CC BY
43УДК 347.27
Дэбэева Г.Д.
студентка магистратуры Юридический институт Иркутский государственный университет (г. Иркутск, Россия)
О ПОНЯТИИ И ВИДАХ ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ИПОТЕКИ)
Аннотация: автором статьи осуществляется анализ понятия «договор ипотеки». Рассматриваются признаки, позволяющие определить договор как ипотечный. А также приводится классификация видов договора ипотеки.
Ключевые слова: договор ипотеки, залог недвижимого имущества, ипотека, признаки договора ипотеки, акцессорность договора ипотеки, классификация, виды договора ипотеки.
Договор ипотеки (залог недвижимости) является одним из наиболее важных правовых инструментов, который позволяет минимизировать правовые риски участникам правовых отношений, начиная с финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения кредитных сделок. По этой причине особое значение заслуживает раскрытие и рассмотрение понятия «договор ипотеки» и его признаков.
Действующее законодательство, на сегодняшний день, не включает «прямого» определения понятия «договор ипотеки (залога недвижимости)».
В силу статьи 334 ГК РФ ипотека признается отдельным видом залога -способом обеспечения обязательства [1].
Несмотря на то, что залогу посвящено огромнейшее количество научных работ, в тоже время открытым остается вопрос о правовой природе договора ипотеки.
Отечественные правоведы, Н.Н. Аверченко, Ф.О. Богатырев, Ю.К. Толстой, Л.В. Щенникова и многие другие, в своих трудах выдвигали предложение причислять к числу вещных прав только право залога недвижимости - ипотеку [2, с. 298]. Именно поэтому в России ипотека, изначально, оценивалась правоведами как вещное право. Тем не менее, в настоящий момент ведущей признается концепция, выдвинутая В.М. Хвостовым, который указывает, что залогу присущи черты, позволяющие рассматривать его как вещное и как обязательственное право, но все вопросы, возникающие в процессе применения норм, регулирующих залог, могут быть разрешены только в том случае, если оценивать залог, как обязательственное право. Именно указанная концепция нашла отражение в современном отечественном законодательстве [3, с.110].
На настоящий момент ипотека является самым надежным способом обеспечения исполнения основного обязательства в гражданском обороте. З.И. Цыбуленко объясняет это несколькими факторами:
- при ипотеке определяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает стоимостную оценку основного обязательства, что гарантирует погашение основного обязательства в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения;
- стороны изначально осознают тот факт, что стоимость заложенного имущества превышает стоимость основного обязательства, что создает гарантии для кредитора и стимулирует должника надлежащим образом исполнить обязательство;
- залогодержатель получает возможность преимущественного удовлетворения своих требований к должнику за счет заложенного имущества; -имущество, переданное в залог по договору ипотеки, зачастую имеет не просто высокую стоимость, а также представляет высокую ценность для должника, что выступает дополнительным стимулом для надлежащего исполнения основного обязательства.
По мнению К.И. Скловского главным отличительным свойством предмета залога по ипотеки является не только высокая стоимость недвижимого имущества, но и особый режим оборота недвижимого имущества, который не позволяет незаметно для залогодержателя отчуждать заложенное имущество [4, с. 423].
Также необходимо отметить особенные черты, которые позволяют выделить ипотеку, как особый вид залога:
- имущественный характер, так как предметом ипотеки выступает исключительно недвижимое имущество, как находящиеся в собственности у должника по обязательству, так и то, которые он приобретет в будущем времени;
- высокая экономическая ценность и стоимость недвижимого имущества, которое делает его значимым в хозяйственной деятельности и в жизни граждан;
- высокий стимулирующий эффект, который направлен принудить должника в добровольном порядке надлежащим образом исполнить основное обязательство;
- особый порядок оборота недвижимого имущества, который не позволяет должнику (не нарушив нормы законодательства) реализовать уже заложенное имущество без согласия залогодержателя .
Согласно ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании» [5].
Анализируя данную статью, можно выделить такие характерные для договора ипотеки признаки как:
- ее предмет, в качестве которого выступает исключительно недвижимое имущество;
- залогодержатель, являясь обладателем залогового права на имущество, выступает также в качестве кредитора. В отличие от положения залогодержателя, залогодатель и должник могут быть разными лицами;
- обязательство, обеспеченное ипотекой, должно подразумевать наличие денежных требований.
Также стоит отметь еще одну не мало важную черту характерную договору ипотеки - акцессорность. Акцессорный характер договора об ипотеке проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только существующее требование, которое вытекает из кредитного договора, договора купли-продажи, договора займа и других договоров. Другими словами, договор ипотеки является дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым.
Классификация договоров ипотеки (залога недвижимости) может провести: исходя из норм Закона об ипотеке и с учетом конкретного типа недвижимого имущества, который является предметом ипотеки.
В соответствии с действующим законодательством и существующей практикой принято выделять два основания возникновения ипотеки: договор и закон. По данному критерию различают и два вида ипотеки:
- ипотека в силу закона (залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона);
- ипотека по договору (залог недвижимости, но который возник не в силу обязательных норм закона, а по соглашению сторон (залогодателя, залогодержателя) путем заключения договора).
Также виды ипотеки можно выделять по специфике заключения сделки.
- ипотечный договор на куплю-продажу квартиры. В этом случае средства, выделенные заёмщиком, уходят на покупку квартиры, которая впоследствии закладывается;
- на куплю-продажи квартиры, где используются кредитные средства. Прежде чем получить деньги, заемщик отдаёт в залог имеющуюся недвижимость;
- на куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств. В этом случае соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге жилья банку.
По субъективному критерию можно выделить следующие виды договоров:
- социальная ипотека, созданная для поддержки тех, кто не способен заключить договор на общих условиях,
- военная ипотека, которая появилась как замена непосредственному предоставлению жилья,
- материнская ипотека, позволяющая внести первый взнос или досрочно погасить кредит за счет средств материнского и семейного капитала,
- долевая ипотека, когда в сделку помимо кредитора и заёмщика включен застройщик.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что ипотека, является сложным правоотношением, которое имеет как вещную и так обязательственную природу.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 -ФЗ: по сост. на 18 июля 2019 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник. - М.: Статут, 2011. - 360 с.
3. Хвостов В. М. Общая теория права: Элементарный очерк./ М: Стереотип, 2016, 152 с.
4. Лейст О.Э. История политических и правовых учений. - М: Зерцало, 2006. - 688 с.
5. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ: по сост. на 02 августа 2019 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400
Debeeva G.D.
Irkutsk State University (Irkutsk, Russia)
ABOUT THE CONCEPT AND TYPES OF REAL ESTATE PLEDGE AGREEMENT (MORTGAGE)
Abstract: the author of the article analyzes the concept of "mortgage agreement". The signs allowing to define the contract as mortgage are considered. And also provides a classification of types of mortgage agreement.
Keywords: mortgage agreement, pledge of real estate, mortgage, signs of mortgage agreement, accessory of mortgage agreement, classification, types of mortgage agreement.
