CC BY
126
Третейское разбирательство в жилищных отношениях*
С.П. Мамонтов
председатель Президиума Федерального третейского суда (г. Москва)
Д.Ю.Бородин
член Президиума Федерального третейского суда (г. Москва)
Сергей Павлович Мамонтов, [email protected]
Обзор норм, регулирующих жилищные правоотношения, в которых рекомендуется применять третейские соглашения для снижения рисков неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной условий обязательства Статья 63 ЖК РФ
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Рекомендуется включение третейского соглашения для регулирования исполнения нанимателем следующих обязательств:
• использование жилого помещения по назначению;
• обеспечение сохранности жилого помещения;
• поддержание надлежащего состояния жилого помещения;
• проведение текущего ремонта жилого помещения;
• своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• оспаривание запрета наймодателя на вселение членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь на одного члена семьи составит менее учетной нормы;
• осуществление обмена жилыми помещениями, в том числе принудительного;
• соблюдение других обязанностей, установленных договором социального найма и законом.
Кроме того, расторжение договора социального найма, основания для которого возникли по обстоятельствам, зависящим от нанимателя, а также выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, в силу пункта 4 статьи 83 и статьи 84 ЖК РФ производятся только в судебном порядке.
Учитывая, что нормы о найме жилого помещения являются сферой гражданско-правового регулирования (гл. 35 ГК РФ), на спорные правоотношения, из них вытекающие, полностью распространяет свое действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам. Предполагается, что до 2011 года в России будет заключено 10-13 миллионов договоров социального найма. Прогноз споров: один спор на каждые 100 договоров, или 1 процент (или 600 споров в год на среднее муниципальное образование)1.
Пункт 2 статьи 74 ЖК РФ
Договор об обмене жилыми помещениями между нанимателями заключается в письменной форме. Рекомендуется включение третейского соглашения для регулирования исполнения обязательств сторонами, так как заинтересованной стороной всегда также будет выступать наймодатель (федеральное имущество, имущество субъекта, муници-
* Окончание. Начало см. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 5.
1 Материалы Первой межрегиональной образовательной конференции «Саморегулирование в отрасли ЖКХ. Федеральный закон № 315». Ш1_: www.Samoregorg.ru
пальное имущество, ведомство), который не заинтересован в ухудшении жилищных условий нанимателей. Таким образом, возможны споры не только между обменивающимися нанимателями, но и между наймодателем и обменивающимися нанимателями. Статья 75 ЖК РФ предполагает признание судом договора обмена жилыми помещениями недействительным. Кроме этого, предусмотрена возможность возмещения убытков потерпевшей стороне.
Предполагается, что до 2011 года в России будет заключено 120 000 договоров об обмене жилыми помещениями (или 60 споров в год на среднее муниципальное образование).
Статья 77 ЖК РФ
Договор поднайма жилого помещения между нанимателями и поднанимателями заключается в письменной форме. Согласно пункту 1 статьи 76 ЖК РФ наймодатель дает письменное согласие. Согласие неопределенной формы требуется от всех проживающих с нанимателем членов семьи и от всех собственников и проживающих с ними членов семьи. Соответственно, при таком многообразном учете интересов возможны конфликты и споры при осуществлении договора поднайма. При оформлении письменного согласия на поднайм наймодатель вправе потребовать внесения в договор поднайма и своей стороны, и текста третейского соглашения, а лучше, если он предоставит сторонам типовой договор поднайма с внесенной третейской оговоркой.
Договор поднайма является возмездным (ст. 78 ЖК РФ). Таким образом, напрямую видны интересы наймодателя, которому как собственнику предстоит нести расходы по содержанию многоквартирного дома. Вместе с тем наймодатель не защищен законом от необходимости расторжения договора поднайма (пункт 4 статьи 79 ЖК РФ дает такое право только нанимателю), и в этом случае жилищно-правовое регулирование договора поднайма может осуществляться только через третейское соглашение.
Учитывая, что нормы о найме жилого помещения являются сферой гражданско-правового регулирования (гл. 35 ГК РФ), на спорные правоотношения, из них вытекающие, полностью распространяет свое действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам.
Рекомендуется включение третейского соглашения для регулирования договора поднайма жилого помещения сторонами, так как заинтересованной стороной всегда также будет выступать наймодатель (федеральное имущество, имущество субъекта, муниципальное имущество, ведомство).
Предполагается, что до 2011 года в России будет заключено 600 000 договоров поднайма жилых помещений (или 20 споров в год на среднее муниципальное образование).
Пункт 7 статьи 100 ЖК РФ
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Расторгается по требованию наймодателя только в судебном порядке (п. 3 ст. 101 ЖК РФ). Граждане подлежат выселению только в судебном порядке (п. 1 ст. 103 ЖК РФ).
Очевидно, что процессы трудовой миграции в экономике будут только ускоряться. В то же время в предоставлении больших социальных возможностей для нормального существования незащищенных категорий граждан будет заинтересовано все гражданское общество. Тем не менее по-прежнему будет необходимо регулирование жилищного фонда служебного жилья, общежитий, маневренных жилых помещений. Что касается порядка регулирования жилых помещений в домах социального обслуживания, приютов для беженцев и жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования, такие основания устанавливаются иными федеральными законами или законодательством субъектов.
Вместе с тем жилищный фонд служебных помещений, общежитий и маневренный фонд составляют до 300 000 отдельных помещений (комнат, квартир), охватывая до 1 миллиона человек. Надо сказать, что специализированный жилищный фонд причиняет наймодателям массу хлопот, обусловленных частым неисполнением нанимателями обязанностей по оплате и целевому использованию специализированного жилья.
Учитывая, что нормы о найме жилого помещения являются сферой гражданско-правового регулирования (гл. 35 ГК РФ) на спорные правоотношения, из них вытекающие, полностью распространяет свое действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам.
В связи с этим можно прогнозировать рост количества споров в целом, которое будет достигать 15-20 процентов от заключенных договоров найма специализированного жилья. Или в пересчете на годовые показатели - от 25 споров в год на среднее муниципальное образование.
Пункты 2 статьей 127 и 133 ЖК РФ
Эти положения, касающиеся раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива на изолированные жилые помещения и выселения бывших членов жилищного кооператива, имеют судебные перспективы, прямо обозначенные нормами жилищного права. Причем ни одно из указанных в этих нормах обстоятельств для возникновения споров не заключено в рамки статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) о невозможности применения договорной подсудности. Чтобы такого рода споры в ЖК и ЖСК не тянулись бесконечно, рекомендуется использовать третейское соглашение. Особого третейского соглашения по требованиям о прекращении или изменении правоотношения не требуется, так как статья 2 Закон № 102-ФЗ [1] поглощает эти виды требований в суде. Обязательно наличие общего третейского соглашения.
По вопросам деятельности ЖК и ЖСК представляется целесообразным рекомендовать руководителям ЖК и ЖСК включать тексты третейских оговорок, устанавливающих третейские соглашения членов ЖК и ЖСК как с самим юридическим лицом, так и для разрешения споров между неопределенными членами, а также одновременно со всеми членами (собранием), в заявления на прием в члены ЖК и ЖСК.
С развитием программ формирования товариществ собственников жилья как наиболее перспективных способов управления многоквартирными домами, происходит устаревание ЖК и ЖСК как эффективной формы, заставляющей наследников и членов семей пайщиков относиться к доставшимся квадратным метрам как к разменной форме материализации в ЖК и ЖСК. В связи с этим можно прогнозировать рост количества споров в целом, которое будет достигать 3-5 процентов от имеющихся паев в ЖК и ЖСК, или в пересчете на годовые показатели - до 20 споров в год на среднее муниципальное образование.
Главы 13 и 14 ЖК РФ
Эти положения о создании и деятельности товариществ собственников жилья и о правовом положении членов товариществ собственников жилья закрепили нормы жилищного права в совокупности с нормами статей 291 и 293 ГК РФ.
С учетом положений статей 137, 138, 140, 141, 142, 143, 145, 146, 151, 152 ЖК РФ рекомендуется внесение третейских соглашений в следующие документы:
• решения общих собраний собственников помещений и собраний членов ТСЖ (в заявления о приеме в члены ТСЖ) по вопросам определения смет доходов и расходов на год, в том числе расходов на содержание, обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего и недвижимого имущества, затрат на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд; по вопросам размеров платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• бланки решений собственников (общих собраний собственников), протоколы общих собраний, заявления о приеме в члены ТСЖ, письменные формы обращений к общему собранию собственников по вопросам принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и полного возмещения причиненных ТСЖ убытков в результате неисполнения собственниками помещений обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате их общих расходов;
• бланки решений собственников (общих собраний собственников), протоколы общих собраний, заявления о приеме в члены ТСЖ, письменные формы обращений к общему собранию собственников по вопросам установления условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• бланки решений собственников (общих собраний собственников), протоколы общих собраний, заявления о приеме в члены ТСЖ, письменные формы обращений к общему собранию собственников по вопросам предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию права владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом или препятствующих этому;
• бланки решений собственников (общих собраний собственников), протоколы общих собраний собственников по вопросу принятия решения о создании ТСЖ в строящемся доме;
• протоколы собраний ТСЖ, заявления о приеме в члены ТСЖ, письменные формы обращений к общему собранию ТСЖ по вопросам реорганизации или ликвидации ТСЖ в порядке, установленном гражданским законодательством;
• протоколы общих собраний, заявления о приеме в члены ТСЖ, письменные формы обращений к общему собранию ТСЖ по вопросам объединения ТСЖ для совместного управления общим имуществом;
• заявления о приеме в члены ТСЖ, письменные формы обращений к общему собранию ТСЖ по вопросам оспоримости решений общего собрания ТСЖ в части внесения изменений в устав ТСЖ, избрания правления, ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ; по вопросам образования специальных фондов (резервного, на восстановление и ремонт общего имущества многоквартирного дома и его оборудования), получения заемных средств и банковских кредитов, использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ, утверждения годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;
• заявления о приеме в члены ТСЖ, письменные формы обращений к общему собранию ТСЖ по вопросам оспаривания принятых общим собранием ТСЖ решений о рассмотрении жалоб на действия правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ, решений о принятии и изменениях правил внутреннего распорядка и положения об оплате труда работников ТСЖ, об определении размера вознаграждения членов правления ТСЖ, о сдаче в аренду или передаче прав на общее имущество, о компетенции правления ТСЖ;
• договоры управления многоквартирными домами между ТСЖ и собственниками помещений, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирных домах между ТСЖ и подрядчиками, договоры об оказании коммунальных услуг, о содержании и ремонте общего имущества между ТСЖ и нечленами ТСЖ - собственниками помещений и между ТСЖ и нанимателями социального жилья, иные договоры между ТСЖ и другими лицами;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) ТСЖ и собственников помещений на выполнение им работ и услуг в доме;
• кредитные договоры с банками;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и лицами, выполняющими для ТСЖ работы и пре-
доставляющими ТСЖ услуги, по вопросам передачи исполнителям материальных и денежных средств;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам продажи, передачи во временное пользование, обмена имущества, принадлежащего ТСЖ;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам пользования или ограниченного пользования частью общего имущества;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам надстраивания, пере-страивания части общего имущества и строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам получения в пользование или приобретения в общую долевую собственность собственников помещений земельных участков;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам осуществления за счет собственников помещений застройки прилегающих к дому земельных участков;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам аренды, найма части общего имущества домов;
• договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по иным, отвечающим целям и задачам ТСЖ, вопросам.
Пожалуй, набольшее количество вопросов, конфликтов и подчас неприятие вызывает норма жилищного законодательства, регулирующая деятельность ТСЖ и в ТСЖ. Судя по практике, которая складывается в Москве, в каждом многоквартирном доме - ТСЖ возникают по 2-5 споров в год. Количество споров по поводу принятия решений общими собраниями собственников и деятельности ТСЖ (их многообразие указано в перечне) со временем будет только увеличиваться.
Учитывая, что нормы о товариществах собственников жилья и правах других собственников жилья являются сферой гражданско-правового регулирования в статьях 291 и 292 ГК РФ, на спорные правоотношения, из них вытекающие, полностью распространяет свое действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам.
Предполагается, что до 2012 года в России будет сформировано около 100 000 ТСЖ. Прогноз споров: один спор в год на каждое ТСЖ, или около 50 споров в год на среднее муниципальное образование.
Кстати, для сокращения объема спорных обстоятельств рекомендуется активнее использовать нормы пункта 2 статьи 136 ЖК РФ, касающихся создания так называемых «квартальных ТСЖ». Это приведет к определенной унификации и экономии различных ресурсов собственников.
Раздел VII ЖК РФ
Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена законом (ст. 153 ЖК РФ) на нанимателей социального жилья, нанимателей у государ-
ственного или муниципального жилищного фонда, арендаторов жилых помещений, членов жилищных кооперативов, собственников жилья.
Учитывая, что нормы о плате за жилое помещение, энергоснабжение, возмездные услуги являются сферой гражданско-правового регулирования в статье 682, § 6 главы 30 и главы 39 ГК РФ, на спорные правоотношения, из них вытекающие, полностью распространяет свое действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам. В связи с этим настоятельно рекомендуется внесение третейских оговорок в письменные документы о сделках, договоры и соглашения (ст. 154 ЖК РФ):
1) в договоры социального найма или найма жилья у государственного или муниципального фонда для несобственников жилья:
• о плате за пользование жилым помещением (наем);
• о плате за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе о плате за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту;
• о плате за коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление;
2) в договоры с управляющими организациями или ТСЖ для собственников жилья:
• о плате за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе о плате за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;
• о плате за коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Согласно нормам статьи 155 ЖК РФ:
• управляющие организации вправе получать от нанимателей плату за содержание и ремонт жилых помещений и коммунальные услуги, а от наймодателей - также суммы недоплат нанимателей и компенсации льгот, от собственников помещений - плату за жилое помещение и коммунальные услуги (в домах без образования ТСЖ, ЖК, ЖСК), а также плату по договорам с собственниками помещений за услуги, работы по содержанию и ремонту;
• наймодатели вправе получать от нанимателей плату за пользование (плату за наем);
• товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК) вправе получать от собственников -не членов ТСЖ (ЖК, ЖСК) плату за жилое помещение и коммунальные услуги по договорам, а также плату по договорам с собственниками помещений за услуги, работы по содержанию и ремонту;
• подрядные и ресурсоснабжающие организации вправе получать от собственников помещений при непосредственном способе управления плату по договорам за жилое помещение и коммунальные услуги, плату по договорам на выполнение услуг, работ, ремонта и плату за коммунальные услуги от собственников отдельных жилых домов, а также плату по договорам с собственниками помещений за услуги, работы по содержанию и ремонту.
Причем пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ закон установил ограничение размера пеней -1/300 ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (в среднем, без гиперинфляции - 10 процентов годовых), что практически никогда не покрывает убытки управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК и подрядных организаций при непосредственном способе управления.
Однако законом не установлены какие-либо ограничения на размер договорной неустойки за неисполнение или просрочку исполнения решения третейского суда, если такая неустойка оговорена сторонами в договоре или соглашении в письменном виде. Это может существенно способствовать повышению ответственности неплательщиков и помочь управляющим организациям, ТСЖ, ЖК, ЖСК и подрядным организациям при непосредственном способе управления полноценно возмещать понесенные убытки.
Кроме прочего, в соответствии с нормами статьей 156 и 158 ЖК РФ рекомендуется предусматривать третейские оговорки (третейские соглашения) в следующих документах:
• решения общих собраний собственников помещений, бланки решений собственников (общих заочных собраний собственников), протоколы общих собраний, письменные формы обращений к общему собранию (регистрационные или явочные листы, журналы) собственников по вопросам установления размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения, в котором не образовано ТСЖ, ЖК, ЖСК, а также по вопросам оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, сроках его начала, объемах работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов;
• решения собраний членов ТСЖ (заявления о приеме в члены ТСЖ), письменные формы обращений к общему собранию (регистрационные или явочные листы, журналы) собственников по вопросам установления размеров обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, устанавливаемых органами управления ТСЖ, ЖК, ЖСК в соответствии с уставом.
Пожалуй, договоры, касающиеся платы за жилое помещение и коммунальные услуги, наиболее многочисленные. В этой сфере наблюдается и наибольшее количество неисполненных обязательств. Широко распространенное легкомысленное отношение потребителей к стоимости жилищно-коммунальных услуг не выравнивает и не смягчает коммунальный застой в самой массовой отрасли экономики уже несколько десятилетий. Совершенно очевидно, что без принятия адекватных встречных мер непосредственно жилищнокоммунальной системой неудовлетворенность народа услугами жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) будет только нарастать. И в этой ситуации нельзя применить формулу: спасение утопающих - дело рук самих утопающих. В таком многочисленном спектре интересов люди самостоятельно не могут организоваться. Им необходимо организованное и мудрое начинание со стороны меняющейся системы и экономики ЖКХ.
Предполагается, что до 2012 года в России будет подписано около 40 000 000 договоров на жилые помещения и коммунальные услуги. Прогноз споров: сегодняшняя статистика по регионам весьма неоднородна, средние показатели неплатежей и задолженностей по оплате жилья и коммунальных услуг колеблются от 1 (малые населенные пункты) до 14 процентов (в мегаполисах), или около 1 000 споров в год на среднее муниципальное образование.
Раздел VIII ЖК РФ
В отношении управления многоквартирными домами в некоторых случаях в силу нормы пункта 1 статьи 7 ЖК РФ возможны аналогии с нормами статей 246, 247, 249, 253, 1012-1016 и 1020-1024 ГК РФ.
Поскольку нормами пункта 2 статьи 161 ЖК РФ закреплена обязанность собственников помещений выбора одного из способов управления, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ), для предотвращения дестабилизации и в целях закрепления способа управления в решениях общих собраний собственников помещений, бланках решений собственников (общих заочных собраний собственников), протоколах общих собраний, письменных формах обращений к общему собранию (регистрационных или явочных листах, журналах) собственников рекомендуется применять соответствующие третейские соглашения.
Кроме того, до тех пор пока в большинстве многоквартирных домов управление осуществляется на условиях отбора управляющих организаций на открытых конкурсах (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), органам местного самоуправления следует предусматривать положения о третейском соглашении как в заявительных формах конкурсной документации между
управляющими организациями и организаторами конкурсов - органами местного самоуправления, так и в типовых договорах с собственниками (п. 5 ст. 161 ЖК РФ) на управление многоквартирными домами избранными по конкурсу управляющими организациями. По результатам проведения таких конкурсов и при наличии третейских соглашений с собственниками помещений в порядке статьи 445 ГК РФ заключение договора на управление многоквартирным домом становится обязательным, что предусматривает возможность передачи в третейский суд на рассмотрение протокола разногласий сторон, обращения в третейский суд с требованием о понуждении заключения договора на управление многоквартирным домом и возмещении убытков от уклонения в заключении договора.
В отсутствие должным образом сложившейся конкуренции на рынке оказания услуг в ЖКХ открытые конкурсы часто становятся безальтернативными, признаются несостояв-шимися. В таких случаях допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения конкурса, соответственно, утрачивается возможность необходимого контроля над деятельностью управляющей организации, также утрачивается возможность учета собираемых с жителей средств. В таких обстоятельствах цивилизованным способом регулирования становится заключение третейских соглашений в договорах управления многоквартирным домом с каждым собственником (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Причем следует обратить внимание на то, что заключение третейских соглашений и внесение оговорок в тексты договоров на управление многоквартирным домом не является единственным инструментом. В настоящее время вообще отсутствуют понимание, навык и культура заключения собственниками договоров на управление многоквартирным домом. Однако не обязательно годами дожидаться формирования правосознания населения, этот процесс надо поторапливать: норма пункта 1 статьи 7 Закона № 102-ФЗ позволяет заключить третейское соглашение в тексте единого расчетного документа, если он подписан сторонами в отношении всех или определенных споров (п. 2 ст. 5 Закона № 102-ФЗ).
При изменении и (или) расторжении договора управления многоквартирным домом должна также предусматриваться возможность регулирования этих отношений в третейском суде (п. 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 2 ст. 450, пункты 2-4 ст. 451, п. 2 ст. 452, п. 3 ст. 453 ГК РФ). Это станет эффективным способом установления стабильности и системности в отношениях между собственниками и управляющими организациями.
Предотвращение правового закупоривания в сфере разрешения жилищных споров
Мы считаем, что принципиальным образом повернуть систему ЖКХ лицом к народу могут не дотации государства, не критика жилищно-коммунальной отрасли, а изменение психологии потребителя - в ЖКХ, как и в магазине, за все надо платить. Только отличие отрасли ЖКХ от других отраслей заключается в том, что она десятилетиями кредитует недобросовестных потребителей, заражая вирусом вседозволенности и безответственности и добросовестных потребителей. В настоящее время договорными отношениями законодательство позволяет изменить следующее:
• порядок оплаты услуг ЖКХ - сделать его дебетовым, предусматривая технологии обязательного системного авансирования;
• порядок предъявления и неотвратимости ответственности - сделать его безупречным третейским, полностью заменив воспитательно-добродушный характер государственного административно-судебного воздействия.
Тщательно изучая ежегодную статистику рассмотренных дел судами, мы хотели бы напомнить, что в России постепенно формируется правовое поле для установления около 100 миллионов оспоримых отношений, которые следует регулировать современным цивилизованным способом. Участвуя в третейском судопроизводстве, касающемся жилищных
правоотношений, мы можем констатировать, что в этой сфере происходят колоссальные изменения и реформирование.
Любое реформирование и изменение требуют не только просвещения, опыта, положительных примеров, но и создания благоприятных правовых условий для процессов регулирования и досудебного примирения сторон. Даже если реформа жилищной и жилищнокоммунальной отраслей спровоцирует 1 процент споров (что в соотношении с другими проблемами может показаться совсем немного), то в масштабах необъятной страны это отвлечет от работы конфликтующие стороны для участия в 1 миллионе длительных судебных процессов! Такую лавину споров оперативно рассмотреть не сможет ни одна государственная судебная система мира. Также их не смогут рассмотреть ни мировая юстиция, ни общая, ни арбитражная юрисдикция. В нашей стране жилищная реформа должна создать систему сглаживания конфликтов и саморегулируемого разрешения споров в жилищных правоотношениях, как это уже сделано во многих европейских, ближневосточных и азиатских странах.
После политической реформы, реформы разгосударствления собственности, реформа жилищно-коммунальной сферы - третья по очереди, объему и охвату интересов людей. В отличие от политической реформы, проводившейся в 1985-1996 годах, реформы разгосударствления собственности (1989-2003 годы) реальная реформа жилищного права с 2010 года не станет аполитичной, сентиментальной и толерантной, так как она коснется самых главных условий и интересов жизни человека - его жилья.
В условиях современной правовой непросвещенности населения и несформированно-сти единообразного правового мышления парадоксом отношений станут правовая безграмотность и какофония требований. Сегодняшняя судебная практика по спорам, вытекающим из жилищных отношений, настолько красноречива, что не требует каких-либо дополнительных изысков - более 90 процентов заявлений в суд обусловлены неграмотностью и непросвещенностью, а также абсолютно необъяснимым упрямством людей. Любая необоснованная перегрузка государственных судов вопросами неправового регулирования, например исками, являющимися не чем иным, как сведением счетов между неприятелями, приводит к тому, что судебная система утрачивает государственное предназначение, становится неавторитетной для проигравших сторон. Это также может привести к расшатыванию принципов федерализма. Государственная судебная система должна стать настоящим судебным надзором за законностью и обоснованностью решений третейских судов, абсолютно готовых и способных разрешать споры жилищного и гражданского характера. При поверхностном подсчете предметов для возможных будущих новых споров, если их перевести из отрасли жилищного права в область усредненной районной юрисдикции, получается около 2 000 возможных исков в год. Для обслуживания такого массива споров в общей и арбитражной юрисдикции от государственного бюджета потребуется более 6 миллиардов рублей в первый год и затем не менее 3 миллиардов рублей ежегодно, создание более 10 000 рабочих мест для судей (первой, апелляционной/ кассационной и надзорной инстанций), помощников, секретарей, служащих и более 2 000 юристов-представителей, отвлеченных из экономики в бюджетную сферу. При передаче этих споров в третейские суды не потребуются дополнительные средства из государственного бюджета, наоборот, государство получит в бюджет более 1 миллиарда рублей за счет заявлений о выдаче исполнительных листов (госпошлина).
Также можем добавить, что организации, которые действуют в жилищной отрасли и уже создали свои третейские суды, поступили совершенно правильно, и в этом отношении мы можем их только поддержать, однако, как показывает практика, такие третейские суды являются карманными или, как их называют по-другому, кухонными третейскими судами. Такие третейские суды действуют бессистемно, с низким КПД, часто подрывая авторитет третейского судопроизводства. По этой причине компаниям, уже создавшим свои третейские суды, мы предлагаем преобразовать их в коллегии Федерального третейского суда,
а тем кто, собирается создавать третейский суд, рекомендуем образовать свою коллегию Федерального третейского суда, чтобы действовать сообща, под единым брендом.
Примеры разумных третейских соглашений Пример 1
В документах общего собрания собственников помещений третейское соглашение можно поместить в бланках для голосования, регистрационных анкетах-мандатах, журнале явки участников собрания - там, где каждый участник собрания ставит свои подпись, фамилию, имя, отчество, указывает адрес (для организаций - наименование, адрес, подпись, должностное положение и указание на доверенность, дающую право заключать третейское соглашение; копию такой доверенности лучше приобщить). Таким образом, третейское соглашение может быть помещено в любой документ, например в уведомление.
УВЕДОМЛЕНИЕ
1. Все споры, возникшие между сторонами (участниками, собственниками) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (любые споры) рассматриваются открыто в Федеральном третейском суде. Адрес для подачи исков: 107078, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10; тел./факс: 8-495-5074954; e-mail: [email protected]. Далее -третейский суд,.. список коллегии третейских судей которого является обязательным.
2. Положение о третейском суде (Третейский кодекс) или его иные правила, третейская оговорка в этом положении применяются сторонами и являются частью договора и всех, вытекающих из него дополнительных договоров, соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, любых правоотношений сторон, оформленных в письменном виде, и иных, вытекающих из этих обязательств договоров, соглашений и деликтных отношений, в том числе вытекающих из договора коммерческого найма жилья, договора об управлении многоквартирным домом в связи с платой за жилье и коммунальные услуги, из решения о создании товарищества собственников жилья, из правового положения членов товарищества собственников жилья.
3. Разрешение спора осуществляется в составе одного третейского судьи.
4. Расходы, связанные с разрешением спора в третейском суде, взыскиваются со стороны, в отношении которой произведено основное взыскание.
5. Стороны принимают на себя обязательства нести неустойки и другие санкции, связанные с неисполнением решения третейского суда в добровольном порядке на условиях, установленных Третейским кодексом.
6. Решение третейского суда является окончательным.
7. Стороны принимают все разумные меры для рассмотрения третейского спора в кратчайшие сроки и подтверждают свое согласие на передачу всех уведомлений, писем, решений и определений третейского суда, а также всех иных документов по рассматриваемому делу по электронной почте, посредством Интернета, факсимильным сообщением, включая вручение представителю ответчика копий искового заявления и приложенных к нему документов с фиксацией только способа отправки.
8. Ответчик подтверждает достаточность трех календарных дней со дня извещения о дате, месте и времени слушания дела для надлежащей подготовки к заседанию и принятия участия в нем.
9. Ответчик, извещенный о третейском разбирательстве, в случае неявки дает согласие на принятие решения третейским судом на основании представленных истцом документов.
10. Стороны договорились в порядке статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и в порядке пункта 8 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) об установлении подсудности для по-
дачи заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в районный суд или арбитражный суд, на территории которого принято решение третейского суда.
11. Стороны договорились о возможности объединения самостоятельных требований к разным ответчикам в одно исковое производство.
12. Подписи сторон:
От лица общего собрания собственников
помещений - председатель собрания Собственник/представитель
(подпись, ф.и.о., должность) (подпись, ф.и.о., адрес)
Пример 2
В документах ТСЖ, ЖК, ЖСК, в документах собрания их членов третейское соглашение можно поместить в бланках для голосования, регистрационных анкетах-мандатах, журнале явки участников собрания, там, где каждый участник собрания ставит свои подпись, фамилию, имя, отчество, указывает адрес (для организаций - наименование, адрес, подпись, должностное положение и указание на доверенность, дающую право заключать третейское соглашение; копию такой доверенности лучше приобщить). Таким образом, третейское соглашение может быть помещено в любой документ, например в уведомление.
УВЕДОМЛЕНИЕ
1. Все споры, возникшие между сторонами (участниками, членами ТСЖ, ЖК, ЖСК «наименование») общего собрания (любые споры) рассматриваются открыто в Федеральном третейском суде. Адрес для подачи исков: 107078, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10; тел./факс: 8-495-5074954; e-mail: [email protected]. Далее - третейский суд,.. список коллегии третейских судей которого является обязательным.
2. Положение о третейском суде (Третейский кодекс) или его иные правила, третейская оговорка в этом положении применяются сторонами и являются частью договора и всех, вытекающих из него дополнительных договоров, соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, любых правоотношений сторон, оформленных в письменном виде, и иных вытекающих из этих обязательств договоров, соглашений и деликтных отношений, в том числе вытекающих из договора коммерческого найма жилья, договора об управлении многоквартирным домом в связи с платой за жилье и коммунальные услуги, из деятельности товарищества собственников жилья и его органов, из правового положения членов товарищества собственников жилья, из споров о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива на изолированные жилые помещения и о выселении бывших членов жилищного кооператива.
3. Разрешение спора осуществляется в составе одного третейского судьи.
4. Расходы, связанные с разрешением спора в третейском суде, взыскиваются со стороны, в отношении которой произведено основное взыскание.
5. Стороны принимают на себя обязательства нести неустойки и другие санкции, связанные с неисполнением решения третейского суда в добровольном порядке на условиях, установленных Третейским кодексом.
6. Решение третейского суда является окончательным.
7. Стороны принимают все разумные меры для рассмотрения третейского спора в кратчайшие сроки и подтверждают свое согласие на передачу всех уведомлений, писем, решений и определений третейского суда, а также всех иных документов по рассматриваемому делу по электронной почте, посредством Интернета, факсимильным сообщением, включая вручение представителю ответчика копий искового заявления и приложенных к нему документов с фиксацией только способа отправки.
8. Ответчик подтверждает достаточность трех календарных дней со дня извещения о дате, месте и времени слушания дела для надлежащей подготовки к заседанию и принятия участия в нем.
9. Ответчик, извещенный о третейском разбирательстве, в случае неявки дает согласие на принятие решения третейским судом на основании представленных истцом документов.
10. Стороны договорились в порядке статьи 32 ГПК РФ и в порядке пункта 8 статьи 38 АПК РФ об установлении подсудности для подачи заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в районный суд или арбитражный суд, на территории которого принято решение третейского суда.
11. Стороны договорились о возможности объединения самостоятельных требований к разным ответчикам в одно исковое производство.
12. Подписи сторон:
Председатель правления
ТСЖ/ЖК/ЖСК Член/представительТСЖ/Ж К/ЖСК
(печать, подпись, ф.и.о., должность) (подпись, ф.и.о., адрес, доверенность)
Пример 3
В договорах, заключенных в письменной форме, третейское соглашение можно поместить в один из последних разделов, например в раздел 8:
8. Способы разрешения споров между сторонами.
8.1. Стороны договорились, что все споры, возникшие между ними (любые споры), рассматриваются открыто в Федеральном третейском суде. Адрес для подачи исков: 107078, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10; тел./факс: 8-495-5074954; e-mail: [email protected]. Далее - третейский суд,.. список коллегии третейских судей которого является обязательным.
8.2. Положение о третейском суде (Третейский кодекс) или его иные правила, третейская оговорка в этом положении применяются сторонами и являются частью договора и всех, вытекающих из него дополнительных договоров, соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, любых правоотношений сторон, оформленных в письменном виде, и иных вытекающих из этих обязательств договоров, соглашений и деликтных отношений, в том числе вытекающих из договора социального найма жилья, договора об обмене жилыми помещениями, договора поднайма жилья, договора найма специализированного жилья, договора об управлении многоквартирным домом в связи с платой за жилье и коммунальные услуги.
8.3. Разрешение спора осуществляется в составе одного третейского судьи.
8.4. Расходы, связанные с разрешением спора в третейском суде, взыскиваются со стороны, в отношении которой произведено основное взыскание.
8.5. Стороны принимают на себя обязательства нести неустойки и другие санкции, связанные с неисполнением решения третейского суда в добровольном порядке на условиях, установленных Третейским кодексом.
8.6. Решение третейского суда является окончательным.
8.7. Стороны принимают все разумные меры для рассмотрения третейского спора в кратчайшие сроки и подтверждают свое согласие на передачу всех уведомлений, писем, решений и определений третейского суда, а также всех иных документов по рассматриваемому делу по электронной почте, посредством Интернета, факсимильным сообщением, включая вручение представителю ответчика копий искового заявления и приложенных к нему документов с фиксацией только способа отправки.
8.8. Ответчик подтверждает достаточность трех календарных дней со дня извещения о дате, месте и времени слушания дела для надлежащей подготовки к заседанию и принятия участия в нем.
8.9. Ответчик, извещенный о третейском разбирательстве, в случае неявки дает согласие на принятие решения третейским судом на основании представленных истцом документов.
8.10. Стороны договорились в порядке статьи 32 ГПК РФ и в порядке пункта 8 статьи 38 АПК РФ об установлении подсудности для подачи заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в районный суд или арбитражный суд, на территории которого принято решение третейского суда.
8.11. Стороны договорились о возможности объединения самостоятельных требований к разным ответчикам в одно исковое производство.
Пример 4
В квитанциях (едином расчетном документе) третейское соглашение помещается дважды: на отрывной части плательщика и отрывной части сбербанка, выше подписи плательщика, без разрыва документа; можно оформить текст с переносом на оборотную сторону единого платежного документа, но текст третейского соглашения обязательно следует поместить выше подписи плательщика. Текст соглашения должен быть подписан должностным лицом таким образом, чтобы было понятно, что должностное лицо и плательщик подписались под одним текстом: как под выставленным счетом-расчетом, так и под третейским соглашением.
ТРЕТЕЙСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ
1. Все споры, возникшие между сторонами единого расчетного платежного документа (любые споры), рассматриваются открыто в Федеральном третейском суде. Адрес для подачи исков: 107078, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10; тел./факс: 8-495-5074954; e-mail: [email protected]. Далее - третейский суд,.. список коллегии третейских судей которого является обязательным.
2. Положение о третейском суде (Третейский кодекс) или его иные правила, третейская оговорка в этом положении применяются сторонами и являются частью договора и всех, вытекающих из него дополнительных договоров, соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, любых правоотношений сторон, оформленных в письменном виде, и иных вытекающих из этих обязательств договоров, соглашений и деликтных отношений, в том числе вытекающих из договора социального найма жилья, договора об обмене жилыми помещениями, договора поднайма жилья, договора найма специализированного жилья, договора об управлении многоквартирным домом в связи с платой за жилье и коммунальные услуги.
3. Разрешение спора осуществляется в составе одного третейского судьи.
4. Расходы, связанные с разрешением спора в третейском суде, взыскиваются со стороны, в отношении которой произведено основное взыскание.
5. Стороны принимают на себя обязательства нести неустойки и другие санкции, связанные с неисполнением решения третейского суда, в добровольном порядке на условиях, установленных Третейским кодексом.
6. Решение третейского суда является окончательным.
7. Стороны принимают все разумные меры для рассмотрения третейского спора в кратчайшие сроки и подтверждают свое согласие на передачу всех уведомлений, писем, решений и определений третейского суда, а также всех иных документов по рассматриваемому делу по электронной почте, посредством Интернета, факсимильным сообщением, включая вручение представителю ответчика копий искового заявления и приложенных к нему документов с фиксацией только способа отправки.
8. Ответчик подтверждает достаточность трех календарных дней со дня извещения о дате, месте и времени слушания дела для надлежащей подготовки к заседанию и принятия участия в нем.
9. Ответчик, извещенный о третейском разбирательстве, в случае неявки дает согласие на принятие решения третейским судом на основании представленных истцом документов.
10. Стороны договорились в порядке статьи 32 ГПК РФ и в порядке пункта 8 статьи 38 АПК РФ об установлении подсудности для подачи заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в районный суд или арбитражный суд, на территории которого принято решение третейского суда.
11. Стороны договорились о возможности объединения самостоятельных требований к разным ответчикам в одно исковое производство.
12. Подписи сторон:
Управляющая организация Плательщик
(подпись, ф.и.о., должность) (подпись, ф.и.о.)
ЛИТЕРАТУРА
1. О третейских судах в Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 102-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации : часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ, часть четвертая от 18 декабря 2006 года № 230-ФЗ.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ.
ЩЩк МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ MjpF ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:
• предприятий, бизнеса;
• пакетов акций, облигаций;
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;
• инвестиционных проектов;
• дебиторской задолженности;
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
• машин, оборудования и транспортных средств;
• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);
• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата
Звоните сегодня - (495)974-19-45, 974-19-50 Мы ждем Вас - 115093, г. Москва, 1-й Щипковский пер., д. 1, 2-й подъезд, 4 этаж e-mail [email protected] наш сайт www.maok.ru
