CC BY
5УДК 347.214.2
НЕДВИЖИМОСТЬ И СЕРВЕЙИНГ И ИХ НАЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ
САФАРОВА НАРГИС ГАФФОРОВНА
Преподаватель кафедры строительства Бохтарского Государственного университета имени Носира Хусрава,
г.Бохтар, Таджикистан
Аннотация: Недвижимость - является стратегическим ресурсом и активом, способного самостоятельно генерировать денежные потоки, запускать инвестиционные механизмы, участвовать в процессе вывода предприятия из кризисных ситуаций, а также эффективно используется в профессиональном управлении.
Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:
- недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;
- рынок недвижимости-своеобразной генератор экономического роста страны;
- недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.
Каждый жизненный цикл недвижимости влияет на стоимостного эквивалента объектов, что является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.
Ключевые слова: Сервейинг, недвижимость, экспертиза, имущество, налогообложения, предприятия, стоимость, производительность.
Эти экспертизы могут быть разделены на три группы:
Технические экспертизы - входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей и поэтому их следует считать строго обязательными. К техническим относятся и те экспертизы, которые связаны с анализом технических параметров воспроизводства объектов недвижимости (состав и производительность используемых машин и механизмов, пропорции живого и овеществленного труда и т.п.).
Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связанные со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Это и колебания рыночной конъюнктуры, и определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, и параметры финансовой системы, и уровень налогообложения, и все классы, вида, типы рисков и т.д.
Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный вес экспертных методов. Город невозможно точно «измерить», а потребность в таком «измерении» существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описание границ и т.д.
Управление недвижимым имуществом предприятия - это деятельность, направленная на максимизацию эффективности использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности предприятия, включающая в себя правовой, экономический и технический аспекты управления. Качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.
Комплексная экспертиза осуществляется экспертами различных специальностей. При проведении комплексной экспертизы каждый эксперт проводит исследования в пределах своей компетенции.
Криминалисты считают, что при расследовании налоговых преступлений могут быть произведены следующие экспертизы:
1. Судебно-бухгалтерская экспертиза. Отметим, что до настоящего времени имеются разногласия в толковании термина «судебно-бухгалтерская экспертиза». Одни специалисты определяют судебно-бухгалтерскую экспертизу как процессуально-правовую форму применения экспертно-бухгалтерских знаний в целях получения источника доказательств по уголовным (арбитражным) делам, другие - как исследование материала дела специалистом-бухгалтером и дача им в соответствии с его специальными знаниями заключения по поставленным следователем или судом вопросах, которые относятся к явлениям хозяйственной жизни, получившим отражение в бухгалтерском учете.
2. Судебно-товароведческая экспертиза. Данная экспертиза проводится с целью исследования продукции, решения вопросов о её качестве, сортности и возможной стоимости.
3. Криминалистическая экспертиза документов. Данный вид экспертизы включает почерковедческие, графические экспертизы, исследование машинописных и принтерных текстов, оттисков печатей и штампов.
4. Комплексная (техническая и бухгалтерская) экспертиза. Эта экспертиза проводится для исследования соответствия конкретных компьютерных программ правилам ведения бухгалтерского учета и отчетности.
5. Судебно-экономическая экспертиза. Данная экспертиза назначается, если необходимо использовать специальные познания в области экономической теории и практики (науки).
Судебно-экономическая экспертиза, являясь самостоятельным источником доказательств, относящихся к предмету доказывания, использует средства научного экономического анализа исходных данных, содержащихся в других доказательствах, приобщенных к уголовному делу.
Субъектами судебно-экспертной деятельности являются органы и лица, назначающие экспертизу, судебно-экспертные учреждения в лице их руководителей, организующих производство судебной экспертизы, и судебные эксперты, производящие экспертизы.
Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.
Теория сервейинга является форма организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.
Сама разработка концепции Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости.
Сервейинг предполагает непрерывный мониторинг ситуации на рынке недвижимости, проведение различных экспертиз. Формирование стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, следует осуществлять исходя из принципов эффективного менеджмента, используя базовые положения гражданского и хозяйственного законодательства. Практическая реализация этих задач одновременно может служить своеобразной проверкой создаваемых механизмов управления, которые осуществляются в рамках единого замкнутого комплексного процесса управления.
Рис. 1. Процесс управления недвижимостью предприятия
В Европе сервейинг как самостоятельный вид профессиональной деятельности получил широкое распространение в средние века. С развитием мануфактур, а затем и промышленного производства, стали появляться и расти города. Интенсивное строительство привело к появлению новых и разнообразных объектов недвижимости. Необходимо было не только вести работы по межеванию землевладений, но и контролировать строительный процесс, формализованно описывать и оформлять новые объекты в собственность, обеспечивать их безопасную эксплуатацию и страховую защиту. поселений. Очевидно, что величественные сооружения древности не могли быть построены без знаний сервейинга.
Таким образом существование любого объекта не возможен без знание недвижимости и сервейинга.
В последнее время при покупке квартиры или индивидуального дома наблюдается такая тенденция: выбор падает не на окружающую среду с хаотичной точечной застройкой, а на жилые комплексы, когда на территории присутствует полный набор услуг, необходимых для комфортного проживания. Эта система направлена на обеспечение: комфортной работы, интересного проведения досуга, своевременного поддержания здоровья, культурного и интеллектуального развития граждан. Сегодня предпочтение отдается не только благоприятной экологической обстановке, но и удобным паркингам около дома, развитой социальной и транспортной инфраструктуре.
Сектор недвижимости социальной сферы образуют: дошкольные учебные учреждения, общеобразовательные учебные учреждения, учреждения начального и среднего профессионального образования, военные высшие учебные заведения, учреждения высшего профессионального и послевузовского образования, объекты здравоохранения и физической культуры, аптеки, объекты социального обеспечения, культурно-просветительские здания, театрально-зрелищные предприятия, церкви, соборы, храмы, мечети, синагоги, часовни, церковные лавки и другие объекты. Управление недвижимостью социальной сферы практически не изучено. Для эффективного решения этого вопроса необходимо грамотно организовать градостроительный процесс, выбирающий в себя не только управление строительством и реконструкцией блока дошкольных образовательных учреждений, но и
процесс эксплуатации объектов капитального строительства. Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. ВЫВОДЫ
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Юридическая правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.
Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того варианта застройки, который из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:
1. Асаув А,Н., Иванов С.Н. Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. Учебник для вузов изд. исправл.-СПб.АНО "ИПЭВ". 2009г.
2. Сервейинг.Организатция, экспертиза, управление. Часть первая. Под.общ.ред.проф. П.Г.Грабового-Москва изд."АСВ", ИИА "Просветитель" - 2015г.
3. Оценка недвижимости Ред. Грязновой А.Г. Финансы и статистика. 2004г.
4. Асаув А.Н., Абаев Х.С. Управление эксплуататция и развитие имущественных СПб Гуманистика - 2007 -240с
5. Экономика недвижимости. Асаул А.Н., Карасев А.В. /Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001
