CC BY
17
Нормативное определение категории недвижимого имущества в гражданском праве
Романов Михаил Евгеньевич,
магистр, аспирант, Негосударственное образовательное частное учреждение высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синергия» E-mail. romanovme@bk.ru
Недвижимое имущество - это земля, включенная в гражданский оборот, а также в ограниченном объеме недра, континентальный шельф и его ресурсы, а также материальные объекты, отличающиеся индивидуально-определенными признаками и тесно связанные с землей. Прочность объекта по отношению к почве, их связь - главная черта, позволяющая отнести его к категории недвижимости и предполагающая невозможность его перемещения без нанесения ущерба без потери функционального назначения. Критерий для определения несоразмерности ущерба в следствии перемещения законодателем не определен, что становится поводом для субъективного его толкования и последующего отнесения объекта к недвижимой вещи. Поэтому большое количество дискуссий в научной и правоприменительной среде вызывает понимание вопросов определения категории недвижимое имущество.
Ключевые слова: недвижимое имущество, объект, земля, земельный участок, классификация, ущерб.
см
СП
В ст. 130 ГК РФ [1] говорится, что недвижимое имущество - участки земли, недр, все, что имеет прочную связь с землей (объекты незавершенного строительства, сооружения, здания). Иные недвижимые вещи - морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, подлежащие обязательной государственной регистрации.
В указанной статье говорится, что под прочной связью с землей подразумевается то, что объекты недвижимости, среди которых: объекты незавершенного строительства, сооружения, здания нельзя переместить, не нанеся им ущерб [3].
Ключевые системные признаки данных объектов, отображающие наличие у них объективной взаимной зависимости. Требуется их рассмотрение в качестве вещей по той причине, что выступают в качестве объекта гражданских прав, в т.ч. нематериальные блага, имущественные права.
По мнению С.П. Гришаева, правовым режимом гражданских правовых объектов называется система некоторых правовых норм, отражающих специфику всех объектов права по отдельности. Тогда как правовым режимом недвижимости называется совокупность правовых императивных норм, которые отражают специальные правила по специфике участия недвижимости в обязательственных и вещных правовых отношениях [8].
В.И. Сенчищев воспринимает недвижимость в качестве гражданского правового режима некоторой категории объективной действительности. Получается, что определенные явления из-за их свойств, назначений или указаний закона, находятся в подчинении действия правового режима недвижимости [2].
Когда говорят о недвижимости, ее можно разделить на две группы в зависимости от возможности ее воспроизводства. Невоспроизводимые объекты - это те, количество которых нельзя увеличить, например, земельные участки и участки недр. А воспроизводимые объекты - это здания, сооружения, помещения, машино-места и так далее. Их можно воспроизводить, т.е. создавать новые объекты. Данное разделение имеет важное значение в сфере недвижимости, так как воспроизводимые объекты могут быть созданы для удовлетворения растущего спроса на жилье и коммерческие помещения. Однако невоспроизводимые объекты, такие как земельные участки, могут быть более ценными из-за их ограниченного количества и потенциальной прибыли от использования [5].
Схожая классификация недвижимости основана на том, кто создал объекты - природа или человек. Существуют три группы недвижимости.
Первая группа - естественные объекты, такие как земельные участки и недропользование, которые были созданы природой. Вторая группа - искусственные объекты, которые нуждаются в природе для своего существования, такие как мелиоративные и ирригационные сооружения, бассейны и многолетние насаждения. Третья группа - это искусственные объекты, созданные человеком в процессе жизнедеятельности, такие как многоквартирные дома, общественные здания и инженерные сооружения.
Возможна классификация объектов недвижимости в зависимости от степени готовности к использованию. К таким объектам относятся: уже введенные в эксплуатацию, получившие разрешение на использование, имеющие кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности; объекты, которые нуждаются в капитальном ремонте из-за выявленных вредных факторов окружающей среды, которые могут угрожать жизни и здоровью людей; и незавершенные объекты строительства. Классификация объектов недвижимости является важной темой для людей, которые занимаются покупкой, продажей или арендой недвижимости. Понимание различных категорий объектов помогает лучше понять их стоимость, состояние и возможности использования. Также это важно для правительственных организаций, которые могут использовать эту информацию для планирования городского развития и улучшения жизни граждан [7]. Классификация недвижимого имущества:
1. Недвижимые объекты из-за природных их свойств - участки недр, земли.
2. Недвижимые объекты, тесно связанные с землей, не подлежат перемещению, не повреждая их назначение, целостность - сооружения, здания.
В земельном кодексе имеется принцип, значимый для правового положения недвижимости, закрепляющий единство судьбы участков земли и связанных с ними объектов. В соответствии с данным принципом, каждый объект, который имеет связь с участками земли, следуют за судьбой данных участков, кроме случаев, которые установлены в федеральном законодательстве.
Указанный принцип имеется в новом ГК РФ, находящимся на рассмотрении в Госдуме.
В соответствии с новой редакцией ст. 130 ГК РФ земельный участков, а также здания, постройки, объекты с незавершенным строительством, которые находятся по праву собственности у 1 лица -единый объект. Они принимают участие в качестве 1 недвижимой вещи в гражданском обороте.
Получается, что если участок земли, а также постройки, которые связаны с ним являются собственностью 1 лица, то их рассмотрение происходит в качестве единого объекта недвижимого имущества.
В указанном случае требуется применение принципа по единой судьбе участка земли, объектов, которые связаны с ним, что выступает в виде положительного момента для выполнения регули-
рования оборота разного рода недвижимости. Указанное влечет применение принципа единой судьбы участка земли, объектов, обладающих с ним связью, что выступает в качестве положительного момента для того, чтобы регулировать оборот недвижимости.
По мнению некоторых авторов, многолетние насаждения, леса, здания, водные объекты, объекты по незавершенному строительству, сооружения - недвижимое имущество, обладающее связью с землей.
Тогда как недвижимое имущество делилось на категории с целью установления 2-ой категории, подлежащей перемещению, что сопровождается потери функциональности. Указанное деление носит искусственный характер, не соответствуя во всех случаях реальности. В качестве важного элемента общества, экономики выступает недвижимое имущество, состоящее из зданий, земли, сооружений, иных объектов, перемещение которых влечет причинение им ущерба.
С помощью классификации появляется возможность для определения прав использования, собственности, правовых, налоговых обязательств.
В определенных случаях процесс по разделению недвижимого имущества может сопровождаться разного рода трудностями. К примеру, многолетние насаждения, леса подлежат перемещению с утратой их функциональности. Имеется возможность перемещения объектов незавершенного строительства, но для этого требуются временные и финансовые затраты.
Классификация всего недвижимого имущества является важным инструментом, который предоставляет возможность непосредственно для того, чтобы определить права использования, а также собственности.
Не стоит забывать, что указанное деление способно являться искусственным, не соответствуя во всех случаях реальности.
У некоторых объектов отсутствуют признаки их неподвижности, среди которых:
• Наличие прочной связи с землей,
• Отсутствие возможности выполнения перемещения без причинения ущерба.
В результате развития технологий, такой признак, как прикрепленность объекта непосредственно к земле, получает формальное значение.
По мнению Е.А. Суханова, недвижимостью называется не физическая, а юридическая категория. С помощью современных технологий появляется возможность для перемещения разных объектов, в т.ч. земли, сооружений, зданий. Стоит заметить, что объект, по которому отсутствует разрешение на его строительство, недвижимостью являться не будет. По этой причине отсутствует возможность совершения с ним сделок купли/продажи. В качестве основной причины указанного выступает то, что недвижимостью называется особый вид разных объектов существующих гражданских прав, подлежащих государственной регистрации для признания их имуществом [3].
5 -о
сз ж
■с
После того, как в законодательство РФ были внесены изменения, процесс по развитию технологий утрачивает возможность для изменения определенных характеристик недвижимости, среди которых: наличие неотъемлемой связи с землей, влияющее на процесс формирования единого объекта недвижимости.
Иные характеристики, среди которых: наличие прочной связи с землей, а также несоразмерного ущерба способны повлечь возникновение практических сложностей. По этой причине они воспринимаются в качестве оценочных категорий. 3. Недвижимые объекты по иным причинам или в соответствии со специальным указанием в законодательстве - воздушные, водные суда, космические объекты, способные перемещаться, не теряя назначение, ценность, созданные для выполнения этого.
По мнению некоторых авторов, признание данных объектов в виде недвижимости объясняется их дороговизной, потребностью в обеспечении повышенной надежности действующих правил по гражданскому их обороту.
При тщательном изучении новой редакции ст. 130 Проекта ГК РФ, было установлено, что имеется новое понимание касательного правового статуса данных объектов, т.е. отсутствует явное восприятие их в качестве недвижимого имущества, указывается лишь на использование правил для недвижимых вещей при отсутствии в законодательстве иного, противоречий гражданским правам, которые имеют связь с данными объектами.
Получается, что космические объекты, воздушные, водные суда не являются недвижимым имуществом, тогда как их правовой статус является важной и актуальной темой в правовой сфере.
Г.Ю. Аликумова указывает, что сравнение 3-х групп не предоставляет возможности для выделения общих признаков по правовому режиму недвижимости. Получается, что сегодня отсутствует определение понятия недвижимости по признакам указанного явления. На данный момент оно определяется по списку примеров их [4].
Стоит заметить, что подход к определению такого понятия, как: «недвижимость», который используется законодателем, противоречит критериям по единому отбору.
Стоит заметить, что в 1-ой и 3-ей группах отображен четкий перечень объектов, что отсутствует во 2-ой группе, где определение происходит при помощи существенных признаков, среди которых: наличие связи с землей. Примеры используются только для подкрепления. Получается, что 2-ая группа находится в подчинении 1-ой, выступающей родовым понятием, т.к. наличие неотъемлемой связи с землей предоставляет возможность для отнесения к недвижимым вещам здания, водоемы. — Добавленная информация: такое понятие, как 2 «недвижимость» является важным для права соб-Я ственности и регулирования земельных отноше-° ний. Определение этого понятия может различать-ав ся в разных странах и юрисдикциях, но обычно оно
включает в себя объекты, которые не могут быть передвинуты без разрушения или повреждения, такие как здания, земля и водоемы. Кроме того, понятие «недвижимость» может включать в себя право на использование и распоряжение имуществом, а также право на получение дохода от этого имущества.
Законодательное определение, которое содержится в Гражданском кодексе РФ, устанавливает понятие, признаки и виды недвижимого имущества. Это позволяет избежать споров о толковании данной категории, так как эти категории закреплены в различных законах, таких как гражданское, земельное, жилищное и другие, которые иногда противоречат друг другу.
Недвижимое имущество включает в себя множество различных объектов, которые могут быть классифицированы по разным основаниям. Для того чтобы отделить эту категорию от других институтов гражданского права, необходимо создать систематизацию и выделить общие признаки и свойства. Одним из таких свойств является связанность объекта с землей, отсутствие возможности переместить его, не нанеся ущерб непосредственному его назначению. Законодатель использует этот критерий уже с времен римского частного права. Классификация недвижимого имущества может быть основана на различных признаках, таких как назначение объекта, его стоимость, местоположение и т.д. Важно отметить, что перечень объектов, относящихся к недвижимости, не является исчерпывающим и может быть расширен.
Недвижимость - это объекты, которые имеют правовую связь между собой, так как они занимают в правовом пространстве определенное место. Недвижимость, если сравнивать с иными объектами гражданских прав, выступает в качестве непрерывной, т.е. границы 1 объекта недвижимости полностью совпадают непосредственно с границами иного. Указанное обуславливается тем, что недвижимые вещи имеют объективно-физическую связь между собой и постоянную публичную составляющую в их частноправовой конструкции. Эта юридическая взаимосвязь позволяет сделать вывод о связанности системного уровня объектов недвижимости.
Это означает, что каждый объект недвижимости имеет свои уникальные свойства, которые отражают его юридическую и фактическую взаимосвязь и взаимозависимость с другими объектами недвижимости. Эти свойства также характеризуют общую структуру системы объектов и их взаимодействие в рамках гражданских прав.
Указанное перечисление объектов, относящихся к недвижимому имуществу, не является четкой классификацией.
Наиболее распространенные на практике классификации:
• объектов капитального строительства по ГдК РФ: здания, сооружения, строения, объекты незавершенного строительства (кроме временных построек, навесов, киосков и пр.),
• объектов недвижимости, которую ввел Закон о кадастре недвижимости: земельный участок; сооружение; здание; объект незавершенного строительства; помещение.
Требуется правильно определять вид объекта недвижимости, т.к. это влияет на классификацию правового его режима.
Отсутствует возможность законодательного составления полного списка всех существующих видов недвижимости. По этой причине требуется определение обязательных признаков для квалификации имущества в качестве недвижимости.
Не является достаточным использование только таких признаков, как:
• прочная связь с землей,
• несоразмерный ущерб.
Требуется отображать максимально возможное количество признаков для того, чтобы предотвратить возникновения ошибок в процессе отнесения того или иного имущества к недвижимости.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023, с изм. от 16.05.2023) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского. - М., 1998. -С.139-158.
3. Гражданское право. В 4 т. Т. 1. Общая часть/ отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 430 с.
4. Аликумова, Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. № 5. С. 126-130
5. Балан Е.В. Особенности отдельных видов недвижимости как объектов гражданских прав // Символ науки: международный научный журнал. 2022. № 10-2. С. 5-7.
6. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - ООО Новая правовая культура, 2007. - 176 с. rtf. URL: https://studfiles.net/pre-view/428918/ (дата обращения 13.05.2023).
7. Дарков А.А. Недвижимость как объект гражданского права в условиях реформирования гражданского законодательства // Закон и право. 2019. № 8. С. 40-46.
8. Юняткина А.И. Понятие и виды недвижимого имущества // Вопросы устойчивого развития общества. 2020. № 6. С. 256-268.
NORMATIVE DEFINITION OF THE CATEGORY OF REAL ESTATE IN CIVIL LAW
Romanov M.E.
Moscow Financial and Industrial University "Synergy"
Real estate is land included in civil circulation, as well as in a limited amount of subsoil, the continental shelf and its resources, as well as material objects that differ in individually defined characteristics and are closely related to land. The strength of the object in relation to the soil, their connection is the main feature that allows it to be classified as real estate and assumes the impossibility of moving it without causing damage without loss of functional purpose. The criterion for determining the disproportionality of damage as a result of displacement by the legislator is not defined, which becomes a reason for its subjective interpretation and subsequent attribution of the object to an immovable thing. Therefore, a large number of discussions in the scientific and law enforcement environment causes an understanding of the issues of determining the category of real estate.
Keywords: real estate, object, land, land plot, classification, damage.
References
1. The Civil Code of the Russian Federation (part one) of 30.11.1994 N 51-FZ (ed. of 14.04.2023, with amendments. dated 16.05.2023) // "Collection of legislation of the Russian Federation", 05.12.1994, N 32, art. 3301
2. Senchishchev V.I. Object of civil legal relations // Actual issues of civil law / edited by M.I. Braginsky. - M., 1998. - pp. 139-158.
3. Civil law. In 4 vols. Vol. 1. General part / ed. by E.A. Sukhanov. -M.: Volters Kluver, 2008. - 430 p.
4. Alikumova, G. Yu. Some problems of qualification of objects of civil rights // Society and law. 2009. No. 5. pp. 126-130
5. Balan E.V. Features of certain types of real estate as objects of civil rights // Symbol of Science: International scientific journal. 2022. No. 10-2. pp. 5-7.
6. Grishaev S.P. The legal regime of immovable property. - OOO New Legal Culture, 2007. - 176 p. rtf. URL: https://studfiles.net/ preview/428918 / (accessed 13.05.2023).
7. Darkov A.A. Real estate as an object of civil law in the conditions of reforming civil legislation // Law and Law. 2019. No. 8. pp.40-46.
8. Yunyatkina A. I. The concept and types of real estate // Issues of sustainable development of society. 2020. No. 6. pp. 256-268.
