CC BY
51Вестник магистратуры. 2016. № 7(58). Т. II
ISSN 2223-4047
УДК 347
Т.В. Баранова
ИПОТЕКА (ЗАЛОГ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ)
В статье рассматриваются вопросы определения такого понятия, как «ипотека», а также определение движимого и недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации. Представлены мнения специалистов по данным вопросам, и изложена собственная обоснованная точка зрения.
Ключевые слова: залог, ипотека, ипотечное кредитование, договор ипотеки, движимое имущество, недвижимое имущество.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» [1] действует уже 18 лет, за этот период он претерпел изменения и дополнения (последние изменения были внесены Федеральным законом от 05 октября 2015 г. № 286- ФЗ «О внесении изменений в статью 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») [2].
За период существования ФЗ «Об ипотеке» изменилась не только законодательная база, но также изменилась и правоприменительная практика. В рамках данной работы будут рассмотрены только некоторые вопросы ипотеки и ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Использование в качестве залога объектов недвижимости регулируется специальным законом -Федеральным законом «Об ипотеке», данный акт определяет соотношение законодательных актов, которые содержат правовые нормы о залоге в российском праве (статья 1, пункт 3). Общие правила содержаться в Гражданском кодексе РФ и применяются к договору об ипотеке в случаи, если Кодексом или ФЗ не предусмотрены иные.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что положения, изложенные в Федеральном законе, которые регулируют отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед положениями, изложенными в Гражданском кодексе в параграфе 3 главы 23, которые посвящены способам обеспечения исполнения обязательств. Такие же положения содержит пункт 2 статьи 334 ГК РФ.
А также некоторые положения изложены в следующих федеральных законах: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; Федеральный закон от 11 ноября 2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Ипотека является обеспечением исполнения различных обязательств путем использования в качестве залога объектов недвижимости. Ипотека служит одним из инструментов, которые обеспечивают нормальное функционирование финансово-экономического и гражданско-правового механизмов, являются гарантией защиты прав и интересов кредиторов. Расширение использование ипотеки в качестве обеспечения обязательств позволит повысить уровень хозяйственных связей, разблокировать препятствия в сфере жилищного строительства, а также в ряде других отраслей национальной экономики. Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что ипотека является одним из важнейших факторов, которые помогут решить сложившиеся в России социальные, экономические и правовые проблемы. Для того чтобы данный инструмент работал эффективно необходима соответствующая законодательная база, то есть законы, постановления и указы, которые не будут противоречить друг другу и которые смогут регулировать такое явление, как ипотека. Итак, все вышеизложенное объясняет актуальность и значимость поставленной темы данной статьи.
Защищая обязательства в целом, ипотека является комплексным обеспечительным средством. В большинстве случаев залог недвижимости используется для обеспечения обязательств, которые возникают из кредитных и заемных обязательств. В судебной практике возникает вопрос, касающийся заключения договора ипотеки в обеспечение обеспечения (банковская гарантия, поручительство). Так, например, по одному из дел, которое рассматривал Федеральный арбитражный суд Московского округа, судебная коллегия приняла решение о том, что в качестве обеспечение для банковской гарантии может выступить договор ипотеки, аналогично принимаются решения в вопросе использования договора ипотеки в качестве обеспечения обязательств по договору поручительства.
Ипотека является видом залога, когда имущество, выступающее в качестве залога, остается у залогодателя, а не передается залогодержателю. Данное положение изложено в части 2 пункт 1 статьи 338 ГК РФ «Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором»[3]ю А в Федеральном законе в пункте 1 статьи 1 установлено, что «имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании» [4].
© Баранова Т.В., 2016.
ISSN 2223-4047
Вестник магистратуры. 2016. № 7(58). Т. II
Однако были высказаны критические замечания в сторону данной формулировки. По мнению А. Смо-лянникова, данные положения противоречат понятию ипотеки в классическом романо-германском праве, которое поддерживает вся континентальная Европа, и традициям гражданского права Российской Федерации. В одной из его работ сказано, что «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует пункту 2 статьи 209 ГК Российской Федерации, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению.... Оставаясь собственником.... Отдавать имущество в залог и обременять его другими способами» [5]. В данном случае мое мнение противоречит мнению автора. В формулировке Федерального закона (пункт 1 статьи 1), по-моему, мнению, большее внимание уделяется положению, что имущество, заложенное по договору ипотеки, не передается залогодержателю и при этом, безусловно, залогодатель сохраняет право распоряжаться недвижимостью, которая принадлежит ему на праве собственности, но с некоторыми ограничениями, которые установлены законом.
Важным аспектом понимания ипотеки в качестве залога недвижимого имущества является четкость определения понятия недвижимость. В соответствии с Гражданским кодексом РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [6]. В пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса предприятие не указано в качестве объекта недвижимости, но в пункте 1 статьи 132 данного кодекса предприятие, являющиеся имущественным комплексом, признается недвижимостью. Пункт 1 статьи 130 ГК РФ также относит «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [7].
Данное неопределенное понятие недвижимости, которое указано в законодательстве, подвергалось критике со стороны правоведов. Например, Н.Г. Сыродоев утверждает, что в законодательстве одним из сомнительных аспектов является оценочный критерий, который установлен для определения недвижимости: «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». В настоящее время технические достижения смогут позволить перемещать здания без кого-либо ущерба их назначению. Судя по закону, здание, которое перемещено, например, на соседний участок, сохраняет качество недвижимости в случае отсутствия несоразмерного ущерба назначению. С юридической точки происходит ликвидация недвижимого объекта на одном земельном участке и возникновение ее на другом.
О.М. Козырь говорит, что в качестве объекта недвижимости может рассматриваться только имущество, принадлежащие регистрации: «Недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, но которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация». [8]
Понятие недвижимого имущества в современном законодательстве является очень условным, поскольку может объединять совсем разные объекты. Анализ законодательной базы свидетельствует о том, что целью законодателя являлось определение тех видов имущества, которые только требуют особого правового регулирования, а не классификация имущества и последующего регулирования правоотношений, возникающих по поводу этого имущества. Этим обстоятельством объясняется включение в объекты недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Из всего вышесказанного дать определенное правовое понятие недвижимости невозможно. При любых обстоятельствах необходимо будет обговорить исключения. Поэтому, по-моему мнению, более правильно говорить о том, относит ли законодатель то или иное имущество к недвижимости или нет.
Библиографический список
¡.Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (в редакции от 31 января 2016 г.), статья 338, часть 2, пункт 1
2.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)
3.Федеральный закон от 05 октября 2015 г. № 286- ФЗ «О внесении изменений в статью 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
4.Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. В кн.: Гражданский Кодекс России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 2012. С. 276
5.Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 7. С. 115.
БАРАНОВА ТАТЬЯНА ВЛАДИМИРОВНА - магистрант, Российский государственный социальный университет, Россия.
