Внедрение риск-ориентированного подхода при осуществлении контрольных мероприятий в отношении застройщиков, привлекающих денежные средства граждан при возведении объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

ВНЕДРЕНИЕ РИСК-ОРИЕНТИРОВАННОГО ПОДХОДА ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ КОНТРОЛЬНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ В ОТНОШЕНИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ, ПРИВЛЕКАЮЩИХ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ПРИ ВОЗВЕДЕНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Дьячкова М.В.

Дъячкова Маргарита Владимировна - магистрант, направление: государственное и муниципальное управление,

кафедра государственного и муниципального управления, факультет государственного и муниципального управления, Сибирский институт управления - филиал Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, г. Новосибирск

Аннотация: в статье анализируется вопрос обеспечения защиты прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в возведение многоквартирного дома с целью последующего получения в собственность жилых помещений в данном доме. По мнению автора, одним из составных инструментов комплексного механизма является контрольно-надзорная деятельность, осуществляемая государством в области долевого строительства, а самым рациональным ее методом - риск-ориентированный подход, получивший признание во многих странах мира. Сделанные выводы и предложения составляют определенную научно-практическую ценность. Ключевые слова: долевое строительство, долевое участие, застройщик, проектное финансирование, риск-ориентированный подход, риски.

В связи с вступлением в силу с 01.07.2018 изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Банк

осуществляет контроль целевого расходования денежных средств по расчетным счетам Застройщиков в области долевого строительства многоквартирных домой и (или) иных объектов недвижимости [1].

С 01.07.2018 введено банковское сопровождение для всех новых разрешений на строительство, полученных Застройщиками после 01.07.2018.

Это означает, что кредитная организация контролирует следующие операции:

- все расчеты через один расчетный счет Застройщика в уполномоченном банке в рамках одного разрешения на строительство;

- контроль целевого расходования денежных средств, установленный Законом № 214-ФЗ, включая исполнение запрещенных операций Застройщика (часть 3 статьи 18 Закона № 214-ФЗ), обязательства [1].

Переход на проектное финансирование должен произойти с 1 июля 2019 года.

Уход от долевого строительства начался с 01.07.2018 года. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эскроу-счетов.

Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эскроу-счета (разновидность депозитного счета), что является основой проектного финансирования.

Суть проектного финансирования в том, что покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Новеллы законодательства позволяют сделать выводы:

- запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным;

- квартиры по договорам долевого участия продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214 [1];

- если квартиры в жилом комплексе начали продавать по договорам долевого участия до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме;

- после отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20%.

Таким образом, переход на проектное финансирование требует комплексного перехода на риск-ориентированный подход при осуществлении контроля в области долевого строительства, что обеспечит баланс экономических интересов застройщиков, с одной стороны, и социальных интересов дольщиков, с другой стороны [6].

Основание для внедрения риск -ориентированного подхода послужили изменения в Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ Федеральным законом от 13.07.2015 № 246-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», которым введена в действие статья 8.1. Применение риск-ориентированного подхода при организации государственного контроля (надзора) [2].

Контрольно-надзорная деятельность в области долевого строительства включена в перечень видов, в отношение которых проводится политика внедрения риск-ориентированного подхода [3].

Кроме того, на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона «Об основах государственного и муниципального контроля (надзора) в Российской Федерации», имеющий цели:

- повышение эффективности контрольно-надзорной деятельности;

- снижение давления на бизнес;

- отмены Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и ряда других законодательных актов.

Законодатель видит в основе процесса реализации риск ориентированного подхода формирование системы управления рисками, включающей в себя:

- концентрацию усилий органов государственной власти и органов местного самоуправления на направлениях деятельности и объектах государственного и муниципального контроля(надзора), характеризующихся повышенными рисками;

- минимизацию вмешательства в деятельность организаций, характеризующихся низким уровнем риска и устойчивым добросовестным поведением;

- оптимальное использование материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов органов государственной власти и органов местного самоуправления при проведении контроля.

Необходимо провести анализ административных регламентов исполнения государственной функции по осуществлению регионального государственного контроля (надзора) на предмет соответствия их действующему законодательству.

Внести изменения в административные регламенты исполнения государственной функции по осуществлению регионального государственного контроля (надзора) в целях приведения их в соответствие с действующим законодательством, принять отсутствующие

административные регламенты.

Разработать и внедрить информационное решение (ресурс), позволяющий вести учет подконтрольных субъектов (объектов), в том числе с учетом риск-ориентированного подхода.

Необходимо установить критерии риска по срокам не исполнения юридическими лицами, осуществляющими деятельность, связанную с привлечением денежных средств

участников долевого строительства, обязательств по передаче объектов недвижимости участникам долевого строительства. В зависимости от категории риска установить перечень контрольных мероприятий [5].

Риск-ориентированный подход применяется при проверке юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в отношении земель сельскохозяйственного назначения, для них устанавливаются критерии отнесения объектов государственного надзора к определенной категории риска, периодичность проведения плановых проверок в зависимости от присвоенной категории. Введены три категории риска: средняя, умеренная и низкая.

Выявление большого количества правонарушений автоматически повышает класс опасности поднадзорного объекта, т.е. уровень опасности зависит не только от соответствия критериям.

Таким образом, внедрение риск-ориентированного подхода при осуществлении контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства приведет в балансу экономических и социальных интересов бизнеса и общества, безусловно положительно повлияет на инвестиционную привлекательность территории, снизить нагрузку на бизнес, при этом не затрагивая права граждан, вложивших денежные средства в строительство жилья.

Список литературы

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ: [ред. от 29.07.2018] // Собр. законодательства Рос. Федерации, 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

2. О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля: Федер. закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ: [ред. от 03.08.2018] // Собр. законодательства Рос. Федерации, 2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6249.

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. 304 с.

4. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Проблемы правового регулирования / М.В. Петрухин. Москва: ООО «Издательство «Инфотропик Медиа», 2012. 200 с.

5. Гущин В.В. Инвестиционное право: учебник / В.В. Гущин, А.А. Овчинников. Москва: ООО «Издательство «Эксмо», 2009. 624 с.

6. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Матховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. Москва: ООО «Издательство КноРус», 2010. 752 с.