CC BY
26
Что нам стоит дом построить
ПРЕДОСТАВЛЕНО «MOZAIK DEVELOPMENT.
ПРЕДОСТАВЛЕНО .НАМИКС.
Для того чтобы перебраться жить в комфортные и полезные для здоровья малоэтажные дома, россиянам придется поступиться желанием жить в столице, а правительству — реально запустить механизм поддержки застройщиков и ипотечных заемщиков.
Мила Работа с документами
БОЙКОВА С 1 сентября этого года в Москве стартует Выставка
технологий малоэтажного строительства «Свой дом», которая продлится до сентября 2011-го. Это первая в России экспериментальная площадка, где роль экспонатов исполняют готовые дома, которые можно будет купить по завершении работы экспозиции. Здесь представлены все современные строительные технологии загородного домостроения от ведущих российских и зарубежных производителей.
Посетители выставки имеют возможность не просто побывать на любопытной экскурсии, но и получить исчерпывающую информацию о технологиях, лично убедиться в том, как современные дома сохраняют тепло, как защищены от шума, насколько в них комфортно жить.
В отличие от классических павильонных, выставка технологий малоэтажного строительства будет работать в течение года как постоянно действующая. После закрытия экспозиции выставка-ярмарка станет жилым коттеджным поселком ЭтагЫИе Дмитровка. Поселок включен Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства в список пилотных проектов Московской
области (проекты, использующие передовые технологии и поддерживаемые местными администрациями). Поселение расположено в 39 км от МКАД на территории в 55 га, в 14 км от города Дмитров: 20 домов на участках от 10 до 20 соток (средняя площадь — 15 соток). Всего в поселке их запланировано построить 310. Площадь домов от 100 до 200 кв. м, средний размер, наиболее популярный у покупателей, — 160 кв. метров.
Архитектура современная: максимум функциональности при минимуме площади. Реализуется принцип рационализма, простоты и эстетичности решений (преимущественно двух-, четырехскатные крыши, без изломов и сложных архитектурных деталей).
Применяемые технологии: каркасная, каркасно-панельная, клееный брус, несъемная опалубка, газобетонные блоки. В основном на выставке будут представлены каркасные технологии.
Дома — с внутренней отделкой и без нее, что даст возможность увидеть «дом с конвейера» в различных вариантах. Стоимость 1 кв. м в домах — от 17 до 32 тыс. руб. Стоимость домовладений (вместе с участком) — от 3,5 до 10 млн. рублей.
Эта выставка — одно из действий государства в решении квартирного вопроса посредством массового малоэтажного домостроения.
История вопроса о создании «малоэтажной России» восходит, наверное, к началу прошлого века — Столыпинской аграрной реформе. Правда, тогда государство пыталось реформировать крестьянское землевладение, но методы были весьма эффективными и для обеспечения народа жильем: через принудительное землеустройство (законы от 14 июня 1910-го и 29 мая 1911-го) и усиление переселенческой политики (перемещение крестьян из центральных районов России на постоянное жительство в малонаселенные окраинные местности — Сибирь, Дальний Восток и Степной край). Эти меры решали проблему крестьянского малоземелья, активизировали хозяйственную деятельность на основе частной собственности на землю. Только 16% крестьян тогда вернулись на прежние места.
Судя по тому, какими темпами и в каком направлении эволюционирует у нас вопрос малоэтажной застройки сегодня, политика царского министра остается актуальной и поныне.
ПРЕДОСТАВЛЕНО ООО .ДОБРОДЕИ.
Новейшая история малоэтажного строительства начинается с 2007 года, когда, как рассказывает Александр Коган, заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Государственной Думы РФ, координатор программы «Свой Дом», Дмитрий Медведев выступил с идеей разработки и внедрения новых современных технологий для массовой малоэтажной застройки и провел проект закона о малоэтажках через первое чтение в Госдуме. Однако с тех пор — около 2,5 лет — длится обсуждение этого документа во втором чтении. Перспектива выхода его в окончательное третье чтение весьма туманна. Об этом нам сообщили в Комитете Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, который занимается работой над документом.
Александр Коган: «Недостатки, по которым сделаны замечания Главного государственно-правового управления Президента РФ, неустранимы, так как нововведения этого проекта в имеющейся редакции ведут к конкуренции законов в области земельных правоотношений. Скажем, Земельного и Жилищного кодексов».
Все по закону
Нельзя сказать, что для развития программы по малоэтажной застройке на правительственном уровне не делается ничего. Михаил Дворкович, советник Председателя совета директоров корпорации MIRAX GROUP:
«За последние два года малоэтажное строительство объявлено приоритетом. Во все нормативные акты, касающиеся его, вносятся изменения, позволяющие сформировать рынок в этой области».
Об этом подробно говорили участники IV Всероссийского форума «Стратегия развития жилищного строительства в России» 5 апреля нынешнего года. Так, Сергей Мирошников, советник генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ, сообщил,
Единственное, чего не хватает нашему производителю энергоэффективных и экономичных малоэтажных домов, — небольших преференций со стороны государства. На фото: дом из арболита.
СЕРГЕИ
мирошников
михаил дворкович
Препятствия для того, чтобы Россия стала похожей на Америку: стремление наших людей жить в больших городах -и плохая транспортная сеть.
EAST NEWS
АЛЕКСАНДРА МОЧАЛОВА
СТАНИСЛАВ АРХИПОВ
МАРИЯ ЛИТИНЕЦКАЯ
ДЕниС
КОЛОКОЛЬНИКОВ
ОЛЕГ
СТУПЕНЬКОВ
ОЛЕГ
САМОЙЛОВ
что в Федеральный закон №185 (от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»), в рамках которого и работает его Фонд по финансированию капитального ремонта и переселению граждан из аварийного жилья, внесены поправки. Речь идет о ФЗ №25 от 09.03.2010 года. В соответствии с этим новым документом Фонд имеет право при решении проблем с аварийным жильем направлять средства на строительство малоэтажных домов за чертой города. В ближайшее время на эти цели планируется направить более 40 млрд. рублей».
Александра Мочалова, заместитель исполнительного директора Некоммерческого партнерства «Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства» (НАМИКС) отметила в ходе форума: «ФЗ №25 ввел новый вид региональных адресных программ, что позволит в первую очередь снизить стоимость квадратного метра. В случае переселения граждан из аварийных в новые малоэтажные дома земля будет предоставляться бесплатно застройщикам по госзаказу (не надо будет проводить тендер на землю) или членам жилищно-строительного кооператива. Максимальную цену муниципального контракта с застройщиком Минре-гиона будет определять для каждого субъекта индивидуально. Кроме того, закон сокращает перечень условий, которые субъект и муниципальное образование должны выполнить для получения муниципальным бюджетом финансовой поддержки бюджета федерального. Сокращен срок госрегистрации перехода прав собственности на жилые помещения.
В конце прошлого года снято ограничение Жилищного кодекса, согласно которому мы не имели право переселять граждан за пределы населенного пункта, где они жили ранее. Теперь по письменному согласию граждан (если люди понимают, что могут вечно ждать получения жилья в своем населенном пункте) им могут в качестве альтернативы дать квартиру в малоэтажном доме в пригороде.
Кроме того, в стратегии Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) прописано, что структура будет гарантом выкупа малоэтажной недвижимости: либо путем субсидирования ставки, либо через гарантию выкупа не 25, а 30% строящегося жилья.
В Минрегионе разрабатывается ведомственная целевая программа по развитию малоэтажного домостроения. И НАМИКС принимает участие в этом процессе. Мы понимаем, что необходимо и развивать производство материалов для малоэтажек, и создавать некую систему управления комплексным строительством».
Что мешает
О том, что для россиян малоэтажная застройка — дело не ближайшего будущего, говорят и девелоперы и ри-елторы.
Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»: «Идея массового строительства недорогих малоэтажных домов в принципе хорошая, но в России ее реализация по типу «одноэтажной Америки» маловероятна. В США иные климатические условия: при строительстве нет необходимости использовать серьезные конструкции, как в России. Неважно, высотный дом строишь или малоэтажку, в России это — капитальное сооружение».
Станислав Архипов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-ХХ1 век»:
«Серьезное развитие «одноэтажной России» сможет произойти только с динамичной модернизацией российских городов, «глубинки», развитием конкуренции в девелоперском бизнесе, умением привлекать молодежь к работе вдали от столицы и крупных мегаполисов».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Ставки по ипотеке и потребительскому кредитованию остаются у нас достаточно высокими, что ограничивает спрос. В США, например, до кризиса они составляли 4,7-5,5% (в зависимости от кредитного рейтинга заемщика), при этом выплаты фиксировались на весь срок кредитования. У нас ставки по кредиту (в долларах) даже в самые благополучные времена не опускались ниже 9-12%. В результате подавляющая часть сделок с недвижимостью проходит за счет собственных средств, что в совокупности с высокими ценами на недвижимость для большинства делает жилье недоступным».
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании РРЭ: «Ипотека у нас слишком дорога, чтобы развивать активное строительство. Например, в Филадельфии можно купить дом по цене $1200-1400 за кв. м, взяв кредит на 30 лет, при 10%-ном первоначальном взносе под 5% годовых, зафиксированных на весь период. При таких условиях и у нас бы можно было построить «одноэтажную Россию».
Олег Ступеньков, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Инвестиции в малоэтажное строительство»: «Нам следует идти своей дорожкой, учитывать и ментальность наших людей, и объективные сложности девелопмента территорий, и дороговизну коммуникаций и проектных денег. Пока для такого развития событий у нас нет почвы: системности и организованности. Созданные государственные инструменты на практике дают сбои, ресурсы государства и частного сектора не работают, не позволяют вести плановое освоение территорий.
Сегодня заводы по производству домов разбросаны по стране. В 90% случаев они не работают и на половину своей мощности. Проблема может решиться, только если будет сбыт, а сбыт здесь возможен при наличии строительных площадок, где эти дома по концепции могут быть построены.
Организовывать такие площадки может только государство, через свои инструменты, например через Фонд РЖС или губернаторов, но оно этого не делает. Те участки, что есть в РЖС, уходят в розницу с аукциона, а это опять же демонстрирует отсутствие системного подхода в решении проблемы.
На частных землях «одноэтажную Россию» не построить — экономика не сходится. Хотя, возможно, в ближайшем будущем появятся исключения».
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ»:
«В России, в отличие от Америки, территориальное деление происходило по принципу назначения населенного пункта: крупный спальный район или город, финансовый или промышленный центр, промышленный город или поселение вокруг градообразующего предприятия и т. д. В соответствии с этим вполне понятно и логично, что вокруг этого предприятия образуется жилая среда с домами и инфраструктурой, призванная в первую очередь обеспечивать этот самый центр. В Америке другая модель,
PHOTOXPRESS
Средний житель Германии, например, которая тоже большей частью одноэтажная, не стремится селиться обязательно в Берлине или -Мюнхене.
там каждый населенный пункт самодостаточен, в нем есть все. В России ситуация прямо противоположная. Наша, с одной стороны, масштабность, а с другой — компактность предполагают многоэтажное строительство».
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕлАЙТ-недвижимость»: «Проблема — недостаточно развитая транспортная сеть, затрудняющая свободное перемещение. Кстати, в Америке решение проблемы дорог как раз стало мощным пусковым фактором развития территорий».
Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал эстейт»: «Существенных препятствий тому, чтобы Россия смогла стать похожей на Америку, два: стремление наших людей жить в больших городах и плохая транспортная сеть.
Средний житель Германии, например, которая тоже большей частью одноэтажная, не стремится селиться обязательно в Берлине или Мюнхене. Хорошая транспортная доступность (и автодороги, и железные дороги, и хорошее авиасообщение) позволяет ему жить комфортно в любом уголке страны. Ему потребуется всего час с небольшим, чтобы добраться на автомобиле до города, где у него и рабочее место, и практически любые блага современной жизни».
Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «иПОТЕК.Ру»: «С одной стороны, в нашей стране достаточно пространства, чтобы строить одноэтажные дома. С другой — высока стоимость подведения коммуникаций. В частности, большинство сельских районов не газифицировано».
Сергей Андреев, генеральный директор ЗАО «БАСФ»: «У нас нет развитого индустриального домостроения: домостроительных комбинатов, которые бы осуществляли недорогую, но качественную малоэтажную застройку с использованием инновационных технологий, в России пока мало».
Александр Крапин, генеральный директор агентства RWAY, обращает внимание на отечественную разработку 1960-х годов — технологию производства домов из арболита. По мнению эксперта, она и энергоэкономич-на, и экологична. По теплостойкости стена дома из арболита толщиной 50 см не уступает изделию из оцилиндрован-ного бревна диаметром 50 см (обычно для бревенчатого дома берут сруб диаметром не более 30 см, то есть натуральный дом холоднее арболитового). При этом арболит
обходится дешевле «живого» дерева: 1 кв. м арболитного блока стоит максимум 4,3 тыс. руб. Что касается эколо-гичности, отечественная технология выгодно отличается от импортных, использующих панели-сэндвичи, содержащие вредные для здоровья химикаты. Арболитные блоки на 80-90% состоят из древесной щепы. И единственно, чего не хватает производителям этого стройматериала, — небольших преференций со стороны государства.
что ждут от государства
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Рецепт всем известен: всю инфраструктуру — и коммунальную и социальную — берет на себя государство, девелопер отвечает только за жилье. Тогда оно доступно. Но реальных шагов пока нет, хотя готовность высказывается и поручения даются. Подобные проекты в рыночной истории России еще не реализовывались. Видимо, должно пройти какое-то время, пока все потенциальные участники перейдут к активным действиям».
Александр Крапин: «Для реализации любой программы нужны реальные действия властей, а не только заявления о новых проектах. В США при строительстве «одноэтажной Америки» была учтена конечная стоимость жилья. Для жильцов таунхаусов ипотечные платежи составляли всего $100 в месяц, это могли себе позволить большинство граждан. Американская программа активно продвигалась и развивалась за счет больших объемов продаж. У нас же основной принцип — строить мало и продавать дорого. А для массового домостроения его надо заменять обратным: строить много и продавать дешево».
Андрей Старовойтов, директор Департамента развития строительства и строительных технологий, промышленных строительных материалов Федерального фонда РЖС: «Я считаю, что ключевой в законе о малоэтажной застройке должна быть парадигма массовой смены жилищного строительства, естественный переход от многоэтажного жилищного строительства к малоэтажному. Никаких препятствий здесь нет, кроме искусственно придуманных, которые легко решить на федеральном и региональном уровнях.
Без участия государства даже пионер малоэтажной застройки в стране — Белгородская область, куда все едут перенимать опыт, — зашла в тупик. Ни сети, ни инженерную инфраструктуру, ни детские сады и школы невозможно построить самостоятельно».
дмитрий овсянников
Константин ковалев
Андрей старовойтов
