Некоторые вопросы обеспечения прав и законных интересов собственника ипотечного жилья Текст научной статьи по специальности «Право»

DOI 10.24412/2227-7315-2021-3-126-130

УДК 347.254

Л.Ю. Рамзаева, О.В. Манько

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ

Введение: после введения в действие Федерального закона № 4731, ограничивающего права граждан, приобретших жилье, признанное аварийным до перехода права собственности на жилое помещение, повлекло за собой нарушение прав граждан, ставших собственниками жилого помещения. Цель: анализ судебной практики по искам о выселении граждан из ипотечного жилья. Методологическая основа: совокупность методов формально-юридического и системного анализа, материалы правоприменительной практики. Результаты: проанализирована судебная практика по искам о защите прав и законных интересов собственников ипотечного жилья при выселении, аргументирована авторская позиция относительно применения норм Жилищного кодекса РФ о правах собственника ипотечного жилья при выселении. Вывод: необходим единый подход в применении норм Жилищного кодекса РФ во времени для защиты прав должников по ипотеке при выселении их из жилого помещения.

Ключевые слова: национальный проект, ипотека, выселение, аварийное жилое помещение.

L.Yu. Ramzaeva, O.V. Manko

SOME ISSUES OF ENSURING RIGHTS AND LEGITIMATE

INTERESTS OF THE MORTGAGE HOUSING OWNER

Background: after the enactment of Federal Law No. 473, restricting the rights of citizens who has acquired housing, admitted as dilapidated dwelling before the transfer of ownership of the dwelling, entailed a violation of the rights of citizens who became the owners of the dwelling. Objective: analysis of judicial practice on claims for eviction of citizens from mortgage housing. Methodology: a set of methods of formal legal and system analysis, materials of law enforcement practice. Results: the article analyzes the judicial practice on claims for the protection of the rights and legitimate interests of the owners of mortgage housing in case of eviction, argues the author's position on the

>g © Рамзаева Лариса Юрьевна, 2021

S Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права (Саратовская государственная юри-

¡5 дическая академия); e-mail: l.ramzaeva@yandex.ru § © Манько Ольга Владимировна, 2021

" Старший преподаватель кафедры гражданского права (Саратовская государственная юридическая

1 академия); e-mail: manko.ov@mail.ru

и CL

© Ramzaeva Larisa Yurievna, 2021

Candidate of law, Associate Professor, the Department of Civil law (Saratov State Law Academy)_ © Manko Olga Vladimirovna, 2021

Senior lecturer, the Department of Civil law (Saratov State Law Academy)

1 См.: Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного 126 фонда» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2019. № 52, ч. 1, ст. 7791.

application of the norms of the Housing Code of the Russian Federation on the rights of the owner of mortgage housing in the event of eviction. Conclusions: a unified approach is needed in the application of the norms of the Housing Code of the Russian Federation in time to protect the rights of mortgage debtors when they are evicted from a dwelling.

Key-words: national project, mortgage, eviction, emergency living quarters.

В 2018 г. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, во исполнение Указа Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», был разработан паспорт национального проекта «Жильё и городская среда»1.

Указанный национальный проект включает в себя четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жильё», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

Паспорт федерального проекта «Ипотека»2 предусматривает возможность улучшения жилищных условий граждан, путем предоставления ипотеки под низкую процентную ставку, которая уже к 2024 г. не должна превышать 8% годовых. В 2020 г., в период распространения коронавирусной инфекции, было принято постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 и 2021 годах»3. Цель его принятия — обеспечение благополучия населения, путем принятия новой программы по льготному ипотечному кредитованию под 6,5% годовых. Данное нововведение положительно сказалось на количестве заключаемых ипотечных договоров. Первоначальный срок действия Программы устанавливался до 20 ноября 2020 г., а впоследствии был продлен до 1 июля 2021 г. В результате принятых государством мер, количество ипотечных кредитов, выданных гражданам под строительство или покупку жилых помещений на первичном рынке жилья, значительно возросло. По данным АО «Дом РФ», в результате снижения ипотечных ставок и поддержки Центрального Банка РФ «объем выданных в 2020 г. ипотечных кредитов стал рекордным» и составил 1,7 млн кредитов на сумму 4,3 трлн рублей. На начало 2020 г., средняя ставка по ипотеке составляла 9%, а к декабрю — уже 7,2%: на первичном рынке — до 5,72%, на вторичном — до 8,04%4.

Безусловно, приняв такое решение, правительство поддержало строительную отрасль. Но все ли так оптимистично для населения? Начнем с того, что Нацио-

1 См.: Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» (утвержден по итогам за- 1 седания президиума Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным ) проектам 24 декабря 2018 г. № 16). Доступ из справ.-правовой системы «Гарант». 2

2 См.: Паспорт федерального проекта «Ипотека» (утвержден протоколом заседания про- S ектного комитета по национальному проекту «Жильё и городская среда» от 21 декабря 2018 г.

№ 3). Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

3 См.: Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. №566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 и 2021 годах» (в ред. от 24 октября 2020 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2020. № 17, ст. 2805.

4 См.: Обзор рынка ипотечного кредитования Аналитического центра ДОМ.РФ. URL: https:// xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/22c/22c52e9787019370ff45995faae11f11.pdf (дата обращения:

12.12.2020). 127

нальный проект предусматривает низкую процентную ставку только для приобретения жилых помещений на первичном рынке жилья, то есть на строящиеся жилые дома и новые квартиры. Это означает, что для того, чтобы жилье стало пригодным для проживания необходимо потратить достаточно большую сумму на ремонт жилого помещения. Конечно, можно приобрести жилье в ипотеку и на вторичном рынке, но процентная ставка в таком случае будет выше. При этом в таком жилом помещении можно будет проживать сразу после приобретения его в собственность.

Однако не стоит забывать тот факт, что заемщик может нарушить свое обязательство по выплате ипотеки, в связи с потерей работы и иными причинами.

Согласно гражданскому законодательству и Федеральному закону «Об ипотеке»1, заемщик может быть выселен из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если просрочка по обязательствам составляет более трех месяцев и сумма неисполненного обязательства более 5% стоимости заложенного жилого помещения.

При этом суд, удовлетворяя исковые требования о выселении, не принимает во внимание ни факт проживания в квартире детей и других лиц, находящихся под опекой, ни тот факт, что предмет иска — единственное жилье должника. Согласно нововведениям принятым в 2019 году2 граждане, приобретшие жилое помещение по договору купли-продажи после признания дома аварийным и подлежащим сносу, могут рассчитывать только на предоставление денежной компенсации от органа местного самоуправления. Предоставление взамен изымаемого аварийного жилья, другого жилого помещения не предусмотрено. В соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса РФ, жилищное законодательство обратной силы не имеет и применяется к отношениям, возникшим после вступления в силу договора. Следовательно, новые изменения касаются только тех договоров на приобретение жилого помещения, которые заключены после введения закона. Это подтверждается и разъяснениями Минстроя России. Однако муниципалитеты пошли по иному пути и подвели под эту норму все жилые дома, признанные аварийными до 2017 г. Примеров тому множество. В частности, по словам прокурора Саратовской области, администрацией г. Саратова к концу 2020 г. было подано 63 исковых заявления в отношении 83 граждан, ставших собственниками ветхого и аварийного жилья, после признания его таковым3. Получается, что граждане, купившие жилое помещение (в т.ч. и в ипотеку) оплачивающие ее добросовестно, могут лишиться жилого помещения остаться и без квартиры, и с долгами по ипотеке из-за того, что дом был признан аварийным до заключения договора купли-продажи, о чем покупатель мог и не знать. Вопрос: каким образом банк одобрил ипотечное кредитование на приобретение аварийного жилья? Как будут складывать отношения сторон, если предмет ипотеки будет изъят органом местного самоуправления в целях последующего сноса многоквартирного дома?

S 1 См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

(с изм. и доп., вступ. в силу с 10 января 2021 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 29, ст. 3400, 2021. № 1, ч. 1, ст. 53.

2 См.: Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 473-Ф3 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон „О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2019. № 52, ч. 1, ст. 7791.

3 См.: Трушкина О. Расселяют на...улицу. Вместо долгожданного жилья — суды и нервотрепка. Аргументы и факты. URL: https://saratov.aif.ru/realty/details/rasselyayut_na_ulicu_vmes-

128 to_dolgozhdannogo_zhilya_-_sudy_i_nervotryopka (дата обращения: 12.12.2020).

Согласно законодательству, в случае возникновения угрозы утраты предмета ипотеки, кредитор может потребовать от должника досрочного погашения кредита и выплаты всех предусмотренных договором процентов за пользование денежными средствами за весь срок договора. Получается, что должник при изъятии аварийного жилого помещения, путем предоставлении органом местного самоуправления ему компенсации, все равно оказывается в неблагоприятном положении. Он остается без единственного жилья и с огромным долгом по кредиту. Компенсация рассчитывается в пределах затрат, потраченных собственником на момент приобретения жилого помещения. Конечно, гораздо целесообразней было бы предоставить такому должнику равноценное жилое помещение и наложить на него обременение в виде залога. Таким образом, у должника сохранилось бы право на жилище, провозглашенное Конституцией РФ, и банки получили бы гарантию выплат кредита должником.

Тем не менее имеется и положительная судебная практика в отношении применения п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. В частности, 16 июля 2020 г. Минусинским городским судом Красноярского края, было вынесено решение об удовлетворении исковых требований И.В. Шаламовой к администрации г. Минусинска, о понуждении к передаче в собственность взамен жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, другого благоустроенного жилого помещения. Суть дела в том, что квартира была приобретена истцом в 2016 г. Многоквартирный дом, в котором находится указанная квартира, был признан аварийным и подлежащим сносу в 2012 г. В 2019 г. дом истца был включен в региональную адресную программу Красноярского края по переселению из ветхого и аварийного жилья. Собственники квартир должны были быть переселены в конкретные квартиры нового многоквартирного дома, сданного в эксплуатацию в марте 2019 г. Но по причине введения в ст. 32 Жилищного кодекса РФ нового п. 8.2, И.В. Шала-мовой в предоставлении квартиры в указанном доме было отказано, т.к. она приобрела жилое помещение после признания дома аварийным и подлежащим сносу. Заслушав доводы сторон и изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу: к моменту вступления в законную силу изменений в ЖК РФ, между истцом и ответчиком уже было достигнуто соглашение о предоставлении взамен аварийного другого конкретного благоустроенного жилого помещения в собственность. Истец была внесена в соответствующий список, который прилагался к региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Исходя из этого, администрация должна исполнить обязательство по предоставлению квартиры И.В. Шаламовой. Следовательно, действия администрации Красноярского края по отказу в предоставлении жилого помещения признаны судом неправомерными1.

К сожалению, подобных решений в пользу граждан единицы. Возможность получения иного благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого аварийного у граждан, ставших собственниками квартир в многоквартирном жилом

1 См.: Решение № 2-1583/2020 2-1583/2020~М-647/2020 М-647/2020 от 16 июля 2020 г. по делу № 2-1583/2020 Минусинский городской суд (Красноярский край) — Гражданские и административные. URL: /https://sudact.ru/regular/doc/Cvv9SiVEXYlJ/?regular-t=D0%B5 %D0%BC%D0%BE%D0%B3%D1%81%529&regular-date_from=&regular-date_to=&regular-workflow_stage=&regular-area=&regular-court=&regular-judge=&_=1612866386692&snippet_ pos=554#snippet (дата обращения: 12.12.2020). 129

доме после признания такого дома аварийным и подлежащим сносу, существует лишь при наличии совокупности следующих условий одновременно:

дом должен входить в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилищного фонда;

до момента вступления в законную силу п. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, с собственником жилого помещения уже достигнуто соглашение о предоставлении в собственность иного жилого помещения взамен аварийного.

Выводы судов по применению п. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, конечно, хотя бы как-то защищают права граждан, ставших собственниками жилых помещений после вступления в законную силу указанной нормы. Однако считаем, что необходимо разъяснение Верховного суда по данному вопросу.

В целях защиты прав и законных интересов граждан, выселяемых из аварийного жилья, при признании такового аварийным после приобретения права собственности, представляется необходимым руководствоваться правилами действия жилищного законодательства во времени, предусмотренными ст. 6 Жилищного кодекса РФ. Соответственно необходимо распространять действие п. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ на граждан, приобретших такие жилые помещения после вступления в силу изменений.