CC BY
122
МНЕНИЯ
О праве застройки
А.Р. Кирсанов
руководитель отдела гражданско-правовых исследований Российской академии правосудия, кандидат юридических наук (г. Москва)
Андрей Романович Кирсанов, andrkirsanov@yandex.ru
Сегодня для строительства на чужом земельном участке необходимо получить право аренды этого земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования. В случае внесения в Гражданский кодекс Российской Федерации главы 20.1 «Право застройки» для строительства на чужом земельном участке будет необходимо приобрести право его застройки. Важно отметить, что право застройки земельного участка предоставляет обладателю этого права возможность не только владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения, но и его последующей эксплуатации.
Приобретаемое сегодня право собственности на построенный на чужом земельном участке объект срока не имеет, а здания и сооружения, которые будут возводиться на основании права застройки, будут принадлежать лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. В связи с этим срок предоставления права застройки будет установлен достаточно большой - в соответствии с заключаемым договором об установлении права застройки срок права застройки не может быть менее пятидесяти лет. Одновременно законопроект вводит и ограничение верхнего предела срока - он не может превышать сто лет.
Нововведение касается и предмета государственной регистрации. Если сегодня подлежит государственной регистрации договор аренды земельного участка, заключаемый на срок не менее года, то после установления новых правил государствен-
ной регистрации будет подлежать право застройки земельного участка, которое устанавливается на основании договора об установлении права застройки. Требование законопроекта о том, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны вноситься сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о праве сносить здание или сооружение и возводить новое, о праве реконструировать здание или сооружение представляется избыточным и необоснованным. Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, и в порядке, установленном градостроительным законодательством, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые. В такой ситуации достаточно ограничиться записью о праве застройки с указанием срока права застройки и размера платы за право застройки.
Вызывает сомнение положение законопроекта о том, что собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки, без оговорки о том, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора о предоставлении права застройки. В противном случае возможно нарушение права лица, получившего на основании заключенного договора право застройки. Предоставление права застрой-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
№ 1 (136) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ки другому лицу для собственника означает существенное ограничение возможности распоряжаться земельным участком. Такое распоряжение не должно противоречить заключенному договору об установлении права застройки. В частности, предоставив земельный участок во владение и пользование на основании договора об установлении права застройки, собственник уже не сможет передать его в аренду третьим лицам.
Новая законодательная инициатива не должна осложнить условия осуществления инвестиционно-строительных проектов. Возможно, на первых порах реализации новых положений у девелоперов и возникнут сложности в связи с тем, что потребуется время для перестройки аппаратных работников, но оснований полагать, что этот процесс будет продолжительным, нет.
Опасения, что собственником построенной недвижимости станет не инвестор-девелопер, а собственник земельного участка, лишены оснований, поскольку законопроект прямо отвечает на вопрос
о собственнике построенного объекта недвижимости - им является лицо, имеющее право застройки.
Также не обоснованы и опасения, что девелоперу придется выкупать земельный участок у собственника, так как право застройки включает возможность эксплуатации построенного объекта, да и устанавливаемый срок - от 50 до 100 лет - достаточно велик.
Если нормы о предоставлении права застройки заработают, то это вряд ли повлечет увеличение стоимости реализации инвестиционно-строительных проектов.
Если говорить об экономическом аспекте нововведения, то, по сути, вместо арендной платы будет введена плата за право застройки. Важно отметить, что размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще одного раза в десять лет, а размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В этом случае преимущества новой правовой конструкции очевидны.
* * *
Окончание. Начало на с. 41
ционного суда от 28 декабря 2011 года по делу № А46-5817/2011, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 года по делу № А14-2460/2011).
Следует обратить внимание, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 4275/11 также указал, что к искам, содержащим требование о признании права общей долевой собственности на приватизированный земельный участок, положения об исковой давности не применяются.
Когда общество не имеет права на приоритетный выкуп?
Информация может быть интересна компаниям, рассчитывающим на приоритетный выкуп земли и
недвижимости
Общество не имеет права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположены объекты незавершенного строительства и общество приобрело их по сделке купли-продажи.
Такой вывод сделан в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2012 года № ВАС-13783/12 по делу № А41-26473/11 со ссылкой на следующее.
Президиумом сформирована правовая позиция о том, что применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Поскольку общество приобрело объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, в связи с чем порядок выкупа земельных участков, предусмотренный пунктом 3 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», к рассматриваемым отношениям неприменим, судам следовало проверить соответствие договора купли-продажи земельного участка требованиям закона.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
