Научная статья на тему 'Зарубежный опыт организации малоэтажного строительства'

Зарубежный опыт организации малоэтажного строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

CC BY
2107
248
Поделиться

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Бондаренко Е. Ю., Иваненко Л. В.

В статье исследуются основные тенденции и особенности развития организации малоэтажного строительства в ряде стран и мировых столиц середины XX — начала XXI вв. Рассматривается процесс субурбанизации как прогрессивное направление развития малоэтажного строительства.

FOREIGN EXPERIENCE OF ORGANIZATION OF CONSTRUCTION

In the article the basic tendencies and peculiarities of development of organization of low construction in the number of countries and world capitals in the middle of XX -beginning of the XXI century is investigated. The process of suburbanization as a progressive direction of development of low construction is viewed.

Текст научной работы на тему «Зарубежный опыт организации малоэтажного строительства»

Зарубежный опыт организации малоэтажного строительства

МЕНЕДЖМЕНТ

УДК 338.22

Е.Ю. Бондаренко, Л.В. Иваненко* ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОРГАНИЗАЦИИ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В статье исследуются основные тенденции и особенности развития организации малоэтажного строительства в ряде стран и мировых столиц середины XX — начала XXI вв. Рассматривается процесс субурбанизации как прогрессивное направление развития малоэтажного строительства.

Ключевые слова: малоэтажное строительство, зарубежный опыт малоэтажного строительства, организация и технологии малоэтажного строительства, ипотечное кредитование, субурбанизация городов.

Развитие малоэтажного домостроения — один из приоритетов социальной политики. Доля малоэтажного строительства в России должна составить к 2015 г. - 60 % и к 2020 г. - 70 %. В 2012 г. впервые доля малоэтажного строительства превысила в России 50 % от общего объема ввода жилья. Но, несмотря на положительную динамику, доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям стран.

Мировая практика прошла долгий путь по организации и отработке технологий малоэтажного строительства. Прежде всего необходимо отметить, что в таких странах, как США, Канада, Германия и Финляндия, жилищное строительство ориентировано на малоэтажное жилье, а объемы и структура спроса и предложения, темпы ввода и энергоэффективность такого строительства многократно превышают достигнутый уровень эффективности в нашей стране. В среднем около 80 % жилого фонда в этих странах является малоэтажным жильем, в отличие от Российской Федерации, где 80 % населения живут в квартирах в многоэтажных домах. Показателен в этом отношении опыт США, где в 2003 г. было возведено более 250 млн кв. м жилья, из них 230 млн - это индивидуальные дома коттеджного типа. Получается, что Америка

в основном (92%) одноэтажная. Таких пропорций строительства нет даже в Подмосковье, где количество коттеджей самое большое по России [5].

Чтобы понять основные мировые тенденции и особенности развития малоэтажного строительства, обратимся к историческому и современному зарубежному опыту.

В конце 40-х и 50-х гг. XX в. начался принципиально новый этап в истории пригородного роста в США. В это время субурбанизация населения и перемещение различных народно-хозяйственных функций в пригороды протекали особенно быстрыми темпами. Пригородный тип расселения стал общенациональным явлением для Соединенных Штатов: пригороды стали доступны для представителей относительно низких социальных слоев и перестали быть явлением, характерным лишь для отдельных регионов.

Спрос населения на жилье в эти годы в Америке был беспрецедентным. Основными причинами этого явились резкое улучшение демографической ситуации (рост с 1940 г. количества зарегистрированных браков, рост рождаемости), обусловленное экономическим подъемом (форсированное внедрение новой техники и автоматизация производства обусловили рост валового национального продукта за 15 послевоенных лет

* © Бондаренко Е.Ю., Иваненко Л.В., 2013

Бондаренко Елена Юрьевна (ebondbest@mail.ru), кафедра экономики Самарского филиала Московского городского педагогического университета, 443081, Российская Федерация, г. Самара, ул. Стара-Загора, 76.

Иваненко Лариса Викторовна (ivanenko_lv@mail.ru), кафедра экономики города и муниципального управления Самарского государственного университета, 443011, Российская Федерация, г. Самара, ул. Акад. Павлова, 1.

более чем в 2,4 раза) и увеличением реальной покупательной способности населения (на 22 %) при имеющемся остром дефиците в жилье. Дефицит жилья был вызван продолжительным застоем в строительной промышленности США (за период с 1928 по 1933 гг. строительство жилья сократилось на 95 %, а затраты на ремонт жилья — на 90 %), устареванием жилого фонда, накопившегося в результате снижения строительной активности в 30-е и первой половине 40-х гг.

Для того чтобы удовлетворить резко увеличившийся спрос на жилье, принявший характер «главного внутреннего кризиса страны», были решены следующие задачи:

— формирование идеологии массовой субурбанизации, которая преследовала цель привлечь поток инвестиций предпринимателей в этот процесс (при меньших затратах отдача при освоении пригородных земель для предпринимателей была выше, чем при освоении старых городских территорий, не последнюю роль здесь сыграл ценовой фактор — стоимость земли в пригороде была ниже стоимости городской земли), процесс переселения в пригороды сформировал и новую модель потребления;

— создание технологических предпосылок для массовой субурбанизации (освоение технических новшеств, необходимых для сооружения качественных дорог, электрификации периферийных районов, бурения артезианских скважин, строительства водопровода и автономных канализационных систем, применение сжиженного газа в бытовых целях и т.д.);

— развитие транспортно-дорожной сети (в соответствии с законом об автомагистралях 1956 г. была реализована программа широкомасштабного строительства дорог — высококачественных автострад общей протяженностью в 41 тысячу миль, федеральным правительством на указанные цели было израсходовано почти 324 млрд долларов);

— технологические усовершенствования в строительной индустрии, которые сократили сроки строительства и удешевили семейные коттеджи (в частности, применение принципов массового конвейерного производства);

— развитие потребительского кредита, прежде всего, ипотечного кредитования;

— меры финансово-кредитной политики правительства: страхование ипотечных кредитов Федеральным жилищным управлением, в результате чего срок погашения кредита продлевался до двадцати лет, а размер первоначального взноса снижался до одной пятой цены дома, ограничения кредитного процента; предоставление целевых денежных пособий и льгот отдельным категориям граждан на приобретение жилья; предоставление налоговой льготы в виде вычета из суммы дохода, облагаемого подоходным налогом, платежей,

которые производились владельцами домов в счет погашения ипотечных кредитов и выплаты процентов по ним (в 1962 г. совокупный размер этой налоговой льготы домовладельцам составил 2,9 млрд долларов при том, что на субсидирование жилья для бедных было израсходовано лишь 820 млн долларов).

В Европе процесс субурбанизации городов и развитие малоэтажного строительства имели свою специфику.

Пригороды Парижа начали быстро развиваться в конце XIX — начале XX вв. хаотично, без какого-либо плана. В 1934 г. был создан первый Генеральный план (план Проста). Он вошел в основу созданного в 1958 г. Генерального плана развития Парижского района. Данный Генеральный план положил начало так называемой «децентрализации» Парижа. Кроме реконструкции Парижа он поставил следующие задачи:

— развитие ближних пригородов и новое строительство дальних;

— снижение концентрации населения и промышленного производства в столице, так как это ведет к ухудшению экологической ситуации в городе, где возрастает при этом нагрузка на городской транспорт и коммунальное хозяйство.

В целях децентрализации Парижа издается закон, запрещающий строительство крупных пром-предприятий, повышаются налоги на земельные участки в черте города, с помощью финансовоэкономических мер поощряется перевод промышленных объектов из Парижа в провинцию, для этого выдаются займы и безвозвратные ссуды, предоставляются льготы на закупку земельных участков, снижаются тарифы на электроэнергию и железнодорожные перевозки.

В 1965 г. принимается решение о строительстве на расстоянии 25 км от центра пяти новых городов (Сержи-Понтуаз, Мант-ла-Валле, Сен-Кантен-ан-Ивелин, Эври, Мален-Синар). За период с 1966—1975 гг. в развитие городов-спутников было вложено 5 млрд франков. Города-спутники застраиваются малоэтажным индивидуальным жильем — односемейными жилыми домами в зеленых массивах с индивидуальной архитектурой высокого художественного уровня, удобно расположенными автомобильными, железными дорогами и аэропортами. В них получают развитие новые современные отрасли: электроника, информатика, авиаракетостроение. Все это превращает города-спутники в мощные экономически развитые центры, обеспечивающие поступление налогов в бюджет.

Стремительный рост Лондона вширь начался со строительством железных дорог в 1830-х гг., поскольку они произвели коренной переворот в перемещении населения из города в ближние и дальние пригороды. В первую очередь заселялись

территории, прилегающие к железной дороге. С начала XX в. вокруг Лондонского графства стала очень быстро разрастаться пригородная зона, которую назвали «внешним поясом». Особенно усилился процесс субурбанизации после 1917—1918 гг. в связи со строительством метрополитена. Развитие Лондона достигалось, прежде всего, за счет внепланового кольцеобразного расширения.

После Второй мировой войны вокруг «внешнего пояса» старых пригородов создавалась новая пригородная зона с новыми городами-спутниками («новые города», или new towns). Задача «новых городов» заключалась одновременно в том, чтобы разгрузить Лондон, население и промышленность которого росли стихийно, и осуществить перепланировку города и прилегающих пригородов с целью восстановления от последствий Второй мировой войны. Вокруг Лондона было построено 20 таких городов.

Новая пригородная зона была названа «метрополитенским поясом», который занимает территорию 5400 кв. м и играет важнейшую роль в экономике Великобритании.

Берлин часто рассматривается как часть Берлинского региона, состоящего из федеральных земель Берлин и Бранденбург. С конца XIX в. активно стал развиваться железнодорожный транспорт, связавший центр и пригородные зоны. Это способствовало развитию промышленности и экономики в окрестностях города и за его пределами. Низкие цены на землю, положение близ железнодорожных путей и водных транспортных артерий, имевшихся здесь, стали важными факторами расширения агломерации. В 1920 г. был образован Большой Берлин, в который были включены восемь городов, 59 сельских общин, 27 поместий. Таким образом городская площадь Берлина расширилась с 6572 км до 87810 км, а численность населения увеличилась до 3900 тыс. человек.

Основными инструментами организации территории стали земельные и региональные программы и планы развития, процедуры оценок и согласования в государственных органах различных проектов (к примеру, о строительстве магистральных автодорог, промышленных предприятий и т. д.). В 1965 г. был принят закон об организации территорий, утверждавший необходимость обеспечения во всех частях страны «равноценных условий жизни». В 1985 г. были опубликованы «Основные программные установки по территориальной организации», в которых отразилась направленность на развитие инфраструктуры сельской местности и решение проблем развития агломераций [4, 7].

Современное развитие субурбанизации городов и малоэтажного строительства связано с совершенствованием технологий строительства и применением инновационных технологий.

Поскольку таких объемов и такого многообразия климатических, инженерно-геологических и сейсмических условий строительства, как в России, нет ни в одной стране Европы и на других континентах, кроме Северной Америки, то для России особо важен опыт североамериканского строительства, где удалось на всей территории последовательно внедрить единую технологию малоэтажного строительства для всего набора сооружений от жилых зданий до малых производственных объектов.

Принятая технология распространилась по всему континенту и за более чем 75-летний период ее применения была доведена до оптимальных параметров: более 2000 архитектурно-строительных решений зданий включены в каталоги жилищного малоэтажного строительства. В 2007 г. по этой технологии построено более 1,5 млн квартир и домов, или более 150 млн кв. м. При этом не построено ни одного крупного предприятия стройиндустрии типа привычных для России домостроительных комбинатов. Все малоэтажное строительство базируется на современных, оснащенных по последнему слову техники, автоматизированных малых предприятиях стоимостью 3—5 млн долларов каждое, определенный базовый набор которых позволяет закрыть потребности строителей в границах каждой рассматриваемой территории в материалах и изделиях для возведения более 20 тыс. кв. м в год.

По данным национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), более 70 % «малоэтажек» в мире строится с использованием быстровозводимых технологий. Prefabricated technologies — единственная логика массового строительства жилья. Они позволяют достичь стоимости квадратного метра жилья «под ключ» в диапазоне 19—30 тысяч рублей. Таким образом, они полностью подходят для реализации российских госпрограмм обеспечения жильем социальных категорий граждан и легко вписываются в существующий рыночный спрос.

Мировой опыт показывает, что тенденция к унификации элементов жилища является устойчивой в ведущих странах мира. В Европе и США сегодня применяется подход к проектированию и строительству малоэтажного строительства, называемый ММС — Modern Methods of Construction (вариант в США — factory build housing, prefab housing), основанный на конструировании и модульной сборке основных элементов будущих домов. Лидирующее место в секторе сборно-модульного домостроения занимают шведские жилищностроительные компании (сегодня в Швеции около 90 % домов строятся по prefab-технологии) [8].

Массовое строительство малоэтажных жилых домов по сборной технологии ведется также в Канаде и Японии. В Канаде около 75 % жилищ-

ного фонда построено по деревянно-каркасной технологии. Канадская технология возведения сборных домов занимает лидирующие места в сфере индивидуального домостроения.

Немаловажным аспектом малоэтажного строительства является экологичность жилья. Примером применения инновационного мирового опыта может послужить проект строительства малоэтажного энергоэффективного поселка «Экодолье Оренбург». В проекте принимали участие американские фирмы-проектанты. При этом учитывался ландшафтный дизайн, запроектирована криволинейная трассировка улиц, кварталы чередуются с сетью озер. Площадь зеленых насаждений общественного пользования составили 40 %, а зеленых пространств на участках личного пользования еще 30 %. Американские компании разрабатывали концепцию в тесном сотрудничестве с российскими архитектурными институтами и компаниями, которые учитывали требования российских СНиПов. Это один из первых опытов международного сотрудничества в сфере малоэтажного строительства [1, 2].

Мировой опыт подтверждает приоритетность развития деревянного домостроения в малоэтажном строительстве. В настоящее время многие страны официально объявили о национальных программах малоэтажного строительства и содействия расширению применения дерева в строительстве [3].

Европейский Союз согласно программе «Деревянная Европа» планирует довести долю деревянного домостроения до 80 % вновь возводимого малоэтажного жилья. В Германии успешно реализуется программа «Хартия дерева», по которой в течение 10 ближайших лет использование дерева должно быть увеличено на 20 %. Швейцария за 5 лет планирует увеличить применение древесины в строительстве на 50 %. Франция за десятилетку собирается увеличить использование дерева в строительстве на четверть. Швеция отнеслась к этому вопросу наиболее радикально — запретом на строительство выше 5 этажей. Финляндия в соответствии с национальной программой уже увеличила за последние 10 лет объем строительства деревянных домов с 30 % до 70 %. Голландия планирует довести долю деревянных деталей в строительстве до 20 %.

В США и Канаде большинство зданий, индивидуальных домов и таунхаусов вне крупных городов построено из деревянных конструкций: более 80 % всех строящихся зданий (около 2 млн домов в год).

Наряду с совершенствованием технологий строительства и применением инновационных технологий современное развитие субурбанизации городов и малоэтажного строительства характеризуется использованием новых форм девелопмента.

В мировой практике городское малоэтажное строительство реализуется в основном на двух планировочных типах застройки — плотно-низкой и усадебной. Усадебная формируется из сблокированных или индивидуальных домов с частными земельными участками разной площади. Плотно-низкая формируется из многоквартирных от двух- до четырехэтажных домов с земельными участками общего пользования, с наличием при квартирах первых этажей частных палисадников небольшой площади [6].

Мировой опыт показывает, что малоэтажное городское строительство должно развиваться на основе всех форм инвестирования (государственного, муниципального, кооперативного, частного) и осуществляться в виде индивидуальной, блокированной и плотно-низкой застройки.

Одной из перспективных и эффективных форм инвестирования являются корпорации развития территорий (КРТ).

Корпорации развития территорий возникли в Великобритании в середине 1980-х гг. В этот период было образовано более десяти КРТ в разных районах страны, среди них: Докландс (Docklands) — Лондон; Мерсисайд (Merseyside) — Ливерпуль; Блэк Кантри (Black Contry) — Ланкастер; Харт-лэндс (Hesrtlands) — Бирмингем.

Как правило, KPT выступает в роли фирмы-девелопера земли и недвижимости на осваиваемой территории. Будучи частной организацией, она объединяет частные, городские и общественные структуры и является связующим звеном для множества участников проекта: частных и корпоративных инвесторов, строительных фирм, центральных, городских, муниципальных органов власти. Доли акций обычно распределяются из расчета 65% — инвесторам, 35% — муниципальным органам власти. Обязанности в корпорации распределяются следующим образом: частный сектор отвечает за инвестиции, финансовую экспертизу, управление проектом, а муниципальные власти — за предоставление и контроль за использованием земельных ресурсов, юридическую поддержку, техническую экспертизу и работу на местном уровне [9].

Одна из основных целей КРТ — разработка организационной структуры проекта и стратегии развития района. Стратегию развития и реконструкции определяют четыре основных фактора: архитектура и строительство (что, где и как должно быть построено); маркетинг (кем будут использоваться сооружения); инвестиции (форма финансирования проекта); насколько полезно такое развитие для жителей.

Задачей КРТ, с точки зрения градостроительства, является создание гибких схем возможного использования земли, увязанных с инженерной инфраструктурой и общей концепцией развития района. Более детальные планы являются лишь

юридическим инструментом, нужным для дальнейшего воплощения всех элементов, необходимых на данной территории.

Градостроительные проекты, успешно реализованные в Великобритании при помощи КРТ, доказывают возможность тесного взаимодействия организационных структур нового типа при решении строительных, экономических и социальных задач. Опыт деятельности КРТ в Великобритании полезен и приемлем для использования в нынешних условиях России. Эти условия настоятельно требуют поиска наиболее рационального сочетания чисто строительных и новых экономических факторов, влияющих на развитие и реконструкцию отдельных территорий.

Одним из важных факторов, указывающих на возможность использования КРТ в России, является схожесть задач, стоящих перед корпорациями. У большинства крупных городов России сложились индустриальные и жилые пояса в непосредственной близости от городских центров. Так, в Москве около 70 % застройки на расстоянии 6—7 км от центра имеет промышленное назначение. В связи с развитием в столице рынка земли и недвижимости такое зонирование более не является экономически обоснованным, следовательно, в ближайшей перспективе после поэтапного вывода промышленных зон, в городе будет можно проводить реконструкцию значительных территорий.

Достоинствами корпораций являются гибкость и экономическая подвижность, что значительно упрощает привлечение средств в реализуемые проекты.

Рассмотренные факторы указывают на то, что КРТ могут стать одной из современных форм развития и реконструкции территорий в России.

Библиографический список

1. Андросов А.Н. Проблемы управления земельно-имущественным комплексом // Недвижимость: экономика, управление. 2010. № 1, 2.

2. Андросов А.Н. Особенности современного развития малоэтажного жилищного строительства России // Недвижимость: экономика, управление. 2011. № 2.

3. Андросов А.Н. Практические аспекты развития малоэтажного жилищного строительства // Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование: сборник материалов IV Российской научно-технической конференции с международным участием. Волгоград: ВГАСУ, 2011.

4. Андросов А.Н., Баронин С.А. Маркетинг территориальных рынков малоэтажной жилой застройки. Тенденции и закономерности. Академическое издание «Lambert Academic Publishing». Берлин, Германия, 2011.

5. Анпилов С.М. Территориальный анализ уровня развития строительной отрасли в регионах РФ // Основы экономики, управления и права. 2012. № 2(2). С. 29-36.

6. Бондаренко В. Что и как строить // Южный регион. 2012. Май.

7. Иваненко Л.В., Файзрахманова Я.И. Зарубежный и отечественный опыт управления развитием застроенных территорий // Основы экономики, управления и права. 2012. № 1(1). С. 77-83.

8. Стадник Е.Б. Опыт проектирования современного малоэтажного жилища на основе унификации строительных конструкций // Архитектон: известия вузов. 2012. № 38.

9. Хмельницкий А.Л. Корпорации развития территорий как новая форма развития городов // Промышленное и гражданское строительство. 1999. № 2.

E.Yu. Bondarenko, L.V. Ivanenko* FOREIGN EXPERIENCE OF ORGANIZATION OF CONSTRUCTION

In the article the basic tendencies and peculiarities of development of organization of low construction in the number of countries and world capitals in the middle of XX -beginning of the XXI century is investigated. The process of suburbanization as a progressive direction of development of low construction is viewed.

Key words: low construction, foreign experience of low construction, mortgage lending, sub urbanization of cities.

* Bondarenko Elena Yurievna (ebondbest@mail.ru), the Dept. of Economics, Samara branch of Moscow City Teachers’ Training University, Samara, 443081, Russian Federation.

Ivanenko Larisa Viktorovna (ivanenko_lv@mail.ru), the Dept. of Economy of the City and Municipal Management, Samara State University, Samara, 443011, Russian Federation.