи. Считать ли такой договор договором ссуды или незаключенным договором аренды (коммерческого найма) [2]? Очевидно, в каждом конкретном случае суд должен принимать решение исходя из буквального толкования текста всего договора, выясняя точную волю сторон при его заключении.

С учетом положений ст. 689 ГК РФ можно предложить следующую дефиницию рассматриваемого договора. По договору безвозмездного пользования жилым помещением (договору ссуды жилого помещения) одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (ссудодатель) - обязуется предоставить жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть предоставленное жилое помещение в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В юридической литературе отсутствует единое мнение по поводу юридических признаков договора ссуды [4].

Безусловным признаком договора ссуды является его безвозмездный характер, и это никем не оспаривается. Сложнее дело обстоит в отношении таких признаков, как реальность или консенсуальность данной сделки, а также о количестве ее сторон.

На наш взгляд, договор безвозмездного пользования может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь возникает с момента заключения договора. В противном случае договор будет носить реальный характер.

В предложенной выше дефиниции договор безвозмездного пользования жилым помещением сформулирован исключительно как консенсуальный. Это связано с тем, что все договоры найма сформулированы в действующем законодательстве как консенсуальные. Так как договор ссуды жилого помещения тяготеет скорее к договорам найма, то, по нашему мнению, следует законодательно закрепить его консенсуальный характер.

Договор безвозмездного пользования вещью может быть как односторонним, так и двусторонним. Двусторонний характер договор ссуды приобретает в двух случаях: если он является консенсуальным и (или) если в соответствии с условиями ст. 695 ГК РФ на ссудодателя возложена обязанность по производству текущего и (или) капитального ремонта вещи (в нашем случае - помещения).

Если предлагаемая дефиниция договора ссуды жилого помещения найдет отражение в российском законодательстве, то признаками данного договора необходимо будет считать безвозмездный, консенсуальный и двусторонний характер.

Предметом рассматриваемого договора выступают действия ссудодателя по предоставлению жилого помещения в безвозмездное пользование ссудополучателя.

Объектом договора является жилое помещение, понятие которого содержится в ст. 15 ЖК РФ. Это могут быть жилые помещения индивидуального, специализированного или коммерческого жилищных фондов.

Согласно ч. 2 ст. 689 и ч. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как правило, на практике в договорах о передаче жилых помещений указываются город, улица и номер дома в котором находится передаваемое жилое помещение. Кроме того указываются этаж и количество этажей в доме, об-

щая и жилая площадь помещения, а также его регистрационный номер.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока. При этом любая из сторон вправе отказаться от договора в любое время предупредив другую сторону об этом не менее чем за один месяц. Ссудополучатель имеет аналогичное право и при срочном договоре ссуды.

Сказанное позволяет сделать следующие выводы. Действующее российское законодательство о договоре безвозмездного пользования жилым помещением нуждается в некоторой доработке. Необходимо дополнить главу 36 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 701.1 следующего содержания:

«Статья 701.1. Особенности ссуды жилых помещений

1. По договору безвозмездного пользования жилым помещением (договору ссуды жилого помещения) одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (ссудодатель) - обязуется предоставить жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть предоставленное жилое помещение в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

2. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по договору ссуды, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из этого договора.

3. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

- использует жилое помещение не по назначению или с нарушением условий договора;

- в течение более шести месяцев не вносит плату за коммунальные услуги и другие платежи на содержание жилого помещения;

- без согласия ссудодателя вселил в жилое помещение третьих лиц, за исключением своих несовершеннолетних детей либо лиц, находящихся под его опекой или попечительством.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

- при обнаружении недостатков, делающих невозможным проживание в жилом помещении;

- если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилое помещение» [4].

Введение подобной нормы позволит избежать наиболее часто возникающих в правоприменительной практике проблем, связанных с заключением, исполнением и расторжением договора безвозмездного пользования жилым помещением.

Библиографический список

1. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства // [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.05.2014).

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информ. письмо Президиума ВАС РФ от 11 янв. 2002 г. № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

3. Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере // Журнал рос. права. 2002. № 12. С. 10 - 12.

4. Формакидов Д.А. Правовое регулирование договора безвозмездного пользования жилым помещением // Вестник Пермского университета. 2012. № 4. С. 139 - 147.

5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / Брагинский М.И., Витрянский В.В. М.: Статут, 2011. 780 с.

БАСАЛАЕВ Денис Александрович - магистрант юридического факультета, Современная гуманитарная академия.