CC BY
12
Л и т е р а т у р а
1. Блауг М. Экономическая теория использования пространства и классическая теория размещения производства // Экономическая модель в ретроспективе. - М.: Дело Лтд, 1994.
2. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов: антология экономической классики. - М., 1993.
3. Рикардо Д. Экономика. - М.: МП «Алгон», 1992.
4. Тюнен Й. Г. Изолированное государство в его отношении к сельскому хозяйству и национальной экономике. Исследования о влиянии хлебных цен, богатства почвы и накладных расходов на земледелие; пер. с англ. Е. А. Торнеус; Под ред. А. А. Рыбникова. - М.: Экономическая жизнь, 1926.
5. Лаунхардт В. Практика эффективного размещения предприятий. - М., 1882.
6. Кристаллер В. Центральные места в Южной Германии. - М., 1933.
7. Олин Б. Межрегиональная и международная торговля. - М., 1933.
8. Поландер Т. Работы по теории размещения. - М., 1935.
9. Лёш А. Экономическая теория размещения. - Берлин, 1939.
10. Изард У. Размещение производства и экономика эффективности использования пространства. - М., 1956.
11. Вебер А. Теория размещения промышленности. - М., 1925.
12. Вебер А. О размещении промышленности: чистая теория Штандорта. - М., 1909.
УДК 631.11 Доктор экон. наук Д.А. ШИШОВ
(СПбГАУ, zusspb@mail.ru) Канд. экон. наук Б.В. ЗАВАРИН
(СПбГАУ, zusspb@mail.ru)
НОВЫЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ В СИСТЕМЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Carthago delenda est, Carthaginem delendam esse (Лат.)
Земельные ресурсы, государственное управление, изменения в земельном законодательстве, земельная политика государства
Земельные ресурсы как основа всей совокупности природных условий функционирования государства и общества, важнейший компонент окружающей природной среды отличаются от других естественных условий непосредственным участием в процессах материальной деятельности.
Естественно, что с развитием системы новых земельных отношений, с одной стороны, возрастет роль государства в создании конкурентной рыночной среды для поддержания эффективного собственника земли, а с другой - назревает необходимость в создании единого правового и информационного пространства для жесткого (но экономически и юридически обоснованного) перераспределения земель, осуществляемого на основе государственного управления всем земельным фондом страны.
Государственное управление при наличии такого разнообразия землепользователей выполняет в большей степени регулятивные и координирующие функции. Но тем не менее одной из задач проводимой в России земельной реформы является создание нового правового инструментария государственного управления земельным фондом РФ, выступающего в качестве системы взаимодополняющих и взаимосвязанных между собой элементов, используемого для принятия управленческих решений и реализации права по использованию земли всеми группами субъектов на основе экономической и экологической целесообразности.
На основе сказанного можно заключить, что именно земельное законодательство является тем важнейшим инструментом государственного управления земельным фондом, так как формирует основы земельно-правового императива, несущего в своем содержании категорические требования организационно-экономического начала реализации учетной, плановой, контрольно-ревизионной и других функций государственного управления [1].
Изменения земельного законодательства последних двух лет в целом, равно как и изменения отдельных федеральных законов, с формальной точки зрения реализуются в соответствии с утвержденными Основами государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012 -
2017 годы, в числе основных направлений которых в аспекте управления земельным фондом, в частности, выделяются:
- совершенствование порядка определения правового режима земельных участков путем исключения из земельного законодательства принципа деления земель на категории по целевому назначению;
- изменение порядка предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;
- обеспечение гарантий прав на землю и защита прав и законных интересов собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
- совершенствование государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля;
- упорядочивание процессов изъятия земельных участков для государственных, муниципальных и общественных нужд;
- обеспечение императивности изъятия земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием, включая уточнение оснований для такого изъятия, а также полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления при осуществлении мероприятий, связанных с изъятием земель.
Подписание Президентом Российской Федерации В.В. Путиным Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятого Государственной Думой 10 июня 2014 года и одобренного Советом Федерации 18 июня 2014 года, предопределило принятие ряда федеральных законов, конкретизирующих изменения в действующем Земельном кодексе.
Так, например, Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен статьёй, предусматривающей отчуждение объекта незавершённого строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта так и не было завершено.
Такое отчуждение осуществляется исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта.
При этом законодатель отдельно выделил в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.
Данная норма направлена на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на публичной земле.
Лесной кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и ряд других федеральных законов приведены в соответствии с изменениями, внесёнными Федеральным законом в Земельный кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -ФЗ № 224-ФЗ), разработанный Минстроем России, вводит новый порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья эконом-класса по так называемым «голландским аукционам».
Главным условием такого предоставления земельного участка является реализация готового жилья по зафиксированной в процессе аукциона цене.
В результате предполагается увеличение объемов строительства жилья эконом-класса, а также улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан (в первую очередь - малоимущих, многодетных и иных семей).
Данный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых установлен иной срок вступления в силу - 1 марта 2015 г.
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 2Э4-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 2Э4-ФЗ) разработан для реализации целей урегулирования отношений, возникающих в связи с осуществлением государственного мониторинга земель, государственного земельного надзора, а также муниципального и общественного земельного контроля.
Нормы рассматриваемого закона распространяются в первую очередь на редакцию статьи 67 Земельного кодекса Российской Федерации, где определяются задачи, содержание и порядок осуществления государственного мониторинга земель, исходя из вводимой его дифференциации на мониторинг использования земель и мониторинг состояния земель.
Предусматривается и последующее изменение порядка осуществления государственного земельного надзора; определяются права и обязанности должностных лиц, уполномоченных на осуществление государственного земельного надзора.
Кроме того, статья 14 Земельного кодекса Российской Федерации, а также федеральные законы «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» приведены в соответствии с указанными изменениями, вносимыми в Земельный кодекс Российской Федерации.(Названный закон также вступает в силу с 1 января 2015 г.)
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» призван восполнить пробел правового регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений и направлен на развитие рынка доступного арендного жилья, а также развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, нуждающихся в жилых помещениях, имеющих невысокий уровень доходов, которым недоступны приобретение жилья в собственность за счет собственных и заёмных средств и наем частного жилья, но не имеющих оснований быть признанными малоимущими.
С этой целью вносятся изменения в ряд законов, в том числе в Земельный кодекс Российской Федерации. Так, например, вводится институт освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов, а также устанавливается порядок предоставления земельных участков в связи с заключением договоров освоения территории.
И самый главный нормативный акт в сфере земельных отношений - Федеральный закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 года, направленный на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, вступает в силу также 1 марта 2015 года.
Закон направлен на исполнение мероприятий, предусмотренных в «дорожной карте» «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», утвержденной Правительством РФ в 2013 году, и реализует задачи правового режима земель населенных пунктов, коммерциализации и ликвидности застраиваемых территорий.
Главные задачи, решаемые рассматриваемым законом:
- совершенствование действующего порядка использования земель населенных пунктов;
- оптимизация процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности;
- снижение административных барьеров и сокращение избыточных согласований процедур предоставления земель.
Для этих целей Земельный кодекс РФ дополнен шестью новыми главами при существенном изменении или исключении положений действующих статей ЗК РФ. Изменения также нашли отражение в ряде иных законодательных актов.
К концептуальным изменениям, вносимым Законом, можно отнести следующие:
Изменение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.
Так, законом вводится новая Глава У.1 ЗК РФ (ст. 39.1 - 39.20), устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов.
Кроме того, устанавливается обязанность органов государственной власти и местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, или ограничен в обороте.
Законом исключается возможность предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объектов, в связи с чем признаны утратившими силу все относящиеся к данному порядку предоставления положения Земельного кодекса РФ.
Вводятся нормы, закрепляющие возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков.
Изменяется содержание правовых норм, определяющих понятие «земельный участок». Теперь Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Такой подход к фундаментальным понятиям и определениям земельных отношений не способствует реализации таких важнейших функций государственного управления, как учетная и контрольно-ревизионная.
Конкретизированы нормы, устанавливающие порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками. В части арендных отношений определяется, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключение договора аренды без проведения торгов возможно в строго определенных случаях, перечень которых является исчерпывающим.
В части реализации сделок с землей предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.
В соответствии с положениями новой Главы У.2 ЗК РФ (СТ.39.21-39.22) такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности:
- изымается для государственных или муниципальных нужд;
- предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории;
- или на нем уже расположены указанные объекты.
Такое нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.
В части системы ограниченного пользования чужими участками изменен порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.39.23-39.26). Отдельно регулируются отношения в области установления сервитутов, перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ.
Во вводимой в действие статье 39.23 ЗК РФ прямо предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.
В отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен ограниченный перечень оснований для отказа уполномоченного органа в заключении соглашения об установлении сервитута. При этом новая редакция соответствующих положений ГК РФ позволяет устанавливать сервитут по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее собственником.
Не остается без изменений и Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» Так, прописаны изменения, касающиеся распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Теперь органы местного самоуправления поселений (а не муниципальных районов, как было это указано в действующей пока редакции ЗК РФ) получают право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.
Изменения, вносимые перечисленными выше законами, также касаются:
- вопросов порядка образования земельных участков;
- перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности;
- процедур передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер.
Кроме того, предусмотрены довольно содержательные переходные положения, направленные на оптимизацию процессов адаптации новых правил и процедур, которые позволят упорядочить правоприменительную практику использования и управления земельными ресурсами применительно к обновленным социально-политическим условиям Российского государства в части обеспечения задач продовольственной безопасности посредством сохранения и интенсификации производительного и ресурсно-территориального потенциала земельного фонда Российской Федерации.
Литература
1. Шишов А.Д., Козырева Е.В. Некоторые вопросы реализации государственной земельной политики в системе рационализации инвестиционной деятельности// Юридическая мысль. -№5 (79). -С. 120-127.
2. Шишов Д.А., Заварин Б.В. Проблемы новой государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации// Инновации основа модернизации АПК: Мат. междунар. конгресса. - СПб, 2012. -С. 75-76.
3. Шишов Д.А., Сулин М.А, Павлова В.А. Современное содержание земельного кадастра. - СПб: Проспект науки, 2010 .- 270 с.
УДК 631.11(075) Канд. экон. наук В.А. ПАВЛОВА
(СПбГАУ, vikalpav@mail.ru)
ПОСТРОЕНИЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РАМКАХ КОНЦЕПТУАЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ОЦЕНОЧНОЙ ПРАКТИКИ
Концепции стоимости земли, оценочная практика
Методологическую основу оценочной практики во всех странах с рыночной экономикой составляют две концепции стоимости - концепция стоимости в обмене (меновая) и концепция стоимости в использовании (потребительная). Рассматривая рыночный экономический процесс, как некую внутренне целостную саморегулирующуюся систему, необходимо отметить, что в ее рамках понятия «стоимость в использовании» и «стоимость в обмене» существуют во взаимосвязи и находятся в определенных взаимоотношениях [1].
Анализ существующей в различных странах практики оценки показал, что при отсутствии различий в понимании концепций стоимости, имеют место отличия как в наборах допущений для одноименных видов стоимостей, так и в математическом моделировании при их реализации. Таким образом, в различных странах с рыночной экономикой объективно существует проблема сопоставимости и адекватности оценок.
Исследование профессора Е.И. Тарасевича сущности подобных отличий показало, что все они обусловлены объективными причинами, вызванными в том числе особенностями национальных законодательств в сфере недвижимости и экономики природопользования, отличиями традиционно
