CC BY
197УДК 347.451.41 ББК Х404.14
DOI 10.24411/2073-3313-2020-10371
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Даниил Викторович ПАВЛОВ, преподаватель кафедры профессиональной подготовки Уфимского юридического института МВД России E-mail: danila.ru93@mail.ru
В настоящее время недвижимое имущество представляет для граждан особую ценность, права на которую в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Однако государственной регистрации недостаточно для защиты прав и интересов собственника, в связи с чем немаловажную роль могут сыграть дополнительные гарантии в виде нотариального удостоверения сделки.
Российское гражданское законодательство в последние годы подвергается активному реформированию. В правовое регулирование сделок с недвижимостью также вносятся изменения.
С принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. обязательная нотариальная форма для многих сделок была отменена. В связи с этим государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом должна была заменить их нотариальное удостоверение.
Однако, как показала практика, абсолютную защиту прав и интересов собственников имущества институт государственной регистрации не
Олег Борисович ШМЕЛЕВ, старший преподаватель кафедры профессиональной подготовки Уфимского юридического института МВД России
может обеспечить, что обусловило необходимость возвращения к институту нотариального удостоверения сделок.
Роль нотариусов при регистрации сделок с недвижимостью заключается в создании дополнительных правовых гарантий и обеспечении законных интересов участников рынка недвижимости. Нотариус в ходе беседы выявляет намерения сторон, предлагает варианты осуществления сделки, разъясняет ее сущность, что приобретает особую значимость для лиц, не обладающих специальными правовыми знаниями.
Следует обратить внимание на то, что государственная регистрация согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ представляет собой доказательство наличия зарегистрированного права, в то время как нотариальное удостоверение — это форма сделки, условие ее действительности.
В соответствии со ст. 163 Гражданского кодекса РФ при нотариальной форме сделки осуществляется проверка ее законности, а именно, наличие у сторон права на ее совершение (деес-
Аннотация. В статье рассматривается необходимость нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Анализируются последние изменения законодательства, связанные с отменой обязательного нотариального удостоверения отдельных видов сделок.
Ключевые слова: недвижимость, нотариус, государственная регистрация, купля-продажа недвижимости, регистрационные действия.
Annotation. The article discusses the need for notarization of real estate transactions. The article analyzes recent changes in legislation related to the abolition of mandatory notarization of certain types of transactions.
Keywords: real estate, notary, state registration, purchase and sale of real estate, registration actions.
ЗАКОН И ПРАВО • 08-2020
пособность, соответствие воли волеизъявлению, соответствие содержания закону).
Существует ряд сделок, где нотариальное удостоверение носит обязательный характер, например, пожизненное содержание с иждивением, рента. При этом большинство сделок с недвижимостью совершается в простой письменной форме. Так, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами. При этом если по закону для совершения сделки не требуется нотариальная форма, но соглашением сторон она предусматривается, то нотариальное удостоверение является обязательным.
В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, удостоверяя сделку по отчуждению или залогу недвижимого имущества, нотариус обязан проверить принадлежность имущества лицу, а также иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии обременений, препятствующих ее совершению.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью подтверждает законность всех ее положений, практически исключает возможность признания их недействительными по основаниям, связанным с пороком воли одной из сторон. Следовательно, оспорить нотариально удостоверенную сделку с недвижимостью в настоящее время достаточно сложно.
В Российской Федерации на сегодняшний день сформирован весьма развитый рынок недвижимости. Среди всех сделок с недвижимым имуществом их доля с участием физических лиц достаточно значительна. Как правило, граждане не обладают необходимыми знаниями в области права, что обусловливает вероятность возникновения сложностей и обмана при заключении сделки.
Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии не проводит комплексную оценку и правовое сопровождение сделки. Сотрудники данной службы осуществляют лишь проверку соответствия представленных документов, необходимых для перехода права. Деятельность нотариуса, в отличие от адвоката, юрисконсульта, направлена на защиту интересов всех участников сделки, а не только одной из сторон.
Как уже отмечалось, до 1998 г. все сделки с недвижимым имуществом подлежали нотариальному удостоверению, позднее договора купли-продажи стало возможно заключать в про-
стой письменной форме. Попытки вернуть нотариальную форму сделки обсуждались неоднократно, однако на сегодняшний день такое требование в гражданском законодательстве отсутствует.
При этом если рассмотреть иные отрасли права, то можно отметить наличие ситуаций, указывающих на необходимость обязательной нотариальной формы некоторых сделок, в которых предметом является недвижимость или доля в ней.
Например, соглашение о разделе совместно нажитого имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ), брачный договор (п. 2 ст. 41 СК РФ), сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости), и многие другие.
Таким образом, отмечая значимость нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, следует указать, что несоблюдение данной формы влечет за собой ничтожность сделки, т.е. признание ее недействительной.
Нотариус, удостоверяя сделку с недвижимостью, обязан соблюдать определенные правила нотариальных действий:
1) установить личность обратившихся, поскольку какие-либо сомнения относительно личности гражданина являются недопустимыми;
2) убедиться в дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке;
3) объяснить сторонам правовой смысл совершаемых действий, права и обязанности, порядок и последствия;
4) предоставить сторонам право подписать сделку и поставить удостоверительную надпись.
Все действия, совершаемые нотариусом, должны в обязательном порядке быть внесены в реестр.
С февраля 2019 г. в соответствии со ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате при удостоверении сделок, связанных с недвижимым имуществом, нотариус обязан не позднее окончания рабочего дня отправить необходимые документы в соответствующий орган для регистрации права.
Следовательно, можно не обращаться в регистрирующие органы и многофункциональные центры для подачи и получения документов о праве собственности, поскольку это осуществляется нотариусом в рамках одного нотариального действия по удостоверению сделки.
ЗАКОН И ПРАВО • 08-2020
Среди положительных аспектов нотариального удостоверения сделок с недвижимостью можно выделить следующие:
1) нотариус является независимой и незаинтересованной стороной в сделке, осуществляющей ее правовое сопровождение;
2) нотариальное удостоверение обеспечивает надежную защиту сделки;
3) нотариус несет ответственность за свои действия, и в случае возникновения ущерба компенсирует его;
4) нотариус самостоятельно направляет документы в регистрирующие органы, что экономит время сторон;
5) нотариальные сделки гораздо реже оспариваются, что позволяет снизить нагрузку на судебные органы.
Критиками приводятся различные доводы об обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом1. Например, нотариус не может обеспечить защиту от мошеннических действий, не проверяет подлинность документов. Однако отметим, что нотариус проверяет законность сделки, включая право сторон на ее совершение, а от возникновения требований третьих лиц защититься невозможно.
Помимо этого, выдвигаются и такие абсурдные мнения, что обязательность нотариальной формы сделки повлечет за собой возникновение очередей в нотариальных конторах2.
Обсуждения о необходимости введения обязательного нотариально удостоверения сделок с недвижимостью не прекращаются. Периодически вносятся законопроекты, обосновывающие данную необходимость.
Правительством России было отмечено, что нотариальная форма сделки влечет за собой возникновение дополнительных издержек при регистрации прав на недвижимость, в связи с чем это может отрицательно повлиять на материальное положение социально незащищенных и малоимущих граждан. Однако с этим вряд ли можно согласиться, поскольку возможные негативные последствия при отказе от нотариального удостоверения сделки повлекут за собой гораздо большие материальные потери, нежели стоимость услуг нотариуса. Помимо этого, для некоторых категорий граждан установлены определенные льготы на уплату нотариального тарифа.
Таким образом, на основании изложенного можно сказать следующее.
Введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью и упразднение их государственной регистрации вряд ли можно назвать логичным. По всей видимости, наиболее правильным решением будет сохранение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом при обязательном предоставлении необходимых документов нотариусом. Тем самым для граждан будут созданы дополнительные гарантии безопасности сделки, поскольку деятельность нотариуса основывается на принципах, схожих с принципами судебной системы: независимость, справедливость и беспристрастность.
Расширение применения института нотариального удостоверения будет способствовать укреплению правопорядка в стране. Обязательная нотариальная форма хотя бы по сделкам с недвижимостью, в которых участвуют граждане, значительно снизит число мошеннических действий в данной сфере.
1 Смиренская Е.В. Институт государственной регистрации недвижимости и нотариальное удостоверение сделок как единый элемент стабильности гражданского оборота: новеллы законодательства // Правовая парадигма. 2019. № 1. С. 30—39.
2 Иншакова А. О. Влияние обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью на стабильность гражданского оборота // Вестник Волгоградской академии МВД России. 2016. № 1 (36). С. 43—47.
Библиографический список
1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (действ. ред.) // СПС «Консультант Плюс»
2. Иншакова А.О. Влияние обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью на стабильность гражданского оборота // Вестник Волгоградской академии МВД России. 2016. № 1 (36). С. 43—47.
3. Смиренская Е.В. Институт государственной регистрации недвижимости и нотариальное удостоверение сделок как единый элемент стабильности гражданского оборота: новеллы законодательства // Правовая парадигма. 2019. № 1. С. 30—39.
ЗАКОН И ПРАВО • 08-2020
