CC BY
70
w
НЕКОТОРЫЕ ПРИОРИТЕТНЫЕ ВОПРОСЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Васканьянц Юрий Юрьевич, Северо-Кавказский институт бизнеса, инженерных и информационных технологий, г. Армавир
E-mail: alexkat_salnikov@mail. ru
Аннотация. Вопросы государственного регулирования
градостроительной деятельности являются предметом постоянного пристального внимания со стороны государственной власти и органов местного самоуправления, правоприменителей, научных работников и представителей экспертного сообщества.
Ключевые слова: градостроительство, оборот недвижимости,
абсолютное право собственности, публичный интерес.
Государственная политика в области регулирования градостроительной деятельности в настоящее время имеет ярко выраженный уклон в сторону либерализации законодательства, отмены лицензирования деятельности, связанной со строительством, проектированием и инженерными изысканиями, построения диалога между органами государственной (муниципальной) власти и хозяйствующими субъектами.
На протяжении прошедшего столетия и в настоящее время жилищный и земельный вопросы являются важнейшими и для граждан России и для самого Российского государства. Не случайно право каждого на жилище и право частной собственности на землю предусмотрены непосредственно в Конституции Российской Федерации.
Общественные отношения в сфере создания и оборота недвижимости, градостроительства в целом, являются фундаментом социальной стабильности общества, развития экономики и финансовой системы.
Такие значительные изменения законодательства, как отмена лицензирования деятельности в сфере строительства, упрощение процедуры получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмена муниципального градостроительного контроля, осуществлявшегося органами местного самоуправления, привели не только к
40
о
УНИКАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ XXI ВЕКА
росту рынка недвижимости и увеличению доходов строительных компаний, но и к появлению большого количества обманутых дольщиков, росту количества зданий и жилых домов, построенных с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, возникновению и распространению новых мошеннических схем в отношении строящегося жилья.
Так, по данным прокуроров субъектов Российской Федерации, в стране на начало 2013 г. насчитывается около 700 проблемных жилищных объектов (недостроенных, не введенных в эксплуатацию и др.), нарушены права более 50 тыс. человек, признанных так называемыми обманутыми дольщиками. [1, с.1]
Анализ работы органов местного самоуправления и органов государственной власти в исследуемой сфере общественных отношений позволяет определить некоторые приоритетные вопросы регулирования градостроительной деятельности, которые предстоит решать в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Важнейшими из них, по нашему мнению, являются следующие:
1. Снятие административных барьеров в строительстве, связанных с
^ предоставлением и использованием земельных участков, присоединению к о сетям инженерно-коммунальной инфраструктуры, проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также фактически существующей необходимости предварительного согласования строительства с органами государственной власти и местного самоуправления.
2. Противодействие коррупции в сфере государственного и муниципального управления в строительной деятельности. Еще в 2011 году президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), председатель комиссии Общественной палаты России по социальным вопросам и демографической политике Елена Николаева указывала, что «от 30% до 50% цены кв. метра - это различные разрешительные процедуры, проблемы с подключением коммуникаций, плюс коррупционная составляющая».
[2]
В период 2011 - 2014 годов на законодательном уровне принят ряд решений, направленных на противодействие коррупции в органах власти, но принятых мер явно недостаточно.
3. Поиск баланса частных и публичных интересов в сфере градостроительной деятельности, экологизация градостроительного, земельного и жилищного законодательства. Олег Игоревич Крассов справедливо отмечает, что: «гражданское право в европейских странах примерно в середине прошлого века безвозвратно утратило свои доминирующие позиции в регулировании отношений собственности, прежде всего на землю как главного объекта права собственности. Во многих странах стал применяться такой мощный инструмент
41
а
о
УНИКАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ XXI ВЕКА
воздействия на «абсолютное» право собственности, как планирование использования земель. Отношения собственности на землю на землю регулируются также законодательством об охране окружающей среды, водным, лесным законодательством, законодательством о добыче полезных ископаемых, об охране памятников истории и культуры и законодательством, относящимся к другим отраслям, которые ограничивают права собственников, определяют условия использования и охраны земли и иной недвижимости» [3; с. 7].
4. В настоящее время в российском законодательстве баланс интересов зачастую смещен в пользу частных собственников и субъектов градостроительной деятельности. Не найдя баланса между частными и публичными интересами, государство не сможет обеспечить устойчивое развитие общества.
5. Противодействие самовольному строительству, обману участников долевого строительства, мошенничеству и обману потребителей на рынке недвижимости. Важность данной проблему можно проиллюстрировать даже на одном примере - деятельность строительной компании «Родина», город
& Краснодар. о
По данным интернет-портала rbc.ru, СК "Родина" была основана порядка 9 лет назад. Ее основателями стали Владимир и Александр Холодняк. Администрация Краснодара не раз обращала внимание на то, что "Родина" возводит свои объекты, используя "серые схемы" (в обход ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов"). После того, как краснодарская мэрия начала активно бороться с самостроями, в суд были направлены иски о сносе "незаконных" домов компании.
Один из самовольно построенных объектов - жилой комплекс "Столичный парк" расположен в Краснодаре по ул. Московская, 158-160, состоит из 10 восьми-девятиэтажных домов на 700 квартир. На сайте мэрии Краснодара значится в списке самостроев, где всего находится 133 объекта. В прошлом году решениями Прикубанского районного суда были удовлетворены иски администрации города о сносе 2 литеров "Столичного парка". [4]
6. Устранение пробелов в градостроительном законодательстве и иных отраслях права, регулирующих градостроительную и строительную деятельность, в том числе строительство многоквартирных домов.
Пробелы законодательства способствуют:
- нарушению прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
- осуществлению самовольного строительства застройщиками, строящими многоквартирные дома и иные объекты недвижимости;
- созданию условий, способствующих совершению административных
42
а
о
УНИКАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ XXI ВЕКА
правонарушений и преступлений лицами, осуществляющими строительство;
- усилению коррупционной составляющей в деятельности органов местного самоуправления и органов государственной власти, уполномоченных в области архитектуры и градостроительства.
Как отмечается в литературе, «специфика правового регулирования строительства заключается в том, что данная сфера законодательства носит комплексный характер. Отдельные вопросы, связанные с процессами выделения земельных участков для строительства, возведения многоквартирных домов, подключения их к сетям инженерно-технического обеспечения, а также вопросы участия граждан в целевых программах, предусматривающих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан, регулируются нормами жилищного, земельного, градостроительного и иного законодательства». [1, 2] Следовательно, без устранения пробелов и
гармонизации законодательства невозможно одновременно обеспечить и рост строительного рынка, и защиту прав потребителей.
7. Выявленные проблемные вопросы позволяют сделать вывод о том, что
^ важнейшей задачей в области регулирования градостроительной деятельности о является разработка научно-обоснованных концепций:
- реформы законодательства, регулирующего градостроительную
деятельность;
- методик развития муниципальных образований, в том числе планирования территорий.
8. Противодействие коррупции, поиск баланса частных и публичных интересов в регулировании градостроительной деятельности, и даже противодействие правонарушениям на рынке недвижимости невозможно без широкого участия экспертного и научного сообщества, представителей общественности.
Следовательно, приоритетным направлением в регулировании
градостроительной деятельности является дальнейшее развитие участия общественности в архитектурно-строительной деятельности, законодательное закрепление взаимосвязанности и взаимозависимости мнения граждан, которое может выражаться в ходе проведения публичных слушаний, участии в деятельности градостроительных советов, или иным образом, и решений, принимаемых органами местного самоуправления и государственной власти.
Резюмируя изложенное, отметим, что государственное регулирование развития градостроительной деятельности, строительной отрасли и рынка недвижимости, в силу особой значимости регулируемых отношений, должно быть эффективным, осторожным и научно обоснованным.
Градостроительная деятельность должна обеспечивать устойчивое развитие
43
а
о
УНИКАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ XXI ВЕКА
территорий, баланс частных и публичных интересов в обществе и строится на принципах государственно-частного партнерства и общественного контроля.
Литература:
1. Методические рекомендации «Прокурорский надзор за исполнением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» // Официальный сайт генеральной прокуратуры Российской Федерации. [Электронный ресурс]- Режим доступа. - URL: http://www.genproc.gov.ru/ documents/nauka/document-83280/
2. Интернет-портал «Недвижимость». [Электронный ресурс]- Режим доступа. -URL: //http://realtai.m/news/702#ixzz3MF4evAF7
3. Крассов О.И. Право собственности на землю в странах Европы / М.: НОРМА: Инфра-М, 2014.
4. Интернет-портал РБК. [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: //http // www.rbc.ru
44
а
