CC BY
286
О попытках обогащения собственников земельных участков за счет собственников подземных линейных объектов
А.Е. Гришина
начальник отдела сделок с недвижимостью ОАО «Сызраньгаз», соискатель кафедры гражданского права и процесса Ульяновского государственного университета (г. Сызрань)
Анастасия Евгеньевна Гришина, syzrangaz@list.ru
В настоящее время участились случаи массовой скупки земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности бывших членов колхозов, совхозов, сельскохозяйственных артелей и других подобных организаций. С точки зрения упорядочения прав на землю эта тенденция не может не радовать, поскольку таким образом минимизируется доля неоформленных земельных участков, да и принадлежность одному лицу большой площади земли предполагает рациональное ее использование. Однако нередко огромные по площади земельные участки приобретаются отнюдь не для сельскохозяйственной обработки, а исключительно с целью наживы.
Известно, что за пределами населенных пунктов, на землях, занимаемых пастбищами и пашнями, часто располагаются подземные межпоселковые и магистральные линии газопроводов, продуктопроводы, теплотрассы и т. п. Граждане намеренно приобретают в собственность земельные участки, на которых расположены подземные объекты и их охранные зоны. С их точки зрения схема зарабатывания денег «из воздуха» выглядит предельно простой: я - собственник участка, вы (организация - собственник сетей) занимаете мою землю. Вывод: договор аренды с беспредельно завышенной суммой. Однако правовой аспект описанной ситуации не так уж и прост. Рассмотрим правоотношения собственника земельного участка и эксплуатирующей сети организации на примере подземных газопроводов.
В современном российском законодательстве отсутствует императивная норма, обязывающая собственника подземных газопроводов заключить договор аренды земельного участка с его собственником. В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со статьей 28 Федерального закона от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (далее - Закон) земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов газоснабжения передаются организациям - собственникам систем газоснабжения в постоянное или во временное пользование в порядке, определенном земельным законодательством Российской Федерации. При этом в постоянное пользование таким организациям передаются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта, а во временное пользование - для выполнения работ по строительству и ремонту объектов системы газоснабжения, обеспечению их безопасности. В качестве обоснования для обязания газораспределительной организации заключить договор аренды земельного участка собственники ссылаются на наличие в пределах принадлежащих им земельных участков охранной зоны газораспределительной сети.
В соответствии с пунктом 7 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года № 878 (далее - Правила охраны), для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны:
1) вдоль трасс наружных газопроводов -в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода;
2) вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров с противоположной стороны;
3) вдоль трасс наружных газопроводов на вечномерзлых грунтах независимо от материала труб - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 10 метров с каждой стороны газопровода;
4) вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов - в виде территории, ограниченной замкнутой линией, проведенной на расстоянии 10 метров от границ этих объектов. Для газорегуляторных пунктов, пристроенных к зданиям, охранная зона не регламентируется;
5) вдоль подводных переходов газопроводов через судоходные и сплавные реки, озера, водохранилища, каналы - в виде участка водного пространства от водной поверхности до дна, заключенного между параллельными плоскостями, отстоящими на 100 метров с каждой стороны газопровода;
6) вдоль трасс межпоселковых газопроводов, проходящих по лесам и древеснокустарниковой растительности, - в виде просек шириной 6 метров, по 3 метра с каждой стороны газопровода. Для надземных участков газопроводов расстояние от деревьев до трубопровода должно быть не менее высоты деревьев в течение всего срока эксплуатации газопровода.
Однако сам факт нахождения на земельном участке охранной зоны в силу
статьи 28 Закона не влечет обязанности собственника сети заключить с собственником земельного участка договор аренды, поскольку на договорной основе регулируются отношения, связанные с осуществлением строительных и ремонтных работ. Наличие на земельном участке трубопровода имеет не временный, а постоянный характер и не предполагает права землепользователя, приобретшего земельный участок с названным обременением, на взимание платы за землю с собственника системы газоснабжения. Указанная точка зрения подтверждается судебной практикой.
Общество с ограниченной ответственностью «Стройагробалт» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лен-трансгаз» о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом. Решением от 21 февраля 2007 года, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2007 года, в иске отказано. В резолютивной части постановления суд указал, что в соответствии со статьей 421 Гоажданского кодекса Российской Федерации граждане, юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Суд пришел к выводу, что обязанность владельца газораспределительной системы заключить с собственником земельного участка договор аренды соответствующей части участка законом не предусмотрена. Ограничения права собственника земельного участка в связи с наличием на участке газопровода установлены законом, что не противоречит статьям 1, 209 Гоажданского кодекса Российской Федерации.
Обиженный таким отказом собственник земельного участка начинает разрабатывать план дальнейших действий с целью вынудить собственника сетей подписать
договор аренды добровольно, иначе говоря, фактически начинает его шантажировать.
Первый и самый очевидный шаг - предъявление негаторного иска1. Истец считает, что нахождение на его участке газопровода препятствует осуществлению его планов по освоению и использованию земельного участка.
Как уже говорилось, в настоящей статье речь идет о сетях, проложенных подземным способом.
Действительно, в силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации «собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения». Такое требование (негаторный иск) направлено на устранение препятствий в осуществлении права собственности, которое не связано с лишением собственника владения принадлежащим ему имуществом. Субъектом обязанности по негаторному иску считается нарушитель прав собственника, действующий незаконно и мешающий нормальному осуществлению права истца. Однако собственник (истец) должен доказать следующее:
• наличие права собственности или иного вещного права у истца;
• наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения;
• то, что именно ответчиком чинятся противоправные препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения, а также тот факт, что истец не имеет доступа к имуществу.
В соответствии с пунктом 3.1.15 Правил безопасности систем газораспределения и газопотребления2 (далее - ПБ) охранные зоны газораспределительных сетей и земельные участки с ограниченной хозяйственной деятельностью, входящие в
охранные зоны, устанавливаются в порядке, предусмотренном Правилами охраны.
В соответствии с пунктами 17 и 18 названных Правил утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений на входящие в них земельные участки производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков для проектируемых газораспределительных сетей и без согласования с указанными лицами - для существующих газораспределительных сетей.
Указанная норма имеет подтверждение и в определении Верховного Суда Российской Федерации.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила, что исполнительный орган субъекта Российской Федерации вправе принять постановление в целях установления охранной зоны газопровода вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия на то собственников земельных участков, по которым он пролегает 3.
В соответствии с пунктом 2 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель сельскохозяйственного назначения, предоставляемых на период строительства газопроводов, осуществляется без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Практика показывает, что при производстве сельскохозяйственных работ с помощью сельскохозяйственной техники нарушение земельного горизонта, как правило, составляет 0,2-0,3 метра. В состав сельскохозяйственных и других работ, проведение которых в соответствии с требованиями Правил охраны необходимо согласовывать с организацией, эксплуатирующей
1 Негаторный иск (от лат. negaterius - отрицательный) - в гражданском процессе требование собственника об устранении нарушений его права пользования и распоряжения (например требование об исключении имущества из описи, не дающей возможности им распорядиться). При этом собственник сохраняет владение имуществом.
2 Правила безопасности систем газораспределения и газопотребления ПБ 12-529-03 : утверждены постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 18 марта 2003 года № 9.
3 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года № 35-Г09-12.
газопровод, входят исключительно работы, связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более
0,3 метра. В соответствии с пунктом 2.2.2 ПБ при подземной прокладке газопровода заглубление составляет не менее 1,2 метра от верха трубы. Таким образом, представить себе сельскохозяйственные работы, которым может помешать подземный газопровод, оказывается весьма затруднительным. В соответствии с пунктом 47 Правил охраны земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы ими по назначению.
Анализ указанных норм дает основания утверждать, что наличие подземного газопровода не препятствует эксплуатации земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его категорией. Следовательно, доводы истца о том, что нахождение на принадлежащем ему земельном участке газопровода высокого давления препятствует осуществлению его планов по освоению и использованию участка, являются неподтвержденными и откровенно абсурдными.
Судебная практика по таким делам единообразна: суды всех инстанций отказывают в удовлетворении таких негаторных исков, если истец прямо не докажет свои затруднения в использовании земельного участка4.
Дополнительно заметим, что охранная зона газопровода представляет собой, как привило, незначительную часть от всего участка собственника и желание собственника производить какие-либо масштабные работы именно в охранной зоне можно рассматривать как злоупотребление правом.
Индивидуальный предприниматель Л. обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю П. об обязании ответ-
чика демонтировать конструкцию трубопровода, пролегающего через земельный участок истца. Иск основан на статьях 209, 261, 274 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что над земельным участком, принадлежащим истцу на праве собственности, ответчик провел трубопровод, в связи с чем истец не может в полной мере осуществлять права собственника в отношении названого земельного участка. Арбитражный суд Нижегородской области решением от 7 октября 2008 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22 декабря 2008 года, отказал в удовлетворении иска. Обе судебные инстанции на основании исследования представленных сторонами доказательств пришли к выводу о недоказанности истцом реального нарушения своих прав на владение, пользование и распоряжение земельным участком, поскольку расценили действия предпринимателя по установке сборной елки высотой 15 метров под теплотрассой в месте пожарного выезда (при общей площади спорного участка около 8,5 гектара) как злоупотребление правом, а потому в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказали в судебной защите5.
Следующий шаг, предпринимаемый собственником земельного участка, - предъявление иска о признании недействительными постановлений органов местного самоуправления, касающихся предоставления земельного участка под строительство сетей, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию и прочего.
Становящаяся все более очевидной невозможность получения предполагаемой прибыли заставляет собственников инициировать разного рода проверки с целью поиска нарушений процедур отвода земли, строительства и ввода в эксплуатацию объекта. Но и здесь их ждет разочарование.
4 См., например:
определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июня 2009 года № ВАС-6996/09; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № ВАС-8648/09; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2010 года № ВАС-1185/10.
5 Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 марта 2009 года по делу № А43-10107/2008-21-303.
Во-первых, в соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года основаниями для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно:
• его несоответствие закону или иному правовому акту;
• нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина.
Цель подачи такого искового заявления - восстановление нарушенного права. Как уже указывалось, в настоящей статье рассматриваются сети, уже находящиеся на земельном участке на момент приобретения его в собственность. Таким образом, в момент вступления в силу любого из постановлений об отводе земли, строительстве или вводе в эксплуатацию, истец собственником земельного участка не являлся, и в то время его права и интересы не могли быть нарушены, поскольку в тот момент истец таких прав и интересов не имел. Следовательно, собственник земельного участка является ненадлежащим истцом по этому иску.
Если же собственник заявляет о том, что он не знал о таком существенном недостатке приобретаемого участка, как нахождение на нем подземного газопровода, то Гражданским кодексом Российской Федерации истцу предоставлена возможность защитить свой нарушенный интерес в рамках статей 557 и 475, а именно:
1) если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;
2) в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостат-
ков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Таким образом, предъявление истцом искового заявления согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьям 254-256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является ненадлежащим способом защиты.
Во-вторых, основным условием признания законодательного акта недействительным в соответствии со статьей 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является наличие факта нарушения прав и свобод гражданина. Здесь мы возвращаемся к основаниям подачи и отказа в удовлетворении негаторного иска, поэтому повторяться не будем.
Таким образом, истцу будет отказано в удовлетворении такого рода исков в связи со следующими обстоятельствами:
• он является ненадлежащим истцом;
• им выбран ненадлежащий способ защиты;
• отсутствуют доказательства чинения препятствий в использовании им земельного участка по его целевому назначению.
Указанная точка зрения имеет подтверждение в судебной практике.
Гражданин К. обратился в суд с заявлением о признании недействительным постановления администрации о предварительном согласовании места размещения объекта, указав, что после приобретения земельного участка в собственность ему стало известно, что для строительства газопровода высокого давления ОАО «С» был выделен земельный участок площадью 50 000 квадратных метров, в состав которого вошла и часть принадлежащего ему земельного участка. Истец считает, что оспариваемое постановление нарушает его права как собственника земельного участка, а также что постановление вынесено
с нарушением требований законодательства. Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в определении от 12 июля 2010 года, установив, что на момент вынесения оспариваемого постановления гражданин К. не являлся собственником земельного участка, что его права не нарушены и он не лишен возможности использовать земли по своему целевому назначению, оставила требования истца без удовлетворения.
Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что гражданин, приобретая в собственность земельный участок с расположенным на нем подземным объектом, не должен рассчитывать на извлечение из этого прибыли.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ от 27 июля 2006 года // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ : в редакции от 23 июля 2010 года // Собрание законодательства Российской Федерации,
2002, № 46, ст. 4532.
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ : в редакции от 22 июля 2010 года // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
4. О газоснабжении в Российской Федерации : Федеральный закон от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ // Российская газета.
1999. 8 апреля.
5. Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей : постановление Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года № 878 // Собрание законодательства Российской Федерации,
2000, № 48, ст. 4694.
6. Об утверждении правил безопасности систем газораспределения и газопотребле-ния : постановление Федерального горного и промышленного надзора России от 18 марта 2003 года № 9 // Российская газета.
2003. № 102.
7. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года № 35-Г09-12. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июня 2009 года № ВАС-6996/09. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
9. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № ВАС-8648/09. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
10. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2010 года № ВАС-1185/10. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 марта 2009 года по делу № А43-10107/2008-21-303. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 сентября 2007 года по делу № А56-46221/2006. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
зо
