К вопросу об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.23

К ВОПРОСУ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ НОТАРИАЛЬНОМ УДОСТОВЕРЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Степаненко Ольга Геннадьевна

кандидат социологических наук, доцент кафедры гражданского права Восточно-Сибирского филиала Российского государственного университета правосудия

г. Иркутск, e-mail: [email protected]

Самцов Алексей Владимирович

студент 4-го курса Восточно-Сибирского филиала Российского государственного университета правосудия

г. Иркутск, e-mail: [email protected]

TO THE QUESTION ABOUT OBLIGATORY NOTARY CERTIFICATION

OF REAL ESTATE TRANSACTIONS

Olga Stepanenko

Candidate of Sociological Sciences, Associate Professor of Civil Law, The East-Siberian branch of The Russian State University of Justice, Irkutsk

Alexey Samtsov

Fourth-Year Student

of The East-Siberian branch of The Russian State University of Justice, Irkutsk АННОТАЦИЯ

Рассматривается необходимость нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в целях обеспечения дополнительной защиты участников гражданского оборота. Проанализировано действующее российское гражданское законодательство в сфере нотариальной деятельности по удостоверению сделок. Рассмотрены положительные и отрицательные аспекты возможного нововведения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

ABSTRACT

The article discusses the need for notarization of real estate transactions in order to provide additional protection for civilian traffic participants. Analyzed the current Russian civil legislation in the field of notarial activities to certify transactions. The positive and negative aspects of the possible innovation of mandatory notarization of real estate transactions are considered.

Ключевые слова: недвижимое имущество; сделки с недвижимым имуществом; нотариальное удостоверение сделок; нотариус.

Keywords: real estate; real estate transactions; notarization of transactions; notary.

Нотариат не занимается разрешением правовых споров, возникающих между участниками гражданского оборота, его обязанность — предотвращение подобных конфликтов. Во многом благодаря публично-правовому характеру своей деятельности, особенностям процедуры совершения нотариальных действий нотариат является наиболее эффективным средством предупреждения злоупотреблений в сфере отношений частной собственности.

Статья 163 Гражданского кодекса РФ1 определяет нотариальное удостоверение сделки как проверку законности сделки, наличия у каждой из сторон права на ее совершение, осуществляемой нотариусом или иным должностным лицом, в соответствии с законом о нотариате. В соответствии со ст. 53 Основ законодательства Россий-

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.18.2018) // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

ской Федерации о нотариате1, нотариус удостоверяет сделки, для которых установлена обязательная нотариальная форма. Нотариус, по желанию сторон, может также удостоверять сделки, для которых такая форма необязательна. При совершении нотариального удостоверения сделки, нотариус, прежде всего, проверяет принадлежность имущества на праве собственности или ином вещном праве, наличие сособственников, а также обременений либо ареста данного имущества. Также нотариус проверяет дееспособность гражданина и устанавливает его личность.

На основании полученных данных нотариус устанавливает, является ли данная сделка законной. Если она противоречит закону или не соответствует его требованиям, нотариус обязан отказать в совершении нотариальных действий. Кроме того, он разъясняет сторонам смысл и значение сделки, что уже исключает возможность обмана или непонимание сторонами своих прав или обязанностей. Таким образом, стороны, обратившиеся к нотариусу, имеют реальные гарантии того, что сделка будет действительно совершена по закону. Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане и юридические лица вправе обратиться в суд и обжаловать его действия. Сомнительно, что в суд будут обращаться лица, которые изначально имели нехорошие намерения в отношении чужой собственности. Наконец, нотариус, в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.

Нотариальное удостоверение сделок играет действительно положительную роль, но не для всех категорий сделок данная форма является обязательной. На сегодняшний момент нотариальная форма установлена для удостоверения завещания, брачного договора, отдельных видов доверенностей, ренты, а также в отношении сделок с долями недвижимости (за некоторым исключением). Однако недвижимости как целого объекта (а не его долей) в данном перечне нет.

По мнению Константина Корсика, президента Федеральной нотариальной палаты РФ, количество оспариваемых сделок с недвижимостью, совершенных в простой письменной форме, слишком велико. Защита прав физиче-

ских лиц на недвижимость — важнейший приоритет, который должен быть обеспечен максимально эффективно посредством различных правовых механизмов. И самым эффективным из них, как показывает практика стран латинского нотариата и российский опыт, является механизм обязательной нотариальной формы. Судебная статистика демонстрирует, что количество удостоверенных нотариально сделок с недвижимостью, оспариваемых в судах, стремится к нулю, в отличие от сделок с недвижимым имуществом, совершенных в простой письменной форме без участия нотариуса2.

Некоторые ученые также предлагают закрепить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом. Например, Е. И. Черникова относит к преимуществам обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом проверку нотариусом дееспособности граждан, удостоверение соответствия подлинной воли сторон их волеизъявлению, а также предупреждение незаконных сделок [2, с. 71].

Схожей точки зрения придерживается А. И. Гудков, который отмечает, что нотариальные процедуры, удостоверяющие имущественные права, представляют собой эффективное средство защиты вещных и обязательственных прав, преимуществом которых является снижение риска мошенничества и судебного аннулирования договора [1, с. 148].

Как показывает судебная статистика, за 2018 г. в суды общей юрисдикции поступило 9 936 исков по спорам, связанным со сделками с частными домами и приватизированными квар-тирами3. По сравнению с предыдущими годами наблюдается положительная динамика. Например, в 2017 г. по аналогичным спорам в суды поступило 11 362 иска4, в 2016 г. — 13 600 исков1. К

1 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 27.12.2018) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357.

2 Нотариальное удостоверение сделок повысит уровень защиты права собственности в России [Электронный ресурс]. URL: http://www.garant.ru/iaterview/560658/ (дата обращения: 26.04.2019).

3 Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2018 г. [Электронный ресурс] // Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации : офиц. сайт. URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=4891 (дата обращения: 26.04.2019).

4 Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2016 г. [Электронный ресурс] // Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации : офиц. сайт. URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=3832 (дата обращения: 28.04.2019).

сожалению, пока данные судебной статистики не могут указать исчерпывающую, всестороннюю динамику изменений количества всех споров, связанных со сделками с недвижимым имуществом, заключенных в простой письменной форме. Поэтому говорить о кардинальных изменениях в данной сфере пока рано.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было предусмотрено предыдущим Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. При этом следует отметить, что ГК РСФСР 1964 г. не оперировал такой категорией, как «недвижимость», а лишь устанавливал императивное правило обязательного нотариального оформления договоров купли-продажи недвижимости, и в первую очередь жилых домов (его части), договоров дарения, залога и мены, т. е. практически всех сделок с недвижимым имуществом. С распадом СССР и переходом России на рыночный тип экономики, современный российский законодатель, регулируя оборот недвижимого имущества, создал систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок. Предполагалось, что либерализация законодательства будет способствовать снижению расходов участников рынка. В марте 1996 г. в связи с введением части второй ГК РФ была утверждена простая письменная форма сделок с недвижимостью. Действовать соответствующие положения стали только после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», именно данный закон отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Российское законодательство не стоит на месте, вносятся, на наш взгляд, довольно интересные и полезные нововведения. Так, в ст. 24 и 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 были внесены изменения, по которым сделки по отчуждению долей в общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Данные статьи утратили силу, и в 2017 г.

1 Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2016 г. ...

2 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собр. законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

были внесены аналогичные изменения в другой Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»3. Согласно п. 1 ст. 42, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключением являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в его состав, а также сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Для данных категорий сделок нотариальное удостоверение по-прежнему не является обязательным.

Одним из главных аргументов противников обязательного нотариального удостоверения сделок выступает экономическая нецелесообразность подобных нововведений. Часто отмечается, что подобные процедуры весьма затратные, и граждане, при простой письменной форме сделки, могут выбирать либо ее нотариально удостоверить и заплатить соответствующую денежную сумму или же оставить ее в простой письменной форме. Таким образом, если будет введена обязательная нотариальная форма, тогда гражданам в любом случае придется пользоваться услугами нотариуса и оплачивать их по тарифу.

Подобные мнения приводят к тому, что для некоторых категорий сделок отменяют ранее предусмотренную обязательную нотариальную форму. В 2016 г. по инициативе депутатов Государственной Думы совместно с членом Совета Федерации Геннадием Горбуновым было предложено отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи земельных долей4. Данное предложение было аргументировано тем, что исполнение обязанности по нотариальному удостоверению сделок по продаже земельной доли затруднительно для граждан в финансовом плане.

3 О государственной регистрации недвижимости : федер. закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // Собр. законодательства РФ. 2015. № 29 (ч. 1). Ст. 4344.

4 О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» : федер. закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) // Рос. газ. 2015. № 156.

С другой стороны, в 2015 г. был принят Федеральный закон № 391-ФЗ1, который снижает нотариальный тариф за удостоверение сделок, когда недвижимость передается близким родственникам: супругу, родителям, детям, внукам. Сегодня тариф на удостоверение купли-продажи квартиры ценой в 5 млн руб. составляет 15 тыс. руб., а если сделка совершается между близкими родственниками — 13 тыс. руб. Закон вносит еще некоторые коррективы для родственников при сделках ценой выше 10 млн руб. При этом оговаривается, что максимальная сумма, которую придется заплатить родственникам, составляет не более 50 тыс. руб. Таким образом, существует реальный механизм снижения нотариального тарифа, позволяющий сделать услуги нотариуса гораздо более доступными и выгодными для граждан.

В свете этого считаем целесообразным передать нотариату полномочия по обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью и внести соответствующие изменения на законодательном уровне в Гражданский кодекс РФ и закрепить данное положение в Основах законодательства о нотариате. Но на наш

взгляд, требуется вводить обязательную нотариальную форму для сделок с недвижимым имуществом постепенно. Российский нотариат должен адаптироваться и получить необходимый опыт работы в новых условиях, поскольку такие нововведения увеличат количество граждан и юридических лиц, обращающихся за нотариальными услугами. По нашему мнению, возврат к обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом будет способствовать повышению уровня защиты субъектов гражданского права и предупреждать злоупотребления в данной категории сделок.

Список литературы

1. Гудков А. И. Введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Успехи соврем. науки и образования. 2016. № 10. С. 145-148.

2. Черникова Е. И. Сделки с недвижимым имуществом и проблема установления для них обязательной нотариальной формы // Экономика, социология и право. 2016. № 9. С. 69-72.

1 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 29 дек. 2015 г. № 391-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собр. законодательства РФ. 2016. № 1 (ч. 1). Ст. 11.