CC BY
55
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Н.В. Фирсова, канд. юрид. наук, доцент Д.Н. Алмакаев, магистрант Башкирский государственный университет (Россия, г. Уфа)
DOI:10.24412/2500-1000-2022-10-4-14-17
Аннотация. Автором данной статьи рассматривается недвижимое имущество, которое может быть заложено по договору об ипотеке. Анализируется определение понятия «недвижимость». Приведены общие нормы гражданского права, регулирующие договор об ипотеке, условия его заключения. Отмечены особенности недвижимого имущества, как предмета договора об ипотеке. Определены группы объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом договора об ипотеке.
Ключевые слова: договор об ипотеке, ипотека, ипотечное кредитование, залог, недвижимое имущество, предмет договора об ипотеке.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке [1].
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение, по всем существенным условиям договора.
В п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Указанные условия договора являются существенными, при несогласовании сторонами договора одного из них либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.
Предмет ипотеки - это имущество, которое обособляется от иного имущества залогодателя с целью передачи залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представляется необходимым проанализировать легальное определение понятия «недвижимость», которое отражается в ст. 130 ГК РФ.
Во-первых, приведенное легальное определение свидетельствует о том, что законодатель отождествляет такие понятия как «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».
Во-вторых, анализ п. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель разграничивает недвижимые вещи, которые являются недвижимыми в силу природы, и недвижимые вещи, которые в силу природы таковыми не являются, но объявлены законом в качестве недвижимых вещей. Далее, в рамках недвижимости в силу природы законодатель выделяет две подгруппы: первую в литературе условно обозначают как «естественную недвижимость», а вторую - как «недвижимость искусственную» [2]. Соответственно, в первую подгруппу включены такие объекты недвижимости как земельные участки и участки недр, а во вторую рукотворные объекты недвижимости - здания, соору-
жения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места.
Земельные участки и участки недр являются недвижимостью в силу их естественной природы происхождения. Лишь данные объекты могут быть признаны недвижимыми без установления каких-либо дополнительных признаков.
В отношении иных объектов законодатель в ст. 130 ГК РФ указывает такой критерий как прочная связь объектов с землей, причем эта связь должна быть прочной настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Указанный критерий уже давно подвергается в науке гражданского права критике. Авторы последовательно отмечают, что благодаря достижениям современной техники здания и сооружения уже не настолько прочно связаны с землей, их местоположение может быть существенно изменено без ущерба для их целевого назначения путем передвижения [3]. Еще Г.Ф. Шер-шеневич писал о том, что «вопрос о прочности и связи строений с землей не может быть решен принципиально, с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности» [4].
При этом, например, Зайцева Д.А. приводит позицию Сыроедова И.А., который считает, что рассматриваемый признак следует вовсе исключить из легального определения недвижимости [5]. С таким подходом следует не согласиться: в противном случае такие конструкции как, к примеру, переносные гаражи, киоски были бы признаны недвижимыми вещами, что не является правильным. Тем не менее, представляется, что в настоящее время такой критерий, как прочная связь с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению не является единственно достаточным для признания вещи недвижимой. При этом необходимо отметить, что сложилась судебная практика, в соответствии с которой результат незавершенных строительных работ может быть признан недвижимой вещью лишь в случае возведения фундамента [6]. Так, в п. 7 информационного
письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года №21 было отмечено, что «перемещение возведенного фундамента и стен дома без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, объект является объектом недвижимости» [7].
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 также отмечается, что при рассмотрении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, полностью ли на нем завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы [8].
В силу невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению недвижимые вещи «по природе» - это вещи индивидуально-определенные. Итак, речь идет о таком критерии, как индивидуальная (пространственная) определенность недвижимых вещей. В этой связи Писков И.П. справедливо отметил следующее: «В силу того, что здания и сооружения являются индивидуально-определенными вещами, а между постройкой и земельным участком имеется юридическая связь, есть основания считать, что при перемещении, влекущем разрыв юридической связи с прежним участком, а также утрату постройкой старых и приобретение новых индивидуализирующих свойств, происходит гибель старой постройки и возникновение новой» [9]. Таким образом, анализируемый признак обеспечивает фактическую и юридическую незаменимость объекта недвижимости.
И, наконец, необходимо отметить, что в судебной практике сформировался подход, в соответствии с которым обязательным признаком недвижимого имущества также является его самостоятельное функциональное назначение. Так, например, суд не признал объектом недвижимости ограждение, поскольку, согласно техническому заключению, оно представляет собой объект благоустройства, выполняющий лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. В виду отсутствия самостоятельного функцио-
нального назначения не была признана недвижимым имуществом и инженерная рисовая система [10].
Законом к недвижимым вещам также относятся, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Относительно такого подхода законодателя в литературе также высказываются различные точки зрения. Так, Р.С. Бевзенко пишет следующее: «Непонятно стремление законодателя признать недвижимостью вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве (воздушные, морские, речные суда). Если это связано с желанием подчинить данные объекты регистрационному режиму, то для этого нет необходимости идти против природы таких вещей. Если за этим законодательным решением кроется желание подчеркнуть особый территориальный режим пространства внутри соответствующего судна, то для этого тоже нет необходимости объявлять его недвижимой вещью, так как соответствующий режим возникает в силу норм публичного права».
Н.Д. Егоров, напротив, указывает, что объекты «недвижимости по закону», как и объекты «недвижимости по природе», обладают признаком прочной связи с землей. «Например, морские суда и суда внутреннего плавания неразрывно связаны с вод-
назначению, и не могут перемещаться в другую среду без несоразмерного режима их назначению. Неразрывность физической связи морских судов и судов внутреннею плавания с водной средой необходимо понимать, как условие их использования по назначению» [11].
Таким образом, проанализировав ст. 130 ГК РФ, легальное определение недвижимого имущества, мнения юристов, ученых можно прийти к выводу, что при рассмотрении недвижимого имущества как предмета договора об ипотеке можно выделить четыре группы объектов недвижимого имущества:
1) вещи, которые относятся к недвижимости в силу их естественных свойств, например, земельные участки, участки недр [12];
2) все то, что прочно связано с землей, причем настолько, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать ту же вещь по прежнему назначению (например, здания, сооружения):
3) вещи, относимые к недвижимости в силу закона (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания) [13];
4) иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости.
ной средой, где они используются по
Библиографический список
1. Федеральный закон РФ от 24 июня 1997 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» (с посл. изм. и доп. от 14 июля 2022 г. №332-Ф3) // Официальный интернет-портал правовой информации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://pravo.gov.ru/ (дата обращения 06.10.2022 г.).
2. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. - М.: М-Логос, 2017. - С. 10.
3. Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): дисс. канд. юр. наук. - Москва, 2012. - С. 58.
4. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: монография. - М., ООО «Издательский дом «Буквоед», 2007. - С. 26.
5. Зайцева, Д.А. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Молодой ученый. -2021. - №21 (363). - С. 199-201.
6. Пастухова Д.А., Фирсова Н.В. Признание договора об ипотеки недействительным: некоторые аспекты судебной практики // Тенденции развития науки и образования. -2019. - № 56-10. - С. 5-7.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N2 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации. - [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://vsrf.ru/ (дата обращения: 06.10.2022).
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://vsrf.ru/ (дата обращения: 06.10.2022).
9. Писков И.П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: со. статей к юбилею В.С. Ема. - М., 2017. - С. 253-255.
10. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Упрощенный порядок регистрации объектов недвижимости // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. - 2020. - №103 (46). - С. 129-131.
11. Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве Вестник ВАС РФ. 2012. №7. С 11.
12. Баширина Е.Н., Фирсова Н.В., Никерина Т.А. Особенности договора ипотеки по современному российскому законодательству // Евразийский юридический журнал. - 2020. -№3 (142). - С. 164-167.
13. Клец П. В. Принципы укрепления прав на недвижимость // Правовое государство: теория и практика. - 2020. - Т. 16. - №4 (62). - Ч. 1. - С. 199-211.
REAL ESTATE AS THE SUBJECT OF THE CONTRACT ABOUT MORTGAGE
N.V. Firsova, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor D.N. Almakaev, Graduate Student Bashkir State University (Russia, Ufa)
Abstract. The author of this article considers real estate that can be pledged under a mortgage agreement. The definition of the concept of "real estate" is analyzed. The general norms of civil law governing the mortgage agreement, the conditions for its conclusion are given. The features of real estate as the subject of a mortgage agreement are noted. Groups of real estate objects that can be the subject of a mortgage agreement are defined.
Keywords: mortgage agreement, mortgage, mortgage lending, pledge, real estate, subject of the mortgage agreement.
