Некоторые вопросы защиты прав нанимателей по договорам найма жилища Текст научной статьи по специальности «Право»

т

Туленова Гульмира Какеновна,

старший научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства и исполнительного производства Института законодательства РК

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ НАНИМАТЕЛЕЙ ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА ЖИЛИЩА

В целях установления надлежащего поведения участников жилищных правоотношений немаловажную роль играет закрепление в действующем законодательстве норм об ответственности.

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях» (далее - Закон о жилищных отношениях) не содержит специальных статей, посвященных ответственности сторон по договорам найма жилища за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств. В соответствии с общим правилом, стороны договоров найма жилища несут гражданско-правовую ответственность, предусмотренную главой 20 Гражданского кодекса Республики Казахстан «Ответственность за нарушение обязательства» (статьи 349-367).

Действовавший ранее Типовой договор найма (поднайма) жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 сентября 2009 года № 1482 (далее - Типовой договор), содержал ряд положений об ответственности сторон.

Так, раздел 2 «Порядок произведения расчетов» содержал указание на то, что «при несоблюдении сроков оплаты начисляется пеня в размере 0,1% от суммы оплаты за каждый день просрочки. При ненадлежащем использовании Нанимателем жилища, инженерных сетей и мест общего пользования, повлекшим за собой ухудшение технических характеристик, неисправность, порчу, разрушение элементов жилища, помещения, Наймодателем начисляется, а Нанимателем оплачивается штраф в размере причиненного ущерба. Начисление пени, штрафа не освобождает Стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений».

Раздел 8 «Ответственность Сторон» Типового договора был изложен в следующей редакции:

«22. Наймодатель возмещает Нанимателю материальный ущерб, причиненный в результате невыполнения обязанностей, предусмотренных настоящим Договором, в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

23. Риск случайной порчи, разрушения помещения по вине Нанимателя лежит на Нанимателе».

Проведенный в период действия указанных положений Типового договора анализ привел нас к следующим выводам. Ответственность нанимателя за случайную порчу или разрушение жилища наступала только при наличии его вины. Что же касается наймодателя, то он, как видно, нес безвиновную ответственность, однако только в пределах реального ущерба. Притом ограничение размера ответственности наймодателя пределами реального ущерба соответствует пункту 2 статьи 350 ГК РК: «Принятое до нарушения обязательства соглашение сторон об освобождении должника от возмещения убытков, вызванных нарушением, недействительно, однако стороны по взаимному соглашению могут предусмотреть взыскание только реального ущерба в имуществе». Тогда встает вопрос: почему, не соблюдая баланс интересов сторон, в Типовом договоре была установлена ответственность нанимателя по принципу причинения, и по общим правилам гражданского законодательства он нес ответственность за убытки, а наймодатель - только за реальный ущерб. Таким образом, нами было выдвинуто мнение, что подобное распределение ответственности является не совсем справедливым, так как нарушается гражданско-правовой принцип юридического равенства сторон.

В этой связи, считаем, что в Типовом договоре размер ответственности нанимателя за нарушение договора должен быть ограничен

также размером реального ущерба. Наша позиция основана на том, что взыскание упущенной выгоды характерно для предпринимательских договоров, а договор найма жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде (т.е. договор социального найма) является потребительским для нанимателя и не направлен на получение прибыли для наймодателя.

В настоящее время действует Типовой договор найма (поднайма) жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 декабря 2011 года № 1420. Однако в отличие от ранее действовавшего типового договора найма жилища отсутствует специальный пункт, посвященный ответственности сторон. Раздел 3 «Порядок произведения расчетов» содержит, как и прежде, положение, что «при несоблюдении сроков оплаты начисляется пеня в размере 0,1% от суммы оплаты за каждый день просрочки». Кроме того, в действующем Типовом договоре установлено, что «при отсутствии оплаты по настоящему Договору более одного месяца Наймодатель вправе обратиться в суд о принудительном взыскании оплаты с Нанимателя с возмещением всех судебных издержек. 8. При ненадлежащем использовании Нанимателем жилища, инженерных сетей и мест общего пользования, повлекшим за собой ухудшение технических характеристик, неисправность, порчу, разрушение элементов жилища, жилого дома (жилого здания), Наймодателем составляется акт, с указанием размера стоимости ущерба, подлежащего возмещению Нанимателем. При согласии Нанимателя со стоимостью указанного размера ущерба акт подписывается Сторонами. в случае несогласия Нанимателя со стоимостью ущерба, подлежащего возмещению, взыскание производится в судебном порядке».

Как видно, действующий типовой договор найма жилища не содержит прямых дискриминационных положений по сравнению с прежним типовым договором, однако, как видим, прописана лишь ответственность нанимателя перед наймодателем за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору, ответственность же наймодателя осталась не урегулированной в данном нормативном правовом акте, что не лишает нанимателя ссылаться на общие положения о гражданско-правовой ответственности в соот-

ветствии с нормами Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Кроме того, считаем, что ответственность наймодателя перед нанимателем за безопасность и качество предоставляемого по договорам найма жилища и коммунальных услуг и т.п. должна регулироваться также Законом Республики Казахстан от 4 мая 2010 года «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей). Но для начала ответим на вопрос: распространяется ли Закон о защите прав потребителей на отношения, возникающие из правоотношений жилищного найма? Ответ кроется в определении понятия «потребитель», которое дается в Законе о защите прав потребителей.

Так, согласно подпункту 15) статьи 1 Закона о защите прав потребителей, потребителем может быть физическое лицо, имеющее намерение заказать или приобрести либо заказывающее, приобретающее и (или) использующее товар (работу, услугу) для удовлетворения своих потребностей. Следовательно, особый статус потребителя, в соответствии с указанным определением, проявляется посредством целевой направленности заключаемых договоров, а именно, приобретаемый товар, работа или услуга должны быть направлены на удовлетворение личных потребностей граждан, не связанных с извлечением прибыли. Находясь в подобном положении, потребитель выступает в качестве слабой стороны договора, поэтому защита его прав, в первую очередь, нуждается в правовой регламентации на законодательном уровне. Соответственно, напрашивается вывод, что в случаях, когда гражданин вступает в отношения жилищного найма для проживания в предоставляемом жилище, то в случае нарушения его прав, вытекающих из договора, он может обратиться в суд за их защитой, ссылаясь при этом также и на нормы Закона о защите прав потребителей.

Однако, как видно из вышеуказанного определения, физическое лицо выступает потребителем трех элементов: товаров, работ и услуг. в статье 1 Закона о защите прав потребителей впервые дается определение товарам, работам и услугам:

- товар - продукт деятельности изготовителя (исполнителя), предназначенный для реализации (пункт 11);

- работа - деятельность, направленная на удовлетворение потребностей потребителей, результаты которой имеют материальное выражение (пункт 3);

- услуга - деятельность, направленная на удо-

влетворение потребностей потребителей, результаты которой не имеют материального выражения (пункт 6).

Это значит, что законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения, вытекающие из гражданско-правовых договоров, не связанных с приобретением товаров, выполнением работ либо оказанием услуг. Как же быть тогда с теми договорами, предмет которых не подпадает под определения «товар», «работа», «услуга», указанных в статье 1 Закона о защите прав потребителей, как, например, договоры имущественного найма (аренды), найма жилища, долевого участия в жилищном строительстве и другие, в которых граждане, несомненно, выступают слабой стороной в договоре. Ведь, как известно, в гражданском праве существуют также и такие договоры, которые невозможно подвести под три вышеуказанные дефиниции, существуют смешанные договоры, содержащие элементы нескольких договоров, не всегда предусматривающих намерение заказать или приобрести товар (работу, услугу).

Таким образом, считаем, что Закон о защите прав потребителей несправедливо сужает круг отношений, подпадающих под сферу его регулирования. В то время, как договорные отношения жилищного найма, сторонами которых выступают граждане, нуждающиеся в жилье или улучшении жилищных условий, и, соответственно, проживающие в предоставленном жилище, несомненно, должны иметь возможность защитить свои права, будучи потребителями того «продукта», который им предоставлен по заключенному договору. Для достижения указанной цели, считаем, что необходимо внести изменения в Закон о защите прав потребителей и расширить сферу его действия, прямо предусмотреть в нем возможность применения законодательства о защите прав потребителей для защиты прав тех граждан, которые заключили договоры найма жилища. В дополнение к указанному отметим, что в соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей потребитель имеет право на возмещение убытков (вреда), причиненных его жизни, здоровью и (или) имуществу вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), в полном объеме. Право требовать возмещения убытков (вреда), причиненных вследствие недостатков

товара (работы, услуги), признается за любым потребителем независимо от вины продавца (изготовителя, исполнителя) и от того, состоял ли он с ним в договорных отношениях или нет. Последнее обстоятельство также является немаловажным для нанимателя жилища, так как на практике большинство договоров найма жилища либо не заключается вообще, либо заключается намного позже после самого факта вселения.

Для сравнения: в Российской Федерации, согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года №7, законодательство о защите прав потребителей распространяется на отношения найма жилого помещения, в том числе социального найма; на отношения по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателей необходимыми коммунальными услугами и др. Анализ судебной практики по договорам найма жилища позволяет нам прийти к выводу, что в настоящее время назрела необходимость в обобщении судебной практики по данному вопросу и принятии Нормативного постановления Верховного Суда, в которое предлагаем включить аналогичное положение из приведенного примера нормотворче-ской деятельности Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, что касается договора найма (поднайма) жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, то, являясь договором присоединения, условия об ответственности сторон должны быть детальным образом регламентированы на законодательном уровне. При этом размер ответственности наймодателя и нанимателя, исходя из принципа юридического равенства сторон, должен быть одинаковым. В то же время, наниматель, являясь слабой стороной в указанных двух типах договоров найма жилища должен иметь возможность защитить нарушенные наймодателем права, опираясь на законодательство о защите прав потребителей.

В то же время, наниматель, являясь слабой стороной в указанных двух типах договоров жилищного найма, должен иметь возможность защитить нарушенные наймодателем права, опираясь на законодательство о защите прав потребителей.

Бул мацала тутынушылардыц цуцыцтарын цоргау туралы зацнамасын тургын-уйд1 жалдау шарттарына таратуын цажеттмктщ сурацтарына арналган.

Туйгн свздер: тургын-уй цуцыцтыццатынастары, тургын-Yudi жалдау шарттары, жалдаушы, жалга беруш1, азаматтыц-цуцыцтыц жауапкерштк, тутынушылардыц цуцыцтарын цоргау.

Настоящая статья посвящена вопросам необходимости распространения законодательства о защите прав потребителей на договоры найма жилища.

Ключевые слова: жилищные правоотношения, договоры найма жилища, наниматель, наймода-тель, гражданско-правовая ответственность, защита прав потребителей.

This article is devoted to the need to extend the law of consumer protection on the housing tenancy contracts.

Key words: housing relationship, the housing tenancy contracts, tenant, landlord, civil liability, consumer's rights protection.

^лмира Кэкенк;ызы Теленова,

КР Зац шыгару институтыньщ азаматтыщ, азаматтыщ-ю жYргiзу зацнамасы жэне ащарушылыщ ic жYргiзу бeлiмшщ ага гылыми ^nMeTOepi

T^pFbiH-Y^i жалдау шарттары бойынша жалдаушылардыц к^кыктарын K;opFayibi4 кейбiр мэселелеpi

Туленова Гульмира Какеновна,

старший научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства и исполнительного производства Института законодательства РК

Некоторые вопросы защиты прав нанимателей по договорам найма жилища

Tulenova Gulmira Kakenovna,

senior research fellow of Department of the civil, civil-proceeding legislation and execution of the Institute of legislation of the Republic of Kazakhstan

Some problems in the protection of tenant's rights by the housing tenancy contracts