CC BY
323
ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ВИДЫ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Д.А. Пастухова, магистрант Н.В. Фирсова, канд. юрид. наук, доцент Башкирский государственный университет (Россия, г. Уфа)
DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10381
Аннотация. Настоящая статья посвящена исследованию правовой характеристики договора об ипотеке как одного из наиболее важных правовых инструментов в результате реформирования гражданского законодательства. В статье осуществлён анализ понятия «договор об ипотеки», проиллюстрированы его признаки. Рассматриваются мнения представителей юридической доктрины относительно правовой природы анализируемого договора. Приведены общие нормы гражданского права, регулирующие правоотношения по договору ипотеки. Отображены существенные условия исследуемого договора. Представлена классификация видов договора об ипотеки.
Ключевые слова: ипотека в силу договора, договор, залоговое право, признаки договора об ипотеки, акцессорный характер договора об ипотеки, кредитор, заёмщик, правовая природа договора, нормы гражданского права, существенные условия договора ипотеки, классификация договоров об ипотеке.
Договор об ипотеке до самого последнего времени рассматривался современным гражданским правом в строго обеспечительном смысле. Процесс реформирования гражданского законодательства, начало которому было положено изданием Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», позволил значительно обособить правовое регулирование договора об ипотеке от норм ГК РФ о залоге [4].
Анализируя понятие «договора об ипотеке» необходимо выделить его наиболее важные признаки. Первым признаком договора об ипотеке является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Акцессорный характер договора об ипотеке проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только существующее требование, которое вытекает из кредитного договора, договора купли-продажи, договора займа и других договоров. Вторым отличительным признаком договора об ипотеке является особый предмет договора - недвижимое имущество. Объект недвижимого имущества как предмет договора об
ипотеке обладает следующими особенностями:
- обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;
- физическая устойчивость объекта -фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);
- является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса [3].
Один из важнейших признаков ипотеки - это следование залога за вещью, ценность которой служит кредитору для удовлетворения его требований. Пункт 2 ст. 174.1 ГК РФ вводит именно эту конструкцию для последствий продажи арестованного имущества.
Вместе с тем в ипотеке следование - это один из элементов конструкции залогового права, второй неизбежный элемент - это приоритет. Принцип следования: право залога следует за вещью и разделяет её судьбу [5].
Что же касается правовой природы договора об ипотеке, то среди отечественных правоведов отсутствует единое мнение.
Часть российских ученых считают, что залоговое право, к которому относится договор ипотеки, входит в институт вещного права. Можно рассматривать договор ипотеки, как вещное право, которое предоставляет своему обладателю возможность удовлетворения своих требований их стоимости заложенного имущества в случае, если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет основное обязательство.
По мнению Извощиковой С.А., залоговое право является вещным правом и относится к правам на чужую вещь. Также, вещный характер залога проявляется в том, что залог имеет в качестве объекта вещь, залог всюду следует за вещью, независимо от того, к кому переходит право собственности [6]. Но споры о правовой природе договора об ипотеке на наш взгляд не стоит решать посредством закона, так как принятие закона не означает конец дискуссии, ведь в скором мнении законы могут кардинально изменять отнесение к тому или иному виду права.
На наш взгляд отнесение договора об ипотеке к вещно-правовому способу обязательства, в связи с возникновением при заключении договора об ипотеке права залогодержателя является наиболее логичным и правильным.
На настоящий момент договор об ипотеке признается самым надежным способом обеспечения исполнения основного обязательства в гражданском обороте.
Особенная характеристика ипотеки в силу договора в том, что залогом по обеспечению исполнения обязательства выступает имущество, которое уже находится в праве собственности у заемщика. Проиллюстрируем пример, физическое лицо имеет намерение получить заем на достаточную сумму денежных средств, и он имеет право собственности на недвижимость. В подобных случаях, одновременно с кредитным договором оформляется соглашение по ипотеке, то есть, залоговое обязательство возникает в силу юридически оформленного договора.
По поводу ипотеки в силу договора Е.А. Суханов, отметил, что право залога в силу заключенного договора должно воз-
никать в случае наличия необходимого фактического состава. Во-первых, должен быть оформлен юридически заключенный сторонами договор о залоге; во-вторых, должно возникнуть обеспечиваемое обязательство; в-третьих, заёмщик должен быть собственником имущества передаваемого в залог (и так же должно имеется в наличности само закладываемое имущество); в-четвертых, залог должен иметь свойство публичности (то есть юридически закреплен в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним или оформлен иным образом, устанавливаемым законом) [7].
Следует сделать вывод, что при наличие всех четырех элементов фактического состава, предложенных Е.А. Сухановым, залоговое обязательство будет оформлено надлежащим образом и защитит интересы кредитора.
В части заключения договора об ипотеке действуют общие нормы, содержащиеся в главе 28 Гражданского кодекса РФ о сторонах договора, моменте заключения договора (ст. 433 Гражданского кодекса РФ), его форме (ст. 434 Гражданского кодекса РФ), месте заключения договора (ст. 444 Гражданского кодекса РФ), а также общие положения о залоге в части оснований возникновения залога (ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ), формы договора залога (ст. 339 Гражданского кодекса РФ).
В отличие от общих норм залогового права, в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, под угрозой признания данного договора незаключенным. Эти условия для договора об ипотеке являются существенными.
Ряд особенностей позволяют выделить следующие виды ипотечных договоров:
1) На куплю-продажу квартиры (т.е. средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организацией);
2) На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства (прежде чем получить деньги от банка, заемщик
отдает в залог уже имеющуюся недвижи- с) Материнская ипотека - в основе ле-
мость); жит возможность внести первый взнос за
3) На куплю-продажу квартиры за счет ипотеку или досрочно погасить ее за счет кредитных средств (соглашение между по- сертификата, выданного за рождение вто-купателем и продавцом проходит регист- рого ребенка или последующих детей; рацию одновременно с договором о залоге е) Долевая ипотека - в сделку кроме
купленного жилья банку). банка и заемщика вступает застройщик
Также необходимо учитывать, что клас- (заемщик въезжает в квартиру как только сификация договоров ипотеки может под- она построена и постепенно рассчитывает-разделяться по субъективному и предмет- ся с банком).
ному критериям. Каждый заемщик выби- Вид договора об ипотеке, как правило,
рает тот из них, который соответствует его определяется кредитором исходя из осо-случаю. Он может отдать предпочтение бенностей конкретных условий. Также одному из таких соглашений: можно с уверенностью отметить различие
a) Социальная ипотека - создана для особенностей правового регулирования поддержки тех, кто не способен заключить договора об ипотеке объектов недвижимо-сделку на общих основаниях (ставка до го имущества. При составлении договора 9,9% годовых); залога объектов недвижимого имущества
b) Военная ипотека - кредитование во- важно учитывать не только особенности еннослужащих, заменившее непосредст- каждого вида недвижимого имущества, но венное предоставление жилья (процентная и правильную регламентацию существен-ставка снижена, не нужен первый взнос); ных условий договора об ипотеке.
Библиографический список
1. Федеральный закон от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с посл. изм. и доп. от 06 июня 2019 № 138-Ф3)// Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 27.03.2020).
2. Гражданский ко декс РФ (ч асть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с пос. л. изм. и до п. от 15 декабря 2020 г. № 3 9-ФЗ) //Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения: 27.03.2020).
3. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Прекращение права общей долевой собственности на незначительную долю в праве собственности на жилое помещение: проблемы практики // Доклады Башкирского университета. - 2017. - Т. 2. № 3. - С. 531-534.
4. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Признание договора ипотеки недействительным: спорные моменты юридической практики // Евразийский юридический журнал. - 2017. -№ 3 (106). - С. 187-189.
5. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Договор об ипотеки: теория и практика применения // Евразийский юридический журнал. - 2018. - №2 (117). - С. 141-142.
6. Извощикова С.А. Правовая природа договора Ипотеки // Актуальные проблемы современной юридической науки и практики: статья в сборнике трудов конференции. -2019. - С. 35-41.
7. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. - М.: Статут, 2017. -415 с.
8. Фирсова Н.В. Правовая природа доли в общей долевой собственности: вопросы теории и практики // Вестник БИСТ (Башкирского института социальных технологий). -2009. - № 3 (3). - С. 36-44.
9. Фирсова Н.В. Общая долевая собственность как институт гражданского права автореферат дисс. канд. юрид. наук. - М., 2010. - 26 с.
LEGAL CHARACTERISTICS AND TYPES OF MORTGAGE AGREEMENT D.A. Pastukhova, Graduate Student
N.V. Firsova, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Bashkir State University (Russia, Ufa)
Abstract. This article is devoted to the study of the legal characteristics of the mortgage agreement as one of the most important legal instruments as a result of the reform of civil law. The article analyzes the concept of "mortgage agreement", illustrates its features. The opinions of representatives of the legal doctrine regarding the legal nature of the analyzed agreement are examined. The general norms of civil law governing legal relations under a mortgage agreement are given. The essential conditions of the contract under study are displayed. The classification of the types of mortgage agreement is presented.
Keywords: mortgage by virtue of an agreement, agreement, security law, signs of a mortgage agreement, accessory nature of a mortgage agreement, lender, borrower, legal nature of the agreement, civil law, essential conditions of a mortgage agreement, classification of mortgage agreements.
