МЕСТО ПРАВА ЗАСТРОЙКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.25

Корчагин Матвей Андреевич

Тюменский государственный университет

Институт Государства и Права

Россия, Тюмень

matvey.cor2016@mail.ru

Korchagin Matvey Andreevich Tyumen state University Institute of State and Law

Russia, Tyumen

МЕСТО ПРАВА ЗАСТРОЙКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Аннотация: в ходе реализации Концепции развития гражданского законодательства рабочей группой было предложено кардинальное изменения раздела 2 «Вещное право» Гражданского кодекса Российской Федерации. Одним из направлений в реформе вещного права стало создание широкого перечня ограниченных вещных прав, одним из которых является и право застройки. В работе рассмотрены сильные и слабые стороны данного правового института, проведен сравнительный анализ со строительной арендой, которая на сегодняшний день выполняет задачи права застройки, а главное автор работы постарался ответить на ключевой вопрос, касающийся места права застройки в Российской Федерации.

Ключевые слова: вещное право, ограниченные вещные права, право застройки, суперфиций, строительная аренда, концепция развития гражданского законодательства.

PLACE OF BUILDING RIGHTS IN THE RUSSIAN FEDERATION Annotation: In the course of implementing the Concept of development of civil legislation, the working group proposed drastic changes to section 2 "Property law" of the Civil code of the Russian Federation. One of the directions in the reform of real

law was the creation of a wide list of restricted real rights, one of which is the right to build. The paper examines the strengths and weaknesses of this legal institution, conducted a comparative analysis with the construction lease, which currently performs the tasks of building law, and most importantly, the author of the work tried to answer the key question concerning the place of building law in the Russian Federation.

Key words: proprietary rights, limited proprietary rights, building rights, superficies, construction leases, concept of civil law development.

«Одним правом собственности мог бы удовлетворяться только разве самый примитивный экономический быт», - точно высказывался И.А. Покровский в главной работе своей жизни в «Основных проблемах гражданского права» [1, с. 206]. Необходимость экономических потребностей в широком перечне ограниченных вещных прав прослеживается со времен древнего Рима, одного из показательных правопорядков по наличию развитых вещных прав.

Российская Федерация не является исключением из правила, и тоже нуждается в различных ограниченных вещных правах, выступающих наряду с правом собственности. Однако в силу ряда политико-правовых причин введенный в действие Земельный кодекс по сути своей исключил все ограниченные вещные права (кроме сервитутов). Единственным институтом, позволяющий возводить здания и сооружения на чужом земельном участке, на сегодняшний день остается аренда, которая в силу своей обязательственной природы имеет ряд сложно устранимых недостатков.

Несмотря на это, преобладающее большинство европейских правопорядков регулируют данные общественные отношения более сильным вещным правом - правом застройки.

Право застройки относительно новый правовой институт, разработанный германскими юристами второго десятилетия 20 века, однако его прародителем является известный еще римского праву суперфиций (superficies) [2, с. 105; 3, с.

126]. В ходе реализации Концепции развития гражданского законодательства в целом [4, с. 80], и Концепции развития законодательства о вещном праве в частности [5], рабочей группой было предложено восстановление в российском правопорядке права застройки. Речь идет именно о восстановлении, так как право застройки было известно российскому гражданскому праву. В дореволюционной России действовал специальный Закон о праве застройки от 23 июня 1912 г., даже свержение самодержавия, приход советской власти не ликвидировали данный правовой институт, и лишь в 1949 году, исключая землю вообще из гражданского оборота, право застройки было упразднено.

Вернувшиеся с течением времени, предложения по возвращению данного права в систему ограниченных вещных прав вызвали самые яркие в процессе реформирования гражданского законодательства дискуссии как в научном сообществе, так в строительной среде.

Научная статья, которую Вы видите сейчас перед своими глазами, неспроста называется: «Место права застройки в Российской Федерации», автор работы целенаправленно ставит своей целью не только заострить внимание на положительных и отрицательных сторонах этого правового института, но и самое главное ответить на основной, ключевой вопрос, касающийся места права застройки в отечественном гражданском праве.

Можно с большой долей уверенности заявить, что если бы действующий правовой институт, осуществляющий задачи права застройки, не имел бы явно присущих ему недостатков, вопрос о необходимости восстановления права застройки вряд ли получил такой резонанс. Речь идет о так называемой строительной аренде. Ведь оба эти института направлены на решение задачи, касающейся правовой возможности строительства здания/сооружения на чужом земельном участке.

Фундаментальным отличием института аренды от права застройки является их правовая природа. Арендные правоотношения - это отношения обязательственного права, в то время как право застройки - это ограниченное вещное право, а, следовательно, конструкция вещных правоотношений. Данный

факт и является краеугольным камнем в дальнейших различиях этих правовых институтов.

Аренде, как институту обязательственного права, присуща широкая диспозитивность и свобода договора. В силу этого на практике сформировалась серьезная проблема: с учетом неравной сделочной силы сторон правоотношения, в которых зачатую собственником земельного участка является публичный (государственный или муниципальный) орган власти, условия договора фактически диктуются сильной стороной путем предоставления типового договора аренды, что, в конечном счете, ставит арендатора в достаточно невыгодное, ущемленное положение.

Также застройщик, являющийся по договору аренды арендатором, вынужден дважды оформлять свое право на землю, сначала для целей строительства, потом для эксплуатации. В то время как право застройки - это право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания/сооружения и его последующей эксплуатации. Таким образом, подлежащее государственной регистрации право застройки регистрируется единожды.

До конца непонятно соотношение норм, регулирующих строительную аренду. Данные общественные отношения урегулированы как Гражданским кодексом РФ [6], так и Земельным [7], и Градостроительным кодексами РФ [8]. Наибольшую сложность вызывает применение норм именно гражданского законодательства. Как известно, глава 34 второй части ГК РФ полностью посвящена арендным отношениям, в ней содержатся как общие положения об аренде, так и нормы об отдельных ее видах. Несмотря на это, до сегодняшнего дня строительная аренда так и не заслужила, по мнению законодателя, отдельного параграфа, в связи, с чем можно сделать вывод, что к ней должны применяться общие положения главы 34 ГК РФ.

Однако ряд норм общих положений об аренде явно не должен быть присущ строительной аренде. Например, право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату или его право на односторонний отказ от договора; право

арендодателя отказать арендатору в передаче арендных прав в залог. Все эти нормы делают положение арендатора либо слишком шатким и ненадежным, либо непривлекательным с точки зрения кредитования, что, в конечном счете, лишает застройщика возможности получения кредитных денежных средств. В силу этого застройщик вынужден искать финансирования не в банках, а среди граждан («дольщиков»), что небезызвестно зачастую приводит к негативным последствиям [9, с. 247].

Все вышеперечисленные недостатки строительной аренды ликвидируются, если данные общественные отношения будут урегулированы правом застройки. Как было отмечено выше, право застройки является ограниченным вещным правом, а значит, в нем реализуется принцип numerus clausus, что придает ему значительную правовую стойкость и стабильность. Несмотря на то, что право застройки устанавливается на основании договора об установлении права застройки, далее его существенные условия вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Следовательно, оно уже не может быть прекращено в результате одностороннего отказа от договора, арендодатель не вправе в одностороннем порядке менять арендную плату, это возможно лишь по соглашению сторон, а в случае недостижения согласия - по решению суда, а передача права застройки в залог осуществляется вообще без согласия собственника.

В силу того, что право застройки предполагает владение и пользование чужим земельным участком в целях не только возведения на нем здания/сооружения, но и его последующей эксплуатации, оно является продолжительным от 30 до 100 лет. Таким образом, после постройки застройщик успевает извлечь значительную экономическую выгоду, обладая «сильным» ограниченным вещным правом. Также, срочность право застройки положительно сказывается на строительной отрасли, так как происходит постоянное обновление как жилого, так и нежилого фонда, а в силу появления новых технологий и требований строительство, это особенно актуально.

В связи с этим, предложение проекта раздела 2 ГК РФ «Вещное право» о возможности установления бессрочного право застройки видится ошибочным, так как, во-первых, право застройки, как «сильное» ограниченное вещное право, может полностью «заслонить» право собственности собственника земельного участка, а во-вторых, противоречит сущности и назначению данного правового явления.

В доктрине гражданского права выделяется две модели права застройки: германская модель, действующая в Германии, Швейцарии, Австрии и Эстонии и в других странах, и французская модель, действующая во Франции, Италии и иных правопорядках. Сущностное отличие заключается в правовом отношении между правом застройки и самим возведенным зданием или сооружением.

Как известно, германский правопорядок признает модель единого объекта недвижимости, суть которой сводится к признанию недвижимой вещью только земельный участок, а всех иных объектов: зданий/сооружений лишь составной частью данного земельного участка [10, с. 37]. Данная модель находит свое отражение в праве застройке, поэтому в германской модели права застройки здание является существенной составной частью права застройки.

В свою очередь, французская модель права застройки признает здание самостоятельным объектом права, поэтому лицо приобретает на данный объект недвижимости право собственности в течение срока действия права застройки, именуемое суперфициарной (временной) собственностью.

Предлагаемое в ходе реформы гражданского законодательства право застройки до конца еще не определило более привлекательную для себя модель (германскую или французскую). Однако появление права застройки, построенного по германской модели с признанием здания существенной составной частью права застройки, являлось позитивным, качественным шагом вперед на пути признания не только единой судьбы прав на землю и здание, но и единого объекта недвижимости.

Однако предложенная глава 20.1 «Право застройки» законопроекта, а именно п. 2 ст. 300 предполагает, что здания/сооружения, возведенные на

основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки [11]. В данной формулировке содержится фундаментальная ошибка, заключающаяся в возможности признания права собственности на определенный срок, что, безусловно, противоречит самой природе права собственности.

По мнению академика А.В. Венедиктова - «срочность права собственности несовместима с понятием права собственности, ибо несовместима с основным элементом этого права: с наличием у собственника своей власти над вещью, так как вещь не может считаться своей для собственника, если осуществлению его власти под нею ставится определенный срок» [12, с. 308].

Также подобное некорректное использование понятия «право собственности» может ввести в заблуждение покупателей, приобретающих жилые или нежилые помещения на праве застройки. Даже во французской модели, в которой здание/сооружение является отдельным объектом права, законодатель предусмотрел с целью повышения правовой определенности специальный правовой режим на данный объект в виде - право суперфициарной (временной) собственности.

Отвечая тематике заявленной публикации, необходимо разобраться также и для кого право застройки является наиболее привлекательным правовым институтом. На сегодняшний день в действующем правопорядке отсутствует конструкция, позволяющая собственнику земельного участка получать постоянный доход за передачу его другому лицу под какую-либо застройку. Единственный способ извлечь прибыль от права собственности над данным земельным участком - это его выгодная продажа. Однако в данном случае доход получатся единовременным и разовым, а дальнейшее получение прибыли зависит лишь от успешной капитализации денежных средств, при этом полностью отчуждается более стабильный и устойчивый актив в виде земельного участка. В свою очередь право застройки являлось бы для собственника земельного участка той правовой возможностью получения постоянного и стабильного дохода без его отчуждения.

Положительные стороны права застройки для застройщика заключается в обладании более сильным вещным правом по сравнению с арендным договором, его высокая залогоспособность, а также значительная экономия, получаемая из-за отсутствия необходимости покупки в собственность земельного участка.

Говоря о приобретателе здания или его части, то для него несомненным плюсом будет также привлекательная стоимость, которая в разы меньше стоимости за квадратный метр здания на праве собственности.

Однако почему при наличии достаточно большого багажа для каждого субъекта права застройки (собственник земельного участка, застройщик, приобретатель здания) положительных качеств, предложение о восстановлении права застройки в российском правопорядке вызвало с одной стороны непонимание, а с другой открытое противоборство этому?

Ответ на этот вопрос находится при более подробном изучении действующего «конкурента» права застройки, а именно строительной аренды. На сегодняшний день строительная аренда, которая как было отмечено выше на самом деле никакой арендой не является, выступает особым способом приватизации земельных участков. Речь идет об аренде земельного участка под строительство многоквартирного дома, так как согласно прямому предписанию закона, а именно ч. 1 и ч. 2 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ [13; 14], - собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок. То есть строительная аренда без какой-либо выкупной стоимости преобразуется в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды прекращается на основании ст. 413 ГК РФ.

Хочется отметить, что конституционность данных норм законов проверял в свое время Конституционный Суд РФ в Постановлении КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П и признал их полностью не противоречащими Конституции РФ [15]. Такая «скрытая» приватизация через мнимую строительную аренду, безусловно, более выгодна как для застройщика, так и для приобретателя помещений в

многоквартирном доме, что является одной из причин отказа данных лиц к переходу к праву застройки.

Однако иначе обстоит ситуация со строительной арендой, полученной для возведения на чужом земельном участке индивидуального жилого дома. В данном случае по окончанию строительства аренда не преобразуется в собственность собственника индивидуального жилого дома. Собственник лишь имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка, согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, при этом цена приобретения такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость, согласно п. 3 ст. 39.4

Таким образом, можно сделать вывод, что отказ от возвращения в российский правопорядок права застройки вызвано целым рядом причин. Во-первых, существованием сильно искаженной строительной аренды, которая по сути своей на сегодняшний день заменяет право застройки. Ей присуще ряд вещно-правовых признаков, которые совсем несвойственны аренде, как институту чисто обязательственного права. Например, абсолютная защита, право следования, публичность, оборотоспособность, долгосрочность.

Во-вторых, пока законодательство прямо предусматривает безвозмездный переход права собственности после окончания строительства многоквартирного дома к собственникам помещений в данном доме, право застройки однозначно не будет пользоваться популярностью в сфере строительства многоквартирных домов.

В-третьих, проговаривая причины отказа от возвращения права застройки, нельзя не отметить как нежелание органов исполнительной власти потерять строительную аренду в качестве отношений, где они оказываются чрезмерно «сильной» стороной, так и нежелание строительного бизнеса к радикальным переменам и потере отлаженного механизма работы.

По мнению автора работы, необходимость появления такого ограниченного вещного права, как права застройки, все-таки есть и такая необходимость достаточно высока. Однако данный правовой институт

ЗК РФ.

необходимо вводить лишь как альтернативу существующей строительной аренды, пусть собственники земельных участков, застройщики, сами, в конечном счете, определяться, какая правовая конструкция им будет более приемлема и выгодна.

Как уже было отмечено выше, праву застройки действительно будет сложно конкурировать со строительной арендой на рынке строительства многоквартирных домов, в силу её скрытого приватизационного характера. Однако на рынке строительства индивидуальных жилых домов право застройки может пользоваться значительной популярностью среди населения. Например, для постройки дачных либо коттеджных домов из щитового каркаса, срок службы который ориентировочно составляет около 50-70 лет, что, в свою очередь, соразмерно сроку, на которой предоставляется право застройки собственником земельного участка.

Также право застройки может стать привлекательным решением при строительстве на чужом земельном участке коммерческой недвижимости. Наиболее популярным строительным материалом для постройки как деловых, так и торговых центров являются так называемые «сэндвич-панели», срок эксплуатации которых также варьируется в районе 50 лет.

Последние два примера (строительство загородной и коммерческой недвижимости) продемонстрированы с целью показать выгодность регулирования данных отношений правом застройки для всех её субъектов. Так, собственник земельного участка капитализирует его без непосредственного отчуждения, а приобретатель здания/сооружения эксплуатирует его практически до окончания отведенного ему срока службы. Последний тем самым получает максимальную выгоду, так как приобретение здания/сооружения, построенного на праве застройки, стоит значительно меньше приобретения такого же здания/сооружения на праве собственности.

Таким образом, приведенные выше примеры отраслей, в которых право застройки может найти свое применение, еще раз доказывает необходимость восстановления права застройки в российском правопорядке. Однако на

сегодняшний день последний предложенный ко второму чтению в Государственной думе проект Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» содержит в посвященной праву застройке главе 20.1 всего девять статей, которые лишь создают шаблон для будущего вещного права, но не регламентируют все аспекты данного правового института. Проводя сравнительно-правовой анализ, хочется отметить, что в большинстве стран, где сегодня существует право застройки, ему посвящен отдельный специальный закон (Германия, Австрия, Финляндия, Норвегия, Бельгия и Люксембург), что, в свою очередь, говорит о большом количестве вопросов, связанных с правом застройки и необходимых для правовой регламентации [16].

Например, оставлены без внимания: вопрос о порядке определения размера платы за право застройки; не установлено преимущественное право суперфициария на продление права застройки и заключения договора на новый срок, хотя данная возможность есть почти во всех правопорядках, признавших само право застройки. Отсутствует правовая определенность и в вопросе возможности обременения права застройки другими ограниченными вещными правами, например сервитутом.

Таким образом, подводя общий итог, можно сказать, что на сегодняшний день право застройки, как ограниченное вещное право, находится в Российской Федерации еще на стадии доработки. Вызывает большое огорчение та остановка, которая возникла после подготовки законопроекта о новой редакции раздела 2 ГК РФ «Вещное право» ко второму чтению в Государственной Думе. Автор данной статьи искренне верит и ждет возобновления законодательной работы по вещному права в целом, и праву застройки в частности, как среди парламентариев, так и среди участников рабочей группы. И, если эта работа состоится на должном уровне, и право застройки появится в тексте закона, оно с высокой долей уверенностью станет эффективным и полезным ограниченным вещным правом, способным значительно развить сегодняшний имущественный оборот. Закончить данную статью хотелось бы словами, которыми она началась:

- «одним правом собственности мог бы удовлетворяться только разве самый примитивный экономический быт» (И.А. Покровский).

1. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / 8-е изд. -Москва: Статут, 2020. 206 с.

2. Хвостов В. М. Система римского права: Учебник. М., 1996. 105 с.

3. Муромцев С. А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2003. 126 с.

4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации; Вступительная статья А.Л. Маковского. - М.: Статут, 2009. - 80 с.

5. Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Совета при Президенте РФ к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3 от 18 марта 2009 г.). // URL: http://www.kolasc.net.ru/russian/tradeunion/documents/52.pdf (дата обращения: 20.07.2020).

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019) [Электронный ресурс] // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410 // СПС «КонсультантПлюс».

7. Земельный кодекс Российской Федерации: от 25.10.2001 №2 136-ФЗ (ред. от 31.07.2020) [Электронный ресурс] // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147 // СПС «КонсультантПлюс».

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 №2 190-ФЗ (ред. от 31.07.2020) [Электронный ресурс] // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. - М.: Статут, 2017. 247 с.

10. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости - М.: М-Логос, 2017. 37 с.

Список литературы:

11. Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями, предусмотренными проектом Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». М.: Проспект, 2012.

12. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность / Избранные труды по гражданскому праву. Т. 2. М.: Статут, 2004. 308 с.

13. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 25.05.2020) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15 // «КонсультантПлюс».

14. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020) [Электронный ресурс] // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14 // СПС «КонсультантПлюс».

15. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П «по делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» [Электронный ресурс] // Собрание законодательства РФ, 14.06.2010, N 24, ст. 3069 // СПС «КонсультантПлюс».

16. Закон о наследственном праве застройки в Германии (Erbbaurechtgesetz) от 15.01.1919 // URL: https://connect.juris.de/purl/gesetze/ErbbauV (дата обращения: 12.07.2020).