НЕЗАКОННОЕ ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347

Ю.В. Долгих

НЕЗАКОННОЕ ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В статье рассмотрена тема незаконного привлечения денежных средств граждан, посредством вступления в долевое строительство. Данный вопрос является актуальным на сегодняшний день, т.к в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Во многом данная ситуация возникла по причине того, что застройщики на этапе строительства жилого дома заключают договора, в обход требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Тем самым, нарушая права участников долевого строительства.

Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, договор участия в долевом строительстве, дольщик, гарантии, права, преимущества.

В настоящее время практически во всех регионах России действует огромное число строительных компаний, которые предлагают клиентам вступить в долевое строительство на выгодных условиях. А именно: рассрочка, прошлогодняя цена, акции, дополнительные преимущества, включенные в цену, при условии заключения незаконного договора.

Обещая в дальнейшем предоставить объект недвижимости по низкой цене в соответствии с вложенными средствами и в заранее определенные сроки. Схема приобретения недвижимости выгодна как потенциальному дольщику, так и застройщику, поскольку первый может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях строительства, а второй - привлечь дополнительные финансовые средства для осуществления строительства и (или) получения дохода. Однако, существуют определенные проблемы, связанные с высокими рисками. Риски могут быть обусловлены сложностью и длительностью строительного процесса, большим количеством расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика, срывом сроков ввода в эксплуатацию, неудовлетворительным качеством строящихся объектов недвижимости либо иными объективными и субъективными обстоятельствами.

Для защиты себя от возможных рисков в будущем, важно знать какой договор необходимо заключать с застройщиком.

К незаконному привлечению денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, можно отнести договоры:

- инвестирования (соинвестирования);

- договоры о совместной деятельности (простого товарищества);

- предварительные договоры участия в долевом строительстве;

- предварительные договоры участия в долевом строительстве одновременно с заключением договоров займа и (или) выдачей векселей и т.п.;

-предварительные договоры купли-продажи несуществующей недвижимости;

-всевозможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам и т.п.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве и устанавливает гарантии и способы защиты их прав и законных интересов.

Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома. Далее, необходимо опубликовать проектную декларацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого участка согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ. В статье 1 Федерального закона №

© Долгих Ю.В., 2016.

ISSN 2223-4047

Вестник магистратуры. 2016. № 11-3(62)

214-ФЗ, застройщик для строительства многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства только на основании:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Никаких иных способов для привлечения застройщиком денежных средств, связанных с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, не допускается.

Прежде всего, последствием вступления гражданина в подобные правоотношения является то, что гражданин лишается:

- гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Федеральным законом № 214-ФЗ (обеспечение исполнения застройщиком обязательств залогом (ипотекой) либо поручительством банка; специальные гарантии возмещения убытков, причиненных гражданину вследствие нарушения застройщиком договорных условий, а также при расторжении договора участия в долевом строительстве как по инициативе застройщика, так и по инициативе участника долевого строительства);

- возможности в полной мере использовать все предусмотренные действующим законодательством способы защиты своих нарушенных прав и законных интересов (в том числе невозможно будет требовать исполнения незарегистрированного договора);

- права на защиту своих прав в случае проблем судебного характера и проблем, связанных с банкротством застройщика.

Рассмотрим несколько позиций судебных инстанций по этому вопросу.

Если застройщик привлекает денежные средства граждан на основании иных, помимо перечисленных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, то он подлежит привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 № 195-ФЗ (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2012 по делу № Ф56-27027/2011 от 27.03.2012 г.; определение ВАС РФ от 29.05.2012 по делу № А56-27031/2011).

Также в соответствии с Постановлением ФАС Западно - Сибирского округа от 17.01.2011 по делу № А46-4189/2010 незаконным является привлечение денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов по договорам простого товарищества (совместной деятельности), поскольку при заключении таких договоров целью совместной деятельности является строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Хотелось бы отметить, что суды признают неправомерными и действия по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов по инвестиционным договорам. Финансирование капитального строительства объектов недвижимости производится организациями и индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее, ФЗ «Об инвестиционной деятельности... »), а при долевом строительстве многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

В отличии от долевого строительства, инвестиционная деятельность имеет иные цели и задачи. Согласно ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности.» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В свою очередь, в долевом строительстве получение прибыли не является определяющей целью. В результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц как участников долевого строительства, у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Также долевое строительство финансируют участники долевого строительства, которые, согласно положениям Федерального закона № 214-ФЗ, инвесторами не являются. Не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства. Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капи-

тального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ). А в долевом строительстве застройщиком может быть только юридическое лицо, которое имеет в собственности или в аренде земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство, на основании п.1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ (Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу №А15-1685/2011, определение ВАС РФ от 29.03.2012 по делу №А15-1685/2011).

В связи с этими фактами, стоит обратить внимание, что довольно таки часто судебные инстанции встают на защиту прав и интересов участников долевого строительства. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), указывает, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Практика судебных споров, по вопросам, связанным с долевым участием в строительстве, сложившаяся с 2014 по 2016 год подтверждает данную позицию.

Исходя из вышесказанного, заключение правильного договора, дает покупателю огромное количество преимуществ:

- Во-первых, это дает право обратиться к Застройщику с требованием о взыскании неустойки в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ;

- Во-вторых, это дает большее количество прав, направленных на защиту интересов участников долевого строительства.

То есть посредством Федерального закона № 214-ФЗ дольщик получаете более надежную защиту со стороны закона, а также в случае банкротства застройщика, может после получения решения суда, включить свои требования в реестр требований кредиторов, что тоже иногда немаловажно. А лучше всего, все-таки при заключении сделки с застройщиком, направленной на покупку квартиры, заключать договор участия в долевом строительстве и проверять надежность застройщика.

Библиографический список

1.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

2. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ.

3.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ.

4.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

ДОЛГИХ ЮЛИЯ ВИКТОРОВНА - магистрант, Тюменский государственный университет, Институт государства и права (ИГиП), Россия.