CC BY
9УДК 65.9(2)261.3
В.В. Крайнова, кандидат экономических наук, доцент ФБОУ ВПО «ВГАВТ» П.Д. Горлов, стажёр-аспирант ФБОУ ВПО «ВГАВТ» 603950, г. Нижний Новгород, ул. Нестерова, 5а
НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В статье рассматривается порядок исчисления, уплаты и возврата налога на доходы
физических лиц по операциям с недвижимостью, анализируются изменения законодательства при предоставлении имущественных налоговых вычетов с 2014 года
Ключевые слова: налогообложение операций с недвижимостью, налог на доходы физических лиц, имущественные налоговые вычеты.
Операции с недвижимостью после кризисного 2008 года несколько сбавили обороты, однако сегодня можно говорить о том, что рынок недвижимости вышел из посткризисной стагнации и характеризуется умеренной активностью. Физические лица расстаются с квартирами, комнатами, домами либо приобретают новые объекты недвижимости, и принимая решение, выбирают и оценивают, как это сделать лучшим образом, как понести минимальные затраты и сэкономить на налогах.
30 мая 2013 года Правительством РФ были одобрены Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов, в которых намечены меры поддержки, связанные с предоставлением льгот по налогу на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в части совершенствования применения имущественных налоговых вычетов.
Рассмотрим сначала ныне действующий порядок представления имущественных налоговых вычетов.
Согласно ст. 220 НК РФ налогоплательщики при операциях с недвижимостью вправе воспользоваться имущественными вычетами. Имущественные вычеты можно разделить на две группы:
- вычеты при продаже имущества;
- вычеты при приобретении имущества.
К вычетам по проданному имуществу относятся налоговые вычеты в суммах, полученных налогоплательщиком от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.
Например, квартира, купленная в 2012 году, в 2013 году продается за 2 млн руб. НДФЛ к уплате составит (2 млн руб.-1 млн руб.)х 13%=130 тыс. руб.
Вместо использования вычета сумму полученных доходов можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Отметим, что вычет можно только заменить, то есть одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя. Поэтому при заявлении вычета налогоплательщику следует оценить, что для него более выгодно. При продаже имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле либо по договорен-
ности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Например, квартира, купленная в 2012 году за 2,5 млн руб., в 2013 году продаётся за 3,0 млн руб. Если воспользоваться имущественным вычетом, то сумма НДФЛ к уплате составит (3 млн руб.- 1 млн руб.)х13%=260 тыс. руб. Гораздо выгоднее уменьшить доход на первоначальную стоимость жилья. Тогда НДФЛ к уплате составит (3 млн руб.-2,5 млн руб.) х13%=65 тыс. руб.
Данный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации (форма 3-НДФЛ) в налоговый орган по окончании налогового периода.
Ко второму имущественному вычету относится вычет по приобретенному имуществу, это вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. С 1 января 2010 г. к вычетам относятся суммы фактически произведенных расходов на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома. Кроме того, вычетам подлежат суммы расходов на погашение процентов по целевым займам и кредитам, полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не может превышать двух миллионов рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ (если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенных строительством квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них).
При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться:
- расходы на разработку проектно-сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке; расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Налоговое законодательство разрешает физическим лицам получить имущественный налоговый вычет на сумму не только расходов на приобретение жилья, но и процентов, выплаченных налогоплательщиком по целевым кредитам. В письме от 25.12.2007 № 03-04-05-01 Минфин России разъяснил порядок учета процентов для целей предоставления вычета.
Пример, приобретается квартира стоимостью 4 400 000 рублей. За счёт кредита оплачивается сумма 2 200 000 рублей. Срок кредита - 10 лет. Итоговая сумма процентов по кредиту - 1 100 000 рублей. Сумма, на которую можно получить налоговый вычет - 3 100 000 рублей (2 000 000 руб. - максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 100 000 руб. - полная сумма процентов). Сумма налогового вычета - 403 000 рублей (13% х 3 100 000 руб.).
При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно, не зависимо от того, из каких средств (собственных или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму НДФЛ, из которого и осуществляется вычет. Сумму вычета с
процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 10 лет кредитования.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении доходов, с которых в налоговом периоде (календарном году) налог на доходы физических лиц был фактически уплачен в бюджет по ставке 13%.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не применяется в случаях, если оплата расходов производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат, предоставленных из бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.
Вычет на приобретение жилья имеет три основные особенности, отличающие его от других вычетов:
• Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается. Поэтому, для получения имущественного налогового вычета имеет важное значение, как именно была оформлена собственность на квартиру, является ли приобретенная недвижимость совместной собственностью супругов или принадлежит им в определенных долях.
Если квартира находится в общей собственности супругов, им самим предоставляется право решить, как между ними будет распределена сумма налогового вычета. Так, закон позволяет одному из супругов отказаться от получения вычета в пользу другого. Тогда в дальнейшем при покупке недвижимости отказавшийся супруг сможет рассчитывать на получение вычета. Если и в договоре указано, что квартира принадлежит супругам в равных долях, то переведение налогового вычета на одного из супругов будет невозможно. Если семья приобретает квартиру за два миллиона рублей и квартира принадлежит им в равных долях, муж и жена получат налоговый вычет пропорционально принадлежащей им доле, т.е. по 1 млн руб. В дальнейшем оба супруга утрачивают право на вычет;
• Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Нужно отметить, что право на получение остатка имущественного налогового вычета в последующих годах до полного его использования не прекращается, если налогоплательщик в дальнейшем не будет являться собственником жилья, в отношении которого налогоплательщик пользуется вычетом. Ведь предоставление такого вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на приобретение недвижимого имущества. Аналогичного мнения придерживаются Минфин и ФНС России (письма от 26.12.2008 № 03-04-05-01/481, от 14.04.2008 № 03-04-05-01/112, от 03.07.2006 № 03-05-01-07/33).
Например, в 2012 году Петров А.А. купил квартиру за 2,5 млн. рублей. При этом за 2012 год он заработал 500 тыс. рублей и уплатил НДФЛ в бюджет 65 тыс. рублей. В данном случае, максимальная сумма, которую Петров А.А. сможет вернуть, составляет 2 млн.*13% = 260 тыс. руб. Но непосредственно за 2012 год вычет составит 500 тыс. руб. и Петров А.А. сможет вернуть НДФЛ из бюджета в сумме 65 тыс. рублей (а 195 тыс. руб. останутся для возврата в следующие годы).
Особый порядок переноса остатка вычета предусмотрен с 1 января 2012 г. для лиц, получающих пенсии, при отсутствии у них доходов, облагаемых по ставке 13% (абз. 3 п. 3 ст. 210 НК РФ, п. 1 ст. 5 Закона № 330-ФЗ). В этом случае неиспользованная часть вычета переносится на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.
Например, пенсионер А.С. Иванов в 2013 г. купил квартиру за 1 500 000 руб. Величина доходов пенсионера, облагаемых по ставке 13%, за первые три месяца 2013 г.
составила 100 000 руб. С начала II квартала он не получал доходов, облагаемых по ставке 13%. В 2013 г. А.С. Иванов может использовать вычет в размере 100 000 руб.
Предположим, что сумма облагаемого НДФЛ дохода пенсионера за предшествующие три года составила 1 080 000 руб. Следовательно, А.С. Иванов вправе получить за предшествующие периоды только часть неиспользованного вычета в размере 1 080 000 руб. Остаток вычета в размере 320 000 руб. (1 500 000 руб. - 100 000 руб. -1 080 000 руб.) останется неиспользованным.
• Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода либо, по желанию налогоплательщика, вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
Чтобы получить вычет по месту работы, в бухгалтерию организации налогоплательщик должен представить полученное от налогового органа уведомление о подтверждении права на имущественный налоговый вычет. Форма данного уведомления утверждена Приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@. Для получения такого документа в налоговую инспекцию по месту своего жительства необходимо представить указанные выше документы, подтверждающие его право на вычет, за исключением налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. То есть прежде чем обращаться к работодателю (налоговому агенту), налогоплательщик должен подтвердить свое право на предоставление имущественного налогового вычета в налоговой инспекции.
Налоговый орган должен выдать уведомление в течение 30 календарных дней с момента представления налогоплательщиком документов (п. 3 ст. 220 НК РФ). Уведомление на получение имущественного налогового вычета по месту работы работник должен представить именно той организации-работодателю и только в том налоговом периоде, которые указаны в уведомлении. При этом работодатель не вправе отказать в предоставлении вычета, если у работника имеется соответствующее уведомление, выданное налоговым органом (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Передавать уведомление другому работодателю, например, в случае увольнения работника и смены места работы, запрещено. В таком случае налогоплательщик получает остаток имущественного налогового вычета по своему выбору по окончании года в налоговой инспекции либо, не дожидаясь его окончания, повторно получает в налоговой инспекции новое уведомление для получения остатка вычета у нового работодателя. Одновременно с уведомлением налогоплательщик предоставляет в бухгалтерию по месту работы написанное им в произвольной форме заявление о предоставлении ему имущественного налогового вычета. В заявлении обычно указывается сумма вычета к доходам налогового периода и месяц начала его предоставления.
В случае обращения к работодателю за предоставлением имущественного налогового вычета не с января текущего года вычет предоставляется начиная с месяца, в котором работник написал заявление о предоставлении ему данного вычета (письма Минфина России от 29.10.2010 № 03-04-06/9-262 и от 24.12.2010 № 03-04-06/7-313). Таким образом, в настоящее время работодатель должен предоставлять работнику имущественный вычет только с момента его обращения, осуществлять перерасчет ранее исчисленного и удержанного с работника НДФЛ он не вправе. НДФЛ, удержанный с заработной платы работника до его обращения к работодателю, тот впоследствии сможет возместить самостоятельно, путем обращения в налоговую инспекцию в конце года и подачи налоговой декларации.
Документами, подтверждающими право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты, являются следующие (п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):
1) при приобретении квартиры, комнаты в строящемся доме, доли (долей) в них:
- договор купли-продажи
- акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или иные документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них. То есть право на налоговый вычет возникает у налогоплательщика первоначально в момент подписания акта о передаче.
- платежные документы об оплате стоимости квартиры, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки);
2) при приобретении прав на квартиру, комнату в строящемся доме, доли (долей) в них в строящемся доме: договор долевого участия в строительстве (соинвестирова-ния), также акт о передаче квартиры, доли (долей) в них налогоплательщику;
3) при осуществлении расходов на отделку квартиры, жилого дома или комнаты: документы, подтверждающие расходы на данную отделку (договоры на осуществление соответствующих работ, акты приема-сдачи работ, платежные поручения, квитанции об оплате, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и т.д.);
4) при приобретении квартиры комнаты, жилого дома, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в уже построенном доме: свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, денежные расписки - в случае осуществления сделки купли-продажи между физическими лицами, а также векселя третьих лиц с соответствующими передаточными надписями и копией акта приема-передачи векселей, заверенной соответствующим образом всеми сторонами по сделке - при наличии письменной договоренности с организацией -продавцом жилья об использовании их в качестве расчетных документов;
5) при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка в кредит: кредитный (ипотечный) договор, копия графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору, документы об уплате процентов по кредиту (справки банка о размере уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом, выписка по банковскому счету);
6) при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них: документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, платежные документы;
7) при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет: договор купли-продажи, платежные документы, подтверждающие фактически произведенные расходы, связанные с получением указанного дохода (квитанций к приходным ордерам, банковских выписок о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, денежных расписок - в случае осуществления сделки купли-продажи между физическими лицами).
После предоставления указанных документов налоговый орган проводит камеральную налоговую проверку в течение трех месяцев со дня их представления (п. 2 ст. 88 НК РФ). В соответствии с п. 6 ст. 78 НК РФ возврат суммы НДФЛ осуществляется в течение одного месяца после проведения камеральной проверки представленной налоговой декларации. Таким образом, весь период рассмотрения оснований и возврата излишне уплаченного НДФЛ не должен превышать 4-х месяцев. Аналогичная точка зрения относительно срока указана и в п. 11 Информационного письма Прези-
диума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98. Любые превышения четырехмесячного срока являются нарушением действующего законодательства РФ о налогах и сборах, и на не-возвращенную в срок излишне уплаченную сумму налога будут начисляться проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период невозврата, за каждый день просрочки возврата (п. 10 ст. 78 НК РФ).
С 01.01.2014 г. вступает в силу Федеральный закон от 23.07.2013 г. № 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Новые правила распространяются только на тех налогоплательщиков, которые ранее не обращались за имущественным вычетом и которые зарегистрировали право собственности на жилье после 1 января 2014 года. Это еще раз подтвердил Минфин России в письме от 04.09.13 № 03-04-05/36358.
Основным изменением станет то, что имущественный налоговый вычет можно будет получить на несколько объектов. В случае если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы ( 2 млн руб.) остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Сейчас налогоплательщик может получить вычет только по одному объекту.
Новый закон также ограничивает сумму понесенных расходов по уплате процентов, с которой предоставляется вычет. Эта сумма не должна превышать 3 млн. руб. Сейчас подобного ограничения нет.
Расширится перечень налогоплательщиков, имеющих право на получение имущественного вычета. В него войдут: родители, усыновители, приемные родители, опекуны и попечители, осуществляющие новое строительство либо приобретение на территории РФ объектов имущества в собственность своих детей или подопечных в возрасте до 18 лет.
Таким образом, грамотно применяя налоговое законодательство по НДФЛ и, учитывая грядущие его изменения, можно минимизировать сумму налога, как при покупке недвижимости, так и при ее продаже.
Список литературы:
[1] Налоговый кодекс РФ, ч. 1 и ч. 2 гл. 23 «Налог на доходы физических лиц»
[2] Федеральный закон от 23.07.2013 г. № 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации».
ТAX INDIVIDUAL INCOME IN REAL ESTATE TRANSACTIONS
V. V. Kraynova, P.D. Gorlov
The article examines the order of calculation, payment and refund of the tax to incomes of physical persons of real estate, analyzes changes during the provision of the property tax deductions from 2014.
