Налоговый фактор при оценке недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 336.226.2312.1:332.622 Е.И. Лобанова СГГ А, Новосибирск

НАЛОГОВЫЙ ФАКТОР ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Развитие рыночных отношений в Российской Федерации привело к включению в сферу товарно-денежных отношений объектов недвижимости. Это обусловило необходимость определения стоимости недвижимого имущества. Стоимостной учет огромного капитала российской экономики, в частности земли и объектов недвижимости, не мыслим без оценочной деятельности. Оценка объектов недвижимости необходима при совершении практически всех операций, связанных с имуществом и имущественными правами, в частности для налогообложения недвижимого имущества.

Оценочная деятельность как вид экономической деятельности и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является достаточно новой для экономики России.

Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки -прикладной экономический анализ, со своим предметом, методами, принципами и стандартами, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухгалтерским учетом, анализом хозяйственной деятельности, аудитом, налогообложением, финансовой математикой, финансовым менеджментом, арбитражным управлением и др.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки - с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов- с другой стороны.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота.

Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости. Цель оценки недвижимости - передача прав на объекты недвижимости.

Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.

Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности, а также их нормативное регулирование в Российской Федерации находятся в развитии и испытывают постоянные изменения. В 1998 г в России принят закон об оценочной деятельности, в 1997 г. - закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В развитие закона об оценочной деятельности принимаются постановления правительства РФ о лицензировании оценочной деятельности, о стандартах оценки, обязательных к применению всеми субъектами оценочной деятельности. Также постепенно складывается и цивилизованный рынок услуг в области оценки: развитие саморегулируемых

профессиональных организаций (СРО), выработка и продвижение в практику профессиональных стандартов и разработка собственных стандартов в каждой СРО, создание баз данных по совершаемым сделкам, сертификация оценщиков саморегулируемыми организациями на основании представленных отчетов об оценке и т. д. Повышаются квалификационные требования, предъявляемые к профессиональному уровню специалистов, занимающихся оценкой объектов недвижимости.

На современном этапе предполагаются кардинальные изменения в организации работы оценщиков на территории РФ, уход государства от регулирования и контроля, а именно отмена лицензирования оценочной деятельности и передача контроля за этим видом профессиональной деятельности в руки СРО.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ гласит, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество.

Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо собрать информацию о рынке недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений между лицами, заключающими сделки, а так же совокупность механизмов, с помощью которых производятся следующие действия:

- Передаются права собственности и иные имущественные права на объекты недвижимости;

- Устанавливаются цены на объекты недвижимости;

- Распределяется территория по видам использования земель и ее улучшения (зданий, сооружений и т.д.).

Рынок недвижимости отличается от рынка других товаров и услуг, он является несовершенным рынком:

- Рынок недвижимости не является централизованным; он разделен на множество локальных (местных) рынков, каждый из которых ведет себя особым образом;

- Отсутствует стандартизированный движимый товар, обусловленность недвижимости своим местоположением приводит к уникальности любого объекта недвижимости, нет двух одинаковых объектов;

- Сделки осуществляются на нерегулярной основе;

- Данные о ценах, условиях сделок и кредитных отношениях носят конфиденциальный характер, не существует общепризнанного источника надежной информации;

- Объект недвижимости неотъемлем от своего местоположения и его будущее определяется ситуацией (экономической, демографической, политической, экологической);

- Предложение на рынке недвижимости неэластично, т.е. при резком изменении спроса сложно в короткий срок увеличить предложение объектов;

- В каждой сделке могут быть свои особые условия финансирования;

- Рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию на местном и федеральном уровнях.

В оценочной деятельности рассматривается три общепризнанных подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный, доходный, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки, в соответствии со стандартами оценки используются все три подхода, затем проводится сравнительный анализ полученных результатов для окончательного вывода о величине стоимости.

Возможность заказчика внести изменения в отчетность по результатам работы оценщика заложена в законодательстве, ст. 6 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 - ФЗ от 29.07.98 г.

Знание современного налогового законодательства необходимо оценщику, так как налоги являются расходами собственника и уменьшают величину рассчитываемой стоимости объекта. В то же время отдельные категории налогоплательщиков могут иметь льготы по налогообложению, что также должно быть не только отслежено оценщиком, но и принято к сведению и учтено в расчетах стоимости для конкретного заказчика.

Заказчика интересует не просто рыночная стоимость объекта недвижимости, а реальные финансовые последствия, которые будет иметь предприятие, когда воспользуется результатами отчета оценщика и произведет, например изменения в балансе и бухгалтерской отчетности, а именно:

- Затраты на приобретение;

- Выручка от продажи объекта недвижимости;

- Величина налога на имущество и налога на прибыль организации по результатам переоценки основных средств предприятия;

- Величина лизинговых платежей при проведении лизинговых операций по объекту недвижимости;

- Платежи по итопеке при сдаче недвижимости в залог;

- Эффективность использования объекта недвижимости (доходы, величина арендной платы, отнесенные к стоимости приобретения и т. д.);

- Изменение стоимости и размера доли в результате внесения объекта в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;

- Изменение стоимости имущества самого предприятия в результате получения объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятия и многое другое.

Во всех этих случаях требуется учесть расходы, связанные с данными операциями. Это значит, что влияние налогового фактора на результаты оценки является непосредственным.

При анализе налоговой среды предприятия учитывают следующее:

- Во-первых, различные виды имущества предприятия оказывают влияние на разные виды налогов (налог на прибыль организации, налог на имущество организаций, НДС, земельный налог и др.);

- Во-вторых, ряд налогов оказывают влияние на оценку недвижимости непосредственно, а некоторые - опосредованно, через другие налоги;

- В-третьих, недвижимость должна рассматриваться прежде всего как источник доходов, в этом случае налоги выступают в качестве существенной статьи расходов, которая покрывается за счет доходов от использования имущества.

Анализ деятельности коммерческих организаций показывает, что комплексным источником их налоговых платежей выступает выручка от реализации продукции, работ и услуг. Она является основным источником финансовых ресурсов и характеризует финансовую сторону оборота вовлеченных в коммерческую деятельность средств (капитала) / 5 /.

Следует отметить, несмотря на то, что современная система налогообложения РФ подверглась процедуре кодефикации в 1999- 2001 гг.

В настоящее время формирование Налогового Кодекса РФ продолжается, изменения в налоговом законодательстве (виды налогов на территории РФ, их классификация - отнесение к федеральным, региональным и местным, налоговая база, налоговые ставки, льготы по налогам, плательщики и т. д.) происходят практически постоянно. Поэтому оценщику необходимо быть в курсе новелл налогового законодательства и своевременно и правильно учесть их влияние в процедурах оценки.

Современное налогообложение объектов недвижимости в РФ регулируется Налоговым Кодексом РФ (НК РФ), который сегодня представлен тридцатью одной главами. В тоже время ряд имущественных налогов, в т.ч. налог на имущество физических лиц, налог при наследовании и дарении с 1991 г. до сих пор регламентируются отдельными законами и инструкции к ним.

Рассмотрим группу налогов, связанных с недвижимым имуществом предприятия. Это налог на имущество организации (гл.30 НК РФ), налог на землю (гл. 31 НК РФ), налог на имущество физических лиц (Закон РФ «О налоге на имущество физических лиц» № 2003-1 от 9.12.91 г. с изменения и дополнениями и Инструкция к нему), налог на недвижимость, который следует отличать от первых трех, заложенный в законодательство в 1998 г., начиная с проекта НК РФ.

В первой редакции НК РФ от 9 июля 1999 г. № 154-ФЗ ст. 14 в составе региональных налогов включен налог на недвижимость как самостоятельный налог. Предполагается, что с момента его введения на территории отменяются налог на имущество организаций, налог на землю и налог на имущество физических лиц.

Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица, владеющие этими объектами на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Объектом налогообложения признаются находящиеся на территории субъекта РФ: земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые

помещения, а также доли в таких объектах недвижимости. Налоговая база определяется исходя из оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Очень важный вопрос кто и как будет определять данный вид стоимости недвижимости. Как предполагается в проекте, оценка рыночной стоимости каждого объекта налогообложения на подведомственной территории ежегодно производится специальной организацией по оценке и налоговому учету недвижимости, создаваемой органом власти субъекта РФ. На наш взгляд, это положение является спорным с точки зрения принципа независимости оценки (ст. 16 Закона об оценочной деятельности «Независимость оценщика»).

Организация, на которую возложено проведение оценки и налогового учета недвижимости, ежегодно до 1 февраля текущего года обязана представлять в налоговые органы по месту нахождения недвижимости сведения об оценке ее стоимости, ее собственниках, владельцах или пользователях, а также обо всех связанных с ней изменениях, произошедших за предыдущий налоговый период.

Организация, на которую возложена работа по оценке и налоговому учету недвижимости, вправе запрашивать у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и собственников этого имущества необходимую информацию, относящуюся к недвижимому имуществу. Налогоплательщик обязан представлять организации, на которую возложена работа по оценке и налоговому учету недвижимости, информацию, необходимую для оценки стоимости объекта налогообложения.

В соответствии с Федеральным законом № 110 от 20.07.97 г. был начат эксперимент по введению налога на недвижимость как местного налога в городах Новгород и Тверь. С момента введения налога на недвижимость налог на имущество физических лиц и земельный налог в этих городах не взымается.

Методика оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения устанавливается представительными органами местного самоуправления городов. Подведены первые итоги и сделаны выводы о том, что инвентаризационная стоимость жилья по сравнению с реальной занижена в 15, а то и в 30 раз (в г. Новосибирске, по данным местных риэлторских компаний -в 5-6 раз). Налог на недвижимость является для местного бюджета достойным источником доходной части при реализации концепции реформирования имущественного налога - многократно снизить предельную ставку налога, но применять ее к рыночной стоимости. Эксперимент решено продолжить, о чем свидетельствует Закон № 92-ФЗ от 28.07.04 «О внесении изменений в ст. 1 ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери».

Налог на имущество физических лиц в настоящее время также претерпевает изменения. Он задуман как переходный, поскольку с 2007 г. предполагается введение местного налога на недвижимость. В течение двух лет налоговой базой останется инвентаризационная стоимость объектов недвижимости, но в отличии от действующего порядка рассчитываться она будет по новой методике Минэкономразвития РФ. Согласно новой методике оценка стоимости объектов недвижимости должна приблизиться к рыночным

показателям, при этом предельная ставка налога будет снижена - с 2 до 0,1%, т. е. фактически в 20 раз. Это должно компенсировать рост оценочной стоимости. Новая методика определения налоговой базы неизбежно приведет к увеличению размера налога в разы, но при этом она предполагает не индивидуальную, а массовую оценку строений исходя из их средней стоимости в разрезе муниципальных образований округов.

Налог на имущество организаций с 2004 г. регламентируется гл. 30 НК РФ. Он является региональным и должен вводиться в каждом субъекте РФ соответствующим законом. Изменился объект налогообложения с 01.01.04, им является движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств, из-под налогообложения выведены нематериальные активы, запасы и затраты. Земельные участки, объекты природопользования (водные объекты и др. природные ресурсы), относящие к основным средствам имеют самостоятельный режим налогообложения. Отменено значительное число льгот, установлена ставка налога в 2,2%.

С 1 января 2005 г. вступила в силу глава 31 НКРФ «Земельный налог» (Закон № 141-ФЗ от 29.11.04). Новые правила взымания земельного налога устанавливают те муниципальные образования, которые готовы к этому, т. е. в которых полностью завершена оценка земель, прошли все подготовительные землеустроительные работы, выделены границы земельных участков, а представительные органы местного самоуправления издали соответствующие нормативные акты за месяц до начала года. На большей части территории РФ до 01.01.06 г. продолжает действовать старый Закон «О плате за землю» № 1738-1от 11.10.91 г., но и он претерпел изменения (Закон от 20.08 2004 г. № 116-ФЗ), причем некоторые из них распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2000 г.

С принятием Федерального закона от 20августа 2004 г. № 116-ФЗ устранена правовая неопределенность понятия «земли, занятые жилищным фондом». Закон разделил земли на следующие 4-е категории:

- Предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства;

- Занятые жилищным фондом;

- Приобретенные гражданами и организациями на условиях ведения жилищного строительства;

- Приобретенные гражданами для ведения индивидуального жилищного строительства.

К первым двум категориям земель с 1.01.2000 г. применяется ставка налога в размере 3% от установленной в городах и поселках городского типа в (но не менее 10 руб. за 1 кв. м). В 2005 г. размер ставок земельного налога (за исключением налога на земли сельхозназначения) применяется к действующим в 2004 г. с коэффициентом 1,1 (ст. 4 Закона от 29.11.2004 г. - № 141-ФЗ).

Для третьей и четвертой категорий земель порядок налогообложения зависит от даты приобретения.

Если указанные участки приобретены в собственность гражданами и организациями до 1 января 2005 г., то налог взымается по полной ставке,

действующей в городах и поселках городского типа вплоть до момента госрегистрации прав на построенный объект недвижимости. После госрегистрациии налог взымается по льготной 3% ставке.

Если земельные участки приобретены после 1 января 2005г., то обложение налогом осуществляется по новым правилам.

Если участок приобретен в собственность на условиях ведения жилищного строительства:

- В течение 3 лет на срок проектирования и строительства налог взымается по полной ставке, увеличенной в 2 раза;

- В последующие годы до момента госрегистрации прав на построенный объект недвижимости - в 4 кратном размере;

- После госрегистрации налог взымается по льготной 3% ставке.

Если земельный участок приобретен в собственность гражданином для индивидуального строительства:

- В течение 10 лет на срок проектирования и строительства налог взымается по полной ставке; в последующие годы вплоть до госрегистрации прав на построенный объект - в 2-х кратном размере;

- После госрегистрации прав на построенный объект недвижимости налог уплачивается по льготной ставке 3%.

Следует отметить, что данная дифференциация ставок земельного налога сохраняется и в главе 31 НК РФ (ст. 39б), поэтому с 1.01.200б г., когда Закон «О плате за землю» утратит силу, принцип взымания налога не изменится.

По гл. 31 НК РФ земельный налог устанавливается в качестве местного налога, который формирует доходную базу местных бюджетов. При установлении земельного налога представительные органы муниципальных образований могут самостоятельно определять:

- Налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ;

- Порядок и сроки уплаты налога;

- Льготы по налогу;

- Основания и порядок применения льгот.

Объектом налогообложения ст. 389 НК РФ - являются земельные участки, расположенные в пределах муниципальных образований. Налоговая база -кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость земельного участка с его улучшениями (определение согласно п. 9.1.2. Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков).

Понятие рыночной стоимости в оценочной деятельности приведено в ст. 3 Закона № 135. Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Условия формирования рыночной стоимости:

- Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

- Платеж за объект в денежной форме.

Какое из понятий будет заложено в методику оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения до сих пор не определено.

Налоговые ставки устанавливаются представительными органами муниципальных образований и не могут превышать 0,3% кадастровой стоимости в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения, занятых жилищным фондом и объектами ЖКХ и др.

В отношении прочих земельных участков налоговые ставки не могут превышать 1,5% их кадастровой стоимости. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и разрешенного использования земельного участка.

С 01.01.2005 г. операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС (ст. 146 п. 2 подп. 6 НК РФ).

Задачи, которые предстоит решить в 2005 г. связаны с переходом от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимости. Это основная задача земельной реформы в РФ по словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) М. Мишустина.

Создание кадастра объектов недвижимости преследует достижение важных целей, одной из которых является совершенствование системы налогообложения недвижимости для обеспечения стабильности и прогнозируемости доходов местных бюджетов. В этом году Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости завершит подготовку и внесение сведений о кадастровой оценке в государственный земельный кадастр и по соглашению с Федеральной налоговой службой России передаст эти сведения в электронном виде налоговым органам для начисления с 1 января 2006 г. земельного налога.

В связи с переходом к налогу на недвижимость ставится задача создания института налоговой оценки, разработки методики оценки объектов недвижимости.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Налоговый Кодекс РФ ч. 2 от 05.08.00 № 117-ФЗ (ред. от 05.04.04 г.).

2. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон об оценочной деятельности [Текст] // Гражданское и предпринимательское право. ч. 1 - М., 1999. - с. 655.

3. Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков Письмо Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 14.07.96 г. № 1-16\1240 [Текст].

4. Закон РФ «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от 02.01.2000 г. // Экон. и жизнь. - 2000. - № 3. - с. 10.

5. Есипов, В.Е. Оценка бизнеса [Текст] / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова - СПб, 2001.

6. Лобанова, Е.И. Оценка объектов арбитражного управления [Текст]: учеб. пособие / Е.И. Лобанова - Новосибирск: СИФБД, 2004. - с. 135.

© Е.И. Лобанова, 2006