CC BY
63
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Н.В. Фирсова, канд. юрид. наук, доцент Д.Н. Алмакаев, магистрант Уфимский университет науки и технологий (Россия, г. Уфа)
DOI:10.24412/2500-1000-2022-11-3-234-237
Аннотация. В статье рассматриваются некоторые аспекты правового регулирования договора об ипотеке в Российской Федерации, которое имеет важное значение для решения жилищной проблемы в современных условиях. Приведены общие нормы гражданского права, регулирующие договор об ипотеке, условия его заключения. Отмечена возможная проблематика на начальном этапе заключения договора об ипотеке. Названы группы объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом договора об ипотеке, указаны стороны указанного договора, а также ответственность, которая может наступить при его нарушении.
Ключевые слова: общая характеристика договора об ипотеке, ипотека, ипотечное кредитование, залог, недвижимое имущество, условия договора об ипотеке, предмет договора об ипотеке.
Договор об ипотеке - это особенный, но всё же не самостоятельный гражданско-правовой договор, это разновидность договора залога, который является одним из важных правовых инструментов, снижающих возможность правовых рисков сторон залога недвижимости. Одна из тенденций нового залогового права - это ослабление требований к формальному содержанию договора об ипотеке. При этом заключение любого вида договоров, реализуется только на основании принципа свободы договора.
Заключение договора об ипотеке, пользуется особой популярностью. Это связано с его социальной значимостью, а также потребностью населения в жилых помещениях. В последнее время в Российской Федерации наблюдается тенденция к возрастанию количества заключения договоров об ипотеке.
Рассматривая понятие «договора об ипотеке» можно сформулировать признаки договора об ипотеки. Первым признаком является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Вторым признаком является особый предмет договора. Третьим признаком является следование залога за вещью, ценность которой служит кредитору
для удовлетворения его требований. Именно эта конструкция прослеживается в ст. 174.1 ГК РФ для последствий продажи арестованного имущества [1].
Договор об ипотеке заключается по общему правилу в соответствии с ГК РФ, следовательно, обращаясь к ст. 432 ГК РФ, необходимо отметить следующее. Договор будет считаться заключенным, если стороны договора достигли соглашения по всем существенным условиям такого договора [2].
К существенным условиям договора об ипотеке относятся его предмет, оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Проанализировав ст. 130 ГК РФ, легальное определение недвижимого имущества, мнения юристов, ученых можно прийти к выводу, что при рассмотрении недвижимого имущества как предмета договора об ипотеке можно выделить четыре группы объектов недвижимого имущества:
1) вещи, которые относятся к недвижимости в силу их естественных свойств, например, земельные участки, участки недр [3];
2) все то, что прочно связано с землей, причем настолько, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать ту же вещь по прежнему
назначению (например, здания, сооружения):
3) вещи, относимые к недвижимости в силу закона (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания) [4];
4) иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости.
Говоря о проблематике на данном этапе заключения договора об ипотеке, самой распространенной проблемой является неточное описание имущества, что препятствует точному установлению предмета ипотеки, что, несомненно, влечет за собой признание договора ипотеки незаключенным [5]. Так, в качестве примера можно привести дело, которое рассматривалось в Хорошевском районном суде г. Москвы в 2017 году по делу № 02-3034/2017. Истица обратилась в суд с иском к ответчикам о признании права бессрочного пожизненного пользования жилым помещением, о признании договора об ипотеке недействительным, мотивируя свои требования тем, что спорным жилым помещением является квартира. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. То есть недостаточность данных, указанных в договоре, в частности, указание на право собственности, стало переломным моментом, согласно которому суд признал договор недействительным [6].
Существенным условием является и оценка стоимости объекта ипотеки - в данном случае она может производиться по соглашению сторон или по их поручению независимой профессиональной организацией оценщиков, либо же в соответствии с Законом об оценочной деятельность в Российской Федерации.
В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2017) содержится указание на две самые распространенные ситуации, возникающие между сторонами при заключении договора об ипотеке [7]:
1. Отсутствует указание на оценку предмета ипотеки;
2. Информация о существе, сроке и размере исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, является неполной. Например, при изменении основного обязательства в ходе заключения дополнительных соглашений к кредитному договору очень важно те же изменения внести и в договор об ипотеке, иначе договор можно признать незаключенным.
И, последнее, о чем стоит упомянуть при рассмотрении существенных условий договора об ипотеке - это размер и срок обязательства, которое обеспечивает ипотека. Как известно, данный договор носит акцессорный характер по отношению к основному обязательству, соответственно, каждое условие, указанное в договоре об ипотеке, должно полностью соответствовать тем сведениям, которые были указаны в основном договоре. Если сумма обеспечиваемого обязательства не определена, но подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке также должны быть указаны порядок и все необходимые условия ее определения. Также договор об ипотеке имущества может предусматривать условия о страховании залогового имущества, о запрете на отчуждение и др.
Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке [8], договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
В качестве субъектов договора об ипотеке выступают залогодатель и залогодержатель - это граждане и/или организации, либо государство.
Залогодателем признается лицо, которое предоставляет в залог недвижимое имущество, то есть, непосредственно, должник - собственник предоставляемого в залог имущества или имеющий на него право хозяйственного пользования. Это также может быть и третье лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой, при условии заключенного договора.
Залогодержатель - это лицо, принимающее недвижимое имущество в залог в обеспечение своего требования. Как правило, в качестве кредиторов выступают юридические лица (банки, кредитные учреждения, с лицензией Центрального Банка Российской Федерации), но ими также могут быть и физические лица [9].
Ответственность участников договора об ипотеке возникает в случае нарушения исполнения этих обязательств. Если залогодатель не исполнил возложенную на него законом обязанность об уведомлении залогодержателя по последующему договору об ипотеке о всех предшествующих залогах, а также о существе, размере и сроках обеспеченных этими ипотеками обязательств, залогодержатель по последующему договору об ипотеке может требовать расторжения договора и возмещения ему причиненных убытков [10].
В большинстве случаев, ответственность возникает за нарушение условий не договора об ипотеке, а кредитного договора. Основания для обращения взыскания на заложенное имущество за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства, предусмотрено статьей 50 Закона об ипотеке. В случае отчуждения залогодателем предмета ипотеки без согласия залогодержателя, последний имеет право требовать признать такую сделку
ствия, указанные в ст. 167 ГК РФ. Кроме того, залогодержатель может потребовать досрочного исполнения основного обязательства или обращения взыскание на заложенное имущество (ст. 39 Закона об ипотеке).
Таким образом, договор об ипотеке определяет порядок взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем. Важными моментами, на которые заемщику следует обратить внимание при заключении договора об ипотеки - это вид процентной ставки - плавающая или постоянная, это необходимо для понимания конкретной величины, протекающей на всем сроке действия договора. Также важно учесть и проанализировать права кредитной организации или банка на повышение ставки в одностороннем порядке, которые указаны в договоре об ипотеке. Важно уточнить возможность досрочного погашения кредита, частоту досрочных платежей. В договоре об ипотеке могут быть включены и иные дополнительные условия, например, запрет на перепродажу имущества; обязанность залогодателя уведомлять кредитную организацию или банк о сдаче жилья в аренду; обязанность залогодателя заранее информировать кредитную организацию или банк о любой перепланировке; запрет дарения жилья. Кроме этого, следует помнить про использование и содержание предмета ипотеки. По общему правилу, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, поддерживать это имущество в исправном состоянии, а также нести расходы по его содержанию пока ипотека не кончится. Однако, есть возможность поменять такие правила и переложить часть обязанностей на залогодержателя в силу статьи 30 Закона об ипотеке.
недействительной и применить послед-
Библиографический список
1. Пастухова Д.А., Фирсова Н.В. Правовая характеристика и виды договора об ипотеки // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. - 2020. - №4-2 (43). -С. 202-205.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая). Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп. 25 февраля 2022 г. № 20-ФЗ) // Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru/ (дата обращения 05.11.2022 г.).
3. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В., Никерина Т.А. Особенности договора ипотеки по современному российскому законодательству // Евразийский юридический журнал. - 2020. -№3 (142). - С. 164-167.
4. Клец П.В. Принципы укрепления прав на недвижимость // Правовое государство: теория и практика. - 2020. - Т. 16. - №4 (62). - Ч. 1. - С. 199-211.
5. Пастухова Д.А., Фирсова Н.В. Признание договора об ипотеки недействительным: некоторые аспекты судебной практики // Тенденции развития науки и образования. -2019. - № 56-10. - С. 5-7.
6. Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 14 июня 2017 г. № 023034/2017 // Судебные и нормативные акты РФ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/ (дата обращения: 05.11.2022).
7. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) // Официальный сайт Верховного суда РФ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.supcourt.ru/ (дата обращения: 05.11.2022).
8. Федеральный закон РФ от 24 июня 1997 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» (с посл. изм. и доп. от 20 октября 2022 г. № 409-ФЗ) // Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения 05.11.2022 г.).
9. Алмакаев Д.Н. Правовая характеристика договора об ипотеке // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. - 2021. - № 4-3 (55). - С. 130-133.
10. Айдамирова Л.Д. К вопросу истории развития ипотеки // Бюллетень науки и практики. - 2019. - Т. 5, №7. - С. 264-269.
SOME ASPECTS OF THE MORTGAGE AGREEMENT
N.V. Firsova, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor
D.N. Almakaev, Graduate Student
Ufa University of Science and Technology
(Russia, Ufa)
Abstract. The article discusses some aspects of the legal regulation of the mortgage agreement in the Russian Federation, which is important for solving the housing problem in modern conditions. The general norms of civil law governing the mortgage agreement, the conditions for its conclusion are given. Possible problems at the initial stage of concluding a mortgage agreement are noted. The groups of real estate objects that can be the subject of a mortgage agreement are named, the parties to this agreement are indicated, as well as the responsibility that may arise in case of its violation.
Keywords: general characteristics of the mortgage agreement, mortgage, mortgage lending, pledge, real estate, terms of the mortgage agreement, subject of the mortgage agreement.
