CC BY
124
Некоторые особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения
Е.А. Галиновская
ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук
Земельным законодательством Российской Федерации установлено, что в зависимости от целевого назначения все земли в государстве разделены на семь категорий1. В настоящее время установленное целевое назначение составляет основу правового режима любого земельного участка, поскольку от этого во многом зависят включение его в оборот, а также правила пользования участком.
Земли сельскохозяйственного назначения выделены в самостоятельную категорию. Они занимают достаточно большие площади наиболее ценных и плодородных земель Российской Федерации. Однако в последнее время замечено определенное сокращение сельскохозяйственных угодий, обусловленное, в том числе снижением сельскохозяйственного производства. Как следствие, пустующие, неиспользуемые угодья оказываются заброшенными, поросшими лесом, передаются под застройку (с изменением целевого назначения или без такового). В связи с этим одной из задач современного земельного законодательства, как и ранее, является обеспечение рационального и эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения, которое должно подразумевать в том числе сохранение как самых необходимых для производства плодородных земель, так и их качества.
Земля в аграрном секторе играет две основные роли. Во-первых- территория развития всего хозяйственного комплекса, включая здания, сооружения и дороги, а во-вторых - это основное средство производства, при котором главным качеством земли является ее плодородие. При этом оборот земель в сельском хозяйстве прежде всего должен преследовать две основные цели:
1) переход земельных участков к тем владельцам, которые используют их в сельскохозяйственной деятельности наиболее рационально, эффективно, то есть с получением наибольшего дохода именно от производства сельскохозяйственного продукта;
2) получение сельскохозяйственным товаропроизводителем дополнительного дохода от совершения сделок с земельными участками (передача временно неиспользуемых земель в аренду, продажа).
В состав земель сельскохозяйственного назначения также включены земли, используемые гражданами. Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) в составе земель сельскохозяйственного назначения в целом выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздей-
1 Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено разделение земель на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
ствия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Таким образом, отнесение земель к сельскохозяйственным преимущественно осуществляется по основному виду их использования. Однако не фактическое использование, а установленная в соответствии с законодательством и зафиксированная документально категория земель составляет основу определения целевого назначения участка.
Уровень принятия решения зависит от того, в чьей собственности находится земельный участок. Это следует из положений статьи 8 ЗК РФ: если участок находится в федеральной собственности, то решение об отнесении его к землям сельскохозяйственного назначения или его изменении принимает Правительство Российской Федерации, если же участки находятся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной или частной собственности, то решение принимается на уровне субъекта Российской Федерации.
В настоящее время в российском законодательстве не решен до конца вопрос о том, кто должен осуществлять перевод земель сельскохозяйственного назначения в иные категории до разграничения государственной собственности на землю. Мнение о том, что это следует отнести к полномочиям органов местного самоуправления, на наш взгляд, неверно. Да, согласно отдельным положениям федеральных законов органам местного самоуправления передано право распоряжаться земельными участками, находящимися в публичной собственности до разграничения (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации), если законодательством не предусмотрено иное. Однако нормы, устанавливающие полномочия по изменению целевого назначения земель, нельзя однозначно отнести к полномочиям по распоряжению участком лица, являющегося представителем публичного собственника. Ряд призна-
ков позволяет рассматривать это полномочие как полномочие по управлению земельным фондом, которое осуществляется в административном порядке. На это указывает хотя бы то обстоятельство, что перевод земель из одной категории в другую производится и на землях, управление и распоряжение которыми соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления не осуществляет (к ним относятся и сельскохозяйственные земли). А если так, то такое полномочие не может входить в «состав» правомочия распоряжения землей, а напротив, может быть передано органу государственной власти или местного самоуправления специальным правовым актом.
Кроме того, Указом Президента Российской Федерации от 28.10.1993 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы», нормы которого, не противоречащие ЗК РФ, продолжают действовать, определено, что при продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения с изменением категории решение об этом принимает орган государственной власти субъекта Российской Федерации.
В статье 8 ЗК РФ представлен перечень документов, в которых фиксируется установленное целевое назначение земельного участка:
1) акты федеральных органов исполнительной власти, акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и акты органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договоры, предметом которых являются земельные участки;
3) документы государственного земельного кадастра;
4) документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иные документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Подчеркнем, что перечисленные документы именно фиксируют определенную решением соответствующего органа категорию земель, но ни в коем случае ее не устанавливают.
Для осуществления правового регулирования земель сельскохозяйственного назначения актуальным является решение вопроса о том, что с правовой точки зрения представляет собой категория «разрешенного использования», обозначенная ЗК РФ и повторенная статьей 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель). Как известно, согласно ЗК РФ эта категория земель тесно связана с понятием зонирования, а значит, и с принятием федерального закона о зонировании территорий, который находится в стадии разработки. Однако пока понятие разрешенного использования четко не определено, хотелось бы подчеркнуть, что под ним не следует понимать использование земель конкретным субъектом в тех или иных коммерческих целях или тем более делить земли на те, которые используются для производства сельскохозяйственного продукта на продажу, и те, которые в определенный момент времени предназначены для выращивания сельскохозяйственной продукции для личного потребления. В связи с этим при определении разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения целесообразно исходить из закрепленного статьей 77 ЗК РФ состава сельскохозяйственных земель.
Надо сказать, что к регулированию отношений в области владения, пользования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения законодательство отнеслось достаточно внимательно. Так, федеральными законами установлены специальные нормы, определяющие особенности использования земель сельскохозяйственного назначения (статьи 79 и 78 ЗК РФ), правовой режим фонда перераспределения, а также особенности предоставления земельных участков гражданам (ст. 81 ЗК РФ) и организациям (ст. 82 ЗК РФ). Законодателем уделено особое внимание размеру и местоположению земельных участков этой категории, включенных в оборот. И если Земельным кодексом Российской Федерации установлены предельные размеры земельных участков, предоставляемых из государственной или муниципальной собствен-
ности (ст. 33), то Закон об обороте земель устанавливает требования к участку как объекту сделки вне зависимости от статуса собственника.
Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подчиняется оборот только части указанных земель. Действие этого Закона (ст. 1) не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Это означает, что применение норм Закона об обороте земель согласуется с нормами, регулирующими оборот земельных участков, установленных ЗК РФ и другими нормативными правовыми актами, а также с нормами, определяющими условия оборота земель иных категорий. Оборот сельскохозяйственных земель не замкнут, поскольку абсолютного запрета на перевод земель этой категории в иные категории нет. Кроме того, переход земель из собственности садоводческого товарищества в собственность, например колхоза, также не запрещен. А поскольку - это земли одного целевого назначения, то и процедура смены собственника участка является менее сложной, чем в иных случаях.
Таким образом, сельскохозяйственные товаропроизводители (юридические лица, граждане, ведущие крестьянское хозяйство), приобретая земли у иных сельскохозяйственных товаропроизводителей, должны руководствоваться нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если же речь идет о приобретении земель у иных граждан и юридических лицах, использующих сельскохозяйственные земли, или, если речь идет о приобретении земель иного целевого назначения с переводом их в сельскохозяйственные земли, то сделка должна осуществляться на основе общих норм ЗК РФ.
Приобретение сельскохозяйственным товаропроизводителем земель из государственной или муниципальной собственности тоже будет осуществляться на основании разных федеральных законов. Применение норм Закона об обороте земель возможно только в случае, если земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются землями сельскохозяйственного назначения. Условия же приобретения земель из иных категорий будут зависеть от основных положений ЗК РФ.
В отличие от правовых оснований приобретения отчуждение земель сельскохозяйственных товаропроизводителей должно происходить прежде всего в порядке, предусмотренном Законом об обороте земель, вне зависимости от того, кому и для каких целей они отчуждаются.
В соответствии со статьей 11 Закона об обороте земель минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.
Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.
Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного ад-
министративно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могущих находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.
Установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее, чем 10 процентов от общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.
Размеры земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, ограничивать не предполагается, так как это в принципе может означать запрет приобретения гражданином в собственность предприятия, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, если площадь земельного участка этого предприятия будет превышать установленные максимальные размеры. Ограничения будут действовать для граждан, организующих крестьянские хозяйства, поскольку крестьянские фермерские хозяйства (КФХ) юридическими лицами не являются.
Приходится признать, что наличие положения Закона об обороте земель о том, что он не распространяется на оборот земель, занятых строениями и сооружениями, установленное также и ЗК РФ2, может затруднить применение основных норм закона.
Чтобы установить, соответствуют ли размеры земельного участка требованиям статьи 11 Закона об обороте земель, его границы и целевое назначение должны быть установлены в порядке, предусмотренном существующим законодательством. Кроме того, размер земельного участка, его границы и местоположение являются основными
2 Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
параметрами, определяющими его как недвижимое имущество и объект оборота. Требования по установлению границ земельных участков определены ЗК РФ, а также законодательством о землеустройстве.
В статье 11 Закона об обороте земель установлено требование, согласно которому не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше размера, устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.
Одним из существенных условий приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, установленных Законом об обороте земель является то, что приобрести сельскохозяйственные земли у государства возможно только при соблюдении условия статьи 1 Закона об обороте земель, в соответствии с которой приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. При этом запрещена приватизация находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
Кроме этого, статьей 10 Закона об обороте земель установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Данное требование не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель, согласно которому земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобре-
тен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Общие положения о приобретении прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 28 ЗК РФ, в соответствии с которой указанные земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам, в том числе в собственность или аренду. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, гласит статья 10 Закона об обороте земель, осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Данное положение не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 статьи 10 рассматриваемого закона, в соответствии с которым земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научноисследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяй-
ственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Закон об обороте земель особо подчеркивает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды. Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Статья 34 ЗК РФ, на которую ссылается статья 10 Закона об обороте земель, определяет порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Согласно этой статье органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и(или) ведении.
Эта обязанность органов государственной власти и местного самоуправления будет действовать в полной мере после разграничения государственной собственности на землю. Статьей 34 ЗК РФ устанавливается следующий порядок предоставления участков:
• граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не свя-
занных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ. До разграничения государственной собственности на землю согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации. Указанный порядок установлен Правилами распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.03.2002 № 140;
• в качестве одного из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи следует назвать максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации;
• проект границ земельного участка, а также составление кадастрового плана осуществляются на основании статей 69 и 70 ЗК РФ, а также на основании федеральных законов «О землеустройстве» и «О государственном земельном кадастре»;
• права на земельные участки, предоставленные правообладателям на основании настоящей статьи, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Основной формой заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, яв-
ляются торги. Это прежде всего договоры купли-продажи и аренды.
Статья 38 ЗК РФ предусматривает, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами. На торгах также может быть заключен договор аренды. При этом предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения на торгах осуществляется в общем порядке, а именно - на основании статьи 38 ЗК РФ, положений ГК РФ о торгах (статьи 448, 449 и др.), а также на основании постановления Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»3.
Положения статьи 10 Закона об обороте земель не распространяются на лиц, которые не вправе приобрести земельные участки в собственность или аренду. Так, согласно статье 20 ЗК РФ государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления для выполнения ими возложенных на них функций земельные участки предоставляются в постоянное(бессрочное) пользование. Кроме того, в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в особом порядке осуществляется переоформление права постоянного (бессрочного) пользования лицами, не указанными в статье 20 ЗК РФ, а также переоформление права пожизненного наследуемого владения. В последнем случае граждане оформляют право собственности бесплатно, а юридические лица выкупают используемый земельный участок в соответствии с правилами, установленными Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Федеральным законом «Об обороте зе-
мель сельскохозяйственного назначения» установлен ряд специальных норм, касающихся заключения гражданами и юридическими лицами сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Так, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в частной собственности, по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (ст. 8 Закона об обороте земель). Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в орган местного самоуправления.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора про-
3 Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, ст. 4587.
давец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 Закона об обороте земель. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как можно заметить, основу содержания статьи 8 Закона об обороте земель составляют особые условия продажи участков, связанные с выполнением конкретных предварительных действий. Продавец участка вначале обязан предложить его публичному образованию (субъекту Российской Федерации либо, как указывается в статье, муниципальному образованию) даже в том случае, если он уже имеет в виду определенного покупателя. У продавца земельного участка остается определенная свобода действий. Собственник участка, уведомивший органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные правом выкупить участок по заявленной цене, может заключать договор купли-продажи с иным лицом через месяц после уведомления не только, если получит отказ от публичного образования в приобретении участка, но и если вообще не получит ответа. Если публичное образование отказалось от приобретения участка до истечения месяца, договор купли-продажи можно заключить раньше - сразу после получения отказа.
При реализации указанных норм обе стороны - как собственник земельного участка, так и органы государственной власти или местного самоуправления - должны обратить внимание на отсчет срока, в течение которого публичное образование может реализовать свое право выкупа участка. Для этого продавцу недостаточно известить уполномоченные органы в письменной форме. Продавец должен позаботиться, чтобы у него остались доказательства того,
в какой день данное извещение было получено этим органом. Для обеспечения этого условия статьей 8 указанного Закона установлено требование, согласно которому извещение о продаже вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В извещении обязательно должно быть указание о цене участка, поскольку, если продавец решит впоследствии продать участок по более низкой цене, процедура с извещением уполномоченных органов должна быть повторена.
Выкуп земельных участков осуществляется органами государственной власти субъекта Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, - органами местного самоуправления. При реализации этой нормы Закона об обороте земель может возникнуть несколько вопросов. Прежде всего вопрос о том, в чью собственность: субъекта Российской Федерации или государственную, подлежащую разграничению, должен быть выкуплен земельный участок? Прямого ответа на этот вопрос закон не дает. А в условиях до разграничения государственной собственности на землю решить его в пользу права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности не так просто. В целом субъект Российской Федерации может приобрести земельный участок в собственность на основании сделки. Но указанная статья Закона об обороте земель прямо не устанавливает, что приобретение осуществляется в собственность субъекта Российской Федерации. В связи с этим норма получила неоднозначное толкование.
По нашему мнению, действие в настоящее время общего порядка разграничения государственной собственности на землю не дает возможности однозначно заявить, что субъект Российской Федерации вправе сразу же после заключения договора закрепить земельный участок в свою собственность. Нельзя сказать, что земельный участок после его выкупа переходит в фонд пе-рераспределения4, поскольку статьей 80
4 На основании статьи 4 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» земли фондов распределения переходят в собственность субъектов Российской Федерации.
ЗК РФ такой источник его формирования не установлен. Таким образом, нам представляется, что до разграничения государственной собственности на землю можно говорить лишь о том, что органам государственной власти или органам местного самоуправления предоставляется полномочие выкупа земель в государственную («не разграниченную») собственность.
В то же время после завершения процедуры разграничения, выкуп большей части земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться в собственность субъекта Российской Федерации, поскольку правом выкупа наделены именно органы государственной власти субъекта Российской Федерации. В случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, земельные участки могут быть выкуплены в муниципальную собственность органами местного самоуправления.
Какие условия для выкупа участков органами местного самоуправления могут быть предусмотрены законами субъектов Российской Федерации? В данном случае это зависит от решения субъекта Российской Федерации и того, каким образом решение будет отражено в принятом им законе: в частности, субъектом Российской Федерации могут быть полностью переданы полномочия по выкупу земельных участков органам местного самоуправления. Также возможен вариант, когда законом субъекта Российской Федерации устанавливаются конкретные условия (случаи), при наличии которых выкуп будет осуществляться органами местного самоуправления (а в последующем и в муниципальную собственность), например в зависимости от размера выкупаемого участка или его качества и т. п. Заметим, что субъект Российской Федерации не обязан передавать права по выкупу земель сельскохозяйственного назначения органам местного самоуправления и может оставить это полномочие за собой в полном объеме.
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также установлены и некоторые специальные нормы, регулирующие арендные отношения. Так, согласно статье 9 Закона об
обороте земель в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. При этом требование об обязательности кадастрового учета не установлено общей нормой ЗК РФ, регулирующей земельные арендные отношения (ст. 22).
Для решения проблемы аренды земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, установлено, что в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.
Существенным можно назвать условие статьи 9 Закона об обороте земель установления максимального срока аренды, который должен составлять не более сорока девяти лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Согласно указанной статье в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Закона об обороте земель. Кроме того, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Эти положения согласуются с нормами ГК РФ и ЗК РФ, регулирующими арендные отношения. Так, в соответствии со стать-
ей 624 ГК РФ законом или договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Статьей 621 ГК РФ, в частности, установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. А статьей 22 ЗК РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ. Законом об обороте земель особо оговаривается, что площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливает особых норм относительно залога земель, указывая при этом, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом
от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 7 Закона об обороте земель). Таким образом, особых правил залога сельскохозяйственных земель Закон об обороте земель не устанавливает. Статьей 7 Закона об обороте земель определено лишь соотношение между Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в том, что касается ипотеки основной части сельскохозяйственных земель. Вопрос о допущении или недопущении данного вида распоряжения сельскохозяйственными землями решается именно законом об ипотеке.
Известно, что долгое время Федеральный закон «Об ипотеке (залога недвижимости)» не допускал залог большей части земель сельскохозяйственного назначения, а именно статьей 63 данного закона не допускался залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Однако Федеральным законом от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данный запрет был отменен.
Существующим законодательством также установлены некоторые особые условия наследования земельных участков сельскохозяйственного назначения. Так, статьей 11 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что в случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и 4 рассматриваемого Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 рассматриваемого Федерального закона. Таким образом, этой статьей установлены особенности наследования земельных участков сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которыми земельный участок или доля в праве на такой земельный участок не может перейти по наследству лицу, которое не вправе иметь его в собственности, а именно иностранным гражданам, иностранным
юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более, чем 50 процентов. Согласно статье 4 Закона об обороте земель приобрести право собственности в порядке наследования не могут лица, указанные в этой статье, и уже обладающие одним или несколькими земельными участками, размер общей площади которых, если они расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации, равен или близок максимальному размеру, установленному законом субъекта Российской Федерации, если при приобретении этого участка размер общей площади земель превысит нормы, установленные законом субъекта Российской Федерации. В соответствии со статьей 5 Закона об обороте земель земельные участки, приобретенные указанными лицами, подлежат отчуждению, которое может наступить после вступления в права наследования и приобретения наследником права собственности на соответствующий земельный участок в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Обратим внимание на то, что, если общая площадь земельного участка после вступления в права наследования превысит нормы, установленные законом субъекта Российской Федерации, отчуждению подлежит не весь приобретенный участок, а его часть, площадь который является превышением норматива.
Помимо перечисленных, статьей 4 Закона об обороте земель установлены и иные требования к размеру земельного участка сельскохозяйственного назначения, которые исходя из положений настоящей статьи, по всей видимости, следует учитывать при наследовании участков сельскохозяйственного назначения. Так, совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей, не допуска-
ется. А в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона об обороте земель законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены не только максимальные, но и минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Может ли данная норма повлиять на отношения по наследованию земельного участка? В этом случае следует обратиться к нормам статьи 1182 ГК РФ, которыми определено, что раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка в порядке, установленном пунктом 1 статьи 1182 ГК РФ, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном статьей 1170 ГК РФ. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
Поскольку наследование земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения, происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, напомним общие положения о наследовании имущества, установленные частью III ГК РФ. Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию собственника либо по закону. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в
государственных органах. Наследование происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.
Частью III ГК РФ урегулированы основные вопросы наследования земельных участков. Так, согласно статье 1181 ГК РФ принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству также переходят находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Для наследования земельных участков в составе имущества сельскохозяйственного производственного кооператива или иных юридических лиц важным является положение статьи 1176 ГК РФ, в соответствии с которой в состав наследства участника полного товарищества или полного товарища в товариществе на вере, участника общества с ограниченной или дополнительной ответственностью, члена производственного кооператива входит доля (пай) этого участника (члена) в складочном (уставном) капитале (имуществе) соответствующего товарищества, общества или кооператива. Если в соответствии с ГК РФ, другими законами или учредительными документами хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива для вступления наследника в хозяйственное товарищество или производственный кооператив либо для перехода к наследнику доли в уставном капитале хозяйственного общества требуется согласие остальных участников товарищества или общества либо членов кооператива и в таком согласии наследнику отказано, он вправе получить от хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива действительную стоимость унаследованной
доли (пая) либо соответствующую ей часть имущества в порядке, предусмотренном применительно к указанному случаю правилами ГК РФ, других законов или учредительными документами соответствующего юридического лица.
В состав наследства вкладчика товарищества на вере входит его доля в складочном капитале этого товарищества. Наследник, к которому перешла эта доля, становится вкладчиком товарищества на вере. В состав наследства участника акционерного общества входят принадлежавшие ему акции. Наследники, к которым перешли эти акции, становятся участниками акционерного общества.
Наследник, который на день открытия наследства зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, или коммерческая организация, которая является наследником по завещанию, при разделе наследства имеют преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства предприятия с соблюдением правил статьи 1170 ГК РФ. В случае, когда никто из наследников не имеет указанного преимущественного права или не воспользовался им, предприятие, входящее в состав наследства, разделу не подлежит и поступает в общую долевую собственность наследников в соответствии с причитающимися им наследственными долями, если иное не предусмотрено соглашением наследников, принявших наследство, в состав которого входит предприятие.
Статьей 1179 ГК РФ определены особенности наследования в крестьянском хозяйстве. В соответствии с этой статьей после смерти любого члена крестьянского (фермерского) хозяйства наследство открывается, и наследование осуществляется на общих основаниях с соблюдением правил статей 253-255 и 257-259 ГК РФ. Если сам наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов
хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения - судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается. В случае, когда после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства это хозяйство прекращается (п. 1 ст. 258 ГК РФ), в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам статей 258 и 1182 ГК РФ. При этом обратим внимание на то, что действующий Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» запрещает раздел земельного участка крестьянского хозяйства.
Исходя из правового содержания «земельной доли» «приобретение» свидетельства права собственности на земельную долю юридически означает приобретение доли в праве собственности на конкретный земельный участок. При этом приобретатель становится сособственником зе-
мельного участка наряду с иными правообладателями5.
Статья 12 Закона об обороте земель гласит, что участник долевой собственности (более корректное наименование собственника земельной доли) вправе по своему усмотрению распорядиться ею с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. В случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Закона об обороте земель. Эти особенности заключаются в том, что участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок третьему лицу.
Если остальные участники долевой собственности в течение месяца откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Феде-
5 Отметим, что на основании постановления Правительства Российской Федерации от 20 декабря 2002 года № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения» ряд норм и нормативных актов Правительства Российской Федерации, на которых был ранее основан правовой режим земельных долей, утратил силу с момента вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно: постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»; постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1992 года № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в России»; постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»; постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»; постановление Правительства Российской Федерации от 27 июля 1994 года № 874 «О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области» и некоторые другие. В то же время иные подзаконные нормативные акты продолжают действовать в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это касается, например Указа Президента Российской Федерации от 7.03.1997 «О реализации конституционных прав граждан на землю», и др.
рации, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности.
Если субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления откажется от покупки доли в праве общей собственности либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Таким образом, лица, названные третьими, оказываются третьими и в очереди на приобретение доли в праве собственности на земельный участок - после иных собственников и органов государственной
власти или местного самоуправления. Из указанных третьих лиц долю в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения могут приобрести любые субъекты, отвечающие основным требованиям Закона об обороте земель. Так, приобрести ее в собственность не вправе иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более, чем 50 процентов, поскольку в рамках Закона об обороте земель эти лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
* * *
О финансовом лизинге в агропромышленном комплексе Новгородской области*
15 января 2004 года вступил в силу Закон Новгородской области от 05.01.2004 № 237-ОЭ «О финансовом лизинге в агропромышленном комплексе с использованием средств областного бюджета» (далее - Закон), разработанный в соответствии с Федеральным законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
Закон регулирует отношения, возникающие в связи с направлением средств областного бюджета на поддержку лизинговой деятельности в сфере агропромышленного комплекса. Необходимо отметить, что в Новгородской области указанные отношения впервые урегулированы в форме закона.
Объем средств областного бюджета, направляемых ежегодно на проведение лизинговых операций в агропромышленном комплексе, устанавливается законом об областном бюджете. Бюджетные средства выделяются на условиях срочности, возвратности и платности. Договор бюджетного кредита заключается с лизинговой компанией, выигравшей конкурс на право осуществления лизинговой деятельности с использованием средств областного бюджета. К участию в конкурсе допускаются компании, имеющие систему сервисного обслуживания, а также опыт поставки продукции машиностроения и племенного скота сельскохозяйственным производителям. Договор бюджетного кредита заключается при условии предоставления лизинговой компанией обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита, имеющего высокую степень ликвидности. В качестве способа обеспечения могут использоваться: банковская гарантия, поручительство, залог имущества.
Лизинговая компания за счет полученных бюджетных средств приобретает племенной скот и продукцию машиностроения (тракторы, сельскохозяйственную технику, транспортные средства, машины, оборудование), а затем передает их в качестве предметов лизинга физическим или юридическим лицам на условиях договора финансовой аренды (лизинга). Уполномоченный администрацией области орган исполнительной власти на основании заявок получателей лизинга определяет номенклатуру продукции машиностроения и породный состав племенного скота. Получатель лизинга обязан застраховать предмет лизинга и предоставить лизинговой компании гарантии уплаты лизинговых платежей (банковские гарантии, гарантии органа местного самоуправления, залоговые обязательства).
Лизинговая компания обязана осуществлять возврат денежных средств, полученных по договору бюджетного кредита, в течение трех дней с момента получения от получателя лизинга лизинговых платежей.
В случае, если бюджетные средства используются на цели, не предусмотренные Законом, суммы, использованные не по целевому назначению, взыскиваются в доход областного бюджета, финансирование лизинговых операций за счет областного бюджета приостанавливается, а лизингодатель привлекается к административной ответственности.
* Использованы материалы сайта «КонсультантПлюс».
