СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 340

К.В. Шевякова

СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

В статье рассматриваются вопросы ипотеки на данный этап времени, как признанный приоритетный инструмент по реализации жилищной программы в Российской Федерации. Также проведён анализ действующего законодательства федерального и регионального уровня.

Ключевые слова: ипотека, договор ипотеки, развитие ипотеки, залогодатель, залогодержатель.

Потребности в наличии собственного жилья присутствует на протяжении всей истории развития человечества. Кроме этого во время эволюции общества вырабатываются наиболее высокие качественные критерии к имеющейся недвижимости, а, значит, возникает извечная проблема по улучшению жилищных условий, разрешение которой, чаще всего осложнена отсутствием необходимых источников финансирования. Таким образом, реализация конституционного права граждан на достойное жилье рассматривают в качестве важнейшей социально-политической и экономической проблемы.

Приобретение собственного жилого помещения является первоочередной потребностью для всех семей: без удовлетворения данной потребности, невозможно сказать ни о каких социальных приоритетах общества. В течение нескольких последних лет ипотека - это предмет бурных дискуссий. Именно ипотека помогает согласовывать интересы граждан в улучшении жилищных условий, коммерческих банков -в эффективной и прибыльной деятельности, строительного комплекса - в нормальной загрузке производства и, само собой, государства, которое заинтересовано в общем экономическом росте, которому способствует большое распространение ипотечного кредитования граждан.

Ипотека на данный этап времени - это признанный приоритетный инструмент по реализации жилищной программы в Российской Федерации. Между тем из анализа действующего законодательства федерального и регионального уровня, а кроме этого различных литературных источников, возможно, сделать обоснованный вывод о том, что понятие «ипотека» имеет неоднозначное толкование. Ипотека -это один из видов залога без передачи заложенного имущества залогодержателям. Ипотека является залогом недвижимости с целью обеспечения денежных требований кредиторов-залогодержателей к должникам (залогодателям).

В Российской Федерации правила осуществления ипотеки регулирует Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иными принимаемыми на основании их нормативно-правовыми актами.

Объекты договоров ипотеки это - здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение, кондоминиум, предприятие в качестве имущественного комплекса, воздушное и морское судно, а кроме этого земельный участок, не ограниченный в обороте. Данный перечень и содержится в п. 4 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотеку, возможно, установить на различную недвижимость, которую изъяли из оборота. Но именно кредит под залог жилого недвижимого имущества, исходя из мнения различных исследователей. Будет самым перспективным и значимым для экономики видом ипотечного кредитования. Жилые помещения на основании присущих ему характеристик - недвижимого вида, определенной стандартизации, легкой оценки, наличия ликвидного рынка - это самое идеальное средство по обеспечению обязательств. Наличие собственного жилья, это важная характеристика для лица, отнесенного к так называемому «среднему классу», на основании этого угрозы его потери являются сильным стимулом своевременного выполнения обязательств. Экспертами отмечается, что ипотека сформировала у людей, взявших ипотеку, новые мотивации, направленные на увеличение степени дохода, заинтересованности в устойчивом развитии общества и стабильности прав собственности. Долгосрочность кредитования под залог жилых помещений дает возможности заемщикам не только расплачиваться по предоставленным кредитам, но и применять оставшиеся свободные средства на прочие нужды.

Жилое помещение, являющееся объектом ипотеки, признают помещением, предназначенным для проживания граждан, признаваемое на основании закона пригодным для проживания, и при этом отвечающим санитарным, а также техническим нормам и учтенное органом инвентаризационного учета в роли жилого помещения. Пригодность жилых помещений для проживания определяют на основании, которое предусмотрено в жилищном законодательстве. Данные помещения должны быть в собственно-

© Шевякова К.В., 2016.

сти залогодателей. Не может выступить в качестве объекта ипотеки жилое помещение из муниципального жилого фонда, предоставленное гражданам при условиях найма, а кроме этого служебное жилое помещение. На основании этого, непосредственный объект жилой ипотеки, это жилые дома, квартиры, или их обособленная часть.

Гражданским кодексом РФ (п. ст. 340), а кроме этого ст. 42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека зданий либо сооружений допустима только с одновременной ипотекой земельных участков, на которых располагаются здания (сооружения), или частей данных земельных участков, достаточных для функционального обеспечения закладываемых зданий (сооружений) или права пользования ими. На данный момент времени к залогам квартир и иных помещений, которые расположены в многоквартирном доме, применяют положения гл. XIII ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и практически почти данный залог осуществляют без залога земельных участков, на которых располагают дома либо иные строения. Но при этом прямого указания на данные возможности в законе нет, что выступает в качестве значительной недоработки закона и может в дальнейшем затруднять его использование. Статьей 75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусмотрено, что во время ипотеки жилых помещений, в многоквартирных жилых домах заложенной считают наравне с жилыми помещениями соответствующих долей в праве общей собственности на жилые дома. Может быть, такую норму нужно рассмотреть в виде альтернативной нормы, предусмотренной п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, и, исходя, из этого законодатель должен уточнить такое положение закона.

Так некоторые авторы, допустим B.C. Ем [1], указывают на то, что залог имущественных прав является подвидом залога. Помимо этого ряд авторов [2] (допустим, Т.Ю. Сюзина) насчитали около десяти типов залогов, что представляют немного неоправданным.

Изучим данные виды наиболее подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодателям именуют закладом. Исторически в России понятием «заклад» охватывали все залоги движимого имущества, предполагающего передачу заложенного имущества залогодержателям. В данный момент времени заклад предусматривается ст. 5 Закона «О залоге». Во время заклада залогодатели теряют возможности не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но кроме этого владеть, использовать его, а значит извлекать из него плоды и доходы.

Кроме этого, когда залогодержатели используют имущество на возмездном начале, они должны представить залогодателям отчеты о полученных прибылях и об отнесении данных прибылей в счет погашения долгов. При твердых залогах исключают всякое применение имущества. В таких случаях предмет залога может, возможно, оставлять у залогодержателей под замком и печатью залогодержателей или с наложением знака, свидетельствующего о залоге.

Субъекты залоговых правоотношений будут залогодатель и залогодержатель. Залогодателем является лицо, которое предоставило имущество в залог. Залогодержателем - лицо, которое его приняло в залог. Стоит отметить, что Гражданский кодекс РФ последовательно придержался принципа совпадения кредиторов и залогодержателей в одном лице, на основании ч. 1 ст. 355 Гражданского кодекса РФ, которая указала, что уступки залогодержателями своих прав по договорам залога другим лицам действительны, только когда тем же лицам уступили право требования к должникам по основным обязательствам, обеспеченным залогом. Данную норму базируют на общих правилах, определенных в ст. 384 Гражданского кодекса РФ, на основании которой к новым кредиторам переходят права, обеспечивающие выполнение обязательства, то есть в данном случае прав залогодержателей.

В случаях участия в залоговых правоотношениях третьих лиц главный акцент все равно делают непосредственно на объекты недвижимого имущества, а не на то, какие правоотношения имеются между залогодателями и основными должниками. Сущность реальных кредитов состоит в выделении определенных объектов в составе имущества должников, за счет цены которого предоставляют удовлетворение кредиторам, когда должники не оправдают доверия. Залог обладает обеспечительной функцией, так как имущество, при помощи стоимости которого удовлетворяют имущественное требование кредиторов, предоставляют кредиторам до момента наступления фактов неисправности должников. Кроме этого обязательное условие залога, это-то обстоятельство, что залогодатели должны обладать правом распоряжения закладываемыми вещами. То есть залогодателями могут выступать собственники или лица, которым предметы залога принадлежат на праве хозяйственного ведения и которые могут распорядиться данным имуществом.

Основания данных требований объяснимы. Так как залог имущества будет предполагать принципиальные возможности его продажи, то установить залог, возможно, только тем лицом, у которого имеются права на продажу данного имущества. Лица, владеющие имуществом на правах хозяйственного ведения, не могут распорядиться недвижимостью без согласия собственников (ч. 2 ст. 295 Гражданского кодекса РФ), на основании этого, договора ипотеки, возможно, заключать только с собственниками недвижимости или если есть их непосредственное согласие (п. 3. ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Действующим

законодательством установлены кроме этого другие ограничения в отношении лиц, которые выступают в роли залогодателя.

Во время залога триада правомочий собственников приобретет усеченную форму. Залогодатели могут владеть имуществом, то есть реально им обладать и использовать его, а кроме этого извлечь из имущества пользу, выгоды, для которых оно предназначается. При этом в отношении правомочий по распоряжению, то есть определению юридической судьбы недвижимого имущества, для залогодателей вводят существенное ограничение.

Таким образом, залогодатели не могут распорядиться принадлежащей им недвижимостью абсолютным образом. Данные права и обязанности залогодателей находят свое отражение в договорах об ипотеке. Стоит отметить, что в некоторых случаях собственники не могут распорядиться имуществом единолично. Например, с целью совершения одним супругом сделок по распоряжению недвижимым имуществом либо других сделок, которые требуют нотариального удостоверения либо государственной регистрации, нужно получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга, даже когда имущество формально будет принадлежать только одному супругу. В противных случаях сделки возможно признать недействительными по требованиям супруга, чье нотариальное согласие не получили (ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Возможности залога имущества, которое находится в общей совместной собственности, возникают только при согласии каждого собственника, которое дается в письменном виде (п. 1 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Стоит отметить, что данная норма будет противоречить п. 2 ст. 253 Семейного кодекса РФ, предполагающего, что данное согласие должно быть, несмотря на то, кто из участников совершается сделки по распоряжению имуществом. На основании правила о том, что нормы специальных законов превалируют над нормами общего, возможно, говорить о том, что требования ФЗ «Об ипотеке» исключили презумпцию молчаливых согласий [3].

На основании п. 5 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допустима ипотека квартир, находящихся в собственности несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного либо недееспособного лица. Гражданский кодекс РФ в ст.ст. 26-38 подробно указывает на порядок заключения сделки с участием данного лица. Семейным кодексом РФ (ст. 60) тоже освещены данные вопросы. В целом, возможно, признать правомерным и оправданным введение данных норм в законодательство, но при этом на практике данные сделки будут сопряжены с большими трудностями и почти невозможны. Прежде всего, несовершеннолетние, не имеющие собственных заработков, вряд ли могут быть заемщиками по договорам кредита, на основании того, что возможности заключения данных сделок прямо отрицается ст. 26 и 28 Гражданского кодекса РФ. Лица, признанные недееспособными, тоже могут совершить только мелкие бытовые сделки. На основании этого, данные лица выступают только залогодателями, которые не являются должниками. А в данном случае, возможно, увидеть поле для злоупотребления, ущемляющего права и интересы несовершеннолетнего и недееспособного лица. Кроме этого, такое лицо, достигнув совершеннолетия либо получая статут дееспособного, может требовать признать договор ипотеки недействительным по основанию, указанному в ст. 178 и 179 Гражданского кодекса РФ, исходя из этого, заключение договоров ипотеки с имуществом такого лица будет очень рискованными сделками. Права недееспособного и несовершеннолетнего лица будут подлежат особенной охране со стороны страны, и на основании подзаконных нормативных актов сделки, которые направлены на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний или недееспособный, а значит залог данного помещения не рекомендован. Помимо этого, данное лицо невозможно выселить из занятого им жилого помещения без предоставления помещений, адекватных данному помещению, то есть его практически невозможно выселять из заложенного помещения. Исходя, из этого данная норма исключительно декларативная и не подлежит использованию на практике.

Залог собственниками долей в общей долевой собственности осуществляют они самостоятельно. От имени юридических лиц договора подписываются уполномоченными лицами (ст. 53 Гражданского кодекса РФ). Исходя из общего правила, руководители юридических лиц действуют на основе учредительного документа без особенных доверенностей.

В некоторых случаях ипотека возникает на основе положений закона. Так если жилые дома либо квартиры приобретены за счет кредитов банков либо иных кредитных организаций в собственность заемщиков (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), то приобретенную недвижимость считают находящейся в залоге со времени государственной регистрации договоров купли-продажи. На данный момент система выдачи ипотечных кредитов построена на том, что обеспечение кредитов оформляется при помощи одного из следующих способов: при помощи договора ипотеки приобретенных жилых помещений с нотариальным удостоверением сделок, а кроме этого государственной регистрацией возникших ипотек; при помощи (смешанных) договоров купли-продажи и ипотеки жилых помещений, при которых все заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и почти в одно

время зафиксируют, нотариально заверят и зарегистрируют переход права собственности от продавца квартир к покупателям (заемщикам), а кроме этого ипотеку данных квартир в пользу кредиторов; при помощи договоров приобретения жилых помещений за счет кредитных средств, если ипотека приобретаемых жилых помещений возникнет на основании закона во время регистрации договоров купли-продажи.

На основании этого заемщики, приобретающие жилые помещения за счет кредитов банков, будут являться, обязанными передавать вновь приобретаемые жилые помещения в залог. Возникает ситуация, в которой, не зависимо от того, что законодателем установлена диспозитивность норм о предоставлении приобретаемого имущества в виде залога, подзаконными нормативными актами установлена обязательность передачи данного имущества в залог. Ипотекой обеспечивается уплата залогодержателям основных сумм долга по кредитным договорам либо иным обеспечиваемых ипотекой обязательствам в полном объеме или в частях, предусмотренных по договору ипотеки. Законом кроме этого предусмотрено применение ипотеки в виде обеспечения не только по поводу всего долга по кредитным договорам либо другому обеспечиваемому ипотекой обязательству, но и ее частей.

Ипотека, которая установлена в обеспечение выполнения кредитных договоров либо договоров займа с условиями выплаты процентов, обеспечит кроме этого выплату кредиторам (заимодавцем) причитающихся им процентов за использование кредитов (заемных средств). В череде требований по кредитным договорам либо договорам займа нужно выделить не только суммы кредитов либо суммы займов, но и выплату процентов по данным договорам.

Ипотека обеспечивается уплату всех сумм, которые причитаются залогодержателям. Когда договор не предусматривает иного, ипотекой обеспечивается кроме этого уплату залогодержателям сумм, которые причитаются им:

•в возмещение убытка либо в виде неустоек (штрафов, пени) в результате невыполнения, просрочки выполнения либо другого ненадлежащего выполнения обеспеченных ипотекой обязательств;

•в форме процентов за неправомерное использование чужими денежными средствами, которые предусмотрены обеспеченным ипотекой обязательствами или федеральным законодательством;

•в возмещение судебной издержки и прочих расходов, которые вызваны обращением взысканий на заложенное имущество;

•в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Когда договора не предусматривают иного, ипотекой обеспечиваются требования залогодержателей в тех объемах, какие они имеют на время их удовлетворения при помощи заложенного имущества. Исходя, из общего правила (ст. 337 Гражданского кодекса РФ) залогом обеспечиваются требования в том объеме, какой у них будет во время удовлетворения. Данное положение, воспроизведенное в п. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имеет диспозитивный вид, что дает возможность сторонам устанавливать в договорах другие условия.

Таким образом, на основании ст. 42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) ипотекой признают залог строений, зданий, сооружений либо других объектов, непосредственно связанных с землей, совместно с определенными земельными участками либо правами использования их. Ипотекой является обеспечение обязательств недвижимостью, во время которого залогодержатели могут в случаях невыполнения залогодателями обязательств, получать удовлетворение при помощи заложенного недвижимого имущества. Имущество, на которое установили ипотеку, останется во владении и использовании залогодателей, то есть должников. В ипотечных договорах предусматривают разные виды взаимоотношений между залогодержателями и залогодателями. Договора могут предусматривать свободу действий залогодателей: возможности отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателей долгов по обязательствам, сдача в аренду; обременение новым долгом и так далее.

Библиографический список

1. Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 1: учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000. - 704 с.

2. Сиротина И.А. Получение кредита под залог. - М.: Буквица, 1997. С. 18.

3. Гончаров А.И. Ипотечный сертификат участия как инструмент правового обеспечения жилищного строительства. Часть II // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5. Юриспруденция. - 2015. -№1. - С. 52-54.

ШЕВЯКОВА КАТЕРИНА ВАЛЕРЬЕВНА - магистрант, Одинцовский филиал «Московского государственного института международных отношений (университета) Министерства иностранных дел Российской Федерации», Россия.