Научная статья на тему 'Ипотека недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем'

Ипотека недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
133
21
Поделиться
Ключевые слова
ИПОТЕКА / ИМУЩЕСТВО / ПРИОБРЕТАЕМОЕ В БУДУЩЕМ / ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ / ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ / ЗАЛОГОДАТЕЛЬ / ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Кукарская Ксения Владимировна

Сравнительному анализу подверглись взаимоотношения между кредитором-залогодержателем и заемщиком-залогодателем, были выявлены отличия договора ипотеки в отношении имущества, право на которое возникнет в будущем, от договора ипотеки в отношении права требования по договору долевого участия в строительстве, регулируемые Законом №214-ФЗ. В статье сделан вывод, что залог права требования по договору долевого участия является для залогодержателя более надежным способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Кукарская Ксения Владимировна

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

REAL ESTATE MORTGAGES THAT WILL BE CREATED OR ACQUIRED IN THE FUTURE

The author has made a comparative analysis of the relations between the lender-pledge holder and the borrower-pledgor, has revealed the differences of mortgage agreement regarding property the right to which will arise in the future, from mortgage agreement regarding the right of claim on partnership agreement in construction regulated by the Law No 214-FZ. The conclusion has been made that pledge of right of claim on partnership agreement is a more reliable means for the pledge holder to secure performance of obligations under loan agreement.

Текст научной работы на тему «Ипотека недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

15. ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ

15.1. ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ

Кукарская Ксения Владимировна, аспирант юридического факультета

Место учебы: Российский государственный социальный университет

KukarskayaKV@yandex. ru

Аннотация: сравнительному анализу подверглись взаимоотношения между кредитором-залогодержателем и заемщиком-залогодателем, были выявлены отличия договора ипотеки в отношении имущества, право на которое возникнет в будущем, от договора ипотеки в отношении права требования по договору долевого участия в строительстве, регулируемые Законом №214-ФЗ. В статье сделан вывод, что залог права требования по договору долевого участия является для залогодержателя более надежным способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Ключевые слова: ипотека, имущество, приобретаемое в будущем, договор долевого участия, обеспечение обязательств, залогодатель, залогодержатель.

REAL ESTATE MORTGAGES THAT WILL BE CREATED OR ACQUIRED IN THE FUTURE

Kukarskaya Ksenia V., Graduate of civil-legal disciplines branch Law faculty

Study place: the Russian State Social University

KukarskayaKV@yandex.ru

Annotation: The author has made a comparative analysis of the relations between the lender-pledge holder and the borrower-pledgor, has revealed the differences of mortgage agreement regarding property the right to which will arise in the future, from mortgage agreement regarding the right of claim on partnership agreement in construction regulated by the Law No 214-FZ. The conclusion has been made that pledge of right of claim on partnership agreement is a more reliable means for the pledge holder to secure performance of obligations under loan agreement.

Keywords: mortgage, property acquired in the future, partnership agreement, securing performance of obligations, pledgor, pledgeholder

В правоприменительной практике часто возникают вопросы о том, может ли быть предметом договора ипотеки имущество, которое залогодатель еще не приобрел в собственность и с какими трудностями можно столкнуться при заключении такого договора [14].

В Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) были внесены существенные изменения Федеральным

законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее - Закон № 367-ФЗ).

Согласно п. 5 ст. 3 Закона № 367-ФЗ правила государственной регистрации договора об ипотеке, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) и Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), не подлежат применению к договорам об ипотеке, заключаемым после дня вступления в силу Закона № 367-ФЗ, следовательно, после 01.07.2014.

В частности на основании абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, в части, не урегулированной данными правилами и Законом об ипотеке, общими положениями о залоге.

Одной из новелл гражданского законодательства является то, что предметом залога может быть всякое имущество, и даже имущество, которое залогодатель приобретет только в будущем.

Данная норма не является новой, но она применялась в отношении движимых вещей, при этом руководствовались положениями п. 3 ст. 6 Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге».

Исходя из положений п. 2 ст. 341 ГК РФ залог на будущее имущество, возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения соответствующей недвижимости залогодателем. Исключение составляют случаи, когда законом или договором предусмотрен иной срок возникновения залога.

Данный подход имеет место быть в англо-американской практике, согласно которой залог может обеспечиваться как имеющимися объектами гражданских прав залогодателя или третьего лица, так и объектами которые не имеют признаков конкретного объекта ипотеки, так и теми объектами, которые залогодатель приобретет в будущем.

Существует мнение, что исходя из толкования положений гражданского законодательства можно сделать вывод, что обеспечительное обязательство считается возникшим с момента заключения сторонами сделки, по которой достигнуты все существенные условия, при этом не требуется возникновения основного обязательства, для того чтобы залог считался состоявшимся.

Интересной является норма ГК РФ, которой предусмотрено, что предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.

Существенными условиями договора ипотеки является предмет, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В Законе об ипотеки сохраняются положения о том, что только недвижимое имущество, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, может являться предметом договора ипотеки [10]. Более того, в договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа зарегистрировавшего это право залогодателя.

Бизнес в законе.

Экономико-юридический журнал

В соответствии с последними изменениями, внесенными в гражданское законодательство, договор ипотеки считается заключенным с момента подписания его сторонами, и не требует государственной регистрации.

Из чего следует, что, если право собственности не зарегистрировано на имущество, являющееся предметом договора, то это не является основанием для признания недействительным такого договора [9].

В то же время без регистрации права собственности залогодателя в Едином государственной реестре прав невозможно зарегистрировать ипотеку на недвижимое имущество [8, с. 52-55].

В соответствии с Законом об ипотеке в договоре для определения предмета должны быть указаны его наименования, место нахождения и достаточное описание для его идентификации.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

На основании п. 29 Приказа Министерства экономического развития от 23.12.2013 № 765 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» по объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, в подразделе I Единого государственного реестра прав указываются вид и кадастровый номер объекта.

В силу п. 1.2. ст. 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно ГК РФ предмет ипотеки может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество.

Если сторонами заключен договор ипотеки в отношении недвижимого имущества, которое будет приобретено в будущем, то необходимо наиболее точно определить предмет договора, описать местонахождение имущества, ориентировочную площадь здания или помещения и иные характеристики определенные в соответствии с технической документацией [1, с. 79-87].

Но следует учитывать, что зарегистрировать ипотеку в обеспечение основного обязательства, будет возможным только после постановки предмета ипотеки на кадастровый учет и государственной регистрации в ЕГРП права собственности залогодателя.

В связи с чем на основании ст. 452 ГК РФ, для приведения в соответствии документов действующему законодательству по существенному условию в отношении предмета договора ипотеки, необходимо будет заключить дополнительное соглашение, уточнив уникальные характеристика объекта, и указав вид собственности залогодателя.

В случае возникновения спора по поводу недвижимого имущества, являющегося предметом договора, и не достиже-

ния сторонами соглашения по поводу предмета, такой договор может считаться незаключенным. Встает вопрос о необходимости нотариального удостоверения договора ипотеки, который на практике разрешается различным образом [3, с. 15-17].

Что касается момента возникновения залога, то он возникает в момент приобретения права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом договора, а не в момент подписания сторонами договора.

Также интересен момент возникновения основного обязательства, который также может возникнуть в будущем, в случае, если стороны укажут порядок и другие необходимые условия для определения существа обязательства. Вместе с тем, ипотека не может возникнуть раньше обеспечиваемого обязательства. Законодатель предусмотрел, что даже, если право залога не возникло, поскольку не возникло обеспечиваемое обязательство, стороны заключившие договор ипотеки, должны соблюдать положения действующего законодательства в отношении содержания, сохранности, распоряжения и пользования предметом договора.

Применение норм ст. 343 ГК РФ и ст. 346 ГК РФ гарантируют стабильность правоотношений, так как позволяют сохранить имущество до возникновения основного обязательство, которое гарантирует обеспечение данного обязательства.

Закон лишь в отношении недвижимого имущества говорит, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

Полагаем, что законодатель имел ввиду, что кредитный договор, заключенный между кредитором и заемщиком, может быть обеспечен ипотекой в любой момент на протяжении действия основного обязательства, а также ипотека может быть прекращена в любой момент независимо от исполнения основного обязательства [2, с. 35-39].

Что касается обеспечения способов исполнения обязательств, то законодателем данная норма была расширена, а именно дополнена новым пунктом, где указано, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Теоретически трудно представить, что договором или законом может быть предусмотрено, что основное обязательство полностью исполнено заемщиков, а его обеспечение продолжает действовать.

По поводу введения в качестве предмета договора ипотеки имущества, которое залогодатель приобретет только в будущем, возникает ряд сомнений. Предметом договора не является сделка с недвижимостью, а являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора. Таким образом, данный вид договора можно отнести к предварительному. Предварительный договор относят к числу организационных (неимущественных) договоров. Предметом договора являются обязанность залогодателя приобрести имущество, зарегистрировать право собственности и впоследствии ипотеку.

Если провести аналогию с договором купли-продажи будущей вещи, с учетом Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.01.2010 № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в буду-

щем», то предварительный договор в отношении недвижимого имущества заключен быть не может.

Из вышеизложенного, можно сделать вывод, что фактически при заключении договора ипотеки в отношении будущей вещи залогодержатель не получает обеспечение исполнения обязательства, что не сможет сделать такого вида договора ипотеки распространёнными, где выступает предметом будущая вещь, право собственности на которую у залогодателя еще не возникло.

На первый взгляд может показаться, что есть что-то общее между залогом имущества, которое залогодатель приобретет только в будущем, регулируемое гражданским законодательством, и правом требования в отношении объекта долевого строительства, который также еще не создан и не находится в собственности у залогодателя. Существенное отличие заключаются в том, правоотношения, возникающие у застройщика и участника долевого строительства, регулируются положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), который является специальным по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи [8].

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом строительстве.

Под объектами долевого строительства Закон № 214-ФЗ понимает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства [11].

Договор долевого участия заключается в отношении объектов, которые на момент заключения физически и юридически еще не существуют, поэтому необходимо определить в какой момент объект долевого участия в строительстве становится индивидуально-определенной вещью. Объект долевого строительства подпадает под определение будущей вещи, правом на получение которой обладает участник долевого строительства. Однако это не соответствует действительности, так как договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации, в связи с чем право залога на объекты долевого строительства (земельный участок, жилое помещение и иные объекты) у залогодержателя возникает только после государственной регистрации данного договора. Это связано с тем, что государственная регистрация договора долевого участия является признанием и подтверждением государством возникновения прав на недвижимое имущество, которое будет построено. Единственным доказательством существования зарегистрированного права требования на строящийся объект, а в последующем и построенный, которое может быть оспорено только в суде.

Сведения о зарегистрированном договоре долевого участия содержатся в Едином государственном реестре прав и являются общедоступными. Таким образом, законодатель

постарался исключить возможность недобросовестным застройщикам осуществлять продажу недвижимого имущества неоднократно.

Территориальные отделы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляют проверку наличия правопритязания на объекты недвижимости, а именно наличия прав третьих лиц, путем анализа проектной документации, и последующей регистрации договора долевого участия.

На основании изложенного, участники гражданского оборота должны исходить из существующих записей в Едином государственном реестре. Соответственно, если запись в реестре о регистрации ипотеки отсутствует, то ипотека не существует. Это направлено на защиту интересов прав третьих лиц, так как если запись отсутствует, то другая сторона сделки не знает и не может знать об ограничении распоряжения имуществом [4, с. 40-42].

Ипотека возникает на объекты долевого строительства, а, если быть точнее, на право требования к застройщику, до регистрации права собственности участника долевого строительства, но после того, как данные объекты будут индивидуализированы.

Существует несколько способов исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве, они подробно регламентированы ст. 12.1, ст.ст. 13-15 Закона № 214-ФЗ.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Правовое регулирование, установленное в ст. 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и, как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 № 305-КГ15-111, направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. Данным способом обеспечивается исполнение застройщиком обязательства по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства.

Что касается ипотеки в силу закона, то в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды, праве субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости [12]. После государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавер-

Бизнес в законе.

Экономико-юридический журнал

шенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект [5, с. 26-1; 15].

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения ГК РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом № 14-ФЗ.

Если застройщик в качестве способа исполнения обязательства выбрал договор поручительства, то он обязан довести до сведения участников долевого строительства все существенные условия данного вида договора, информацию о поручителе. Договор поручительства должен быть заключен до регистрации договора долевого участия в строительстве и срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше срока, предусмотренного договором о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Застройщик также в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может выбрать страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательства по передаче жилого помещения по договору.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, за исключением кредитных организаций, денежные средства которых привлекались для строительства объекта долевого строительства. Кредитные организации могут быть выгодоприобретателями по договору, в случае, если они получили права требования участника долевого строительства, вследствие оставления за собой предмета ипотеки в соответствии с Законом об ипотеке.

При сравнении договора ипотеки на имущество, которое будет приобретено в будущем и залога права требования по договору долевого участия в строительстве, более надежным и благоразумным способом обеспечения исполнения обязательства является залог права требования по договору долевого участия.

Главное отличие заключается в том, что договор долевого участия должен быть составлен с учетом требований установленных Законом № 214-ФЗ. Договор долевого участия должен содержать следующие существенные условия: определение конкретного объекта строительства, срок передачи застройщиком объекта, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения обязательства застройщиком по договору (данные изменения вступили в силу с 01.01.2014). Обязательства застройщика могут быть обеспечены следующими способами:

1) договор поручительства банка;

2) полис, выданный обществом взаимного страхования;

3) договор страхования ответственности со страховыми организациями.

Вместе с тем такой способ обеспечения исполнения обязательства как страхование показал свою несостоятельность. В этой связи с 01.01.2017 года предусмотрено создание компенсационного фонда. Существующая система страхования не могла компенсировать все риски, поэтому был введен новый, более прозрачный и понятный механизм защиты интересов дольщиков путем создания государственного компенсационного фонда. Полагаем эффективность данного механизма защиты прав дольщиков, сможет показать только практика.

Несмотря на вышеописанную проблему, деятельность застройщика имеет многоуровневую систему проверки и контроля, которая обеспечивает его благонадежность. Если застройщик надежный и им будут исполнены обязательства по строительству объектов недвижимости, то это обеспечит залогодержателю возврат кредитных средств в полном объеме путем реализации заложенного имущества.

Соответственно, прежде чем предоставить залогодателю кредит под залог прав требования, залогодержатель проверяет не только платежеспособность залогодателя-заемщика, но и деятельность застройщика. На практике банки сами выбирают с какими застройщиками они будут сотрудничать, проверив деятельность застройщика по своим требованиям безопасности.

Однако есть минимальные общепризнанные требования к проверке надежности деятельности застройщика.

Во-первых, необходимо проверить документы, на основании которых застройщику принадлежит земельный участок (собственность, аренда), разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, проектная документация со всеми внесенными изменениями, заключение государственной экспертизы по проекту [7].

Во-вторых, необходимо проверить застройщика на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, если объект возводится на территории Москвы. На данном сайте содержится список застройщиков предоставляющих информацию в Москомстройинвест. В других субъектах Российской Федерации местные власти также создают исполнительные органы для контроля за деятельностью застройщика, так как проблема обманутых дольщиков на данный момент остается актуальной по всей стране. Данная проблема неизбежно влечет за собой и особые подходы к критериям оценки риелторской деятельности [6, с. 6-9].

В-третьих, с 01.01.2017 года на сайте застройщика должна быть опубликована вся информация о его деятельности: заключение уполномоченного органа, способ обеспечения обязательств по договору долевого участия, проектная декларация, проект договора долевого участия, документы о застройщике, фотографии строящего объекта и другая информация. В настоящее время некоторые застройщики уже публикуют у себя на сайте вышеуказанные информацию.

Что касается имущества, право на которое залогодатель приобретет в будущем, то здесь нет четких требований к предмету договора, которые предъявляются законом к договору долевого участия, и нет таких механизмов воздействия, которые могут быть оказаны на правоотношения, возникающие между застройщиком, участником договора долевого участия (залогодателем) и кредитной организацией (залогодержателем).

Список литературы:

1. Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: юридические науки. № 1 (21). 2016. С. 79-87.

2. Ситдикова Л.Б. Критерии классификации потребительского кредитования // Юридический мир. 2011. № 1. С. 35-39.

3. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 15-17.

4. Ситдикова Л.Б. Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособ-ственников жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С. 40-42.

5. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С. 26-31.

6. Ситдикова Л.Б. Проблемы определения правовой природы договора проведения оценки и риэлторского договора // Российская юстиция. 2008. № 5. С. 6-9.

7. Ситдикова Л.Б. Шиловская А.Л. Контрольные полномочия саморегулируемой организации в строительной сфере // Современное строительство и архитектура. 2016. № 2 (02). С. 12-14.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

8. Стародумова С.Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал, 2015. № 3. С. 52-55.

9. Стародумова С.Ю. Возникновение и прекращение права собственности граждан. Учебное пособие. Саратовский юридический ин-т МВД России. - Саратов, 2011.

10. Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 14-17.

11. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2.

12. Шиловская А.Л., Коновалов Н.М. Строительное и жилищное право. Учебное пособие. - М. 2010. Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства. 469 с.

13. Шевченко Л.И., Гредин Г. Роль договора поставки в процессе формирования предпринимательских отношений // Хозяйство и право. 1999. № 8. С. 76-80.

14. Шевченко Л.И. О механизме договорного регулирования имущественных отношений // Коммерческое право. Научно-практический журнал. 2010. № 2(7). С. 13-24.

15. Sitdikova L., Shilovskaya A., Starodumova S., Lenkovskaya R., Nez-namova A. The problems of the obligations fulfillment on the phase of unfinished construction // Mediterranean journal of social sciences. T. 6. №6 S5. С. 85-90.

ОТЗЫВ

на научную статью «Ипотека недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» подготовленную аспирантом кафедры гражданско-правовых дисциплин Российского государственного социального университета Кукарской Ксенией Владимировной Проблема обеспечения исполнения обязательства по договору долевого участия в строительстве является актуальной в эпоху существующего экономического кризиса. В статье Кукарской Ксении Владимировны выявлены отличия договора ипотеки в отношении имущества, право на которое возникнет в будущем, от договора ипотеки в отношении права требования по договору долевого участия, регулируемые Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что является особенностью данной статьи.

Автором выявлены особые требования к договору долевого участия в строительстве. Сравнительному анализу подверглись взаимоотношения между кредитором-залогодержателем и заемщиком-залогодателем, были выявлены отличия договора ипотеки в отношении имущества, право на которое возникнет в будущем, от договора ипотеки в отношении права требования по договору долевого участия в строительстве. Сделан вывод, что залог права требования по договору долевого участия является для залогодержателя более надежным способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Таким образом, можно заключить, что научная статья Кукарской К.В. «Ипотека недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» соответствует требованиям, предъявляемым к данному виду работ и рекомендуется для публикации в открытой печати, ранее авторами не публиковалась.

Доцент кафедры

гражданско-правовых дисциплин, канд. юрид. наук, доцент

С.Ю. Стародумова