CC BY
16_Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
О НЕКОТОРЫХ СПОРНЫХ ВОПРОСАХ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ САИТОВ Линар Ильдарович,
аспирант кафедры гражданского права юридического факультета Казанского (Приволжского) федерального университета. E-mail: linar117@yandex.ru
Краткая аннотация: в статье освещаются отдельные проблемы предлагаемого к введению в российское законодательство права застройки (суперфиция): вопросы двойной государственной регистрации права застройки, вопросы об объекте права застройки, вопросы разграничения прав застройщика на возведенный объект и на земельный участок, вопросы о правах собственников жилых помещений в многоквартирном доме на долю в праве на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Abstract: the article highlights some problems of the proposed to be introduced into Russian legislation superficies: questions of dual registration of this right, questions about the object of the superficies, questions of differentiation of the developer's rights to the constructed object and to the land plot, questions about the rights of owners of residential premises in an apartment building to a share in the right to a land plot that is in state or municipal ownership.
Ключевые слова: право застройки, регистрация права застройки, объект права застройки, права застройщика по праву застройки.
Keywords: superficies, the registration of the right of superficies, the object of superficies, developer rights.
Реформа гражданского законодательства актуализировала проблему правового оформления прав на чужие земельные участки для строительства и оживила по ней научную дискуссию.
В настоящее время строительство объектов недвижимости возможно на земельных участках, принадлежащих застройщику на праве собственности, либо на праве аренды. В качестве альтернативного варианта (а, возможно, и на смену аренде) предлагается дополнить российскую систему вещных прав таким ограниченным вещным правом, как право застройки (суперфиций). Включение данного правового института в российскую систему права предложено внесённым в Государственную Думу РФ Законопроектом о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 300-300.7) (далее - Законопроект) [1].
Право застройки было известно ещё отечественному праву начала ХХ столетия. В Законе Российской империи от 23 июня 1912 г. «О праве застройки» данное субъективное право определялось как право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землёй как строительной площадью за вознаграждение. Нормы о праве застройки содержались и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 71-84).
Однако в 1948 году суперфиций из отечественной правовой системы был исключён Указом Президиума Верховного Совета СССР «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» [2].
Длительное отсутствие в отечественной системе вещных прав суперфиция, популярного во многих европейских правопорядках, привело к иному осмыслению данного правового института разработчиками указанного Законопроекта. «Введение права застройки послужит хорошим толчком для того, чтобы российский оборот недвижимости наконец перешёл от модели единства судьбы прав на зем-
лю и здание к модели единого объекта» [3]. Полагаем, что на сегодняшний день актуальность и необходимость законодательного закрепления права застройки в системе вещных прав не вызывает сомнений.
Следует заметить, что конструкция права застройки первоначально обозначена была в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее - Концепция) [4] как некий аналог римского суперфиция. По мнению разработчиков названного документа, право застройки (суперфиций) как вещное право должно наделять суперфициара правомочиями по владению и пользованию земельным участком и находящимися (возведёнными) на нём зданиями и сооружениями, а возведённые на земельном участке здания и сооружения с момента их создания по общему правилу должны поступать в собственность собственника земельного участка. При этом суперфициар получал право по видоизменению всего построенного в рамках целевого назначения земельного участка (для нужд постройки). Кроме того, в Концепции подчёркивалось, что следует изменить существующий подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведённые на таком участке здания и сооружения. Аналогичные положения содержались и в Концепции развития законодательства о вещном праве [5].
Однако разработчики Законопроекта пошли по другому пути, придерживаясь принципа возникновения права собственности на возведённые объекты непосредственно у застройщика в силу самого права застройки. Так, согласно п. 2 ст. 300 ГК РФ в редакции Законопроекта здания и сооружения, возведённые на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. При этом предполагается, что право застройки земельного участка может возникнуть на основании договора об уста-
новлении права застройки и должно подлежать государственной регистрации.
Такой «новодел», по мнению А.И. Бибикова, «порождает вопросы, а в ряде случаев вступает в противоречия с теми посылами, которые были сделаны цивилистиче-ской доктриной и практикой в сфере регулирования отношений по поводу недвижимого имущества» [6]. В ходе анализа суперфициарной собственности в праве застройки К.Е. Путря также подметил, что «к сожалению, отечественное гражданское правотворчество не отличается последовательностью, а его не самой лучшей чертой является одновременное и оттого смешанное заимствование институтов или их элементов из разных правопорядков. ...Текущая редакция положений законопроекта о праве застройки сформулирована по романской модели, но без учёта той правовой среды, в которой эта модель существует. Если законодатель решит сохранить её, то для её гармоничного внедрения в предлагаемую систему вещных прав следует учесть этот факт и избежать, очевидно, нецелесообразного нагромождения в виде требования двойной регистрации -права собственности на здание, сооружение и самого права застройки» [7].
В целом необходимо признать, что предлагаемые в рамках реформы вещного права положения Законопроекта о праве застройки порождают двойственное ощущение. С одной стороны, радует то, что есть какие-то «оживления» в этой сфере после долгих лет застоя, а с другой - предлагаемые нововведения вызывают много вопросов.
В результате анализа положений Законопроекта о праве застройки, прежде всего, привлекают внимание следующие моменты:
- сущность (сама конструкция) права застройки;
- двойная регистрация (права застройки как ограниченного вещного права и права собственности на возведённый объект недвижимости);
- временное (срочное) право собственности на объекты недвижимости, возведённые на земельном участке, обременённом правом застройки;
- правовой режим помещений в зданиях, возведённых на земельном участке на основании права застройки.
Интерес вызывает и вопрос об объекте права застройки.
Так, в п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Законопроекта предложено правило о том, что право застройки устанавливается в целях возведения на земельном участке здания или сооружения. С момента создания здания и (или) сооружения, относительно которых установлено право застройки, они становятся объектом права наряду с земельным участком.
Несовершенство приведённой нормы состоит в том, что здания (или) сооружения с момента создания также признаются объектом права застройки наряду с земельным участком. Однако ниже в п. 2 ст. 300 ГК РФ в редакции Законопроекта установлено, что здания и сооружения, возведённые на основании права застройки, принадлежат на праве собственности лицу, имеющему право застройки. Получается, что с момента создания здания и сооружения одновременно становятся объектом и права собственности, и права застройки. Подобное изложение содержания права застройки влечёт искажённое представление о вещно-правовой природе такого права в целом.
Например, П.А. Бышков приходит к выводу, что право застройки (суперфиций) является ограниченным вещным правом на строение, расположенное на чужой земле. Среди его важнейших характеристик следует выделить долгосрочный характер и возможность передачи данного права по наследству [8]. Позволим себе не согласиться с таким мнением. Думается, что право застройки как ограниченное вещное право должно устанавливаться только в отношении земельного участка.
Прежде всего, объектом права застройки является земельный участок. Как верно пишет О.А. Круглова: «поскольку вещное право есть отношение субъекта к вещи, предоставляющее правообладателю господство над ней, то первый признак права застройки - это юридическая связь с земельным участком, господство над ним. Объектом любого вещного права всегда является определённая вещь (имущество), следовательно, ко второму признаку права застройки можно отнести то, что его объектом является индивидуально-определённый земельный участок» [9].
Итак, в соответствии с положениями п. 2 ст. 300 ГК РФ в редакции Законопроекта здания и сооружения, возведённые на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. Согласимся с тем, что «признание в данном положении возведённых зданий и сооружений собственностью застройщика представляет собой некую фикцию «права собственности». Континентальное право, к которому относится и право России, не признаёт права собственности на определённый договором срок» [10].
Идея закрепления временной собственности в современном вещном праве была подвержена обоснованной критике со стороны юридического сообщества как неискусная и искажающая саму природу права собственности [11,12,13]. «Срочность права собственности, - как указывал А.В. Венедиктов, - несовместима с понятием права собственности, ибо она несовместима с основным элементом
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2020. № 8(188)
этого права: с наличием у собственника своей власти над вещью, так как вещь не может считаться «своей» для собственника, если осуществлению его власти над нею ставится определённый срок» [14].
В этой связи К.С. Калиниченко замечает, что практические последствия закрепления в российском законодательстве модели множественности объектов недвижимости выражаются в том, что единые по своей правовой природе объекты - земельный участок и находящиеся на нём здания, сооружения - подпадают под разные правовые режимы. Это оказывает негативное влияние на гражданский и, в частности, коммерческий оборот. Предприниматели при приобретении подобных объектов вынуждены дважды проходить процедуру оформления, что с экономической точки зрения нерационально [15].
Е.А. Леонтьева также пишет, что «искусственное расщепление российского права застройки на условно самостоятельные и различные по правовому содержанию право на земельный участок (собственно право застройки) и право на постройку (право временной собственности) вынудят российского законодателя в дальнейшем вновь подбирать оптимальные правовые комбинации межобъектных связей при участии права застройки и объекта его реализации - постройки - в обороте» [12].
По мнению Г.А. Трофимовой, «было бы разумным оставлять право собственности за лицом, воздвигшим здание или сооружение вплоть до передачи здания либо сооружения на праве собственности другому лицу, т.е. без перехода права собственности на них к владельцу земельного участка» [16].
Не вызывает сомнения тот факт, что сама конструкция «временного права собственности» на здание или сооружение, возведённом на земельном участке, обременённом правом застройки, выполняет некую техническую функцию, позволяющую застройщику передать вновь возведённый объект недвижимости в собственность третьему лицу. С нашей точки зрения, правильнее в принципе исключить такую временную собственность на здание или сооружение. Полагаем допустимым рассмотрение вопроса о замене права собственности застройщика на созданный им объект недвижимости иным правом, дающим ему возможность дальнейшего отчуждения возведённого здания или сооружения третьим лицам.
Не отличается определённостью и положение За-
конопроекта о праве собственника жилого помещения в многоквартирном доме на долю в праве на земельный участок, если участок находится в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 2 ст. 298.6 ГК РФ в редакции Законопроекта, собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Между тем, из п. 3 ст. 300.5 ГК РФ в редакции Законопроекта следует, что переход права собственности на помещение в здании, возведённом на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения. Таким образом, при купле-продаже помещения в здании покупатель приобретает право собственности на помещение и долю в праве застройки земельного участка одновременно.
Поскольку согласно Законопроекту объекты, возведённые в силу права застройки, принадлежат в течение срока права застройки лицу, имеющему права застройки, законодатель, по мнению И.А. Емелькиной, «был вынужден продолжить традицию установления «двух прав» (в данном случае на помещение в здании) - права собственности застройщика, на общее имущество здания - общая долевая собственность застройщика; на земельный участок - право застройки застройщика» [10].
Следует согласиться с предложением Е.И. Поповой о том, чтобы не считать лиц, обладающих помещениями в здании, возведённом на праве застройки, застройщиками. Этих лиц следует признавать субъектами сложного правоотношения, основанного на праве застройки, но не представляющих собой множество лиц на стороне застройщика [17].
Бесспорно то, что введение в оборот такой значимой вещно-правовой конструкции как право застройки требует глубокого исследования возникающих правовых вопросов. Думается, что востребованный и органично сложившийся по многих зарубежных правопорядках институт застройки во многом станет ориентиром для серьёзного теоретического анализа и последующей адаптации права застройки в системе отечественного вещного права.
Библиография:
1. 2. 3.
Проект Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (Проект № 475386/5 во втором чтении, текст по состоянию на 6 декабря 2019 г.) // URL: http://privlaw.ru/povestka-47/ (дата обращения: 20.05.2020). Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости ВС СССР. - 1948. - № 36.
Бевзенко Р.С. О целесообразности и желательности введения права застройки в российское право // Закон. - 2016. - № 6. - С. 56.
4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11.
5. Концепция развития законодательства о вещном праве. Проект, рекомендованный к опубликованию и обсуждению // Вестник ВАС РФ.
- 2009. - №4. - С. 153-156
6. Бибиков А.И. Римская правовая модель права застройки и ее восприятие в отечественной доктрине и законодательстве // Lex russica.
- 2015. - № 1. - С. 47.
7. Путря К.Е. Суперфициарная собственность в праве застройки // Закон. - 2019. - № 2. - С. 41.
8. Бышков П.А. Ограниченные вещные права на земельные участки в странах континентальной Европы и России: Автореф. дисс. ...канд. юрид. наук. - М., 2011. - С. 21.
9. Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: Дисс. .канд. юрид. наук. М., 2014. - С. 79.
10. Емелькина И.А. Право застройки земельного участка для возведения жилого дома как ограниченное вещное право // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2017. - № 1. - С. 81.
11. Жолобова А.Ю. Право застройки: проблемы законодательной техники и правоприменения // Бизнес, менеджмент и право. - 2013. - № 1 (27). - С. 153-154
12. Леонтьева Е.А. Право застройки vs аренда // Закон. - 2015. - № 4. - С. 39-48
13. Шубин Ю.П. Права на землю в рамках проекта изменений Гражданского кодекса РФ // Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. - 2012. - Т. 17. - № 4. - С. 28.
14. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность // Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2. - М.: Статут, 2004. - С. 308.
15. Калиниченко К.С. Правовой режим земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений в России и Германии: Автореф. дисс. .канд. юрид. наук. - СПб., 2016. - С.3.
16. Трофимова Г.А. Право застройки: проблемы обоснованности // Юрист. - 2015. - № 5. - С. 44.
17. Попова Е.И. Право застройки в современном гражданском праве: Автореф. дисс. .канд. юрид. наук. - Краснодар, 2016. - С. 92.
