CC BY
114
УДК 347
НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ В ВИДЕ РАЗНИЦЫ МЕЖДУ ПРОЕКТНОЙ И ФАКТИЧЕСКОЙ ПЛОЩАДЬЮ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
UNJUST ENRICHMENT IN THE FORM OF THE DIFFERENCE BETWEEN THE PROJECT AND THE ACTUAL AREA OF THE OBJECT OF SHARED CONSTRUCTION
А. П. МИКУЦКАЯ (A. P. MIKUTSKAYA)
Рассматривается один из возможных вещно-правовых способов защиты прав дольщиков: предъявление к застройщику кондикционного иска. Определяется, в каких случаях и по каким основаниям на стороне застройщика возникает неосновательное обогащение.
Ключевые слова: недвижимость, кондикционный иск, неосновательное обогащение, застройщик, дольщики, объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве.
One of the possible proprietary remedies shareholders: presentation to the developer kondiktsionnogo claim. Grounded in what cases and on what grounds the builder on the side there is unjust enrichment.
Key words: real estate, kondiktsionny claim, unjust enrichment, developer, real estate investors, the object is shared construction contract of a joint construction.
Известно, что недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. В настоящее время самым распространённым способом удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Закон, регулирующий сферу долевого строительства, был принят 30 декабря 2004 г. за № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве). Названный закон установил хорошие гарантии для участников долевого строительства, однако, несмотря на это, нарушение прав дольщиков носит массовый характер.
Одной из типичных ситуаций нарушений прав участников долевого строительства является передача застройщиком объекта долевого строительства меньшей площадью. В этой связи в рамках настоящей статьи рас-
смотрим такой гражданско-правовой способ защиты прав дольщиков, как предъявление к застройщику кондикционного иска. Не претендуя на исчерпывающее исследование проблемы, попытаемся проанализировать наиболее важные её стороны.
Почему же на стороне застройщика возникает неосновательное обогащение?
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
© Микуцкая А. П., 2013
В ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве перечислены обязательные условия, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, при этом одним из существенных условий договора является его цена.
В силу ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Также договор обязательно должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Планируемая площадь помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (п. 3 ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Как правило, на момент заключения договора участия в долевом строительстве стороны определяют цену, исходя из проектной площади помещений. Однако на момент исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства его фактическая площадь зачастую отличается в меньшую сторону от проектной.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, пре-
дусмотренные гл. 60, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, согласно п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. Обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретённое (или сбережённое) имущество возникает в том случае, если имело место приращение имущественной сферы первого, причём за счёт умаления второго. Предметом доказывания по данной категории дел является факт неосновательного обогащения ответчика за счёт истца.
Таким образом, в случае оплаты дольщиком цены по объекту долевого строительства, исходя из проектных размеров и получения в последующем от застройщика объекта с меньшей площадью, можно вести речь о неосновательном обогащении застройщика. Учитывая конструктивные особенности объектов недвижимости, возвратить имущество в натуре невозможно, поэтому в данном случае застройщик должен возместить действительную стоимость этого имущества (п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Именно такую позицию занимают судебные инстанции при рассмотрении споров о несоответствии площади построенного объекта недвижимости.
Указанные выше проблемы достаточно часто возникают при долевом финансировании строительства объекта государственного (муниципального) заказа. В частности, большинство объектов жилищного строительства возводится по договорам участия в долевом строительстве с той или иной долей участия государства, муниципальных образований.
Особенности государственного (муниципального) контракта дают основания для рассмотрения его в качестве особого вида гражданско-правового договора, правовой
режим которого характеризуется наличием публично-правовых элементов, касающихся нормативной базы, предмета, состава участников, целей, особого порядка их заключения, исполнения и ответственности сторон.
Поэтому если учреждение уполномочено органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления выполнять функции государственного (муниципального) заказчика при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных (муниципальных) нужд, оно, действуя в этом случае в интересах и от имени публичного образования, должно в полном объёме руководствоваться положениями Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 94-ФЗ).
Как предусмотрено п. 4.1 ст. 9 указанного закона, цена государственного или муниципального контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения, за исключением случаев заключения контракта на основании п. 2.1 ч. 2 ст. 55 Закона, а также случаев, установленных ч. 4.2, 6, 6.26.4 указанной статьи того же Закона.
Передав государственному (муниципальному) заказчику объекты долевого строительства площадью меньше согласованной сторонами в контракте (в результате изменения проектных площадей в ходе строительства) и получив от заказчика в оплату денежные средства в размере, рассчитанном исходя из проектных площадей долевого участия, застройщик неправомерно удерживает денежные средства в размере разницы между стоимостью окончательной и первоначальной площади без предоставления встречного эквивалентного исполнения.
Возражая против кондикционного иска, застройщики, как правило, ссылаются на то, что цена государственного (муниципального) контракта является твёрдой и в силу Закона № 94-ФЗ не подлежит изменению. Однако в рассматриваемом случае пересчёт цены контракта, представляющей собой размер денежных средств, подлежащих уплате государственным (муниципальным) заказчиком
для строительства объекта долевого строительства, вследствие уточнений фактической площади по данным технической инвентаризации, не является изменением твёрдой цены контракта в смысле п. 4.1 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ. Денежные средства в размере, превышающем стоимость общей площади переданных квартир, являются неосновательным обогащением застройщика.
Отдельное внимание хотелось бы уделить вопросу определения общей площади жилых помещений, поскольку на практике нередко возникает вопрос, включаются ли в общую площадь квартиры, подлежащей передаче дольщику, площади лоджий, балконов, веранд и террас.
Безусловно, в первую очередь судом в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть проанализированы условия договора участия в долевом строительстве, выяснена действительная общая воля сторон.
В случае если стороны в договоре прямо не указали на включение в общую площадь площади лоджий, балконов, террас, то общая площадь жилого помещения не включает площадь помещений вспомогательного использования.
Так, в соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Инструкция). В п. 3.34 Инструкции указано, что по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).
Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного
статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершённого и незавершённого жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели же площади квартиры применяются для целей официального статистического учёта жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Согласно п. 3.36 Инструкции площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учёта лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов,
веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (п. 3.37 Инструкции).
Однако, определяя общую площадь жилого помещения, следует разделять объекты права (в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас) и объекты технического учёта (согласно п. 3.37 Инструкции общая площадь жилых помещений определяется с учётом балконов, лоджий, веранд, террас).
Таким образом, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы.
