CC BY
63
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-4/2017 ISSN 2410-6070_
УДК 347
В.Н. Рубан
Студент 3 курса юридического факультета ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина», г.
Краснодар, Российская Федерация
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Аннотация
В статье рассматриваются проблемы несовершенства законодательства Российской Федерации о долевом строительстве. Автор, анализируя положения законов и позицию отечественной правовой доктрины, приходит к выводу, что отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), могут быть регулированы другими известными договорными типами.
Ключевые слова Договор, подряд, публичный, услуги, строительство, недвижимость.
Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным (ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным [1]. В некоторых случаях правоприменителю для квалификации конкретных отношений приходится обращаться к общетеоретическим исследованиям [6, с.97]. Кроме того, у современных ученых нет однозначного подхода к понятию «подряд» [7, с.' 172]. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения. Например, А. А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным [10, с.28]. Однако автор не приводит обоснования сделанного вывода. Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказала О. Л. Капица, которая утверждает: «Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг» [3, с.117]. Признание договора долевого участия публичным договором означает предоставление участнику долевого строительства дополнительных гарантий, установленных ст. 426 ГК РФ: исключение возможности, в случае от утствия указаний в законе и иных правовых актах, оказывать предпочтение одному лицу перед ругими в отношении заключения публичного договора; обязанность установления цены товаров, работ и услуг, а также иных условий публичного договора одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами; возможность обязать коммерчес ую организацию заключить с участни ком долевого строительства договор с помощью суда; возможность признать догов рные условия, противоречащие требованиям п. 2 и 4 ст. 426 ГК РФ, ничтожными [12, с.118]. Указанные гарантии также являются признаками публичного договора.
В то же время в ней содержится один из признаков публичного догов ра: предусмотренное ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении [2]. Данное положение Закона воспроизводит п. 4 ст. 426 ГК РФ. Признание договора долевого участия публичным означало бы, что цена договора долевого участия и другие условия данного договора должны были быть одинаковыми для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ) [1]. В юридической литературе сущест уют мнения, основанные на произвольном толковании положений ГК РФ о публичном договоре применительно к договору долевого участия. Так, Ю. Романец высказала следующую позицию, объясняющую квалификацию договора участия в долевом строительстве в качестве публичного договора: «Специфика деятельности застройщика (как она закреплена в современном законодательстве) также указывает на исключительно публичный ее характер» [11, с.15].
С таким подходом трудно согласиться. Во-первых, в проектной декларации отсутст уют признаки
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-4/2017 ISSN 2410-6070_
публичного договора, закрепленные в ст. 426 ГК РФ [1]. Во-вторых, из содержания ст. 426 ГК РФ следует, что ее положения распространяются исключительно на договоры. Проектная же декларация договором не является, поскольку не отвечает понятию договора, закрепленному в п. 1 ст. 420 ГК РФ. Правильно, по нашему мнению, рассматривать проектную декларацию как необходимую предпосылку для заключения договора долевого участия. Спорным представляется также предложение квалифицировать договор долевого участия в качестве договора присоединения. Сторонники этой точки зрения исходят из того, что «практика заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов свидетельствует
0 том, что в связи с большим количеством объектов до левого строительства и участников этого строительства условия указанных договоров формулируются в определенной стандартной форме, разработанной застройщиком в целях упрощения и облегчения процедуры заключения» [4, с.38]. Однако легальное определение (п. 1 ст. 428 ГК РФ) не позволяет отнести подобные договоры к числу договоров присоединения».
На наш взгляд, договор долевого участия не может признаваться договором присоединения, поскольку объект долевого строительства, цена договора, порядок оплаты и другие условия в каждом случае являются индивидуальными. Кроме того, в случае несогласия участника долевого строительства с отдельными условиями договора данный участник вправе составить протокол разногласий к предложенному застройщиком проекту договора [11, с.15]. На практике участники долевого строительства выражают разногласия, как равило, с теми условиями договора, которые связаны с отделкой помещения (например, участник долевого строительства просит не выполнять какие-либо виды работ (штукат рные, отделочные) или, наоборот, выполнить дополнительные виды работ (оклеить стены обоями, установить натяжные потолки и др.)) или установкой оборудования (например, участник долевого строительства просит не устанавливать газовую плиту, счетчики на воду, газ).
Все вышеизложенное, на наш взгляд, является свидетельством того, что договор долевого участия не является ни публичным договором, ни договором присоединения. Договору долевого участия присущи признаки, позволяющие выделить его в самостоятельный вид гражданско-правового договора. Первый признак этого договора состоит в особом субъектном составе. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого имеется в собственности либо на праве аренды земельный участок, предоставленный для строительства (ч.
1 ст. 2 «Об участии в долевом строительстве многокв ртирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона о долевом строительстве)), и право собственности на который или договор аренды которого прошли госуд рственную регистрацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); получивший разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовавший (разместивший) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); осуществляющий строительство (созда ние) много-квартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет де нежных средств участников долевого строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве) [2].
Участие долевого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства. Обязательства застройщика более сложны: это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется зас ройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный догов ром срок, на денежные средства участников долевого строительства; по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию - передача зас ройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом объектами долевого с роительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на кот рые подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 16 Закона о долевом строительстве). Второй признак договора долевого участия состоит в том, что участники этого договора реследуют разные цели. Для застройщика цель договора состоит в получении при были, образующейся за счет разницы меж у денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-4/2017 ISSN 2410-6070_
объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого с роительства, а для участника долевого строительства, как правило, - в получении объекта долевого строительства в собственность [9, с.46]. Третий признак договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по догов ру (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона о долевом строительстве).
Данным признаком договор долевого участия отличается от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации. Отмеченные ризнаки договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных в том числе от договора подряда. В связи с этим возникает вопрос: к какой группе можно отнести договор долевого участия? В туке гражданского права гражданско-правовые договоры традиционно классифицируются на следующие группы: договоры на отчуждение имущества; передачу имущества в пользование; выполнение работ и оказание услуг; учреждение различных коллективных образований (общецелевые договоры). В юридической литературе, посвященной договору долевого участия, предложено несколько вариантов решения данного вопроса. Одни ученые относят договор долевого участия к договорам на передачу имущества в собственность[10, с.28]. Другие - к группе договоров на выполнение работ (и рассматривают договор долевого участия в качестве договора бытового подряда) [4, с.38]. Третьи -либо к общецелевым договорам, либо к договорам на выполнение работ 3, с.117]. Решение данного вопроса имеет практическое значение, так как, например, при заключении гражданином договора долевого участия для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением редпринимательской деятель-ности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегу-лированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона).
По нашему мнению, более обоснованной является вторая точка зрения, так как в обязанности застройщика входят строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача участнику долевого строительства отделимого от деятельности застройщика результата - объекта долевого строительства. Однако спорным представляется отнесение договора долевого участия к договору подряда, поскольку договор долевого участия не обладает признаками договора подряда. Поэтому мы считаем, что договор долевого участия следует рассматривать в качестве самостоятельного типа, относящегося к группе договоров на выполнение работ, к которому в субсидиарном к Закону о долевом строительстве порядке могут применяться нормы гл. 37 ГК РФ («Подряд») [1]. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) много квартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве) [2].
Однако, по нашему мнению, выделение особого инвестиционного договора и применение к гражданским правоотношениям инвестиционного законодательства представляется спорным. Законодатель использует расширительное основание в гражданском законодательстве [8, с.93]. При этом следует отметить, что еще в конце XIX - начале XX в. юристы-ученые искали обоснование для общей теории договора [5, с.97]. Следовательно, отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством (созданием) объектов недвижимости (в том числе многокв ртирных домов), могут быть регулированы другими известными договорными типами (договором подряда, догов ром о совместной деятельности (простого товарищества) в том случае, если они будут отвечать установленным для этих договоров признакам. В связи с этим, как нам представляется, н рма ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве является несовершенной и требует изменений во избежание возможных судебных споров.
Список использованной литературы:
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) //Российская газета. -2017. - 31 . - № 68.
2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 03.07.2016)// Собрание законодательства РФ. - 2016. - № 27 (часть II). - Ст. 4237.
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-4/2017 ISSN 2410-6070_
3.Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2012.- С. 117.
4.Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. - 2012. - № 2. - С.38.
5. Карасева Л.В. Значение норм международного частного права в регулировании трудовых отношений мигрантов из стран СНГ в Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук/ Москва, 2007. - с.97.
6. Кудрявцева Л.В. Вопросы соотношения договора подряда и трудового договора [Текст] /Л.В. Кудрявцева //В сборнике: Актуальные проблемы современной науки III Международная научно-практическая конференция. Северо-Кавказский гуманитарно-технический иститут; Словацкий университет святых Кирилла и Мефодия под ред. О.Б. Бигдая. - 2014. - С.97.
7. Кудрявцева Л.В. Правовая природа договора подряда [Текст] /Л.В. Кудрявцева //Казанская наука. - 2014. - №2. - С.172.
8. Кудрявцева Л.В. Значение норм международного частного права в регулировании трудовых отношений мигрантов из стран СНГ в Российской Федерации. - Краснодар: Парабеллум, 2011. - С.93.
9. Кирсанова Е. В. Цена как существенное условие договора участия в долевом строи тельстве //Юридические науки. - 2012. - № 3. - С.46.
10.Маковская А. Договор участия в долевом строительстве //Хозяйство и право. - 2014. - № 5. - С.28.
11.Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? //Хозяйство и право. -2010. - № 3. - С.15.
12.Суханов Е. А.Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право. М., 2014. - С.118.
© Рубан В.Н., 2017
УДК 340.15
Рябухина А.А.
Юридический факультет
Ростовский филиал ФГБОУВО «Российский государственный университет правосудия»
г. Ростов-на-Дону, Российская Федерация
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ МИРОВОЙ ЮСТИЦИИ В РАМКАХ РЕФОРМЫ 1864 Г.
Аннотация
Статья посвящена некоторым аспектам формирования и функционирования института мировой юстиции в ходе реформы 1864 г. Автор указывает на особое значение новых судебных институтов для развития отечественного права и правосудия.
Ключевые слова
Мировой судья, судебная реформа, правосудие, история права, история суда.
Реформы, проведённые Александром II во второй половине XIX в., не случайно называют великими. Их значение крайне велико и простирается далеко за пределы государственно-правовых явлений. Изменению подвергся сам жизненный уклад российского общества. Одной их таких реформ была реформа судебная, начало которой было положено в 1864 г.
В настоящий момент есть несколько вопросов, вызывающих в научной литературе полемику. К ним относятся вопросы о происхождении термина «мировой судья» и вопросы, связанные с моделью назначения мировых судей. В настоящей работе ставится цель обосновать наиболее популярные точки зрения на эти вопросы.
