CC BY
161
КАЧЕСТВО ЖИЗНИ
Шнейдерман И.М.
РАЗВИТИЕ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ И ЕГО РОЛЬ В ПОВЫШЕНИИ КАЧЕСТВА ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ
Развитие массового малоэтажного строительства — это один из важнейших приоритетов государственной политики в жилищной сфере в настоящее время. Малоэтажное жилищное строительство рассматривается в качестве ключевого инструмента улучшения жилищных условий населения, решения проблем аварийного жилья, преодоления скученности населения в больших городах. Сама идея развития малоэтажного строительства очень важна для общества — это и укрепление семейных ценностей, и формирование нового образа жизни, и возможность для человека стать хозяином.
Жизнь в собственном доме является одним из основных условий зарождения крепкого среднего класса. Владение домом определяет изменение мировоззрения, самого образа жизни, что ведет к возрождению культа семьи и, в конечном счете, к демографическому росту.
Доступное для населения жилье является ключевым фактором повышения благосостояния населения, мотивации роста трудовой активности и социальной стабильности общества в целом.
Малоэтажное жилье обладает рядом преимуществ по сравнению с многоэтажным: более экономные технологии строительства, улучшенные экологические параметры проживания, существенно более дешевая инженерная инфраструктура. Если же принять во внимание размеры нашей страны, то развитие поселений вширь, а не вверх представляется более разумным.
В малоэтажном строительстве существуют большие заделы для интенсивного развития, эта отрасль более гибкая, чем строительство многоэтажного жилья. Сейчас увеличение объемов вводимого малоэтажного жилья во многом происходит за счет индивидуального строительства, однако, при этом под вопросом остается комплексное развитие территорий, их облик и т.д.
Настоящий толчок в развитии малоэтажное строительство получит, на наш взгляд, только тогда, когда встанет на индустриальные рельсы.
Кризис 2008 г. подогрел интерес населения к жилью эконом-класса, следовательно, рынку необходимо предложить массово востребованный продукт по привлекательной цене. В «малоэтажке» для этого гораздо
больше возможностей, позволяющих строить недорогое энергоэффективное жилье, более быстро и минимизируя затраты, поскольку в малоэтажном строительстве существуют колоссальные резервы для снижения себестоимости.
Любое высотное строительство имеет достаточно продолжительный цикл как по подготовке документации, так и по возведению самого здания или сооружения. Для малоэтажного строительства, напротив, характерны короткие сроки возведения — от нескольких дней до одного месяца. При малоэтажном строительстве возведение самого дома составляет не более половины затрат.
Государство могло бы стимулировать кредитование малоэтажного строительства, например, выступать гарантом тех или иных проектов, реализуемых в рамках государственно-частного партнерства. Участие государства в строительстве инфраструктуры — необходимое, но недостаточное условие. Требуется комплексное социально-экономическое развитие территорий малоэтажного строительства, включающее грамотное градостроительное планирование с учетом существующих и потенциальных рабочих мест, трудовой миграции, транспортной сети, развития промышленности и сельского хозяйства, наличия инженерных сетей и инвестиционных планов естественных монополий.
Дадим определение, что такое малоэтажное жилье и малоэтажное жилищное строительство.
Согласно определению, данному в «Методических рекомендациях по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета» (Приказ Министерства регионально-
го развития Российской Федерации, №79 от 27. 02. 2010 г. [1]), малоэтажными жилыми домами являются:
• индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
• блокированные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
• многоквартирные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования.
В рамках реализации Федеральной Целевой Программы «Жилище» на 2011-2015 годы, (Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 [2]), особое внимание уделяется перспективам строительства жилья экономкласса, и в первую очередь малоэтажного, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. Это должно привести к общему снижению стоимости жилья на рынке и тем самым к увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия. При этом предусматривается упрощение порядка предоставления кредитов застройщикам, жилищным некоммерческим объединениям граж-
дан, в том числе жилищно-строительным кооперативам, для обеспечения строительства жилья экономкласса, в том числе малоэтажного.
Поддержка обеспечения земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой для строительства жилья экономкласса, в первую очередь малоэтажного, а также развитие малоэтажной жилищной застройки территорий, в
том числе за счет строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан рассматриваются в качестве основного направления Программы.
По оценке Минрегионразвития, оптимальные параметры одного района малоэтажной застройки могут быть выражены следующими величинами (табл.1).
Оптимальные параметры одного района застройки (по оценке Минрегионразвития РФ)
Таблица 1
Показатель района застройки Единица измерения Значение
Площадь территории района Га 120
Количество одноквартирных домов ед. 1 400
Средняя площадь дома кв.м 100
Объем жилого фонда тыс.кв.м 140
Расчетное количество населения чел. 4 500
Потребность в водоснабжении куб.м/сутки 2 800
Потребность в газоснабжении куб.м/час 1 330
Потребность в электроснабжении (на шинах 0,4 кВ) МВт 3,4
Протяженность улично-дорожной сети км 21
Общеобразовательные школы ед. (число мест) 1 (700)
Детские сады ед. (число мест) 2(90)
Поликлиника (детская и взрослая) ед. (число посещений в смену) 1 (75)
Источник: www.economy.gov.ru [3].
Согласно приведенной оценке, 4,5 тыс. человек могут быть комфортно расселены в поселке, состоящем из 1,4 тыс. одноквартирных домов. Средняя обеспеченность жильем составит в таком поселке 31,1 кв.м. общей площади в расчете на одного человека, при этом жители в необходимом объеме будут обеспечены полным набором коммунальных услуг и объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники).
По оценке Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) [4], при использовании современных экономичных индустриальных технологий
цифра в 20-22 тыс. руб. за 1 кв. м при постройке индивидуального дома с коммунальными удобствами представляется абсолютно реальной.
Сегодня уже есть регионы, которые могут достичь цифры 20-28 тыс. руб. за 1 кв. м малоэтажного жилья. Однако следует отметить, что из-за высокой стоимости земли и коммуникаций в Московской и Ленинградской областях они пока остаются в рамках минимально 45-50 тысяч руб. за 1 кв. м. В среднем в структуре стоимости жилья 25% составляет себестоимость самого дома, до 15% — стоимость отделки, 30-35% — подведение инженерных коммуникаций к поселку и внутри него и 30% — земля
с учетом расходов на переоформление.
В последние годы в новой жилой застройке преобладали малоэтажные жилые дома. Так, согласно данным Росстата, на территории РФ в 2011 г.
доля малоэтажных жилых домов (1-3 этажа) составила 98% от общего числа построенных домов, что по общей площади достигло почти половину всего годового ввода жилья — 48,9% (табл.2).
Таблица 2
Распределение жилых домов по этажности, 2011 г., % к итогу
Количество жилых домов 98,0 0,5 0,4 0,8 0,3
Общая площадь жилых домов 48,9 4,4 8,8 21,8 16,1
Источник: Статистический бюллетень. — М.: Росстат, 2012. — №4 (185). — С. 69.
В то же время соотношение многоэтажного и малоэтажного жилья в существующем жилищном фонде другое. По данным Росстата, доля квартир (жилых единиц), расположенных в односемейных малоэтажных домах или таунхаусах составляет всего 22,6% от общего числа квартир (жилых единиц) в стране. Это значительно меньше, чем в развитых странах Запада, где доля односемейного жилья колеблется от 40% в таких странах, как Германия и Италия до 90% в США и Ирландии. Тем самым резервы для развития малоэтажного жилищного фонда в России более, чем достаточные.
Довольно часто допускается методологическая путаница понятий. Малоэтажное жилье отождествляют с индивидуальными отдельно стоящими домами. Как мы уже отмечали, это могут быть и многоквартирные малоэтажные дома до 3-х этажей.
Другое основание для классификации — это жилье, построенное индивидуальными застройщиками за счет собственных или заемных средств (индивидуальное жилищное строительство). Именно этот тип строительства жилья отслеживается Росстатом в официальной статистике.
В последние годы объемы индивидуального жилищного строитель-
ства находятся на уровне, значительно более высоком, чем накануне рыночных реформ. Так, в 1991 г. индивидуальными застройщиками было введено всего 5,4 млн. кв. м общей площади, что составило 10,9% от общего ввода жилья. Максимум ввода индивидуального жилья пришелся на 2009 г. — 28,5 млн. кв. м, или 47,7% от общего ввода жилья. В 2012 ввод этого жилья составил 28,2 млн. кв. м общей площади, или 43,2 % от общего ввода (табл. 3).
За 2010 г. было введено 25,5 млн. кв. м общей площади индивидуальных жилых домов, за 2011 г. — 26,8 млн. кв. м, за 2012 г. — 28,2 млн. кв.м. В общем вводе жилья в 2010 г. на индивидуальное жилищное строительство приходилось 47,3%, в 2011 г. — 43,0%, в 2012 г. — 43,2%.
В 2011 г. только менее половины всего введенного индивидуального жилья — 12,4 млн. кв. м, или 46,3% было одновременно оборудовано водопроводом, канализацией, отоплением и горячим водоснабжением. Это всего на 4 процентных пункта больше, чем в 2009 г.
Тогда полностью обеспечено коммунальными услугами было 42,3% площади построенных индивидуальных жилых домов (в городах — 53,5%, на селе — 31,4%).
Таблица 3
Динамика ввода в действие индивидуальных жилых домов
Показатель Год ввода жилья
1991 2001 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Общая площадь введенных в действие индивидуальных жилых домов, млн. м2 5,4 13,1 17,5 20,0 26,3 27,4 28,5 25,5 26,8 28,2
Удельный вес в общей площади всего введенного жилья, % 10,9 41,2 40,2 39,5 43,0 42,7 47,7 43,7 43,0 43,2
Источник: Статистический бюллетень. — М.: Росстат, 2012. — №4 (185). — С. 65.
В 2011 г. 12% вновь введенных индивидуальных жилых домов не было оборудовано ни одним из видов коммунального обслуживания (в 2009 г. — 14,7%). Приведенные данные показывают, что за время реализации Программы обеспеченность коммунальными услугами вновь построенного индивидуального жилья практически не выросла, то есть программа государственной поддержки обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой при строительстве малоэтажного жилья пока пробуксовывает.
Процесс индивидуального жилищного строительства во многом развивается стихийно, главным образом там, где традиционно высокую ценность представляет расселение семей в собственных домах с возможностью ведения личного подсобного хозяйства.
Это подтверждает дифференциация доли индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья по различным Федеральным округам и субъектам Российской Федерации (табл. 4).
Таблица 4
Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств в общем вводе жилья, по Федеральным округам РФ, 2011 г., %*
Федеральные округа 2010 г. 2011 г. Справочно:1990
Российская Федерация 43,7 43,0 9,7
Северо-Кавказский 64,6 62,2 53,8
Южный 59,8 59,0 25,1
Приволжский 54,5 53,1 9,7
Центральный 39,0 38,9 5,4
Сибирский 35,1 36,7 5,0
Уральский 38,4 33,9 2,6
Дальневосточный 30,1 31,0 5,5
Северо-Западный 21,7 22,5 2,9
*Ранжировано по мере убывания доли индивидуального жилья в 2011 г. Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012: Стат. сб. / Росстат. — М„ 2012. С. 634-635.
В Северо-Кавказском, Южном, отчасти Приволжском федеральных округах строительство частных жилых домов в течение ряда лет является определяющим в развитии жилищного строительства в целом. Так, в 2010-2011 гг. максимальная доля ввода индивидуального жилья пришлась на Северо-Кавказский, Южный и Приволжский федеральные округа. Во всех остальных федеральных округах доля ввода индивидуального жилья была ниже среднего по РФ уровня. Минимальная доля жилья населением вводилась в СевероЗападном федеральном округе (22,5%).
Интересно, что подобное распределение было характерно и до начала рыночных реформ, когда доля вводимого населением индивидуального строительства в общем вводе жилья была несопоставимо ниже. В 1990 г. в среднем по РФ она составляла всего 9,7%. В Северо-Кавказском ФО тогда доля индивидуально жилья составила 53,8%, в Южном ФО — 25,1% (рост более, чем в 2 раза), в Приволжском — 9,7% (рост более, чем в 5 раз). Во всех остальных федеральных округах доля ввода индивидуального жилья также была ниже среднего по РФ уровня. Минимум при этом приходился на Уральский ФО (2,6%) и Северо-Западный ФО (2,9%). В 2011 г. в первую десятку регионов-лидеров с наиболее высокой долей введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в общей площади ввода жилья вошли: Республика Ингушетия (89,9%), Кабардино-Балкарская Республика (86,8%), Республики Дагестан (84,3%), Тыва (83,6%), Белгородская область (83,7%), Карачаево-Черкесская Республика и Республика Алтай (по 83,2%), Чеченская Республика (77,9%), Астраханская область (75,9%), Республика Башкортостан (73,3%).
Таким образом, среди десятки лидеров пять регионов представляли Северо-Кавказский ФО, один — Южный, два — Сибирский и один — Центральный ФО (табл. 5 ).
В десятку регионов-аутсайдеров с долей ввода индивидуальных жилых домов менее 23% вошли: Красноярский край (22,8%), Калининградская область (23,1%), Мурманская область (20,6%), Хабаровский край (19,9%), Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа (19,5 и 18,1%), Санкт-Петербург (3,5%), Камчатский край (2,8%), Москва (1,4%). Чукотский автономный округ (не строилось).
Здесь три региона представили субъекты Федерации из СевероЗападного ФО, три — из Дальневосточного, два — из Уральского, по одному из Сибирского и Центрального федеральных округов.
Строительство дома по индивидуальному проекту дает возможность возвести именно такое жилье, которое будет оптимально отвечать нуждам каждой конкретной семьи. Современные технологии позволяют возводить малоэтажные здания из самых различных материалов.
Одним из самых популярных материалов, традиционно применяемых в малоэтажном строительстве, остается дерево. Дерево — это прекрасный, экологически чистый природный строительный материал. Строительство деревянных домов сегодня может вестись круглый год, а благодаря эстетичному виду древесины как строительного материала, деревянные дома нуждаются в минимальной отделке.
Высоким спросом пользуются кирпичные дома. Они отличаются прочностью и долговечностью, внешний вид кирпичного дома говорит о преуспевании его владельца.
Таблица 5
Группировка регионов по удельному весу жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, в общем вводе жилья, 2011 г., %*
Регионы России, вошедшие в группу Удельный вес жилья, построенного населением, % Число регионов, вошедших в группу Статус регионов, вошедших в группу
Среднее по России 43,0
Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Дагестан, Белгородская область, Республика Тыва, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Алтай, Чеченская Республика, Астраханская область. Республика Башкортостан Более 70 10 Лидеры
Республика Адыгея, Республика Бурятия, Ростовская область. Чувашская Республика, Республика Марий Эл, Тамбовская, Тульская, Оренбургская, Нижегородская, Ульяновская, Липецкая, Курганская области От 60 до 70 12 Относительно опережающие
Владимирская область, Удмуртская Республика Волгоградская область, Республика Саха (Якутия), Тверская область, Омская область, Краснодарский край. Новгородская область. Республика Калмыкия, Пензенская область. Калужская область, Костромская область, Ивановская область, Архангельская область. Кемеровская область, Ленинградская область, Алтайский край, Саратовская область. Смоленская область От 43 до 60 19 Середняки
Республика Хакасия, Орловская область. Республика Татарстан, Магаданская область, Воронежская область, Ярославская область, Свердловская область, Вологодская область, Забайкальский край, Республика Коми, Ставропольский край, Пермский край, Самарская область, Республика Карелия, Московская область, Республика Северная, Брянская область От 33 до 43 „
Рязанская область, Приморский край, Республика Мордовия, Псковская область. Челябинская область, Тюменская область, Кировская область, Иркутская область. Сахалинская, область. Амурская область. Новосибирская область. Еврейская автономная область, Томская область, Курская область. Ненецкий АО От 23 до 33 ■ Относительно отстающие
Красноярский край, Калининградская, Мурманская область. Хабаровский край, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, г. Санкт-Петербург, Камчатский край, г. Москва, Чукотский АО Менее 22 10 Аутсайдеры
* Субъекты РФ расположены в порядке убывания жилья, построенного населением за счет собственных и заемных средств, в общем вводе жилья. Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012: Стат. сб. / Росстат. — М„ 2012. С. 634-635.
Малоэтажные дома из панельных конструкции изготавливаются на заводах и собираются на месте, после чего производятся теплоизоляционные (иногда панели утепляют уже на заводе) работы, также отделочные работы на фасаде и внутри строения.
Монолитные малоэтажные дома имеют ряд преимуществ перед другими строительными технологиями. Они обладают прекрасной теплоизоляцией (экономия на отоплении 3040%) и звукоизоляцией, значительно экономит материальные затраты, поскольку потолки и стены в монолитных постройках не требуют проведения дополнительных отделочных работ. Монолитные дома в 1,6 раза дешевле домов их кирпича. Железобетонные конструкции обладают высокой конструктивной прочностью (срок службы до 150 лет).
Наиболее популярной технологией в настоящее время является каркасное малоэтажное строительство, так как позволяет строить дома быстро и недорого.
Дома, построенные по этой технологии, составляют более 85 % современных малоэтажных домов в Европе и Северной Америке. Малоэтажное строительство по данной технологии позволяет возводить дома быстро (строительство можно вести даже зимой), оно функционально и экономически очень привлекательно, при этом достигается лучшее соотношение «цена-качество». Домостроительные комбинаты могут быть достаточно эффективно переориентированы на выпуск соответствующих модулей. При этом конструкционные материалы могут быть самыми разными: от традиционных (для существующих домостроительных комбинатов) блочных модулей до классических кирпича и древесины.
Следует различать массовое малоэтажное домостроение и загородную коттеджную застройку коммерческого характера. В зоне влияния крупнейших городов России ведется интенсивное загородное малоэтажное строительство. При этом следует подчеркнуть, что жители этих городов пока, как правило, не очень стремятся окончательно покидать свои городские квартиры и рассматривают малоэтажное жилье в пригороде, прежде всего, в качестве второго жилища для сезонного проживания.
Так, при проведении Национальным агентством финансовых исследований в 2010 г. уличного опроса в Ростове-на-Дону было выявлено, что предпочтения респондентов, планирующих в ближайшие два года покупку либо строительство жилья (квартиры, дома), преимущественно склоняются в пользу квартир в многоэтажных многоквартирных домах (64% респондентов). Различные виды индивидуального жилья суммарно предпочли 31% респондентов, собирающихся улучшать жилищные условия: преимущественно это индивидуальные дома (28%), коттеджи назвали всего 2%, таунхаусы — менее 1%. Квартиры в малоэтажных домах также не пользовались должным спросом (их выбрали лишь 4% участников опроса).
Повторный целевой вопрос о желании все-таки поселиться в малоэтажном жилье, заданный тем респондентам, которые сначала выбрали квартиры в многоэтажных многоквартирных домах, в целом подтвердил их первоначальный выбор. Две трети из них (66%) ответили, что ничего другого приобретать не будут. Индивидуальный дом, тем не менее, выбрали 12%, коттедж — 5%, часть дома в дуплексе — 1%, квартиру в
таунхаусе — 1% и квартиру в малоэтажном доме — 2%, затруднились ответить 12%. Все этого подтверждает тезис о невысокой популярности малоэтажного жилья среди жителей крупного города. Впрочем, случайный опрос пешеходов на улицах города не мог в полной мере выйти на целевую аудиторию — потенциальных покупателей малоэтажной недвижимости, для этого необходимо проведение более специализированных опросов.
Каковы, на наш взгляд, возможные причины не столь высокой популярности малоэтажного жилья для жителей крупных городов? К ним относятся и возможная потеря регистрации в городе с одновременной потерей статуса жителя города — столицы региона, и боязнь больших материальных и физических затрат, сопряженных с жизнью в пригороде, увеличение времени и финансовых затрат на поездки на работу и обрат-
но (т.к. подавляющее большинство работает в городе), и необходимость использования личного транспорта, и проблемы с социальной инфраструктурой (прежде всего, поликлиниками, больницами, детскими садами, школами, учреждениями культуры) и.т.д.
Для семей со средним уровнем достатка эти проблемы действительно становятся слишком труднопреодолимыми, чтобы выбрать загородное жилье со всеми его преимуществами (более просторное жилье, участок земли, хорошая экология).
В этом случае здесь, как нигде, необходимы синхронные усилия власти и бизнеса, так называемое государственно-частное партнерство, которое дает возможность возводить объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры, что ведет к тому же к снижению цен на малоэтажные объекты за счет удешевления инфраструктурно подготовленных земельных участков.
Литература
1. Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета / Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации, №79 от 27 февраля 2010 г.
2. О Федеральной Целевой Программе «Жилище» на 2011- 2015 годы / Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050.
3. Сайт в Интернете: www.economy.gov.ru
4. Сайт в Интернете: www.namiks.ru
5. Статистический бюллетень. — М.: Росстат, 2012. — №4 (185).
6. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012: Стат. сб. / Росстат. — М., 2012.
