CC BY
56
Грушина О.В., Хомкалова И.Г.
Новые возможности маржинального анализа в строительстве
Сегодняшний момент развития мировых и национальных экономических процессов сделал серьезный вызов равновесным моделям, описывающих поведение стационарных экономических систем. Кратковременные отклонения от положения равновесия и, само собой разумеющееся, возвращение к нему перестали осуществляться в реальности. Научное наблюдение за такими процессами вызвало рождение нового направления - эволюционной (синергетической) экономики. Можно утверждать, что данное направление еще не имеет четкой регламентации в части дефиниций и аксиом, однако ясно, что основным вектором научных поисков здесь является исследование нестационарных процессов и прогнозирование поведения их переменных величин. Нестационарными процессами объективнее всего можно объяснить рост цен на жилье с одновременным увеличением спроса и незначительным ростом предложения, что происходило у нас до кризисного периода, усилившись с внедрением ипотеки.
Известно, что в условиях совершенной конкуренции стоимость товара равна минимальным средним издержкам на его производство. Это же верно при моделировании равновесной цены. Однако «для нестационарного экономического поведения типична несовершенная (монополистическая) конкуренция, результаты которой нельзя предсказать заранее»1. Доказано, что одним из результатов такой конкуренции становится создание неравновесной «сверхстоимости», намного превышающей минимальные средние издержки. Положительным оправданием подобного процесса является то, что за формированием этой новой стоимости «может стоять реальное улучшение потребительских свойств в результате успешного осуществления инноваций, основанных на усовершенствованиях, открытиях и изобретениях»2. Поэтому «сверхстоимость» предлагается называть инновационной стоимостью. За инновационную сверхстоимость начинает голосовать сам потребитель, предпочитая воспользоваться товаром с теми или иными улучшенными функциями. (Хотя, по большому счету, его заставляют голосовать массированной «инновационной» рекламой и апелляцией к не самым лучшим человеческим качествам: гордыне, тщеславию, лени, жажде удовольствий и т.п.)
Мы считаем, что подобные процессы определили поведение цен, спроса и предложения на рынке жилья в РФ, но только в своей негативной трактовке и с вызывающими опасение долгосрочными последствиями. Поясним, что мы имеем в виду.
«Инновационная» сверхстоимость в жилищном строительстве в РФ в начале 2000-х достигла заметного отрыва от минимальных средних издержек строительства благодаря следующим причинам.
Во-первых, той самой монополистической конкуренции, о которой мы упоминали выше, когда ограниченное число крупных строительных корпораций стали господствовать на жилищном рынке Москвы, а затем эта тенденция перешла в регионы.
Во-вторых, содержанием сверхстоимости стали, в основном, не инновации, а методы лоббирования интересов в части землеотвода, получения разрешений на строительство, согласования проектов точечной застройки и т. п. «Строительная отрасль сильно монополизирована и в большей мере принадлежит чиновникам, которые являются тайными акционерами строительных корпораций и лоббируют их
1 Костюк В.Н. Нестационарные экономические процессы. М., 2004. С. 46.
2 Там же. С. 53.
интересы. Отсюда откаты, финансируемые покупателями и необоснованное завышение цен в условиях отсутствия конкуренции»3.
В-третьих, сформировался ограниченный, но весьма платежеспособный класс потребителей (ставший обладателем сверхдоходов от все тех же переходных нестационарных процессов), «изголодавшийся» от невозможности в советское и раннее постсоветское время свободной продажи-покупки квартир и разработки оригинальных планировок. Этот круг потребителей был готов платить высокую цену за подобное изменение потребительских качеств жилья, что вполне устраивало строительные корпорации и позволяло не заботиться о глобальном расширении предложения.
В-четвертых, в нестационарных экономических процессах наблюдается отсутствие тенденции к выравниванию норм прибыли в различных отраслях. Более того, так как прибыль не усредняется, происходит непрерывное устойчивое перемещение финансовых ресурсов из отраслей с меньшей прибыльностью в отрасли с больше прибыльностью, тем самым, в отличие от равновесных моделей, растет различие норм прибылей и этот процесс становится самоподдерживающим. В жилищном строительстве это становится особенно наглядным, когда на протяжении нескольких лет сохранялся близкий по составу круг потребителей, которые возвращались вновь и вновь на рынок жилья уже со спекулятивно-инвестиционными интересами. В условиях такой благоприятной ситуации на рынке многие фирмы начинают наращивать постоянные расходы. Когда же ситуация ухудшается, падает спрос на продукцию, а как следствие и цены, предприятие становится неспособным покрывать большой объем постоянных издержек не увеличивая объем производства. Так же очень сложно оперативно оценить важность тех или иных постоянных издержек и влияние их снижения на качество производимой продукции и прибыль организации. Что касается переменных затрат, их снижение целесообразно в пределах сохранения качества производимой продукции.
Особенностью строительной отрасли является ведение нормативного учета. Являясь важным источником информации, смета тем не менее нуждается в жестком контроле, поскольку затраты в ней теряют свою прозрачность. Наряду с общепринятыми нормативами, хотя это и будет трудоемко, фирме полезно составление собственной нормативной базы, которая поможет более точно отразить реальные возможности предприятия, а следовательно, более эффективно управлять своими затратами и корректировать их.
Возможность снижения переменных затрат заложена в существующем на данный момент нормативном способе формирования плановой себестоимости. Поскольку так или иначе система бюджетирования связана с разработкой базовых нормативов, в первую очередь необходимо уделить внимание определению сметной стоимости. Еще с советских времен строительная отрасль является чуть ли не единственной отраслью, нормативы для которой зафиксированы на государственном уровне. При этом очевиден разрыв между реально действующими ценами и установленными в каких бы ни было свежих нормативных актах. Согласно проведенным нами в г. Иркутске исследованиям, сметное нормирование приводит к значительному превышению сметной себестоимости над фактической. Данное отклонение составляет до 20%, а цифра такого уровня может полностью нивелировать любые намерения «эффективно вести хозяйство». Это позволяет менеджерам, в условиях разделения собственности и управления, вводить в заблуждение собственника предприятия.
Данный разрыв обусловлен динамичностью развития как самой отрасли, так и новых технологий, совершенствующих процессы строительства, а так же используемые ресурсы. Кроме того, очевидна неравномерность развития строительной отрасли в
3 Строительство жилья в СССР и РФ (1918-2007). - http://muacre.livejournal.com/54014.html (05.05.2011).
разных регионах страны. Наличие единой нормативной базы, безусловно, не лишено смысла, поскольку она позволяет заказчику и застройщику определить предполагаемые расходы, связанные со строительством. Кроме того, при проведении торгов нормативная себестоимость помогает определить экономически обоснованную начальную цену. Однако при внедрении системы бюджетирования данные нормативы оказываются неэффективными. Кроме того, поскольку в практической деятельности строительной организации возможны отклонения от заданных параметров плана стратегического развития, в реальной жизни необходимо просчитывать различные варианты действий, что так же невозможно в рамках преобладающей системы управления в строительных организациях.
Решением данной проблемы могло бы стать создание и применение организацией собственной нормативной базы, отвечающей реальным условиям регионального рынка. К сожалению, несмотря на очевидные преимущества данного метода определения себестоимости, нельзя не упомянуть о существенном недостатке. Дело в том, что хотя методы формирования сметных цен на строительную продукцию и сметнонормативная база, предлагаемые Госстроем РФ носят рекомендательный характер и не являются обязательными к применению участниками договора, она является обязательной при привлечении средств государственного бюджета и целевых внебюджетных фондов. Тем не менее, необходимость более четкого и адекватного нормирования очевидна, поскольку при существующем на большинстве строительных предприятий порядке применения нормативов не может быть речи об управлении затратами и оперативном реагировании на изменение внешней среды, а значит и о повышении эффективности деятельности предприятия. Данная система не мотивирует исполнителей плана снижать фактическую себестоимость, поскольку, хотя превышение плановой себестоимости и является нежелательным, ответственность за это носит недостаточно жесткий характер ввиду условности и приблизительности применяемых нормативов.
Рекомендуемая к применению нормативная база содержит изрядно устаревшие данные, а коэффициенты, приводящие базовые показатели к настоящему времени, дают очень сильное искажение. При этом отклонение может быть как в большую, так и в меньшую сторону, что приводит к крайне неэффективному учету затрат. Несмотря на то, что введение института саморегулируемых организаций в строительство предполагает создание новых нормативных баз, эта проблема, скорее всего, останется открытой, поскольку любые укрупненные нормы не будут в полной мере соответствовать реальным затратам предприятия.
Создание собственной нормативной базы предприятия, которая адекватно отражала бы условия функционирования (географическое положение, доступность природных ресурсов и т. д.), а так же внутренние особенности производства на данном предприятии, позволит снизить погрешность при расчете плановой себестоимости и более четко контролировать отклонение фактической себестоимости от нее. Но данная мера применима к организациям, которые имеют достаточный опыт работы в отрасли и которые могут проанализировать свои затраты на выполнение различных проектов. Однако организации, которые только начинают свою деятельность и не имеют достаточного количества данных для анализа, могут купить нормативную базу у аналогичных предприятий данного региона.
Стоит отметить, что сметные значения должны соответствовать внутренним нормативам предприятия, разработанным с учетом специфики деятельности, в том числе учитывая и природно-экологические факторы. Для того чтобы данные нормативы могли использоваться при любых объемах производства, целесообразно относить их на 1 м2 возводимой общей площади.
Когда цена падает, целесообразно в бюджетную схему встроить матрицу снижения издержек и алгоритм вычисления маржинального дохода и прибыли. Для приведения системы бюджетов к форме, пригодной для описания матрицы стандартных затрат необходимо разделить все затраты предприятия на постоянные и переменные.
Переменные затраты по всем возводимым объектам аккумулируются в соответствующих сводных бюджетах. Исходная информация для данных расчетов берется из смет на все проекты, осуществляемые предприятием. Постоянные издержки же планируются в соответствующих бюджетах по всему предприятию в целом.
Плановые значения постоянных затрат рассчитываются специалистами плановоэкономического отдела с учетом существующего на предприятии опыта формирования затрат на административно-хозяйственные и коммерческие цели.
С точки зрения информативности для принятия решения целесообразно ввести следующую классификацию затрат в зависимости от отношения к производству строительных работ (рис. 1.).
Затраты строительного предприятия
.1. чЬ
Сопряженные затраты Несопряженные затраты
£
Трансакционные
издержки
Постоянные управленческие и коммерческие затраты
Рис. № 1. Классификация затрат строительного предприятия
Кроме традиционного выделения постоянных и переменных затрат, мы предлагаем выделить следующие виды затрат: сопряженные, несопряженные и транзакционные.
Сопряженные затраты - это затраты, которые оказывается необходимым осуществить в ходе реализации инвестиционного проекта в силу причин, порожденных именно самим этим процессом.
К сопряженным будут относиться затраты, связанные с производством и косвенно зависящие от его объемов:
- переменные затраты: прямые материальные и трудовые затраты, переменные общепроизводственные затраты;
- постоянные затраты: общепроизводственные расходы, управленческие расходы, вязанные с производством строительных работ;
- трансакционные издержки, связанные с реализацией проекта.
Несопряженные затраты - это, соответственно, те затраты, которые возникают
независимо от того, реализует или нет фирма тот инвестиционный проект, который является предметом анализа4.
4 Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. Учебно-справочное пособие. М., 1996. С. 147.
К несопряженным будут относиться затраты, связанные с обеспечением функционирования самого предприятия, при любом объеме производства:
- постоянные затраты, связанные с организационной и управленческой деятельностью;
- трансакционные издержки, связанные с осуществлением деятельности предприятия, не связанной с конкретным проектом.
С учетом введенной классификации затрат укрупненно можно выделить следующие виды бюджетов, с помощью которых будут формироваться необходимые для принятия управленческих решений данные:
1) Бюджет переменных затрат.
2) Бюджет постоянных сопряженных затрат.
3) Бюджет постоянных несопряженных затрат.
4) Бюджет сопряженных трансакционных затрат.
5) Бюджет несопряженных трансакционных затрат.
На рисунке 2. представлена предлагаемая нами схема формирования бюджетов всех уровней.
Рис. № 2. Схема формирования бюджетов строительного предприятия
Описание предлагаемой методики планирования:
- в сметной подсистеме составляется сметная документация по каждому объекту строительства; прямые затраты (материальные, затраты по оплате труда, машины и механизмы) по каждому объекту строительства из сметной подсистемы импортируется в подсистему «управление строительством», с целью разнесения данных во временном интервале и в подсистему «бюджетирование»;
- в «управлении строительством» создаются плановые данные по объемам и срокам выполнения работ, планируются потребности в ресурсах, календарные планы по строительству. Данные из подсистемы о сроках выполнения работ импортируются в подсистему бюджетирования;
- накладным расходам присваивается персональный код, в соответствии с группой затрат, к которой они относятся (сопряженные, несопряженные). Эти данные импортируются в подсистеме бюджетирования в соответствующие бюджеты;
- бюджеты управленческих, коммерческих и транзакционных затрат составляются вручную в самой подсистеме бюджетирования;
- в подсистеме «бухгалтерский и налоговый учет», а так же во всех остальных подсистемах управленческого учета обрабатывается вся первичная документация, формируются фактические данные;
- фактические данные из бухгалтерской и управленческих подсистем переносятся в подсистему бюджетирования для формирования данных по фактическому исполнению бюджетов;
- в подсистеме бюджетирования обрабатываются плановые и фактические данные, производится оценка данных, выявляются отклонения, последствия отклонений, анализируются, формируются основные (БДР, БДДС, ББЛ) и вспомогательные бюджеты.
Достижение баланса между желаемым уровнем прибыли и допустимым уровнем затрат предприятия позволит обеспечить интерес собственника к предприятию, а следовательно, к удержанию его в отрасли, а при дальнейшей положительной динамике
- к побуждению собственника инвестировать в отрасль.
При формализации этой задачи нужно учитывать изменения, произошедшие в организации строительной деятельности в связи со сменой форм собственности, а следовательно, и возможностей удовлетворения интересов собственника. Крупные строительные предприятия, представленные в основном в форме ООО и ЗАО, как правило, сочетают в своей деятельности функции подрядчика, заказчика и застройщика, что обусловлено децентрализацией управления строительством и финансирования объектов.
В то же время нельзя исключать и присутствие на рынке строительных предприятий, выполняющих только подрядные функции. Поэтому построим модели соотношения прибыли и затрат для каждого вида предприятий: подрядных и сочетающих в себе функции подрядчика, заказчика и застройщика. Для этого преобразуем классическую формулу прибыли (прибыль равна разнице между выручкой и затратами) с учетом сложившейся в строительной отрасли практики расчета сметной прибыли в зависимости от фонда заработной платы:
£№|1-я1-ъ1 х,-и})=и
1-1
где
п - количество объектов, возводимых предприятием;
х; - объем работ по 1-му объекту в м2;
р; - удельная сметная стоимость по 1-му объекту, руб./м2.;
Ь; - удельные переменные затраты по 1-му объекту, руб./м2;
2; - удельная заработная плата рабочих-сдельщиков по ;-му объекту, руб./м2;
N - норма прибыли, рассчитанная на 1 рубль заработной платы рабочих.;
БС; -сметные условно-постоянные затраты по ;-му объекту, руб.
Формула (1) отражает сметную прибыль предприятия. Для нас же целью является подержание на необходимом уровне желаемой прибыли собственника (Я). Кроме того, стоит учитывать, что фактические условно-постоянные затраты предприятия (БСф)
могут отличаться от сметных. Также плановые переменные затраты предприятия могут отличаться от сметных, что дает дополнительные резервы для сохранения прибыли предприятия, поэтому в дальнейшем мы будем говорить именно о плановых удельных
переменных затратах предприятия (®1)
Поэтому для подрядной организации соотношение (1) будет выглядеть следующим образом:
Е(Ри •«(- ^1 -Х( - РС4) - И ± Дгс Ь)
1=1 . где йГе - разница между фактическими и сметными условно-постоянными затратами по всем объектам.
Изменение цены реализации не отражается на прибыли подрядчика, поскольку его прибыль ограничена ценой, установленной в договоре. Поэтому в качестве базы расчета прибыли принимается договорная сметная стоимость строительства. Из данной формулы следует экономическое обоснование стремления собственников строительных предприятий к выполнению в жилищном строительстве функций и заказчика, и застройщика, и подрядчика. Чисто подрядные работы выполняются в периоды поиска и оформления новых участков для строительства, проектирования, оформление договоров с новыми дольщиками.
Из уравнения видно, что для поддержания прибыли собственника на необходимом уровне необходимо соблюдение следующего неравенства:
I
ГС! £рСф
Смысл данного неравенства заключается в том, что заложенные в смете условнопостоянные затраты являются верхней границей условно-постоянных затрат предприятия (затраты предприятия не должны быть больше сметных).
Как уже было сказано ранее, необходимо осуществлять контроль не только за постоянными, но и переменными затратами. Однако, при строгом планировании сметных затрат резервы снижения переменных затрат минимальны.
Для предприятий, выполняющих функции не только подрядчика, но и застройщика и заказчика, соотношение прибыли и затрат будет выглядеть следующим образом:
И
• Х| — • Х| — ГС, ) = к + Дрс ± ^ <з>
ТТГ ,
где - отклонение цены реализации от плановой цены.;
Р; - плановая цена реализации 1м2 на ;-м объекте, руб.
Стоит отметить, что у предприятий, совмещающих функции заказчика и подрядчика появляются дополнительные расходы, связанные с реализацией продукции и организацией финансирования, поэтому отклонение фактических постоянных расходов от сметных (^Г с) будет положительным.
Кроме того, поскольку предприятие реализует продукцию на рынке, задача управления расширяется, появляется дополнительная прибыль от колебания цены. Однако это значит и увеличение рисков, связанных с возможностью снижения рыночных цен.
Очевидно, что равенство (3) сохраняется только при плановом значении цены. При отклонении от плановой цены (±Лр) правая часть будет больше (меньше) левой, и уравнение перейдет в неравенство. Главная задача системы управления затратами - не допустить превышения левой части над правой, то есть обеспечить сохранение массы прибыли даже при снижении цены ниже плановой.
Необходимо отметить, что снижение цены квадратного метра происходит не на одном объекте, а на всех одновременно и у всех застройщиков (хотя и с разной скоростью и в разном объеме), поскольку это связано с общерыночными тенденциями. Однако темпы изменения цен на различные объекты могут быть разными. Это происходит по многим причинам, в том числе из-за различия в классах жилой недвижимости (эконом, бизнес, элитная, коммерческая в составе жилой).
Кроме того, снижение цен происходит по объектам на разных этапах строительства. В зависимости от этапа набор вариантов сокращения затрат меняется, и чем выше готовность объекта тем меньше возможность для маневра. Не стоит также забывать и о том, что даже при падении цен договоры с дольщиками остаются неизменными. Собственники, изначально привлекая средства дольщиков по рыночной цене, превышающей себестоимость, часть прибыли инвестируют в строительство квартир на объекте, еще не имеющих хозяев в расчете на дальнейший рост цен. Таким образом, прибыль собственника-застройщика фиксируется только после продажи этих квартир. В случае падения цен собственник рискует получить прибыль меньше ожидаемой.
C учетом вышесказанного и предложенной нами в 3.1. классификацией затрат детализируем уравнения (2) и (3). Данные уравнения могут описывать прибыль по отдельным объектам (совокупность уравнений 4). Как известно, разница между выручкой и переменными затратами представляет собой маржинальный доход и характеризует сумму покрытия постоянных затрат. В нашей модели мы получили, в сущности, новый тип маржинального дохода (по аналогии с развитым директ-костингом, где существует ступенчатое разделение маржинального дохода на полумаржи), который можно назвать объектным маржинальным доходом (OMR). Суммируя OMR по всем объектам строительного предприятия, мы получаем особую сумму покрытия несопряженных затрат.
для подрядчика:
Р1 —Б± -XI - ЕСе1 = ОМЙ!
п ■ Яр - 5| -я> - = ОМК| (4)
1р:: X;.. - Е:, = ом р.. ,
где
БСс; - сопряженные постоянные затраты по 1-му объекту, руб.
Суммарная (желаемая) прибыль предприятия (собственника) будет выглядеть следующим образом:
п ?
^№2 - *1 - Б, ■ ж, - РЩ - У ГСнЬ, - т?аш = К {5)
■ч ^ ,
где - общие несопряженные постоянные затраты предприятия, разделенные на семь однородных групп, руб.;
Т3аш - суммарные сопряженные и несопряженные трансакционные издержки, руб. Преобразуя уравнение (3), можно выразить через различные цены
реализованных м2 по одному объекту. Тогда совокупность объектных маржинальных доходов можно представить следующим образом:
' Ш
^ Р, -Хц- Бх ■ х± - РСс1 - ОМИ^
1=1
^ Р| ■ х, - Б, ■ х, - FC,j = OMR, (6)
pi пх
^ Р ' *«1— Вн ' к* - = OMR„
.1=1
где
т - количество различных цен, по которым реализовывался 1 м2 на і-ом объекте;
Р| - цена реализации 1 м2, руб.;
Ху - количество м2, проданных по данной цене Р] на і-ом объекте.
Тогда суммарную прибыль предприятия можно представить следующим образом:
Р, ■ х, - Б, . х, - РСс1 І - V ГСЙ