CC BY
35
УДК 631.82
«НЕРЫНОЧНАЯ» СУЩНОСТЬ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
1О.А. Макаров, д.б.н., 1Е.В. Цветнов, к.б.н., 2А.С. Строков, к.э.н., 3Е.Н. Кубарев, к.б.н., 1Д.Р. Абдулханова
1Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова, e-mail: [email protected] 2Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, e-mail: [email protected] 3 Учебно-опытный почвенно-экологический центр МГУ им. М.В. Ломоносова,
e-mail: Kubarevmsu@mail. ru
Дан анализ существующих методов и подходов к оценке рыночной стоимости земель. Установлено, что соотношение между спросом и предложением на свободном рынке недвижимости, которое в полной мере реализуется лишь для оценки стоимости сравнительным подходом, неизменно в дальнейшем корректируется другими подходами и методами, не зависящими от рынка. Таким образом, в рыночной стоимости земель и в тех разновидностях земельного оборота, с которыми они связана, существенная составляющая является совершенно «нерыночной». Предлагается более активное продвижение в сфере оценки сельскохозяйственных земель идей И.И. Карманова, в которых предложен поэтапный алгоритм расчета рыночной цены земель: через изучение почвенно-агрохимических показателей и климатических характеристик, определение почвенно-экологического индекса, тарифной категории и цены почв, а также рыночной стоимости участков.
Ключевые слова: рыночная стоимость земель, земельный рынок, плодородие, почвенно-экологический индекс, доходный подход, затратный подход, подход сравнения рыночных продаж.
«NON-MARKET» ESSENCE OF MARKET RELATIONS IN THE FIELD OF LAND USE
Dr.Sci. O.A. Makarov, lPh.D. E.V. Tsvetnov, 2Ph.D. A.S. Strokov, 3Ph.D. E.N. Kubarev, 1D.R. Abdulkhanova
lLomonosov Moscow State University, e-mail: [email protected] 2The Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, e-mail: [email protected] 3Educational-Experimental Soil-Ecological Center of Lomonosov Moscow State University,
e-mail: [email protected]
The existing methods and approaches to assessing the market value of land are analyzed. It is found that the relationship between demand and supply in the free real estate market, which is fully implemented only to assess the value of the comparative approach, invariably further adjusted by other approaches and methods independent of the market. Thus, in the market value of land and in the types of land turnover with which they are connected, an essential component is completely «non-market». Proposes a more active promotion in the field of assessment of agricultural land ideas of I.I. Karmanov, which proposed a phased algorithm for the calculation of the market value of the land: through the study of soil agrochemical parameters and climatic characteristics, the determination of the soil-ecological index, tariff categories and rates of the soils, the market value of land.
Keywords: land market value, land market, fertility, soil-ecological index, income approach, cost approach, approach of comparison of market sales.
Земельный рынок в том или ином регионе и в государстве определяется такими стандартными рыночными «атрибутами», как соотношение спроса и предложения, покупательная способность населения, возможность эффективного использования земельного участка и т.д. То есть - теми параметрами и условиями, которые в соответствии с законодательными, нормативно-методическими документами и стандартами формируют рыночную стоимость земель [1-3]. В этой связи интересной правовой осо-
бенностью землепользования России последнего времени стало придание кадастровой стоимости земель, служащей базой для формирования земельного налога (налога на недвижимость), рыночной сущности. Так, в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» [4], кадастровая стоимость недвижимости определяется как «...установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта
недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности...» (пункт 3). То есть, рыночная оценка - определение рыночной стоимости конкретного участка земли методами индивидуальной оценки, а при определении кадастровой стоимости этого же участка используются методы массовой оценки: определяются рыночные стоимостные характеристики группы однородных объектов недвижимости одновременно на обширной географической территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, присущее одновременно всей оцениваемой группе. Такое толкование кадастровой стоимости выхолащивает ее суть - способность служить мерой таких качеств земельного участка, которые не зависят от плодородия, состава почвенного покрова, геоморфологического положения и т.д. В течение десятилетий кадастровая стоимость была одной из базовых величин государственного земельного кадастра России, пересматриваемых не чаще, чем 1 раз в 3 года (и не реже, чем 1 раз в 5 лет). Поэтому ее отнесение к категории рыночных стоимостей может (если не сейчас, то в дальнейшем) привести к необоснованному росту земельного налога (налога на недвижимость).
Ситуация с кадастровой стоимостью земель заставляет решать вопрос шире, чем просто соотношение процедур рыночной и кадастровой оценки - насколько оправданы рыночные отношения при таких важнейших видах оборота земель, как их купля-продажа, пользование, аренда, дарение, наследование и т.д.? Изучению этого вопроса и посвящена настоящая статья.
Назначение рыночной стоимости земель. В основе проявления различных разновидностей оборота
земель лежит их рыночная стоимость. Следует напомнить, что рыночная стоимость земельного участка служит «...расчетной денежной суммой, за которую этот участок ...должен переходить из рук добровольного продавца в руки добровольного покупателя в результате коммерческой сделки...» [5]. Чаще всего рыночная стоимость используется для совершения сделок купли-продажи (первоначальная стоимость при выставлении участка на торги (аукцион)) - рисунок 1. Нередко конкретная денежная сумма, уплаченная в ходе сделки за участок (рыночная цена), отличается от его рыночной стоимости в ту или иную сторону, так как или продавцу, или покупателю удалось ее скорректировать в свою сторону, «психологически обыграв» своего оппонента [6]. Рыночная стоимость земель используется и в других случаях, однако в случае с продажей или покупкой земельного участка мы имеем «в чистом виде» разновидность оборота земель со 100%-ным проявлением «рыночного характера» (под «рыночным характером» стоимости земель или рынка недвижимости будет пониматься доминирование, так называемого принципа спроса и предложения: рыночная стоимость товара зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей).
Анализ «рыночного характера» рыночной стоимости земель. В соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» [2], где выделены следующие факторы: рыночный спрос (обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей); целевое назначение земли
Виды стоимости земель
Ставка земельного налога
Рыночная стоимость
т
I
Стоимость земельного участка для совершения сделок купли-продажи (первоначальная стоимость при выставлении участка на торги (аукцион));
Стоимость земельного участка для акционирования агропредприятия, для конфискации, слияния и разделения имущества, частью которого является земля; Стоимость для внесения земельного участка в уставной капитал предприятия; Стоимость для внесения права пользования землей в уставной капитал
Потребительная стоимость (нормативная цена)
I
Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при: передаче земли в собственность; установлении коллективно-долевой собственности на землю;
передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка
Рис. 1. Назначение основных видов стоимости земель
(отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен); история использования земельного участка; зона нахождения участка (рыночная стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и т.п.); права на оцениваемое имущество (права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы, обязательства по использованию общей ограды, права на использование общих стен и т.п.); топография, площадь, форма, дрени-рованность, почвы участка; инженерное обустройство территории (наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации, наружного освещения и т.д.); правовая обоснованность застройки (соблюдение правил зонирования, закона «Об охране окружающей среды», требований строительных и жилищных кодексов); соседство (возможность целевого использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования); неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и пр.); особенности состояния окружающей среды (необычная роза ветров, повышенная солнечная активность, повышенный/пониженный уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность). То есть, рыночная стоимость в значительной степени должна определяться совокупностью факторов, не зависящих от конъюнктуры рынка недвижимости, и лишь рыночный спрос на земельные участки отражает текущее состояние земельного рынка.
Рассмотрим, как проявляется «рыночный характер» некоторых методов и подходов к определению рыночной стоимости земельных участков.
1. Метод определения рыночной стоимости земель на основе соотношения земельной ренты и процента по банковскому вкладу [7]. Продавая земельный участок, его собственник фактически продает право на получение с него ежегодного дохода в виде ренты. В этой связи существует достаточно распространенный взгляд на рыночную стоимость земель как на денежную сумму, которая, будучи помещенной в банк в качестве депозита, принесет вкладчику (собственнику участка) прибыль в виде банковского процента, равную размеру земельной ренты - (формула (1)):
Размер ренты
Стоимость земли =-----------------------х 100% (1)
Ставка банковского процента по вкладам
Величина ставки банковского процента на депозит, является прерогативой того или иного банка, однако
определяется экономическим состоянием государства (ставка рефинансирования Центрального банка, стоимость ценных бумаг крупнейших налогоплательщиков, маржинальность основных отраслей экономики и т.д.). В стабильно функционирующем государстве с уровнем инфляции 2-3% в год банковский процент на депозит обычно невелик. В стране с высоким уровнем инфляции ставки депозита выше и могут доходить до 15-20%, и более, но возрастают риски невыполнения своих финансовых обязательств со стороны банков.
2. Метод оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв [5]. При расчете стоимости этим способом используется фактический балл бонитета почвы оцениваемого участка с корректировкой его по отношению к среднеобластному баллу бонитета - формула (2):
Сп = Знб х Б х КПП х К х 5" х Км х х Кз х Куг х ИИНФ, (2)
где: Сп - потребительная стоимость (нормативная цена) земельного участка; Знб - ставка земельного налога за 1 среднеобластной (по зоне) балл бонитета почв; Б - балл бонитета почвы оцениваемого участка; КПП - поправочный коэффициент к ставке налога за 1 балл бонитета почвы оцениваемого участка по отношению к среднеобластному или зональному баллу бонитета; К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны; 5 -площадь участка, га; Км - поправочный коэффициент на местоположение участка; Кз - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зон нахождения; Куг - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья; ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году.
Затем, путем умножения на индекс спроса и предложения получают рыночную стоимость земли - формула (3):
Ср = Сп х ИСПР,
(3),
где: Ср - рыночная стоимость участка; Сп -потребительная стоимость (нормативная цена); ИСПР - индекс спроса и предложения.
Таким образом, при определении рыночной стоимости вышеописанным методом учитывается плодородие почв (через оценку их бонитета).
3. Определение рыночной стоимости при помощи основных подходов [8].
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Доходный подход основывается на принципе ожидания, который утверждает, что типичный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
В случае земель сельскохозяйственного назначения будущий предполагаемый доход от их использования в значительной степени будет определяться плодородием почв, качеством управления сельскохозяйственным производством и т.д. - то есть характеристиками, не зависящими от конъюнктуры рынка. В тоже время правила капитализации будущих доходов предусматривают учет уровня инфляции, изменение стоимости ценных бумаг основных игроков фондовых рынков и т.д. Доходный подход в полной мере реализуется в методологии инициативы по Экономике деградации земель, разработанной Международным институтом по исследованию продовольственной политики (IFPRI) и Университетом Бонна [9-12].
Затратный подход в оценке стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период. Разумеется, кроме экономических условий рынка недвижимости здесь должны учитываться и характеристики участка, и свойства почв.
Подход сравнения рыночных продаж основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Это - самый «рыночный» подход, так как здесь упор делается на анализ ситуации на рынке недвижимости: какие были сделки купли-продажи аналогичных участков. Не секрет, что в регионах, где земельные участки пользуются повышенным спросом (г. Москва и Московская область, г. Санкт-Петербург и Ленинградская область, г. Краснодар, г. Казань, г. Сочи и др.), рыночная стоимость, определенная при помощи указанного подхода, выше, чем в случае использования доходного и затратного подходов. Так, рыночная стоимость земли в УО ПЭЦ МГУ им. М.В. Ломоносова «Чашниково» в соответствии со сравнительным составляет 28 млн. руб/га, при этом доходный подход дает 447,7 тыс. руб/га [13].
Анализ «рыночного характера» приведенных оценочных методов и подходов (рис. 2) позволяет сделать заключение о том, что при строгом следовании существующим нормативно-методическим разработкам рыночная стоимость земель наполняется совершенно «нерыночной» сущностью. Соотношение между спросом и предложением на свободном рынке недвижимости, которое в полной мере реализуется лишь для оценки стоимости сравнительным подходом, неизменно в дальнейшем корректируется другими подходами и методами, не зависящими от рынка. Можно совершенно четко заявить, что в рыночной стоимости земель (и в тех разновидностях земельного оборота, которые она «запускает») существенная часть является совершенно «нерыночной». В этой связи хотелось бы,
Название рыночного метода/похода
Метод определения рыночной стоимости земель на основе соо шения земельной ренты и процента по банковскому вкладу_
Метод оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий по
Доходный подход
Затратный подход
Подход сравнения рыночных продаж
Условные обозначения:
- метод или подход не учитывает свойства почв и характеристики земельного участка, ориентируется только на состояние земельных и финансовых рынков;
- метод или подход основываются в большей степени на показателях состояния земельных и финансовых рынков;
- метод или подход в существенной мере опираются на показатели плодородия почв, характеристики участка (местоположение, дренированность, форма и т.д.).
Рис. 2. Экспертная оценка «рыночного характера» различных методов и подходов, использующихся при оценке рыночной стоимости земель
Рис. 3. Последовательные этапы определения рыночной стоимости и рыночной цены земель сельскохозяйственного назначения
чтобы схема оценки земель, предложенная (для сельскохозяйственных угодий) И.И. Кармановым [14-16] и подкорректированная нами, работала на практике (рис. 3).
Таким образом, рыночные отношения в сфере землепользования должны учитывать показатели состояния почв и характеристики земельных участков, не зависящие от конъюнктуры рынка недвижимости. Предпосылки для этого существуют: учет «нерыночных» показателей заложен в действующие нормативно-методические документы. Однако конкретные механизмы такого учета не разработаны или разработаны не для всех случаев оборота земель. В этой связи необходимо активнее использовать имеющиеся разработки почвоведов по пересчету показателей плодородия почв в величины кадастровой стоимости земельных участков.
Работа поддержана грантом РФФИ № 18-01000775.
Литература
1. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации».
2. Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», 2007.
4. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», 2007.
5. Оценка земельных ресурсов: уч. пособие / под ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко. - М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 1999. - 364 с.
6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: учебное пособие по оценке. -М.: «Дело», 1997. -480 с.
7. Макаров О.А. Почему нужно оценивать почву (состояние, качество почвы: оценка, нормирование, управление, сертификация). - М.: Издательство МГУ, 2003. -259 с.
8. Макаров О.А., Каманина И.З. Эколого-экономическая оценка и сертификация почв и земель. -М.: МАКС Пресс, 2008. - 240 с.
9. Nkonya E., Gerber N., Baumgartner P., von Braun J., De Pinto A., Graw V., Kato E., Kloos J., Walter T. The Economics of Desertification, Land Degradation, and Drought. Towards an Integrated Global Assessment. ZEF-Discussion Papers on Development Policy, 2011, № 150. - 196 р.
10. von Braun J., Gerber N. The economics of land and soil degradation - toward an assessment of the costs of inaction // Recarbonization of the Biosphere. - Netherlands: Springer, 2012. - P. 493-516.
11. von Braun J., Gerber N., Mirzabaev A., Nkonya E. The Economics of Land Degradation. An Issue Paper for Global Soil Week, Berlin, 08-22 November, 2012. ZEF (Bonn), IFPRI (Washington), 2012, - 25 p.
12. von Braun J., Gerber N., Mirzabaev A., Nkonya E. The Economics of Land Degradation. ZEF Working Paper Series. University of Bonn, 2013, № 109. - 20 р.
13. Бондаренко Е.В. Опыт учета экосистемных сервисов при оценке деградации земель (на примере УО ПЭЦ МГУ): автореф. дисс. к.б.н. 03.02.13 «Почвоведение», 03.02.08 «Экология». -М.: МГУ, 2016. - 24 с.
14. Карманов И.И. Почвенно-экологическая оценка / Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв. - М.: Агропромиздат, 1991. - С. 161-233.
15. Карманов И.И. Проблема цен на почвы и земельные участки / Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв. - М.: Агропромиздат, 1991. - С. 234-297.
16. Карманов И.И., Булгаков Д.С. Опыт разработки методики расчетов индексов ценности земель сельскохозяйственного назначения на почвенно-экологической основе / Роль почв в биосфере: под ред. Г.В. Добровольского, Г.С. Куста. -М.; Тула, 2003. Вып. 3. «Оценка и учет почвенных ресурсов». - С. 62-97.
