CC BY
88
Информация об авторе
Жаркова Елена Викторовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и торговой политики Международного института экономики и лингвистики, тел. : 89025616014, e-mail: [email protected], Иркутский государственный университет, 664003, Россия, г. Иркутск, ул. К. Маркса, 1.
Information about the author
Zharkova E.V., candidate of economical sciences, associate professor of economics and trade politics of International institute of economics and linguistics, tel.: 89025616014, e-mail: [email protected], Irkutsk State University, 1 K. Marks St., Irkutsk, 664003, Russia.
УДК 69
АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ, ПОРЯДКА ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТИЦИИ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО С УЧЕТОМ ТРЕБОВАНИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ДОКУМЕНТОВ
© К.А. Комаров, Я.А. Федорова
В статье рассматриваются вопросы подготовки документации для получения разрешения на строительство с учетом требований федеральных и муниципальных документов; регулирования строительной деятельности в целом, а так же в субъектах РФ (на примере Иркутской области). Расписан порядок оформления документов на новое строительство. Проанализирован весь процесс получения документации, федеральные законы, нормы и правила, затрагивающие этот процесс.
Ключевые слова: разрешительная документация; строительство; законодательство; субъект РФ; Иркутская область; регулирование строительной деятельности.
ANALYSES OF REAL CONDITION, ORDER OF PREPARING DOCUMENTS TO GET THE PERMISSION TO BUILD, TAKING INTO ACCOUNT THE DEMANDS OF FEDERAL AND MUNICIPAL DOCUMENTS
© K.A. Komarov, Ia.A. Fedorova
In this article we consider building documents. The way of regulation of building activity in general and in the subjects of RF. The article is presented at the example of Irkutsk region. We presented the order of execution of paper work for the new building process. We analysed the whole process of getting the documents, federal laws, norms and rules which tackle this process.
Key words: permission documents; development; legislation; subject of RF; Irkutsk region; regulation of building activity.
Для строительства зданий и сооружений необходимо иметь на руках разрешительные документы, дающие право возводить любые объекты капитального строительства. Получить их можно в органах местного самоуправления. Многие представители строительных структур плохо ориентируются в нюансах российского законодательства, решают
немедленно начать строительство, и, когда уже процесс зашел далеко, с удивлением узнают, что на ведение строительных работ необходимо разрешение. Выйти из сложившейся ситуации бывает очень трудно, поскольку местные власти, на территории которых ведется незаконное строительство, вправе его запретить. Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, еще до начала строительных работ необходимо позаботиться о получении разрешительной документации на строительство в соответствии со статьей 51 ГК РФ. Разрешение на строительство (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 № 224-ФЗ), П. 1 и П. 4, публикуемыми ниже.
П. 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
(В ред. Федерального закона от 18.07.2011 № 243-Ф3).
П.4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5-6настоящей статьи и другими федеральными законами.
(В ред. Федеральных законов от 18.07.2011 № 224-ФЗ, от 22.10.2014 N 315-Ф3).
Согласно Конституции РФ Федеральное собрание выступает как законодательный орган. Собрание издает законы, регулирующие недвижимость и обладает правом разрабатывать и принимать правовые акты, касающиеся управления имуществом недвижимости. Правительство - высший исполнительный орган, упорядочивает государственный градостроительный кадастр, издает постановления и производит мониторинг объектов деятельности градостроительства.
В Российской Федерации три министерства, регулирующие вопросы о деятельности строительства:
• Министерство экономического развития;
• Министерство регионального развития;
• Министерство юстиций Российской Федерации.
На рис.1 представлены органы федерального регулирования строительной деятельности. Регулирование строительной деятельности субъектов РФ осуществляется законодательным органом государственной власти субъекта РФ, главой региона, а также высшим исполнительным органом государственной власти.
В субъектах Российской Федерации (на примере Иркутской области) регулируется Законодательным Собранием и высшим исполнительным органом - правительством Иркутской области во главе с губернатором.
Министерства и службы, управляющие градостроительством, так же подчиняются правительству, а именно:
• министерство имущественных отношений Иркутской области;
• министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области;
• служба архитектуры Иркутской области;
• служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области.
Согласно (№39-Ф3) (Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») органы государственной власти субъектов Российской Федерации для регулирования строительной деятельности в свою очередьпроводят экспертизы проектов; предоставляют на конкурсной основе государственных гарантий по проектам за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и т.п.
Президент
Федеральное собрание
* Государственная дума * Совет Федерации
Правительство -
^---
•Министерства и ведомства
• Министерство экономического рагзвип и •Федеральная служба по аккредитации (Р осакр едитация)
•Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картограф! и (Росреестр)
•Федеральное агентство по государственным резервам (Р о срез ер в)
•Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество)
• Mi ihi ic тер с те о реп юначьного р азв1 m 1я
•Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства
• Министер стао юстиции •Государственная р en 1стр ащ юнная палата
• Hay чный цент].) правовой iмформащпi
•Росайсыni федеральныпцентр судебнойэкспертизы
• Су д ебно-экспер тны е у чреждения
Рис. 1. Органы Федерального регулирования инвестиционно-строительной
деятельности в РФ
В Иркутске строительная деятельность координируется органами местного самоуправления - мэром Иркутска, городскойдумой и городской администрацией. Городская администрацияподразделяется на комитет по градостроительной политике и комитет по управлению муниципальным имуществом.
Система нормативно-правового регулирования включает в себя следующиенорма-тивные документы:
• документы, принимаемые на федеральном уровне;
• документы, принимаемые на уровне субъектов Российской Федерации;
• акты местного самоуправления.
Нормативно-правовая системавключает федеральные нормативные акты, определяющие базовые принципы строительной деятельности и правовой статус участников процесса. К таким актамотносятся: Гражданский Кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ и Градостроительный Кодекс РФ.
В Российской Федерации государственные стандарты в области строительства устанавливают положения, указывающие четкие параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, а так же строительных материалов и изделий.
Своды правил по проектированию и строительству отображают обязательные требования строительных норм, правил и общетехнических стандартов или по отдельным интересующим вопросам, не регламентированным обязательными нормами.
Руководствующие документы устанавливают обязательные и рекомендуемые процедуры по проведению деятельности в разработке и применении нормативных документов в проектировании, строительстве, градостроительстве, архитектуре.
Нормативные документыиспользуются всеми органами управления и надзора, предприятиями и организациями любой формы собственности, людьми, занимающимися предпринимательством или индивидуальным строительством. Неупоминание в договоре (контракте) нормативных документов не освобождает исполнителя от их соблюдения.
Для субъектов Российской Федерации нормативно-правовыми документами являются территориальные строительные нормы (ТСН). Территориальные строительные нормы содержат обязательные градостроительные нормативы и правила на территории субъекта Российской Федерации, утвержденные и зарегистрируемые органами федеральной исполнительной власти. В Иркутской области функцонируют нормативы«Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов в Иркутской области (ТСН 12-307-99»). Настоящие нормативы распространяются на законченные строительством объекты и обязательны для исполнения на территории области органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Закон Иркутской области от 23.07.2008 Т 59-оз (ред. от 20.06.2013) «О градостроительной деятельности в Иркутской области» в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, Уставом Иркутской области регулирует отдельные отношения в сфере градостроительной деятельности в Иркутской области.
В Российском законодательстве приняты правовые акты, регулирующие процесс строительства объекта на всех этапах - от подачи заявки на строительство объекта до его ввода в эксплуатацию:
• на предпроектном этапе;
• на проектном этапе;
• на этапе строительства объекта.
В долевом строительстве по договору участия (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект, а так же после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объект передать участнику долевого строительства, другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
При реализации проекта по возведению объекта долевого строительства можно выделить следующие этапы:
1. Оформление прав на земельный участок.
2. Проведение инженерных изысканий.
3. Подготовка проектно-сметной документации.
4. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.
5. Получение разрешения на строительство.
6. Строительство объекта.
7. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
8. Государственная регистрация права собственности участников долевого строительства.
Оформление прав на земельный участок
Получение земельных участков, состояших в государственной или муниципальной собственности, может происходить путем проведения торгов (в форме аукциона или конкурса) либо путем продажи или заключения договора аренды. При этом права необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с участком.
Выделение земельных участков под строительсво выполняются органами местного самоуправления согласно генеральному плану города и схемам территориального планирования.
Предоставление земельных участков должно осуществляться для проведения работ по их формированию и на основаниях:
1. Без предварительного согласования. Застройщик не выбрал участок для строительства. В этом случае должен быть формирован земельный участок (проектная подготовка границ земельного участка и установка границ на местности, определение подклю-
чения объектов к инженерно-техническимсетям); постановка земельного участка на кадастровый учет; торги по прадаже/передаче в аренду участка.
2. С предварительным согласованием мест размещения. В этом случае делается выбор земельного участка и предварительное согласование размещения объекта; работы по устройсту земельного участка; постановка на государственный кадастровый учет участка; предоставление участка для строительства и заключение договора. Договор регистрируется в Федеральной Регистрационной Службе (ФРС).
Проведение инженерных изысканий
В соответствии с Градостроительным кодексом инженерные изыскания являются разделом строительной деятельности, обеспечивающей полное изучение естественных условий и факторов техногенного воздействия в целях разумного и безопасного использования земельных участков и в их пределах, подготовки информации по определению материалов, требуемых для архитектурно-строительного проектирования. На основе инженерных изысканий материалов осуществляется:
1. Разработка предпроектной документации, так же обоснование затратна строительство, проектов и рабочей документации.
2. Строительство зданий и сооружений, включая расширение, реконструкцию, эксплуатацию и ликвидацию объекта.
3. Рекомендации для принятия технических, экономических, экологических и социальных проектных решений.
Работы по инженерным изысканиям могут проводить как сам застройщик, так и привлекаемые лицана основе договора, но указанные лица,реализующие деятельность по инженерным изысканиям,в соответствии с требованиями законодательства РФ, в частности, при наличии лицензии, а так жесогласно Градостроительному кодексу, при наличии выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким работам.
Подготовка проектно-сметной документации
По инициативе застройщика или заказчика подготовка проектной документации может выполняться на весь объект капитального строительства или к отдельным этапам строительства и реконструкции. Подготовка проектной документации к отдельным этапам строительства и реконструкции является исключительным правом застройщика (заказчика).
В соответствии с п. 1 гл. 17 Федерального закона от 8.08.2001 № 128 «О лицензировании отдельных видов деятельности» проектная документация разрабатывается определенными организациями, которые имеют лицензию на проектирование зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения.
Подготовка проектной документации производится: согласно техническому заданию; результатам инженерных изысканий; градостроительному плану земельного участка и проекту межевания территории с требованиями технических регламентов; в соответствии с техническими условиями,разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,реконструкции объектов капитального строительства.
В составе проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, должны быть следующие:
1. Пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.
2. Схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка.
3. Архитектурные решения.
4. Конструктивные и объемно-планировочные решения.
5. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений.
6. Проект организации строительства объектов капитального строительства.
7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства).
8. Перечень мероприятий по охране окружающей среды.
9. Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
10. Перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда.
11. Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов.
Проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком. Застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.
Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий
На территории Российской Федерации существует две экспертные системы - государственная и негосударственная экспертизы проектной документации.
Государственная экспертиза проводится в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также с Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».
Объектом государственной экспертизы документации является ее анализ соответствию требованиям регламентов:экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.
Государственная экспертиза проектной документации объектов строительства и результатов инженерных изысканий проводится государственным учреждением, ведомственным Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. В субъектах Российской Федерации заключение экспертизы проектной документации и результатов изысканий осуществляется по общей форме и с одинаковым содержанием.
Государственная экспертиза проектной документации выполняется за счет заявителя. Оплата услуг по проведению экспертизы производится независимо от результата государственной экспертизы.Кроме государственной экспертизы существует негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.
В 2011 году был принят Федеральный закон №337-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который с 1 апреля 2012 года дает право выбирать заказчику между государственной и негосударственной экспертизой проектной документации и результатов инженерных изысканий для большинства объектов, за исключением некоторого ряда ограничений.
Компании, осуществляющие деятельность негосударственной экспертизы, должны иметь аккредитацию в министерстве регионального развития РФ по проведению негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Экспертные заключениягосударственной и негосударственной экспертизы имеют равную юридическую силу.
Согласно закону «Об экологической экспертизе (с изменениями на 12 февраля 2015 года) (редакция, действующая с 31 марта 2015 года)» устанавливается обязательная экологическая экспертиза, направленная на благоприятную окружающую среду посредством предупреждения воздействий деятельности на окружающую среду.
Экологическая экспертиза - это установление соответствия документов и (или) документации, обосновывающих деятельность, связанную с реализацией объекта, экологическим требованиям, техническим регламентам и законодательству в области охраны окружающей среды в целях предотвращения негативного воздействия такой деятельности на окружающую среду (статья в редакции, введенной в действие с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года № 232-Ф3).
Государственная экологическая экспертиза на федеральном уровне организуется и проводится федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы и органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Экспертиза объектов регионального уровня проводится органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В ст. 11 Федерального закона от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» перечисляются объекты, проходящие экспертизу на федеральном уровне:
1) проекты нормативно-технических и инструктивно-методических документов в области охраны окружающей среды, утверждаемых органами государственной власти Российской Федерации;
2) проекты федеральных целевых программ, предусматривающих строительство и эксплуатацию объектов хозяйственной деятельности, оказывающих воздействие на окружающую среду, в части размещения таких объектов с учетом режима охраны природных объектов;
3) проекты соглашений о разделе продукции;
4) материалы обоснования лицензий на осуществление отдельных видов деятельности, которые оказывают негативное воздействие на окружающую среду и лицензирование которых осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее - Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности») (за исключением материалов обоснования лицензий на осуществление деятельности по обезвреживанию и размещению отходов Г-ГУ классаопасности) и законодательством в области использования атомной энергии федеральными органами исполнительной власти (подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2009 года Федеральным законом от 30 декабря 2008 года № 309-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2015 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 219-ФЗ).
5) проекты технической документации на новые технику, технологию, использование которых может оказать воздействие на окружающую среду, а также технической документации на новые вещества, которые могут поступать в природную среду;
6) материалы комплексного экологического обследования участков территорий, обосновывающие придание этим территориям правового статуса особо охраняемых природных территорий федерального значения, зоны экологического бедствия или зоны чрезвычайной экологической ситуации;
6.1) материалы, обосновывающие преобразование государственных природных заповедников в национальные парки(подпункт дополнительно включен с 30 декабря 2013 года Федеральным законом от 28 декабря 2013 года № 406-ФЗ);
7) объекты государственной экологической экспертизы, указанные в Федеральном законе от 30 ноября 1995 года № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации», Федеральном законе от 17 декабря 1998 года № 191-ФЗ «Об исключительной эко-
номической зоне Российской Федерации», Федеральном законе от 31 июля 1998 года N 155-ФЗ «О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации»;
7.1) проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях, особо охраняемых природных территорий федерального значения, на Байкальской природной территории, а также проектная документация особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов обороны и безопасности, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения, в случаях, если строительство, реконструкция таких объектов на землях особо охраняемых природных территорий допускаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (подпункт дополнительно включен с 31 мая 2008 года Федеральным законом от 16 мая 2008 года № 75-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 243-Ф3; в редакции, введенной в действие с 11 июля 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года № 181-ФЗ);
7.2) проектная документация объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I—V класса опасности (подпункт дополнительно включен с 11 января 2009 года Федеральным законом от 30 декабря 2008 года № 309-Ф3); (Положение подпункта 7.2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 года № 309-ФЗ) не применяется к объектам, которые связаны с размещением и обезвреживанием отходов и введены в эксплуатацию или разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2008 года № 309-ФЗ (см. пункт 6 статьи 49 Федерального закона от 30 декабря 2008 года № 309-ФЗ);
7.3) проектная документация искусственных земельных участков, создание которых предполагается осуществлять на водных объектах, находящихся в собственности Российской Федерации (подпункт дополнительно включен со 2 августа 2011 года Федеральным законом от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ);
7.4) проект ликвидации горных выработок с использованием отходов производства черных металлов IV и V классов опасности (подпункт дополнительно включен с 1 февраля 2015 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 261-ФЗ). С 1 января 2018 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 219-ФЗ статья 11 настоящего Федерального закона будет дополнена подпунктами 7.5 и 7.6;
8) объект государственной экологической экспертизы, указанный в настоящей статье и ранее получивший положительное заключение государственной экологической экспертизы, в случае
доработки такого объекта по замечаниям проведенной ранее государственной экологической экспертизы.
В ст.12 перечисляются объекты регионального уровня:
1) проекты нормативно-технических и инструктивно-методических документов в области охраны окружающей среды, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
2) проекты целевых программ субъектов Российской Федерации, предусматривающих строительство и эксплуатацию объектов хозяйственной деятельности, оказывающих воздействие на окружающую среду, в части размещения таких объектов с учетом режима охраны природных объектов;
3) материалы обоснования лицензий на осуществление отдельных видов деятельности, лицензирование которых осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (за исключением материалов обоснования лицензий на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортиро-
ванию, размещению отходов) (подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2009 года Федеральным законом от 30 декабря 2008 года № 309-ФЗ);
4) материалы комплексного экологического обследования участков территорий, обосновывающие придание этим территориям правового статуса особо охраняемых природных территорий регионального значения;
4.1) проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения, за исключением проектной документации объектов, указанных в подпункте 7.1 статьи 11 настоящего Федерального закона, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (подпункт дополнительно включен с 31 мая 2008 года Федеральным законом от 16 мая 2008 года № 75-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 243-ФЗ;
5) объект государственной экологической экспертизы регионального уровня, указанный в настоящей статье и ранее получивший положительное заключение государственной экологической экспертизы.
Получение разрешения на строительство
В статье 51 Градостроительного Кодекса говорится: разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ). Строительство без разрешения (самовольная постройка) является нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве и влечет за собой штраф в порядке, установленном законом об административных правонарушениях, то есть разрешение на строительство является единственным законным основанием для строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ выдача разрешений на строительство на территории поселения или городского округа осуществляется органами местного самоуправления поселения или городского округа, на межселенных территориях - органами местного самоуправления муниципального района.
Для осуществления строительной деятельности застройщик направляет в уполномоченные органы заявление о выдаче разрешения на строительство. К заявлению должны прилагаться документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации;
4) положительное заключение государственной экспертизы;
5) проектная документация;
6) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
7) согласие всех правообладателей объекта капитальногостроительства в случае реконструкции такого объекта.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта. Оригинал разрешения должен храниться у застройщика и предъявляться по требованию должностных лиц органов государственного контроля и надзора.
Строительство объекта
Строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и
принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Осуществлять строительство может застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком юридическое или физическое лицо на основании договора. Ответственное лицо организует и координирует работы по строительству, обеспечивает требования проектной документации, технических регламентов, техники безопасности и несет ответственность за качество работ и их соответствие требованиям, а так же проводится строительный контроль. При строительстве объектов капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор.
Предметом государственного строительного надзора является проверка:
•соответствующего выполнение работ и применения строительных материалов;
•наличия разрешения на строительство.
Государственный строительный надзор производится федеральным органом исполнительной власти, а так же органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление регионального государственного строительного надзора за строительством.
По результатам проверки пишеться акт, в котором указываются предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании описывается вид нарушения и ссыл-кана акт, требования которого нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений.
Приказот 10 июля 2013 года № 007-спр «Об утверждении административных регламентов» свидетельствует о том, что региональный государственный строительный надзора за строительством в Иркутской области осуществляет служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области. Надзор осуществляется отделом по контролю и надзору в сфере долевого строительства. Основными задачами отдела являются:
1. Государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2. Обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства при строительстве (создании) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Застройщик обращается с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. К заявлению прикладываются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).
В течение 10 дней со дня поступления заявления орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить:
1) проверку наличия и правильности оформления документов;
2) осмотр объекта капитального строительства (не проводится, если при строительстве объекта осуществлялся строительный надзор);
3) выдачу заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказ в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Все субъекты РФ выдают разрешения по единому порядку, определенному Градостроительным кодексом Российской Федерации, по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации и заполненной по единой инструкции.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения из-
менений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Государственная регистрация права собственности участников долевого строительства
Для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства предъявляются документы, которые свидетельствуют факт постройки- разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию и нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, выполняющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства и в который застройщик обязан передать объекты долевого строительства.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию информацию обо всех изменениях, касающихся ее и проекта строительства, а так же в проектную документацию - в течение трех рабочих дней с момента изменения сведений. И ежеквартально - сведения о финансовом результате текущего года, размерах дебиторской и кредиторской задолженностей. Такие данные подлежат публикации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
Анализ законодательства в строительстве на федеральном и муниципальном уровне в Российской Федерации позволяет сделать следующиевыводы. В целом, регулирование строительной деятельности субъектов РФ осуществляется законодательным органом государственной власти субъекта РФ, главой региона, а также высшим исполнительным органом государственной власти. Непосредственно органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участкавыдаетсяразрешение, необходимое для ведения строительных работ. При реализации проекта по возведению объекта долевого строительства исполнитель проходит 8 этапов - от оформления права на земельный участок до непосредственно государственной регистрации права собственности участников долевого строительства.
Кроме того, для строительного законодательства характерен большой объем нормативного материала. При этом собственно правовые нормы тесно переплетены с нормами технического характера. Они нередко включаются в единые нормативные документы. Наиболее характерный пример такого рода - строительные нормы и правила. Это свод общих норм и требований к организации строительного производства, проектированию объектов и ведению строительных работ. Важно учесть, что соблюдение этих норм и правил всеми участниками строительного процесса является их юридической обязанностью. Таким образом, получение разрешительной документации в строительстве - это очень длительный процесс. Различные федеральные законы, экспертиза, надзор и службы затягивают подготовку документации на длительные месяцы ожидания. Сокращение времени на прохождение экспертизы приведет к уменьшению сроков введения в эксплуатацию объектов и соответственно увеличению количества жилья и строительных объектов в городе.
Статья поступила 18.11.2015 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190 ФЗ // Рос. газ. 2004. № 290. 30 декабря.
2. Климова Л.А. Получение разрешительной документации на новое строительство и реконструкцию объектов капитального строительства: законодательство, опыт, проблемы. М.: Макс Пресс, 2008. 176 с.
3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ //«РГ». Федеральный выпуск. 2004. 31 декабря. № 3669.
4. Духаев А.Д. Совершенствование методов государственного регулирования структурно-инвестиционных процессов. М.: Экономист, 2005. 116 с.
Информация об авторах
Комаров Константин Андреевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертизы и управления недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12, e-mail: [email protected], Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Федорова Яна Анатольевна, магистрант кафедры «Строительное производство», тел.: (3952) 40-52-44,e-mail: [email protected], Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Komarov K.A., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12, e-mail: [email protected], Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Fedorova Ia.A., candidate for a master's degree, Department of construction production, tel.: (3952) 40-52-44, e-mail: [email protected], Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
УДК 69.003.13
СТРАТЕГИЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА И ПРЕДПРИЯТИЙ СТРОЙИНДУСТРИИ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
© О.П. Ларина, Н.В. Хангорова
В статье рассмотрены некоторые региональные проблемы по обеспечению энергоэффективности строительства и эксплуатации зданий и переводу строительной отрасли и предприятий стройиндустрии на инновационный путь развития. Показано, что потребность строительства в основных материалах обеспечивается ввозимыми из других регионов при имеющихся мощностях местных предприятий. Иркутская область обеспечена достаточными запасами минерально-сырьевых ресурсов для производства недостающего ассортимента строительных материалов. Отдельными строительными организациями и предприятиями стройматериалов самостоятельно реализуются многие инвестиционно-строительные проекты по их производству на новой инновационной основе. Главным препятствием реализации этих проектов является недостаточность инвестиционных вложений. Создание внутренних инновационных инфрастуктур в регионе совместными усилиями производителей продукции, государственных органов и научно-исследовательских
