НЕКОММЕРЧЕСКИЙ НАЙМ: НОВЫЙ ВИД ЖИЛИЩНО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА Текст научной статьи по специальности «Право»

средства за услуги, которые должны предоставляться им бесплатно.

Изложенные позиции ученых позволяет утверждать, что для КХП немаловажную роль играет именно комплексный к нему подход, где помимо криминологии она должна опираться на признаки преступлений, составляющие основу уголовно-правовой характеристики общественно-опасного деяния.

Литература

1. Упоров И.В. Криминология: Учебник. - Москва: Изд-во Юрист, 2010.

2. Овчинский Ф.В. Органы правопорядка и преступность: Учебное пособие. - Саратов: Изд-во Наука, 2009.

3. Иншаков С.М. Криминология: Учебник. - Казань: Изд-во Прагма, 2004.

4. Чхвимиани Э.Ж. Криминалистика: Учебник. - Воронеж: Изд-во Право, 2007.

НЕКОММЕРЧЕСКИЙ НАЙМ: НОВЫЙ ВИД ЖИЛИЩНО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА

Тунгусова Мария Евгеньевна

магистрант ФГБОУ ВПО «Байкальский, государственный университет экономики и права», г. Иркутск

NONPROFIT RENT: A NEW TYPE OF THE AGREEMENT OF RENTAL HOUSING Tungusova Maria, postgraduate of Baikal State, University of Economics and Law, Irkutsk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются основные виды договоров найма жилого помещения, а также новый вид жилищного договора - договор некоммерческого найма жилого помещения. Автор проводит анализ действующего законодательства, которое регулирует договоры найма жилого помещения, выявляет особенности договора некоммерческого найма жилого помещения и в заключении делает вывод о перспективах развития некоммерческого найма в России.

ABSTRACT

The article describes the main types of the agreements of rental housing and above all the newest one - the agreement of nonprofit rent. The author analyses the existing legislation concerning the agreement of rental housing, examines features of the agreement of nonprofit rent and in conclusion assesses the prospects of development of nonprofit rent in Russia subsequently.

Ключевые слова: договор найма жилого помещения; некоммерческий найм; жилищное законодательство Российской Федерации.

Key words: the agreement of rental housing; nonprofit rent; the housing legislation of the Russian Federation.

Жилищная проблема в Российской Федерации является одной из наиболее острых. За последние годы в нашей стране существенно сократилось строительство государственного и муниципального жилья, значительное количество граждан сегодня состоит в очереди на улучшение жилищных условий, и, несмотря на то, что в России в последнее время предпринят ряд шагов по решению жилищной проблемы (предусмотрена выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, практикуется выпуск жилищных сертификатов, развивается ипотечное кредитование), большинство россиян по-прежнему не имеет возможности приобрести жилье самостоятельно или с помощью привлеченных (заемных) средств. В то же самое время эти граждане, по тем или иным причинам, не могут участвовать в программах, направленных на улучшение жилищных условий населения. Именно поэтому в Российской Федерации не теряют своей актуальности договоры найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения - это договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания [2, с. 192].

Анализ положений ст. 40 Конституции, а также ст. 671-672 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 49-91 Жилищного кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов позволяет выделить следующие основные формы договоров найма жилого

помещения с целью реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях:

1. договор социального найма жилого помещения;

2. договор коммерческого найма жилого помещения, а именно: найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования и договоры коммерческого найма из частного жилищного фонда;

3. договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.

Социальный наем жилого помещения в настоящее время является основным инструментом государства в решении жилищных проблем самых незащищенных категорий населения. «Плюсы» договора социального найма жилого помещения заключаются в том, что договор имеет бессрочный характер, т.е. наниматель может проживать в предоставляемом жилом помещении сколько угодно. Еще по договору соцнайма наниматель имеет право вселять в жилое помещение других лиц, а также может сдавать предоставленное ему помещение в поднаем. Кроме того, у нанимателя есть возможность приватизировать предоставленное ему жилое помещение, и, тем самым, сделать его своей собственностью. Права нанимателя хорошо защищены ст. 66 и 67 Жилищного кодекса РФ, в частности, при неисполнении наймо-дателем обязанностей, наниматель вправе потребовать от наймодателя снижения платы за наем или возмещения убытков [1]. Что касается платы за наем, то те, кто занимает жилые помещения по договорам социального

найма, имеют право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. «Минусом» договора социального найма является тот факт, что получить социальное жилье могут лишь малоимущие категории населения, предоставившие необходимые документы и вставшие на учет. Более того: гражданам для получения социального жилья необходимо отстоять огромную очередь. Что касается специализированных жилых помещений, то они предназначаются для проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность; временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома; временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него; временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств; проживания граждан, которые отнесены к числу лиц, нуждающихся в социальной защите, с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами; временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите [1]. Однако заселиться в такие жилые помещения граждане могут лишь на некоторое время, более того, ЖК РФ не содержит положений об ответственности нанимателя и наймодателя специализированного жилого помещения, а значит, нет практически никакой защиты прав обеих сторон. Кроме того, наниматель специализированного жилого помещения лишен права обмена и замены жилого помещения, не может сдавать его в поднаем и не вправе вселять в него временных жильцов.

Таким образом, далеко не все граждане, лишенные возможности приобрести жилье, могут получить его по договору социального найма или найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Для тех, кто не попадает под категории населения, для которых предусмотрены вышеперечисленные виды найма, остается коммерческий найм, имеющий, по сути, один недостаток - плата за него гораздо выше, чем по перечисленным выше договорам, а сам договор носит возмездный характер. С другой стороны, очевидным «плюсом» договора коммерческого найма является тот факт, что для его заключения не требуются административные предпосылки, такие как постановка на учет и признание гражданина малоимущим. Из перечисленных форм договора наибольшее распространение на практике получили договоры коммерческого и социального найма, однако очевидно, что и тот, и другой, не могут решить проблемы всех нуждающихся в улучшении жилищных условий: на социальный найм могут претендовать только малоимущие граждане, коммерческий наем далеко не всем по карману.

Во многом по этой причине Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» к данным формам договора найма был добавлен еще один - договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования или договор некоммерческого найма [4].

Что отличает договор некоммерческого найма от других форм жилищно-правовых договоров?

Начнем с того, что Федеральный закон № 217-ФЗ от 21 июля 2014 г. ввел понятие наемного дома - под ним

подразумевается здание (или все помещения в здании), которые принадлежат одному собственнику и предназначаются для предоставления гражданам по договорам найма жилых помещений. По закону в некоммерческий наем должны сдаваться не менее 50% помещений в наемном доме, остальные сдаются по коммерческому найму. По договору некоммерческого найма жилое помещение в наемном доме социального использования представляется гражданину, который признан нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным ЖК РФ или другими нормативными актами; при этом его доход и доход членов его семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества, согласно ст. 91.2 ЖК РФ, не должны превышать определенные значения, которые будет устанавливать индивидуально каждый субъект РФ [1]. Уровень благосостояния, который позволит человеку претендовать на квартиру в наемном доме, региональные власти будут устанавливать исходя из простого принципа: доход гражданина не должен позволять ему и членам его семьи приобрести жилье в собственность за счет собственных средств, кредита или займа, причем определяться это будет исходя из цен на квартиры на территории муниципального образования, где он проживает. Не смогут получить жилье на основании некоммерческого найма иностранные граждане и граждане, признанные или имеющие основания быть признанными малоимущими - для них предусмотрен социальный наем [5]. Тем не менее, предусматривается, что готовые отказаться от своей очереди на социальное жилье граждане могут быть заселены в жилые помещении по некоммерческому найму.

В отличие от соцнайма, жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации. Договор некоммерческого найма заключается на срок от 1 года до 10 лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. В некоммерческий наем не может быть сдана часть квартиры (комната), что исключает возможность формирования на подобных условиях коммунальных квартир. По истечении срока договора наниматель имеет право продлить его на новый срок, кроме случаев, когда он перестал соответствовать критериям нуждаемости в жилье. Однако если другие граждане на данное жилье не претендуют, то договор может быть продлен, но не более чем на год [1]. Наниматель не сможет передавать жилье в рамках некоммерческого найма в поднаем, по договору безвозмездного пользования, обменивать его. Содержание и текущий ремонт жилого помещения возложены на наймодателя [1]. При этом плата за наем не будет символической, как в договоре социального найма, а будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Менять размер платы можно не чаще, чем раз в три года, а максимальный размер ее должен быть больше, чем квартплата за жилье по социальному найму (устанавливают ее предел регионы), но значительно меньше, чем по коммерческому найму. Договор некоммерческого найма можно будет расторгнуть двумя путями: по соглашению сторон или по инициативе одной из них. Так, наниматель при желании прекратить действие договора должен направить наймодателю письменное уведомление об этом не позднее, чем за три месяца до даты расторжения договора, при этом потребуется согласие всех постоянно проживающих с ним членов семьи. Наймодатель также может требовать расторжения договора, но только в судебном порядке, если наниматель не внес или не полностью внес квартплату более чем шесть раз в течение 12

месяцев или имеет задолженность более трех среднемесячных размеров квартплаты за 12 месяцев; наниматель использовал жилое помещения не по назначению; наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилье, систематически нарушали права и законные интересы соседей или использовали жилое помещение не по назначению. В случае расторжения договора наниматель и его родственники подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения [1], в отличие от договора социального найма.

Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, таким образом, занимает промежуточное место между коммерческим и социальным наймом. Жилищный фонд социального использования также находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования: он призван решать жилищные проблемы населения, не попадающие в категории, которые обеспечиваются социальным жильем, и при этом не предназначен для извлечения прибыли, в отличие от коммерческого фонда. Получить жилье в фонде социального использования смогут граждане, признанные нуждающимися и не являющиеся малоимущими. В перспективе некоммерческий найм, по мнению некоторых экспертов, должен решить проблему улучшения жилищных условий молодых семей, перспективных и квалифицированных специалистов и их работодателей, а также простых людей чуть ниже среднего достатка, которую на данный момент не способны решить ни социальный, ни коммерческий наем. С их точки зрения, с помощью некоммерческого найма удастся обеспечить жильем треть россиян и снизить рыночные цены [3]. Тем не менее, многие эксперты, инвесторы и застройщики считают, что реализовать проект не получится в силу его убыточности: строительство наемных домов, несмотря на предполагаемые меры господдержки и налоговые льготы, - дело крайне неприбыльное по причине долгого срока окупаемости и низкой рентабельности. Подавляющее большинство граждан, согласно опросам, относится к перспективам некоммерческого найма скептически ввиду потенциально возможных коррупционных проявлений [5]. На сегодняшний день можно лишь заключить, что желающих поселиться в недорогих съемных квартирах будет очень много, а строить их будут крайне мало. Более того, в связи

с высокими издержками на строительство застройщики наверняка будут пытаться сэкономить на всем, и, как следствие, станут возводить наемные дома не самого лучшего качества. Не исключено, что в одних регионах некоммерческий найм станет действительно успешным и поможет решить жилищную проблему молодых семей, бюджетников и мобильных трудовых ресурсов, а в других этот проект окажется нежизнеспособным ввиду отсутствия интереса у застройщиков и недостаточного финансирования со стороны властей. Поэтому до тех пор, пока не будут получены и проанализированы результаты из всех регионов, в которых на сегодняшний день уже запущена реализация программы некоммерческого найма, невозможно со стопроцентной уверенностью утверждать, что некоммерческий найм в ближайшей перспективе сможет решить насущную проблему по обеспечению всех желающих недорогим жильем.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ [Электронный ресурс]: ред. от 21.07.2014 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // СПС «Гарант» (дата обращения: 24.03.2015).

2. Кавелина Н. Ю. Договоры по предоставлению имущества в пользование: Учебное пособие / Н. Ю. Кавелина. - М.: Издательство Юрлитинформ, 2009. -288 с.

3. Российская газета: Некоммерческий найм спровоцирует снижение цен на рынке недвижимости [Электронный ресурс]. - URL: http: //www.rg.ru/2014/09/05/jilye.html (дата обращения: 24.03.2015).

4. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [Электронный ресурс] // СПС «Кон-сультантПлюс» (дата обращения: 24.03.2015).

5. Филимонов А. Некоммерческий наем жилья: главные моменты [Электронный ресурс] / А. Филимонов // СПС «Гарант» (дата обращения: 24.03.2015).

ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ВРЕД,

ПРИЧИНЕННЫЙ ПРАВОМЕРНЫМИ ДЕЙСТВИЯМИ

Воскресенская Елена Владимировна

д.ю.н., доцент, профессор кафедры, гражданского и международного частного права, АОУ ВПО Ленинградский государственный университет им. А.С. Пушкина, г. Санкт-Петербург

PROBLEMS OF CIVIL LIABILITY FOR HARM CA USED BY LAWFUL ACTIONS

Voskresenskaya Elena, Doctor of Law, Associate Professor, Professor, civil and private international law, Pushkin Leningrad State University

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются основания гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный правомерными действиями, проблемы компенсации вреда, место обязательства вследствие причинения вреда правомерными действиями.

Ключевые слова: гражданско-правовая ответственность, правомерные действия, безвиновная ответственность.