CC BY
53
001: 10.24412/2072-4098-2023-1256-61-70 Негационный иск как один из способов защиты прав собственника садового земельного участка
С.В. Львова доцент Российского государственного гуманитарного университета, адвокат, кандидат юридических наук (г. Москва)
Светлана Владимировна Львова, Lvovasv@mail.ru
В соответствии с данными статистики об отчете судов общей юрисдикции по рассмотрению гражданских дел по первой инстанции за 2021 год, размещенной на сайте судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации, лидируют споры в категории «иные споры, связанные с землепользованием» [1], в которую входят и негационные иски садоводов - предмет настоящего исследования. Причина столь ярко выраженной судебной активности садоводов кроется, как представляется автору, в существующей модели дачных поселков, организованных на землях сельскохозяйственного назначения, где все имущество общего пользования, в первую очередь земельные участки общего назначения (далее - ЗУОН), находятся в единоличной частной собственности отдельно взятого физического лица или отдельно взятых физических лиц, на что обращено внимание группы ученых (см. [2]).
Отсутствие должного правового регулирования наглядно иллюстрируют выводы Ленинградского областного суда, содержащиеся в его апелляционном определении от 11 августа 2021 года № 33-3839/2021 по делу № 2-4/2021. Справедливо отмечается, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), ни Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ни специальные законы, регулирующие правоотношения участников товарищества собственников недвижимости в границах территории ведения гражданами садоводства (далее - ТВГС)
или огородничества для собственных нужд, не содержат прямого указания, каким образом должны строиться отношения таких участников в случае, если в пределах подобной территории одни участники являются правообладателями индивидуальных земельных участков, а другие - собственниками вспомогательных земельных участков, посредством которых обеспечивается проход, проезд к индивидуальным земельным участкам.
Использование негационного иска для защиты интересов собственников садовых (дачных) участков
Учитывая, что существующие дачные поселки создавались на землях сельскохозяйственного назначения без надлежащего соблюдения принципов и правил формирования имущества общего пользования и в первую очередь ЗУОН (ранее -земельных участков общего пользования), установленных Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон № 66-ФЗ), для защиты прав собственников садовых земельных участков может быть использован негационный иск (от лат. пвдаНо - отрицание) (абз. 2 п. 3 ст. 166 и п. 1 ст. 181 ГК РФ), закрепленный в ГК РФ с 1 сентября 2013 года, а до этого рассматриваемый судами на основании положений пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
№ 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что неоднократно подтверждалось Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 1.
Таким образом, цель негационного иска - внесение определенности вправо-отношения заинтересованных лиц, покре-пленной обязательностью судебного акта, а в отдельных случаях и преюдициальностью.
Как справедливо указывает Д.О. Тузов, признавая сделку ничтожной, суд тем самым подтверждает, что указанного правоотношения нет и никогда не было (см. [7]).
Использование негационного иска в практике защиты интересов собственников садовых (дачных) участков, расположенных в границах ТВГС, представляется достаточно актуальной, но не самой простой задачей, ибо достижение цели, как показывает практика, зависит не только от компетенции и правильности юридической позиции истца или его представителя, но и от действий судов, которые достаточно часто ограничиваются формализмом, не вникая в суть сложившихся между сторонами правоотношений. Тем не менее негационный иск по праву можно считать одним из самых эффективных способов защиты нарушенного права садовода, что подтверждается существующей судебной практикой.
Инициаторы внесения определенности в правоотношения заинтересованных лиц
Анализ нормы абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ и практики ее применения показывает, что в силу правил действующих
норм законодательства можно выделить следующих инициаторов негационного иска, или инициаторов констатации ничтожности соответствующей сделки:
1) как справедливо отмечают ряд исследователей (см. [8]), субъектами активной легитимации выступают истцы по негаци-онному иску - сторона сделки или лицо, имеющее охраняемый законом интерес в констатации ничтожности сделки с целью защитить свой интерес в определенности правовых отношений, поставленных под сомнение самим фактом совершения ничтожной сделки;
2) из буквального толкования положений абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ вытекает, что негационное требование может выступать не только предметом иска, оно может быть заявлено в качестве возражений ответчика на предъявленный к нему иск, как правило вытекающий из обязательств;
3) инициатором констатации ничтожности сделки может выступить суд, реализующий принцип ex officio и обязанный «по долгу службы» констатировать установленную им ничтожность сделки в принимаемом судебном акте.
Истцы по негационному иску
В первую очередь необходимо отметить, что истцом по негационному иску может выступать сторона соответствующего договора при предъявлении иска о признании сделки недействительной, а также сторона договора в рамках предъявленного к ней требования, направленного на исполнение ничтожной сделки, - ответчик по первоначальному требованию, реализующий право на предъявление встречного иска и заявляющий соответствующий не-гационный иск.
Смотри:
постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2008 года № 4267/08 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. № 8. С. 80; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 апреля 2011 года № 15278/10 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 7. С. 106; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 года № 14182/12 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. № 7. С. 232.
Например, достаточно распространенной является ситуация, когда на территории соответствующих садовых товариществ с собственниками садовых (дачных) участков заключаются договоры возмездного оказания услуг (далее - договоры ВОУ), исполнителем по которым выступает коммерческая компания (управляющая компания), учрежденная собственниками имущества общего пользования на соответствующей территории ведения садоводства, а сам договор имеет обязательный характер, выступает условием приобретения соответствующего садового (дачного) земельного участка на соответствующей территории ведения садоводства, что влечет за собой ничтожность сделки на основании положений потребительского законодательства, установившего недопустимость обусловливания приобретения определенных товаров, работ или услуг обязательностью приобретения других товаров, работ или услуг (статья 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей»; далее - Закон № 2300-1). В такой ситуации истец, как сторона сделки и носитель активной легитимации, вправе предъявить иск о признании соответствующего договора недействительным с целью внести правовую определенность в свои правоотношения с соответствующей управляющей компанией.
Иллюстрацией такой практики по искам собственников садовых земельных участков о признании недействительными договоров о предоставлении эксплуатационных услуг, является решение Переслав-ского районного суда Ярославской области по делу № 2-123/2016 установившего, что земельные участки истцов, равно как и земельные участки общего пользования, находящиеся в собственности индивидуального предпринимателя, передавшего их в аренду дачному некоммерческому партнерству (далее - ДНП), председателем и учредителем которого при его создании и являлся собственник земельного участка
общего пользования, находятся на территории ДНП, проект организации и застройки которого был утвержден в установленном градостроительным законодательством порядке - соответствующим постановлением органа местного самоуправления. Также суд пришел к выводу о том, что ООО «Сапрос» (управляющая компания) - ответчик по негационному иску, является юридическим лицом, созданным группой физических лиц, в том числе собственником земельного участка общего пользования, находящегося в аренде у общества, которое должно было оказывать услуги по организации и техническому содержанию, уборке дорог на территории поселка, уходу за организованными зелеными насаждениями, услуг по вывозу некрупногабаритного бытового мусора владельцев дачных участков из мест организованного сбора, содержанию в надлежащем состоянии внешнего ограждения территории, а также других услуг.
Признавая договоры о предоставлении эксплуатационных услуг ничтожными и удовлетворяя негационный иск, суд установил принадлежность всех земельных участков (как дачных участков истцов, так и земельных участков общего пользования) к территории ведения садоводства, что обязывало стороны исполнять императивные правила и волю законодателя о регулировании всех правоотношений, возникающих на такой территории, в том числе по вопросам использования земельных участков как для дачного строительства, так и для общего пользования на основании положений Закона № 66-ФЗ. Однако имущество общего пользования, в том числе земельные участки, в собственность ДНП переданы не были, они были переданы в аренду ООО «Сапрос», которое заключало с собственниками дачных участков обязательные типовые договоры, проанализировав которые, суд пришел к выводу о применении к правоотношениям сторон оспариваемых договоров положений Закона № 2300-1. Выводы суда
первой инстанции, изложенные в решении, были подтверждены всеми вышестоящими инстанциями по апелляционной (дело № 33-5459/2016) и кассационной жалобам ООО «Сапрос», в том числе Верховным Судом Российской Федерации (производство № 8-КФ17-106). Аналогичные выводы о квалификации возникших между сторонами правоотношений содержатся и в судебном акте Московского областного суда (дело № 33-36789/2018).
Таким образом, приведенный пример из судебной практики подтверждает, что использование негационного иска является эффективным способом защиты законных и охраняемых интересов садоводов - собственников дачных участков.
Не меньший интерес представляют споры по искам садоводов, не являющихся стороной ничтожной сделки. Как свидетельствуют результаты анализа судебной практики судов общей юрисдикции по предъявляемым к садоводам искам о взыскании задолженности (сервисного сбора, эксплуатационного сбора и т. д.) за содержание имущества общего пользования на ТВГС или взыскания неосновательного обогащения, в качестве обоснования наличия имущества общего пользования на соответствующей территории выступают договоры аренды имущества, находящегося в собственности физических лиц, как правило, выступающих учредителями соответствующего ДНП.
Такой способ защиты актуален в достаточно распространенной ситуации, когда ЗУОН на соответствующих территориях ведения садоводства принадлежат на праве собственности отдельным физическим лицам (или даже отдельному физическому лицу), которые заключают договоры аренды с соответствующими садовыми товариществами для создания видимости наличия имущества общего пользования, содержание которого вменяется собственникам садовых земельных участков на основании заключаемых с такими лицами гражданско-правовых договоров.
Ответчик, реализующий процессуальное право на представление возражений по иску как инициатор внесения определенности в правоотношения заинтересованных лиц, основанных на ничтожной сделке
Из буквального толкования положений абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ вытекает, что негационное требование может выступать не только предметом иска, оно может быть заявлено в качестве возражений ответчика на предъявленный к нему иск. Например, садовод, к которому, предъявляется исковое требование о взыскании «сервисного сбора» по договору ВОУ, заключенному с коммерческой компанией на территории садового товарищества, может заявить возражения, основанные на нега-ционном требовании. То есть собственник садового земельного участка, возражая на предъявленное к нему исковое требование о взыскании расходов на содержание имущества общего пользования, расположенного на ТВГС, может заявить о ничтожности договора аренды, заключенного между соответствующим ДНП и физическим лицом - собственником земельного участка, обеспечивающим проход и проезд к садовым (дачным) земельным участкам, который, в свою очередь, как правило, передается в субаренду истцу - коммерческой компании (управляющей компании), которая занимается обслуживанием арендуемых земельных участков и (или) является их субарендатором и которая установила сервисный сбор.
Инициировать судебную проверку возникших из договора правоотношений может и третье лицо. Например, из анализа определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2021 года по делу № 88-30097/2021 вытекает, что суд кассационной инстанции, отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2021 года по делу № 33-41236/2021, исходил из того, что
отсутствие факта расторжения договора аренды или признания его недействительным не освобождает суд при разрешении дела о применении последствий неисполнения договора от обязанности оценки соответствия договора требованиям закона и при выявлении несоответствия требованиям закона - от определения правовых последствий этого несоответствия.
При новом рассмотрении дела в апелляционной инстанции судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, установив назначение спорного земельного участка, фактически обеспечивающего проход и проезд для собственников дачных (садовых) земельных участков к их участкам, 15 марта 2022 года отменила решение Тушинского районного суда города Москвы от 17 июня 2021 года, отказав в удовлетворении иска о взыскании арендной платы (гражданское дело № 33-6091/2022).
Суд, реализующий принцип ex officio,
обязан констатировать ничтожность сделки «по долгу службы»
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 марта 201 2 года № 6136/11, суд может констатировать факт недействительности ничтожной сделки независимо от оснований ее оспаривания заинтересованными лицами, если придет к выводу о том, что недействительность сделки может непосредственно повлиять на его выводы по существу спора.
Именно на стадии реализации садоводом - ответчиком по иску своих возражений, констатирующих факт наличия ничтожности сделки, на основании которой истец основывает свое требование к ответчику, суд обязан реализовать свое полномочие ex officio. Это прямо вытекает из процессуального законодательства, в частности, из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Верховный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), он должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (см. [11, п. 3; 12, п. 9; 13, п. 10; 14, п. 23]).
Наглядный пример реализации судом принципа ex officio иллюстрирует дело № А40-41141/21 по иску индивидуального предпринимателя - собственника земельного участка к ДНП «Услимово» о взыскании долга по договору аренды земельного участка, рассмотренное Арбитражным судом города Москвы.
Из анализа текста судебного акта от 25 января 2022 года по делу № А40-41141/21 вытекает, что, оценивая фактические обстоятельства дела и сложившиеся между сторонами правоотношения, судом, реализующим принцип ex officio, было установлено, что, с одной стороны, в аренду ДНП был передан земельный участок, находящийся на территории ведения садоводства и относящийся к земельным участкам общего назначения, обеспечивающий проход и проезд собственников к их индивидуальным дачным (садовым) участкам, с другой стороны, собственник земельного участка - арендодатель и подписант договора аренды со стороны ДНП - арендатора являлся одним лицом, что позволило суду применить положения о ничтожности договора аренды как сделки, нарушающей требования закона не только с позиций специального законодательства, регулирующего правовые отношения с участием садовых товариществ (пункт 5 статьи 24 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изме-
нений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее - Закон № 217-ФЗ), но и с позиций статьи 10 ГК РФ для констатации ничтожности сделки в силу несоответствия ее условий правилам о добросовестности.
Таким образом, инициатором установления ничтожности сделки может выступать любой из трех субъектов:
• сторона сделки;
• лицо, не являющееся стороной сделки, но имеющее охраняемый интерес в констатации ничтожности;
• суд.
Ничтожность может устанавливаться как в рамках самостоятельного негационного иска, когда требование о признании сделки недействительной рассматривается в качестве предмета иска, так и в рамках реализации ответчиком своего процессуального права на представление возражений на предъявленные к нему исковые требования. То есть в этом случает констатация ничтожности будет выступать основанием иска. Суд как орган, осуществляющий правосудие, и самостоятельный субъект гражданского процесса обязан реализовать свои полномочия ex officio и установить ничтожность сделки при реализации обязанности по оценке представленных сторонами доказательств и установления правоотношений сторон.
Общие правила формирования
позиции садовода при предъявлении негационного иска
Общеизвестно, что предъявление иска и удовлетворение иска - разные вещи. Если в первом случае на стадии принятия суд оценивает процессуальную сторону, то при вынесении решения суд обязан рассмотреть по существу уже само материальное требование, оценив представленные сторонами и участвующими в процессе лицами доказательства. В связи с этим, заявляя негаци-онный иск, необходимо придерживаться не только установленных на законодательном
уровне правил, но и ориентироваться на правовые позиции, выработанные судебной практикой, которые сводятся к следующему:
1) истечение сроков исковой давности может повлечь отказ в защите права истца, но не препятствует суду реализовать его полномочия ex officio для проверки возражений ответчика относительно ничтожности сделки, а также констатировать факт ничтожности по собственной инициативе.
С одной стороны, бесспорны доводы о том, что негационное притязание по своей природе не должно подлежать действию давности, поскольку не существует какое-то особое субъективное право требовать установления ничтожности (см. [8, с. 369]). С другой стороны, в силу императивного указания (п. 1 ст. 181 ГК РФ) на негаци-онное требование распространяется трехлетний срок исковой давности, начало течения которого исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, - со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Соответственно, истцу нужно помнить о том, что пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ). А ответчик вправе настаивать на применении судом принципа ex officio, что конкретизировано в абзаце 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, установившего правило о том, что возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной. Например, Я. Пискунов, указывал на то, что на стороны сделки при предъявлении негацион-ного иска должны распространяться сроки исковой давности с целью соблюдения политики права, а на требования иного лица исковая давность не распространяется
(см. [16]), с чем солидарна и автор настоящей статьи;
2) объектом судебной защиты при нега-ционном иске выступают не только субъективные права истца, но и охраняемый законом интерес.
Так, истец в первую очередь должен ориентироваться на положения абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ, установивших правило о том, что при предъявлении негационного иска должна не только преследоваться цель реального восстановления нарушенного права, но и должны быть представлены доказательства наличия у истца материально-правового интереса в признании конкретной сделки недействительной. Судебная практика придерживается сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 11 ноября 2008 года № 10018/08 правовой позиции о том, что иск должен приводить к реальному восстановлению нарушенных прав, в противном случае он не подлежит удовлетворению.
Особый интерес и сложность на практике представляют негационные иски по оспариванию сделок, в которых истец не выступал стороной. Личная адвокатская практика автора показывает, что в таких ситуациях сторона истца обязана не только представить доказательства того, что сделка нарушает его интерес, но и убедить суд в том, что признание сделки недействительной без применения последствий недействительности будет достаточным для защиты его интереса, то есть судебная констатация факта ничтожности сделки без применения последствий такой недействительности способна привести к восстановлению его прав.
В положении абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ содержится правило об установлении факта наличия не просто интереса в признании сделки недействительной, а именно охраняемого законом интереса. Из разъяснений, данных в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 [12], следует правило о допустимости предъявления негационно-
го иска без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании сделки недействительной.
Таким образом, если для предъявления негационного иска истцу достаточно соблюсти требования процессуального законодательства, устанавливающего требования к форме искового заявления (ст. 131 ГПК РФ), то для получения положительного результата в виде удовлетворения иска необходимо:
1) обосновать и представить доказательства правомерности и законности своих интересов, воплощенных в требованиях, составляющих предмет негационного иска;
2) указать конкретные нормы права, в которых зафиксированы значимость и правомерность притязаний истца, так как законный интерес всегда основан на дозволении, гарантированном государством, на что обращается внимание в доктрине (см., например, [17, с. 66.]).
Особенности формирования позиции садовода в части обоснования
охраняемого законом интереса по негационному иску
Как указывалось ранее, настоящим бичом современного сообщества садоводов и дачников является ситуация, когда ЗУОН принадлежат на праве собственности одному или нескольким лицам, которые передают их в аренду созданным ими же дачным партнерствам, а на дачников - собственников индивидуальных садовых и (или) дачных земельных участков возлагается не только бремя содержания арендуемого имущества, но и обязанность несения расходов по арендной плате на основании заключенного договора аренды.
Безусловно, одним из существующих способов защиты в такой ситуации является негационный иск или иск о признании договора аренды недействительным, а первым и самым важным шагом на пути реализации избранного способа защиты
является обоснование и представление доказательств наличия охраняемого интереса как необходимого условия для удовлетворения иска.
Следует отметить, что процессуальное законодательство обязывает истца в любом случае указывать, в чем именно заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца при предъявлении любого иска, и не только негационного (п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
Основной довод садовода для обоснования охраняемого законом интереса
По мнению автора настоящей статьи, для обоснования наличия охраняемого интереса собственник садового (дачного) земельного участка должен сослаться на конкретную норму материального права, предоставляющую правовую охрану собственникам садовых (дачных) земельных участков (см. пункт 5 статьи 24 Закона № 217-ФЗ, нормой которого установлено право правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, использовать ЗУОН в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы).
Общеизвестно, что законодатель, устанавливая в качестве одного из принципов земельного законодательства принцип платности использования земли, предусмотрел и возможность бесплатности такого использования на основании федерального закона или закона субъекта Российской Федерации (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), что согласуется с конституционным правилом о том, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации).
ЗУОН, используемые для прохода и проезда к садовым земельным участкам, не могут использоваться на платной основе, и собственник садового участка (главной
вещи) вправе требовать признания в судебном порядке ничтожности договора аренды земельных участков общего назначения.
Для обоснования цели обращения в суд с иском о признании договора аренды недействительным, садоводам следует ссылаться на положения пункта 3 статьи 5 Закона № 217-ФЗ, устанавливающих обязанность собственников участков, не являющихся членами ДНП, вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонты объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества (партнерства) по управлению таким имуществом.
Из положений статьи 14 Закона № 217-ФЗ следует, что основным источником финансирования деятельности ДНП являются членские взносы, которые обязан вносить садовод-индивидуал в обязательном порядке. Констатация ничтожности договора в судебном порядке ликвидирует обязательство садовода по внесению членских взносов в соответствующей части на оплату аренды по договору земельного участка.
Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что в результате ранее существовавших пробелов законодательного регулирования земельных отношений, позволивших организовать дачные поселки в обход правил, установленных Законом № 66-ФЗ, в настоящее время складывается ситуация, когда на территории садоводства ЗУОН принадлежат не соответствующим ДНП или гражданам - собственникам дачных участков на праве общей долевой собственности, как это установлено нормой пункта 2.1 статьи 123.13 ГК РФ, а иным лицам, зачастую коммерческим юридическим лицам. Учитывая массовые нарушения прав собственников садовых участков, негационный иск представляется одним из самых эффективных способов защиты, что и следует из проведенного исследования.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *
1. Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2021 год. иЯЬ: http://www.cdep.ru/index. php?id=79&item=6120 (дата обращения: 16.07.2022).
2. Александрова М. А., Громов С. А., Краснова Т. С., Рассказова Н. Ю., Рудоквас А. Д., Рыбалов А. О., Толстой Ю. К. Заключение кафедры гражданского права СПбГУ на проект изменений раздела о вещных правах ГК РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 7. С. 62-111.
3. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан : Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Тузов Д. О. Вопросы активной исковой легитимации и инициативы суда при признании сделки ничтожной в проекте изменений Гражданского кодекса России // Вестник Томского государственного университета. 2011. № 350. С. 137-143.
8. Байбак В. В., Бевзенко Р. С., Будылин С. Л. [и др.]. Сделки, представительство, ис-
ковая давность: постатейный комментарий к статьям 153-208 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А. Г. Карапетов. М. : М-Логос, 2018. 1264 с.
9. О защите прав потребителей : Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 1 4 ноября 2002 года № 1 38-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. № 6.
12. О применении судами некоторых положении раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законо-
Также в статье и постраничных сносках автором приведены дела, рассмотренные судами высших и региональных инстанций.
*
дательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 201 7 года № 217-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Пискунов Я. Хочется, чтобы юристы больше уважали тех, для кого в первую очередь создан Гражданский кодекс, - граждан : интервью с Н. Ю. Рассказовой // Закон. 2015. № 9. С. 6-17.
17. Малько А. В. Основы теории законных интересов // Журнал российского пра-
* *
ва. 1999. № 5/6. С. 65-72.
18. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации» (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
УВАЖАЕМЫЕ КОЛЛЕГИ! Стартует продажа on-line версии нового справочника «СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА НЕДВИЖИМОСТИ-2022. ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. КОРРЕКТИРУЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ОФИСНО-ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ОБЪЕКТОВ СХОДНЫХ
ТИПОВ» под редакцией Л.А. Лейфера.
Объекты капитального строительства (ОКС) - это, с точки зрения оценщика, особые объекты. Они не продаются и не покупаются на рынке. Поэтому в принципе нельзя напрямую с помощью метода парных продаж определить для них корректирующие коэффициенты. А, между тем, легко увидеть, что корректирующие коэффициенты для единого объекта недвижимости и для объекта капитального строительства, входящего в его состав не равны. Другими словами, если, например, оцениваемое здание, как ОКС, с элитным ремонтом дороже такого же здания в состоянии, требующем ремонта, на 15%, то это же здание вместе с земельным участком дороже такого же здания (тоже с земельным участком) уже на 10-12%. Поэтому, если в процессе оценки корректируются цены ОКС (после освобождения их от цены земельных участков), то воспользоваться соответствующими корректировками нельзя.
На сегодняшний день не существует актуальных справочников, в которых такие корректирующие коэффициенты были бы приведены. Изданный в 2018 году Справочник к настоящему времени несколько устарел. К тому же в нем приведены только 7 корректировок, что во многих ситуациях недостаточно. Данный справочник создан для того, чтобы в какой-то степени восполнить этот пробел, в нем приведены корректирующие коэффициенты более, чем по 10 параметрам сравнения, среди которых:
• тип объекта;
• этаж;
• отдельный вход;
• класс качества;
• витринное остекление;
• общая площадь;
• тип планировки;
• физическое состояние объекта;
• состояние отделки;
• материал стен и другие.
Справочник распространяется только в полной версии.
Заказать Справочник можно на сайте http://inform-ocenka.ru в разделе «Заказать»
На все вопросы по приобретению справочников и их доставке вам с удовольствием ответят по тел.: 8-920-056-23-36 и эл. почте: inform@pcfko.ru
ОБЪЕКТЫ
КАПИТАЛЬНОГО 4 ТГОИТЕЛЬГТКА
Корректирующие коэффициенты для офисно-торгооой недвижимости и сходных типов объектов
