CC BY
44
в/
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ И СИСТЕМЫ ЗЕМЛЕДЕЛИЯ
УДК 631.42
Сколько должна стоить земля? (Экологический фактор в «справедливой стоимости» земель)*
О.А. МАКАРОВ, доктор
биологических наук,
зав. лабораторией (e-mail:
oamakarov@mail.ru)
Е.В. ЦВЕТНОВ, кандидат
биологических наук, младший
научный сотрудник
Я.Р. ЕРМИЯЕВ, магистрант
Московский государственный
университет имени
М.В. Ломоносова, Ленинские горы, 1,
стр. 12, Москва, 119991, Российская
Федерация
При экономической оценке стоимости земель в недостаточной степени учитывают почвенно-экологические показатели. Ее величина во многом определяется конъюнктурой рынка недвижимости и носит откровенно спекулятивный характер. Предлагается использовать активно развивающуюся концепцию «справедливой стоимости» (англ. Fair Value), которая позволяет в большей степени учитывать собственные свойства оцениваемого объекта (в данном случае - земли) и меньше опираться на рыночные флуктуации. Справедливая стоимость земель находится в теснейшей взаимосвязи с их рыночной и кадастровой стоимостью и служит основой для расчета последних. С целью определения величины справедливой стоимости земель можно использовать элементы концепции общей экономической ценности (ОЭЦ) и скорректированную методику оценки почв Почвенного института им. В.В. Докучаева, разработанную под руководством И.И. Кар-манова. В основе этой методики находится расчетпочвенно-экологического индекса -балла бонитета, отражающего уровень плодородия почв с учетом конкретных почвенных свойств, климатических условий и рельефа. Учет экологического фактора в связке «справедливая стоимость - кадастровая стоимость» позволяет изыскать дополнительные средства на восстановление деградированных земель. При этом оценка справедливой стоимости земельных участков подразумевает строгое соблюдение принципа наилучшего и наиболее эффективного их использования участниками рынка. Предполагаемое использование участков может отличаться от текущего, но
оно должно быть физически возможным, юридически допустимым и осуществимым с финансовой точки зрения.
Ключевые слова: эколого-экологи-ческая ценность земельных ресурсов, кадастровая оценка, рыночная стоимость, справедливая стоимость земли.
Для цитирования: Макаров О.А., Цвет-нов Е.В., Ермияев Я.Р. Сколько должна стоить земля? (Экологический фактор в «справедливой стоимости» земель) // Земледелие. 2017. № 1. С. 3-8.
Экономическая оценка (определение стоимости) земель (недвижимости) - интенсивно развивающееся направление экономической науки, в том числе двух её разделов - экономики природопользования и экономики сельского хозяйства [1, 2, 3]. Разработки отечественных и зарубежных ученых-экономистов ложатся в основу важнейших законодательных, нормативно-методических документов и стандартов, регламентирующих земельно-оценочную деятельность в Российской Федерации [4].
При этом наблюдается совершенно отчетливая официальная позиция отказа от показателей свойств почв и других природных компонентов, составляющих земельный участок [4], при его экономической оценке. Землю все чаще рассматривают не как природный (природно-антропогенный) компонент окружающей среды, а как объект недвижимости, который можно продать, купить, разделить на доли, заложить, сдать в аренду. Эта тенденция, кстати, чётко прослеживается и в последовательной смене названий федеральных ведомств, отвечающих за состояние и учет земель Российской Федерации, - Роскомзем, Госкомзем, Росземкадастр, Роснедви-жимость, Росреестр.
Невольно возникает вопрос о том, отражает ли стоимость земельного участка его базовые природные характеристики (плодородие почвы и др.)
или, главным образом, ориентируется на конъюнктуру рынка недвижимости, подчас игнорируя природные свойства этого участка? Какой вообще должна быть «экономически обоснованная» («справедливая») стоимость земли? Рассмотрение этого вопроса и стало целью нашей работы.
виды стоимости земель
Известно, что экономическая оценка земель преследует различные цели:
регулирование финансовых отношений при передаче в собственность, дарении,оставлении в наследство;
определение налоговой базы;
определение стоимости участка, выставляемого на торги (аукцион);
определение стоимости недвижимости, выкупаемой при ликвидации (банкротстве) юридического лица;
определение стоимости земли как инвестиционного ресурса и др.
Многообразие видов назначения экономической оценки земель обусловливает наличие различных видов их стоимости (рис. 1). Следовательно, вопрос, вынесенный в название статьи, не вполне корректен, так как в нем не определен конкретный вид стоимости.
Наибольший интерес специалистов вызывают два самых распространенных вида стоимости земель - кадастровая и рыночная. Рыночная стоимость земель - это их фундаментальная экономическая категория, с которой связаны все остальные виды стоимости. Кадастровая же стоимость - это ключевая характеристика, определяющая взаимоотношения конечного землепользователя и государства.
Рассмотрим указанные виды стоимости подробнее.
рыночная стоимость
ЗЕМЕЛЬ
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Ы (D 3 ü
(D
д
(D
5
(D
М О
* Работа выполнена при финансовой поддержке гранта Российского научного фонда № 14-38-00023.
Рис. 1. Назначение основных видов стоимости земель.
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме [4].
В соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г № 568-р утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» [5], в которых перечислены факторы, влияющие на рыночную стоимость земли - спрос, целевое назначение, история использования, зона нахождения участка (рыночная стоимость может изменяться в зависимости от статуса города, социально-культурного потенциала, рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и др.), права на оцениваемое имущество, топография, площадь, форма, дренирован-ность, почвы участка, инженерное обустройство территории (наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, N радиофикации, наружного освеще-о ния и др.), особенности состояния ^ окружающей среды (необычная роза ^ ветров, повышенная солнечная ак-о тивность, повышенный/пониженный | уровень осадков и связанные с ним ограничения землепользования, по® вышенная опасность наводнения или 5 затопления, землетрясения, оползней, $ повышенная пожароопасность) и др.
Однако на практике, когда оценщики земель применяютосновные подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный, сравнения рыночных продаж), на первое место, без сомнения, выходят такие показатели рынка, как текущая стоимость ценных бумаг, риски ведения хозяйственной деятельности, уровень инфляции в стране и др. Экологические факторы в этом случае зачастую игнорируют.
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ
ЗЕМЕЛЬ
Кадастровая оценка земель (земельных ресурсов) - определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения в соответствии с зонированием и районированием земель [6].
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков служат основой для определения платы за землю (ставок земельного налога и арендной платы) и осуществления государственного регулирования оборота земли (см. рис. 1).
Необходимо понимать, что, несмотря на различное назначение кадастровой и рыночной стоимости земель, по своей природе они крайне близки. Так, Федеральный закон [4] определяет кадастровую стоимость недвижимости как «...установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами мас-
совой оценки, рыночную стоимость, определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности...» (пункт 3).
Очень упрощенно, рыночная оценка - определение рыночной стоимости конкретного участка земли методами индивидуальной оценки, а при определении кадастровой стоимости этого же участка используют методы массовой оценки: определяют рыночные стоимостные характеристики группы однородных объектов недвижимости одновременно на обширной географической территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируют такое количество ценоо-бразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.
На сегодняшний день разработаны и утверждены 7 методик государственной кадастровой оценки земель [7-13].
Анализ степени учета почвенных показателей в действующих методиках и методических рекомендациях по кадастровой оценке земель по 3-х балльной шкале (1 балл почвенные показатели в методике не учитывают совершенно или их учет не прописан специальным образом; 2 балла -почвенные показатели учитывают как второстепенные параметры при расчете стоимости земель; 3 балла -почвенные показатели составляют основу кадастровой оценки) [14, 15] показал, что наивысшего балла заслуживают только «Методические указа-
ния по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» [8]. Минимальную оценку получили «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» [7] и «Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации» [10] (в последней, к примеру, слово «почва» и его производные не используют ни разу).
Не проводя детальной экспертизы методического подхода к оценке кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения [8], следует признать, что в полной мере учесть почвенные свойства не удалось даже здесь.
СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ
Известно, что земля как объект недвижимости обладает характерными только для нее особенностями [14]:
земля - важнейший компонент биосферы, снижение (или полное уничтожение) ее природного качества может привести к экологической катастрофе;
земля может обладать почвенным покровом, который в свою очередь обладает биопродуктивностью - способностью обеспечивать существование, рост и развитие растений, как в природных, так и в агроэкосистемах;
земля не является результатом человеческого труда (как другие средства производства), она - «продукт» природы;
социальный статус земель (земля -место проживания людей);
во всех отраслях промышленности и сельского хозяйства земля - пространственный операционный базис, то есть место, на котором совершается процесс труда;
земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима.
То есть двойственный характер земли (одновременно - объект рыночных отношений и биосферно-социально-культурно значимый объект) порождает необходимость использования особых подходов к её экономической оценке и управлению, которые должны отражать, с одной стороны, интересы потенциальных покупателей и продавцов, возможности наиболее эффективного в экономическом плане использования, с другой, некие базовые, фундаментальные свойства, не слишком зависимые от конъюнктуры и в некоторых случаях ставящие барьер для спекулянтов на рынке недвижимости.
Сегодня, в период глубокого экологического кризиса и, как реакции, -усилившихся тенденций экологизации всех сфер общественной жизни, в том числе экономической, вопрос об экологической корректировке рыночной (а вслед за ней и кадастровой) стоимости земель становится как нельзя более актуальным.
В последние годы в экономической науке активно развивается концепция «справедливой стоимости» (англ. Fair Value), которая в некотором смысле стала развитием концепции рыночной стоимости [16]. «Справедливая стоимость» по определению отвечает поставленной в нашей работе задаче -учету фундаментальных свойств оцениваемого объекта (земли) и снижению зависимости от рыночных флуктуаций. Разберем понятие «справедливой стоимости» подробнее и выявим возможности для включения в его основу экологических параметров.
В России приказом Минфина от 18.07.2012 г. №106н принят международ-
ки зрения участника рынка, который удерживает актив или имеет обязательство) [17].
По своей природе эта категория сопряжена с «рыночной стоимостью», однако более фундаментальна, так как предполагается, что при ее определении будет нивелирован вероятностный характер рыночной стоимости и отражена вся имеющаяся информация о свойствах и характеристиках объекта. Иными словами, справедливая стоимость - это истинная стоимость оцениваемого объекта, а рыночная стоимость - отражение справедливой стоимости рынком, с возможными искажениями в большую или меньшую сторону.
ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ ФАКТОР В СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ Справедливая стоимость земли и собственная стоимость почвы
Один из наиболее очевидных способов включения экологического фактора в справедливую стоимость земли -рассмотрение в оценочной модели, наряду с базовыми экономическими параметрами (такими, как доход от объекта оценки и др.) собственных свойств почв. Среди работ, проведенных в этой области, выделяются исследования сотрудников Почвенного института имени В.В. Докучаева, выполненные под руководством И.И. Карманова [18, 19]. В основу указанной разработки положено определение почвенно-экологического коэффициента (ПЭИ) -балла бонитета, отражающего уровень плодородия почв с учетом конкретных почвенных свойств, климатических условий и рельефа. И.И. Карманов предложил способ перехода от ПЭИ к цене почвы и стоимости земельного участка (рис. 2).
Показатели почвенных, агрохимических свойств, климатических характеристик
Почвенно-экологический индекс по И.И. Карманову (1991)
Тарифная категория
Цена
(стоимость) почвы
Технологический коэффициент
Кадастровая
стоимость
земель
Рис. 2. Последовательность определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по И.И. Карманову.
в сельском хозяйстве земля - главное средство производства. В этой отрасли она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;
национальный и культурно-исторический статус земли (существование территорий и местностей, освященных культурными свершениями или ратными подвигами проживающего там народа; в нашей стране это - Ми-хайловское и Болдино, Ясная Поляна и Спасское-Лутовиново, Щелыково и Мураново, Куликово поле и Бородино и др.);
ный стандарт МСФО (Международный стандарт финансовой отчетности, IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (с 9 февраля 2016 г он был обновлен) [17], направленный на конвергенцию нашей оценочной системы с US GAAP (национальные стандарты бухгалтерского учёта, применяемые в США).
Справедливая стоимость — это цена, по которой проводилась бы операция, осуществляемая на организованном рынке, по продаже актива или передаче обязательства между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена на дату оценки с точ-
Однако эта разработка совершенно непрозрачна ни в экологической, ни в экономической частях. Большинство используемых параметров определяли экспертным путем, что многократно снижает качество оценок, получаемых при помощи такой методики. Указан- ® ный недостаток авторы попытались | исправить в более поздних работах ® [20], где оценка стоимости земель е проводится на основе суммы оценок | стоимости почвенного гумуса, под- ^ вижных форм питательных веществ и ю растительной (биологической) массы, м произведенной почвой за определен- 1 ный период времени. 7
о
СЧ
Ф
S ^
Ф
4
ш ^
5
ш СО
Однако и в этом случае ряд вопросов остался не решенным. Например, мы на конкретных примерах расчета показали [21], что почвенные характеристики учтены некорректно, использованы необоснованные (заниженные) ставки дисконтирования для исчисления итоговых стоимостей, не учтена специфика выращиваемых культур (отказ от севооборота, что противоречит принципу наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель). Среди недостатков можно назвать и то, что совершенно игнорируются затраты на выращивание кормовых культур, тогда как получение дохода от их условной продажи - один из ключевых элементов метода. Кроме того, довольно жестко детерминированы и никак не зависят от реальной обстановки на рынке сельскохозяйственной продукции ценовые коэффициенты при отдельных слагаемых общей стоимости. Таким образом, при всей значимости анализируемого метода [20], который стал несомненным шагом вперед в оценочной теории,использовать его в реальных расчетах как рыночной, так и кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель без корректировок затруднительно.
К числу таких корректировок, на наш взгляд, следует отнести использование тех же почвенных показателей (гумус, сумма питательных веществ), но несколько по иному оцененных: для их перевода в денежные единицы нужно найти такой искусственный товар (представленный на доступном рынке), который в первом приближении способен своими характеристиками описать каждое учитываемое почвенное свойство. Таким способом можно найти приблизительную стоимость воспроизводства.
Так, для гумуса можно подобрать его аналог на текущем рынке грунта и биоудобрений, например, «Биогумус», стоимостью в рознице - 12 руб./кг (на 2016 г). Стоимость этого аналога формирует ценовой коэффициент для гумуса - KVH (humus value) [руб./т].
Определять стоимость гумуса исходя из цен на зерно, как предлагают авторы анализируемого метода [20], не представляется правильным, так как это оценка опосредована. Более того, в таком случае необходимо учитывать затраты на производство зерновых, что еще больше усложнит и огрубит оценку.
Помимо ценового коэффициента в расчете стоимости гумуса, как справедливо отмечают авторы методики оценки земли на почвенно-экологической основе, следует принимать во внимание и особенности теплообеспеченности оцениваемой территории, так как с различиями
по этому параметру связана его активность [20]. С учетом сделанных корректировок формула расчета для гумуса будет иметь вид:
У Tf >10°
1/ — о Z-i f к
ZTz>1°
где VH — стоимость гумуса, руб.;
SH - общий запас гумуса в гумусовом (пахотном) горизонте почвы, т/га;
£7; >10°- фактическая сумма температур выше 10оС для данной территории;
^ Tz >10° - средняя зональная сумма температур выше 10оС;
KVH — ценовой коэффициент для гумуса, рассчитанный исходя из цен на биогумус, руб./т.
Аналогичным образом можно определить ценовые коэффициенты для элементов питания. Например, исходя из стоимости комплексныхудобрений, стоимость элементов питания будет равна:
VNPK =(SN+SP+SK)' KVNPK> (2)
где VNPK — стоимость элементов питания, руб.; SN, SP, SK- общие запасы азота, фосфора и калия соответственно в гумусовом (пахотном) горизонте почвы, т/га;
KVNPK — ценовой коэффициент для элементов питания, рассчитанный исходя из цен на комплексные удобрения, руб./т.
Таким образом, справедливая цена земли VL (здесь преимущественно имеются ввиду земли сельскохозяйственного назначения) будет иметь вид:
vl=Vh+Vnpk+Vp, (3),
где VP - экономическая оценка продуктивности земли, рассчитанная традиционными методами рыночной или кадастровой оценки.
С другой стороны, необходимо отметить, что список свойств почвы, принимаемых в расчет, не следует расширять, так как это чрезвычайно усложнит оценку, а перечисленные показатели в очень большой степени определяют базовое свойство каждой почвы - ее плодородие.
Справедливая стоимость и общая экономическая ценность
Помимо собственной стоимости отдельных свойств почвы оценку справедливой стоимости земли следует дополнить неучтенными элементами оценки природного капитала.
Один из наиболее глубоко проработанных подходов к оценке природного капитала - концепция общей экономической ценности (ОЭЦ), или Total Economical Value (TEV). Величина ОЭЦ определяется суммой двух агрегированных показателей: стоимости использования (потребительной стоимости) UV и стоимости неиспользования NV:
TEV= UV + NV (4).
При этом UV=DV+IV+OV (5),
где DV - прямая стоимость использования;
IV- косвенная стоимость использования;
OV - стоимость отложенной альтернативы (потенциальная ценность).
Прямую стоимость использования в формуле (3) характеризует показатель V,. Остальные слагаемые ОЭЦ остаются неучтенными. При этом наибольший интерес среди последних представляет IV (косвенная стоимость использования земли), отражающая, по сути, экоси-стемные услуги (выгоды получаемые людьми от экосистем [22]), связанные с реализацией основных почвенных функций [23, 24]. Таким образом, зависимость (3) приобретет следующий вид:
(6).
Параметры OVи NV при определении справедливой стоимости неучтены из-за неоправданных методических сложностей в оценке. Отметим, что компонент IV состоит из оценки отдельных экосистемных услуг проблемам выбора которых, а также подходам к их экономической интерпретации посвящена отдельная работа [24].
Включение экосистемных услуг почвы в оценку справедливой стоимости земли стало бы закономерным развитием современных природоохранных тенденций. Однако осуществить его на практике крайне сложно. Как известно [25], экосистемные услуги не имеют собственных рынков, поэтому использовать их в оценке справедливой стоимости, по определению (условие - наличие организованного рынка, где осуществляются «обычные» сделки) не возможно до тех пор, пока эти рынки не появятся. Безусловно, при определении экосистемных услуг можно воспользоваться методом рыночного аналога [25], как и в случае с собственными свойствами почвы, однако это автоматически понижает иерархический уровень оценки справедливой стоимости до самого низкого - третьего - с вытекающей отсюда необходимостью предоставления обширной доказательной базы приводимым расчетам. Однако само появление рынков экосистемных услуг возможно только, после появления оценки экологически оправданной справедливой стоимости, поэтому на первых этапах ее «низкий уровень» оправдан.
СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ Еще один аспект, связанный со справедливой стоимостью земли, -взаимосвязь с ее рациональным использованием. При оценке справедливой стоимости нефинансовых активов (к числу которых относятся и земельные участки), как и в случае с определением рыночной стоимости,
Рис. 3. Возможные сценарии использования рассматриваемой модели участка на территории Московской области, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения.
необходимо соблюдение принципа наилучшего и наиболее эффективного их использования участниками рынка. При этом использование активов может отличаться от текущего, но оно должно быть физически возможным, юридически допустимым и осуществимым с финансовой точки зрения.
Эти обстоятельства крайне важны в условиях действующего земельного законодательства Российской Федерации [4], поэтому рассмотрим их подробнее на примере гипотетического участка земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области. Так как существуют различные сценарии использования этого объекта (рис. 3), для справедливой оценки был выявлен наиболее маржинальный (приносящий максимальную прибыль) из них (см. табл.). При этом важно по-
нимать, что сценарии №№1-3 зачастую физически возможны, финансово осуществимы, но юридически недопустимы, так как в погоне за реализацией принципа наиболее эффективного использования нельзя игнорировать фактическую принадлежность земли к той или иной категории, в нашем случае, - сельскохозяйственного назначения. Нельзя без юридически обо-
снованных причин переводитьземли из одной категории в другую [29].
Существуют масса реальных примеров для Московской области (и других российских регионов с крупными городами, представляющими интерес для застройщиков жилья и сопутствующих ему торгово-развлекательных объектов), когда стоимость земли сельскохозяйственного назначения формируется из сценария №1 (перепродажа) и №3 (перевод в другие категории), а не из сценария №2 (сельскохозяйственное использование). Это приводит к снижению привлекательности сельского хозяйства, по сравнению с иными формами бизнеса, и к игнорированию участниками земельного рынка плодородия почв и других важных показателей их состояния (загрязненности тяжелыми металлами, нефтепродуктами,
радионуклидами, переуплотненности, захламленности и др.). ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании изложенного можно сформулировать следующие важные положения:
справедливая стоимость - ключевой показатель, учитывающий в большей степени собственные свойства объекта оценки и в меньшей
степени опирающийся на рыночные флуктуации;
справедливая стоимость находится в теснейшей взаимосвязи с рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости, служит для них базой, а в пределе - замещает обе эти категории;
включение почвенно-экологи-ческого фактора в оценку справедливой стоимости земель- закономерное развитие современных природоохранных тенденций;
законодательное закрепление экологического фактора в связке «справедливая стоимость - рыночная стоимость» позволит сформироваться экологически ориентированному рынку недвижимости, в частности земли;
учет экологического фактора в связке «справедливая стоимость -кадастровая стоимость» сделает землепользование рациональным, позволит изыскать дополнительные средства на восстановление деградированных угодий. Подчеркнем, что так как кадастровая стоимость земель -показатель, определяющий величину земельного налога и арендной платы на государственных и муниципальных землях, устанавливается чаще всего на 5 лет и таким образом не изменяется с колебаниями рынка недвижимости, то именно её нужно в первую очередь привязать к экологически оправданной справедливой стоимости;
из существующих подходов к экологизации связки «справедливая стоимость - кадастровая стоимость» для сельскохозяйственных земель наибольший интерес представляют скорректированная методика Почвенного института имени В.В. Докучаева (применение ПЭИ по И.И. Карманову) и концепция общей экономической ценности (ОЭЦ);
при оценке справедливой стоимости земельных участков необходимо строгое соблюдение принципа наилучшего и наиболее эффективного их использования участниками рынка. Предполагаемое использование участков может отличаться от их текущего использования, но оно должно быть физически возможным, юридически допустимым и осуществимым с финансовой точки зрения. Особенное внимание необходимо уделять юридической допустимости, так как именно этот фактор в конечном итоге способен определить величину справедливой стоимости, а вслед за этим е и характер землепользования.
е
Литература. и
ф №
1. Экономика природопользования: .¡2 учебник / под редакцией К. В. Папенова. М.: 2 Издательство Московского Университета, 2 2006. 928 с. 7
Оценка маржинальности различных сценариев использования
№ сценария Среднерыночная маржинальность/Литературный источник Пояснения
1 2,1% [26] Оценка проведена по изменению среднерыночной цены схожих участков на территории Московской области
2 4,6% [27] Оценка проведена по показателю рентабельности предприятий. Предполагается, что использование земли приведет к созданию на ней предприятия, аналогичного существующим на рынке
3 200-500% [28] Экспертная оценка
2. Сельская экономика: учебник/ С.В. Киселев, Е.В. Белова, А.М. Емельянов, ТА. Белугина, РА. Ромашкин, Н.С. Харитонов, Н.Т. Хожаинов, О.К. Ястребова, С.И. Половен-ко, А.А. Купавых. М.: Проспект, 2016. 572 с.
3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: учебное пособие по оценке. М.: «Дело», 1997. 480 с.
4. Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-Ф3 «Земельный кодекс Российской Федерации» (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.07.2016) [Электронный ресурс]. URL: https:// rg.ru/2001/10/30/zemkodeks.html (дата обращения: 25.01.2017).
5. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» [Электронный ресурс]. URL: http://www.ocenchik.ru/docs/26.html (дата обращения: 25.01.2017).
6. Оценка земельных ресурсов: уч. пособие / под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. М.: Ин-т оценки природных ресурсов,1999. 364 с.
7. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» [Электронный ресурс] // СПС Гарант. URL: http://base.garant.ru/2162391/ (дата обращения: 25.01.2017).
8. Приказ Минэкономразвития России от 29.09.2010 г. №445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» [Электронный ресурс]. URL: http://economy.gov.ru/minec/ activity/sections/landrelations/doc20092010 (дата обращения: 25.01.2017).
9. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 г. № П/307 «Об утверждении Методики государственной кадастровой земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_39776/ (дата обращения: 25.01.2017).
10. Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации» [Электронный ресурс] // СПС Кон-сультантПлюс. URL: http://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_40052/ (дата обращения: 25.01.2017).
11. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 23 июня 2005 г. № 138 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. URL: http://
h« www.consultant.ru/document/cons_doc_ 5 LAW_55258/ (дата обращения: 25.01.2017). w 12. Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 «Об утверждении z Методики государственной кадастровой s оценки земель промышленности и иного jjj специального назначения» [Электрон-Ч ный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. § URL: http://www.consultant.ru/document/ 2 cons_doc_LAW_43024/ (дата обращения: $ 25.01.2017).
13. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 14 мая 2005 г № 99 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_55256/ (дата обращения: 25.01.2017).
14. Макаров О.А. Почему нужно оценивать почву (состояние, качество почвы: оценка, нормирование, управление, сертификация). М.: Издательство МГУ, 2003. 259 с.
15. Макаров О.А., Каманина И.З. Эколого-экономическая оценка и сертификация почв и земель. М.: МАКС Пресс, 2008. 240 с.
16. Крыганов К.А. Приживется ли «справедливая стоимость» в России? // Консультант. 2006. №5. C. 84-86.
17. Международный стандарт МСФО (Международный стандарт финансовой отчетности) (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» [Электронный ресурс]. URL: http ://minfin. ru/ru/document/?id_4= 18234 (дата обращения: 25.01.2017).
18. Карманов И.И. Почвенно-эколо-гическая оценка // Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв. М.: Агропромиздат, 1991. С. 161-233.
19. Карманов И.И. Проблема цен на почвы и земельные участки // Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв. М.: Агропромиздат, 1991. С. 234-297.
20. Карманов И.И., Булгаков Д.С. Опыт разработки методики расчетов индексов ценности земель сельскохозяйственного назначения на почвенно-экологической основе // Роль почв в биосфере: тр. Ин-та почвоведения МГУ им. М. В. Ломоносова и РАН / Под ред. Г.В. Добровольского и Г.С. Куста. М.: Изд. Ин-та почвоведения МГУ-РАН; Тула: Гриф и Ко, 2003. Вып. 3. Оценка и учет почвенных ресурсов. С. 62-96.
21. Цветнов Е.В. Эколого-экономическая оценка сельскохозяйственных земель в условиях химического и радиоактивного загрязнения: дисс. ... канд. биол. наук. М., 2007. 185 с.
22. Millennium Ecosystem Assessment. Ecosystems and Human Well-being: Current State and Trends Assessment. Washington, DC: Island Press, 2005. 948 p.
23 Бондаренко Е.В. Опыт учета экосистемных сервисов почв при оценке деградации земель (на примере УО ПЭЦ МГУ): автореф. дисс. ... канд. биол. наук. М., 2016. 24 с.
24. О включении экосистемных услуг в систему оценки ущерба от деградации земель / Е.В. Цветнов, О.А. Макаров, А.С. Яковлев, Е.В. Бондаренко // Почвоведение. 2016. № 12. С. 1-7.
25. Перман Р., Ма Ю, Макгилври Дж. Экономика природных ресурсов и охраны окружающей среды. М.: ТЕИС, 2006. 1168 с.
26. Земельный рынок России, прогнозы и тенденции Компания Grand Terra Agency [Электронный ресурс]. URL: http://www. graterra.ru/?page_id=50 (дата обращения: 25.01.2017).
27. Предварительный анализ результатов производственно-финансовой деятельности сельскохозяйственных предприятий Московской области [Электронный ресурс]. URL: https://regnum.ru/news/
economy/96103.html 25.01.2017 (дата обращения: 25.01.2017).
28. Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2014-2015 годы (Ноябрь 2015) [Электронный ресурс]. URL: http ://www.consulting.irn. ru/research/126/ (дата обращения: 25.01.2017).
29. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ (действующая редакция, 2016) [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_50874/ (дата обращения: 20.09.2016).
What Is the Fair Price of Land? (Ecological Factor in the "Fair Value" of Land)
O.A. Makarov, E.V. Cvetnov, Y.R. Ermiyaev
Lomonosov Moscow State University, Leninskie gory, 1, str. 12, Moskva, 119991, Russian Federation
Abstract. The economic assessment of the land value does not adequately take into account its soil and environmental characteristics. Its value is appraised in many respects by the conditions of the real estate market and is clearly speculative. It is proposed to use actively the developing concept of "fair value", which allows to take into account the own properties of the estimated object (in this case it is land) to a greater extent and to base on market fluctuations to a lesser extent. The fair value of the land is in close relationship with its market and cadastral value, and it is the basis to calculate the latter. To determine the fair value of the land it is possible to use the elements of the concept of total economic value (TEV) and the adjusted methodology for soil valuation of V.V. Dokuchaev Soil Science Institute, developed under the leadership of I.I. Karmanov. The method is based on the calculation of a soil-ecological index - it is the score of the quality of locality, reflecting the level of soil fertility, taking into account the specific soil properties, climate and relief. The taking into consideration of the environmental factor in conjunction 'fair value - cadastral value' allows to raise additional funds for the restoration of degraded lands. The estimation of the fair value of land implies the strict observance of the principle of the best and the most efficient use of them by market participants. The intended use of plots sites may be different from their current use, but it should be physically possible, legally permissible and feasible from a financial point of view.
Keywords: ecological and environmental value of land resources, cadastral valuation, market value, fair value of land.
Author Details: O.A. Makarov, D. Sc. (Biol.), head of laboratory (e-mail: oa_makarov@mail. ru); E.V. Cvetnov, Cand. Sc., junior research fellow; Y.R. Ermiyaev, master's student.
For citation: Makarov O.A., Cvetnov E.V., Ermiyaev Y.R. What Is the Fair Price of Land? (Ecological Factor in the "Fair Value" of Land). Zemledelie. 2017. No. Pp. 3-8 (in Russ.).
