CC BY
63
Московское жилье: история и реальность1
В.А. Овсянников
эксперт-аналитик рынка недвижимости, кандидат архитектуры
Сегодня мы все - «иваны, не помнящие родства». Чтобы понять, что происходит сейчас и что ждет нас завтра, не грех обернуться и вспомнить, откуда мы пришли. Наш рынок недвижимости не возник на пустом месте и живет не в безвоздушном пространстве. Он «завязан» не только с экономикой, финансами и строительным бизнесом. Его оплодотворяют и питают как старые, так и новые социальные и политические процессы, наш пресловутый менталитет и прочие разности.
Разборка по понятиям
За прошедшие века и тысячелетия наш древний мир изменился не так сильно, как иногда кажется. На смену рукописям и перьям, книгам и авторучкам пришли компьютеры, но самые гениальные идеи по-прежнему рождаются в головах и записываются на клочках бумаги...
Конечно, о существовании рынка недвижимости в доперестроечные времена можно говорить лишь условно, но и нынешний рынок далек от совершенства. Прежде чем затронуть наиболее острые проблемы рынка жилья, нужно немного сказать о традиционных социологических методах, используемых в маркетинговых исследованиях и поныне.
Не секрет, что на рынке недвижимости истинных профессионалов крайне мало. Образование по этой специальности находится в начальной стадии становления. Под
профессионализмом обычно понимается большой и успешный опыт работы, чаще всего в риелторской сфере. Тем паче отсутствует профессионализм у растущей «армии» маркетологов, социологов и психологов, смело берущихся за решение самых сложных рыночных задач, касающихся недвижимости.
Социологические исследования жилища, проводившиеся в нашей стране лет 20-30 назад группой специалистов, имели уникальную особенность: в многолетней работе образовался коллектив энтузиастов из исследователей в области архитектуры и градостроительства, а также группы социологов и психологов. Со временем каждый член этого коллектива стал профессионалом как в архитектурно-типологических проблемах жилища, так и в вопросах социально-психологических исследований среды, тонкостях анализа и обработки данных, социальнопространственной интерпретации полученных результатов. Сегодня похожих «тандемов» пока не наблюдается и, как правило, результаты социологии рынка недвижимости оказываются на уровне незатейливой и часто сомнительной статистики.
Не менее, а, возможно, более острая проблема в том, что в анализах и прогнозах рынка широко используются различные дефиниции и классификации.
Существуют, например, «общепринятые» классификации квартир вторичного рынка. Специалистам они хорошо известны. Но что получается? В одном типологическом
1 В статье использованы материалы других публикаций автора.
ряду используются такие характеристики квартир, как «типовые», «качественные», «дешевые», с «малой» или «большой» кухней. Словно типовые квартиры не могут быть дешевыми (и где граница между дорогим и дешевым?), качественные не могут быть дорогими, нетиповые - некачественными и т. д. и т. п.
Нам как-то неловко напоминать, что любая серьезная классификация может проводиться лишь по одному главному признаку. Это - общенаучный принцип и тут даже не нужно быть специалистом в недвижимости! Иначе любой анализ некорректен и его результаты бессмысленны.
Эта проблема - не абстрактная. Она приводит к неразберихе на рынке, субъективизму и отсутствию надежных критериев в оценке качества квартир, рыночной стоимости, эквивалентности сделок. Более чем за 10 лет существования рынка жилья уж пора бы разобраться в элементарных вещах!
Из той же серии - проблема дефиниций. В любой базе вторичного рынка используются понятия «панельный» и «блочный» дом. Думаю, мало кто знает, о чем в действительности идет речь. Часто один термин подменяется другим. В итоге -опять неразбериха.
На самом деле в разные годы строились крупнопанельные и каркасно-панельные жилые дома. В 40-е годы прошлого столетия в Москве появился первый крупноблочный жилой дом. С конца 50-х годов панельные и крупноблочные дома стали серийными. Отличия крупнопанельного строительства от крупноблочного в том, что в первом случае элемент наружных стен делался единым на одну или даже две комнаты, а в крупноблочных домах эти элементы - более мелкие с простенками, подоконными блоками и пр. Были и другие конструктивно-технические особенности. Строятся еще и мелкоблочные дома, которые по своим характеристикам приближаются к кирпичным.
Как видно, все эти особенности являются существенными для оценки качества и соответствуют разным периодам строительства, конструктивно-техническим системам, капитальности и пр. и не могут не учитываться в рынке жилья. Здесь очень важ-
но знать год постройки дома (информация в органах технической инвентаризации всегда доступна), чтобы оценить не только срок его жизни, но и точнее определить типологическую принадлежность.
Можно долго рассуждать по поводу таких известных категорий, как «сталинка», «хрущевка», «брежневка» (о так называемом «элитном» жилье разговор особый). Уместные в бытовом жаргоне эти термины не красят наших «профессионалов». Достаточно сказать, что к «сталинке» относят и довоенное строительство с начала 30-х и послевоенное - до конца 50-х годов. Под эту категорию нередко подпадают дореволюционные доходные дома, которые сами по себе очень отличаются качеством и капитальностью. Были еще периоды «дешевого» строительства 20-х - конца 40-х годов. Каждому периоду соответствовали своя нормативная база и «жилищный стандарт».
Еще недавно широко использовали характеристику «улучшенные планировки», хотя улучшенные серии проектировались в начале 1960-х годов и были не намного лучше первого поколения крупнопанельных домов - «хрущевок».
Кроме того, московское строительство жилья всегда сильно отличалось от строительства в других городах и Подмосковье (существовали особые СНИПы).
Без установления единого профессионального языка, невозможны сопоставление и оценка разных исследований, крайне трудно получение содержательной информации от клиентов и респондентов при социологических опросах. Поэтому и результаты таких исследований - часто диаметрально противоположные, а их количественные и процентные показатели расходятся в разы.
Дорыночный период
Жилищный фонд Москвы последних десятилетий в своем создании прошел несколько главных этапов. За точку отсчета возьмем до- и послевоенное строительство жилья, которое сегодня одним скопом зовется «сталинским» (особенности внутри
него по разным периодам, а также особенности неоднородного дореволюционного фонда и так называемого «рабочего строительства» 20-х - начала 30-х годов ХХ века здесь рассматривать не будем). Дома и квартиры были весьма разнообразны и, как правило, продолжали и развивали традиции прежних доходных домов.
С конца 50-х годов берет отсчет качественно новый период, и, по сути, это явилось началом массового жилищного строительства по типовым сериям, в большинстве своем - крупнопанельным и крупноблочным. С этого момента по всей стране и в ее столице разворачивался и «набирал обороты» мощнейший домостроительный комплекс, доживший и мало изменившийся до наших дней.
Главными отличительными особенностями нового жилья стали его максимальная типизация, экономичность, технологическое единообразие формы и содержания. Это обеспечивало невиданные ранее объемы строительства, позволившие при всех известных издержках недорогой «типову-хи» сдвинуть с мертвой точки острейшую жилищную проблему, особенно болезненную в столице и крупнейших городах в условиях глобальной урбанизации второй половины прошлого века и практически неподконтрольного роста населения больших городов.
Оперируя современными понятиями «спрос и предложение», можно с большой уверенностью утверждать, что в середине прошлого столетия в нашей тогдашней стране сложилась почти классическая ква-зирыночная ситуация: огромный неудовлетворенный количественный спрос на жилье породил адекватное качественное (в смысле низкого качества) предложение в массовом индустриальном жилищном строительстве.
Однако такое динамическое равновесие продержалось не долго. Эйфория массового переселения из «сталинских» коммуналок, а также бараков и подвалов в малометражные, но отдельные «хрущевские» квартиры быстро закончилась. Жесткие нормы очень плотного заселения в тесные и неудобные квартирки требовали от проекти-
ровщиков улучшения типового жилья, что так или иначе делалось, начиная с 60-х годов, и продолжается поныне. И тут в полной мере выявилось практически неразрешимое противоречие крепнувшей год от года системы крупнопанельного домостроения. Она оказалась крайне жесткой, неповоротливой к качественным изменениям и не успевала за развивающимися потребностями жителей. Под гнетом тоталитарной экономики, включая и конкретную экономику строительства, под постоянным давлением диктата производителя росли и множились жилые массивы-близнецы и целые города советского стандарта качества жилья. Москва, в силу своих особых столичных привилегий, чуть раздвигала жесткие рамки этого стандарта, а по сути - полностью олицетворяла его, сделавшись его эталоном.
В 70-х-80-х годах, как сейчас становится ясно, сложилась уникальная историческая ситуация. Неказистое, но остро дефицитное, как и многие другие блага, предложение жилья стало формировать специфический жилищный спрос. Москва - не только прообраз «образцового коммунистического города», но и образец качества жизни («колбасного» благополучия)- стала желанным образцом качества жилища.
На пороге рынка
К началу 90-х годов в архитектуре и градостроительстве, как и в других областях, практически прекратилось государственное финансирование научных исследований. Рынок негосударственных заказов еще не сложился. Произошел небывалый отток квалифицированных научных и технических кадров (чтобы прокормить себя и свои семьи) в самые различные сферы деятельности и за рубеж. На своих местах остались немногие специалисты, которые по разным причинам не смогли или не захотели приспособиться к условиям нарождающегося, «дикого», нецивилизованного рынка.
В 1990-1991 годах автору довелось участвовать в подготовке Федерального закона «О приватизации жилья в России», который стал одним из первых рыночных за-
конов, но при всем своем несовершенстве дал решительный импульс к развитию жилищного рынка.
Начиная с 1992 года, приватизация жилья и рыночные сделки с ним пошли полным ходом. Рынок квартир складывался очень быстро, особенно в крупнейших городах, существенно опережая все другие виды недвижимости.
С начала 1990-х годов риелторская деятельность в Москве и других крупных городах России стала одним из самых доходных видов бизнеса. В него двинулись самые предприимчивые, зачастую талантливые молодые люди различных профессий, далеких от недвижимости. Рыночная стоимость жилья только зарождалась и формировалась стихийно в условиях высочайшей инфляции, при отсутствии рыночной инфраструктуры, слабой нормативной базе, коррумпированности властей и, по существу- при явной или скрытой криминализации возникающего рынка недвижимости.
К этому времени (осень 1992 года) относится первое в России исследование квартирного рынка Москвы, которое было проведено автором по заказу крупной риелторской фирмы «Сава». Впервые удалось выявить и систематизировать главные ценообразующие факторы жилых домов и квартир нарождавшейся московской «вторич-ки», когда цена квадратного метра в ней еще только стартовала с отметки 100 долларов. Нашли подтверждение старые наработки ученых-жилищников: основные потребительские качества жилья стали «фундаментом» его рыночной оценки. В исследовании ценовой ситуации на квартирном рынке Москвы приходилось использовать прежние разработки по социально-потребительской оценке жилья и квартир. На ограниченных данных возникающего рынка устанавливались главные зависимости между параметрами жилья и его рыночной стоимостью и строились первые модели оценки московских квартир.
Одной из знаковых работ, которую можно считать переходной, стоящей на стыке прежней жилищно-средовой проблематики и возникающих новых проблем рынка жилья, явилось социологическое исследо-
вание, проводившееся с целью обоснования проектирования кондоминиумов на западе Москвы в микрорайоне Тропарево. Требовалось разработать палитру типов домов и квартир исходя из реальных потребностей и финансовых возможностей их потенциальных жителей, дать рыночную оценку будущего жилого фонда, определить примерный уровень затрат при переселении из старых квартир в новые, проверить целесообразность и возможность создания разных степеней соседского коллективизма и индивидуализации жилой среды в условиях современной Москвы.
Приведем лишь некоторые результаты этой работы, подтвердившие и уточнившие старые наработки в новой предрыночной ситуации.
Суммарный процент недовольных своим жильем в московских типовых домах и квартирах, построенных в последние десятилетия, оказался довольно высоким - более 50 процентов. В прежние годы он находился на уровне 30 процентов.
Около 30 процентов опрошенных готовы были вкладывать свои деньги в улучшение жилищных условий. Из них более 70 процентов претендовали на относительно дешевые и стандартные квартиры, около 25 процентов - на квартиры повышенного качества, и порядка 5 процентов - на эксклюзивное жилье с собственным земельным участком или на последнем этаже типа «пентхаус».
Оказалось, что большинство людей не хочет иметь квартиру, расположенную выше 5-го этажа, а значит, дома повышенной этажности могут составлять лишь очень небольшую долю от всего жилищного фонда комплекса.
По результатам опроса система обслуживания жилого комплекса должна быть построена по ступенчатому принципу: крупный оздоровительный центр на весь комплекс должен дополняться небольшими помещениями универсального назначения в отдельных жилых образованиях (домах, подъездах).
Анализ полученных данных выявил убедительные, на наш взгляд, результаты, которые послужили основой практических ре-
комендаций по решению большинства социально-пространственных проблем формирования нового жилья.
Якобы рынок
Любой рынок требует необходимой инфраструктуры. В рынке недвижимости важным элементом является оценка рыночной стоимости его объектов. На примере становления рыночной оценки жилья можно выявить некоторые особенности институционального обеспечения рынка недвижимости.
Оценочная деятельность в сфере жилой недвижимости очень быстро была монополизирована в коммерческих интересах риелторскими фирмами и банками, занимающимися кредитованием под залог жилья, и до сих пор часто не соответствует критериям независимой оценки. В распространенной практике рыночной оценки квартир, как правило, используется не более 10-12 основных характеристик (район, жилая и общая площадь квартиры, площадь кухни, число и изолированность жилых комнат, этажность дома и этаж расположения квартиры, материал стен, лоджии и балконы, тип санузла - практически это все!). Однако при индивидуальной оценке квартир можно и нужно учитывать до 60-70 параметров жилья, а для уникальных квартир - еще больше.
Но, пожалуй, самой удивительной особенностью развития квартирного рынка в России вообще и Москве, в частности, при всей его продвинутости относительно рынков других регионов стало использование рыночной стоимости жилья лишь для внутренних расчетов между субъектами рынка. По-прежнему узаконена так называемая инвентаризационная стоимость, которая в несколько раз ниже рыночной и с которой берутся налоги и пошлины. Это выгодно большинству участников рынка, способствует росту криминала и уклонению от налогов, создает сверхприбыли риелторов и порождает коррупцию чиновников.
В таких условиях спрос на профессиональную и независимую оценку крайне ограничен. Рынок искусственно деформируется в узкокорпоративных интересах. В ре-
зультате искусственно занижается реальная стоимость качественного жилья и завышается - некачественного, первичный рынок наводняется типовыми домами с низкими потребительскими свойствами (продолжает действовать старый конвейер крупнопанельного домостроения), дорогое эксклюзивное жилье часто создается на низком профессиональном уровне. После финансового кризиса 1998 года квартирный рынок оказался затоваренным дорогим и некачественным жильем, спрос на него резко сократился, образовался значительный «неликвид» московских квартир, который стал рассасываться лишь при ажиотажном спросе 2003-2004 годов.
На фоне политических и экономических катаклизмов российский рынок недвижимости за последние десять с небольшим лет возникал при всех издержках и противоречиях. Сильные контрасты и неравноценность рынка отмечаются по разным регионам страны, по его секторам и видам недвижимости. При достаточно активном развитии жилищных рынков в крупнейших городах России и заметной положительной динамике рынка коммерческой недвижимости до сих пор практически повсеместно отсутствуют рынки земли и производственных объектов.
В современной России информация о рынке недвижимости ограничена и недостоверна либо тщательно скрывается. Практически отсутствует конкуренция и полноценная инфраструктура рынка.
В последнем десятилетии прошедшего века проявилась очередная «историческая загадка» России - Запад активно помогал нам в становлении рынка вообще и рынка недвижимости, в частности, а «глобальная среда» нашей страны (политическая, институциональная, профессиональная и пр.), по сути, отвергала эту помощь. Ее результаты оказались сведеными к обеспечению компьютерами и программными средствами органов местного самоуправления, повышению их имиджа в структурах власти, хорошей оплате труда местных специалистов в период совместных проектов (при том, что уровень этой оплаты несопоставим с оплатой западных консультантов), пониманию того, что у
нас все плохо, но должно быть лучше и совсем по другому, - а главные результаты этой помощи не могут быть внедрены, тонут в нашей бюрократии и коррупции и остаются «замороженными» до лучших времен.
При этом очень авторитетные западные эксперты, профессионалы в узких и конкретных областях рыночной экономики с огромным трудом ориентируются в специфике наших условий (общих и конкретных -экономических, организационных, градостроительных, архитектурных и т. п.), поэтому практические результаты этой помощи оказываются не велики.
Лучший город земли
При кажущемся благополучии Москвы на фоне других регионов страны (по некоторым данным, в Москве сосредоточено до 80 процентов всех капиталов России) многие проблемы переходного периода здесь ощущаются наиболее остро и болезненно. Ни для кого не секрет, что, чем ближе и насыщеннее властные структуры, тем сильнее расцветает коррупция и особенно в сфере недвижимости, где счет идет на миллионы и миллиарды долларов.
Москва была и остается кривым зеркалом бывшего Союза и России. Как и в прежние годы, столичные жилые новостройки по своей этажности разительно превосходят провинциальное жилье. Если раньше на фоне преобладания пятиэтажной жилой застройки в большинстве других городов в Москве строилось жилье высотой от 9 до 16 этажей, то в последние периоды средняя этажность жилых новостроек столицы активно приближалась к 20-ти этажам. Москва стала самым многоэтажным городом Европы, а по плотности населения опережает подавляющее большинство мировых столиц.
В развитых странах многоэтажное жилье даже социальное уже практически не строят с 70-х годов прошлого столетия. В Москве же сносятся многоэтажные отели, но не по причине своей полной негодности или невозможности реконструкции - уж больно выгодны новые миллиардные заказы в центре города.
Те, кому доводилось попадать в воскресный день в центры больших городов США (крупнейшие мегаполисы не в счет), замечали полное отсутствие светлокожих людей - они там не живут. Весь цивилизованный мир давно старается жить на окраинах городов или в небольших поселениях в окружении природы и на своей земле.
Экзотические для нас таунхаусы (многие наши «специалисты» по недвижимости продолжают называть их коттеджами) являются одним из популярнейших типов жилья во всем мире. Грех осуждать наш народ за непонимание прелестей жизни в малоэтажном доме со своим участком. Первые попытки «пересаживания» западных таунхаусов на нашу почву были обречены на неудачу. Долгое время реализовывался специальный Жилищный проект Всемирного банка, по которому нашим городам давали выгодные кредиты на постройку малоэтажного жилья. Города деньги брали, но пытались строить подобия своей «типовухи». Там, где возводились таунхау-сы без адаптации к нашим условиям и традициям (долго внедрялись в массовое сознание «прелести» типового многоэтажного жилья), они вызывали полное отторжение у населения. Лишь в самое последнее время стал образовываться рынок подмосковных таунхаусов, да и то под влиянием всеядного спроса последних полутора лет. У россиян «собственная гордость - на буржуев смотрим свысока».
Результаты серьезных социологических исследований жилища почти тридцатилетней давности - жить в многоэтажных домах предпочитало не более 8-13 процентов населения больших городов нашей страны, включая и Москву. Тогда еще только начинал формироваться тот деформированный спрос на «престижную» московскую много-этажность, и жилищные потребности населения России мало отличались от потребностей жителей других стран. 5-9-этажная застройка доминировала по всей стране. Вопросы о предпочтительном типе жилья, конечно, задавались не «в лоб»: опрашиваемым профессионально объясняли все преимущества и недостатки мало- и многоэтажного жилья.
Но интересы жителей меньше всего учитывались власть предержащими и их архитектурно-строительным цехом. Воз и ныне там. Конвейер, запущенный еще с хрущевских времен, благополучно функционирует, наращивая этажи и сметая своих предков -панельные дома первого поколения, - ставя на их место новые крупнопанельные и монолитно-кирпичные монстры.
Во всем мире самыми популярными для проживания всегда были 3-й и 4-й этажи (если нельзя жить на своем участке земли). Психологи разных стран давно установили, что «жить выше крон деревьев» желают лишь люди «с отклонениями» или не склонные к семейному образу жизни. В современной же России в цене самые верхние этажи многоэтажек с иллюзорными «видами из окон» на ржавые крыши соседних домов. По этому случаю мансардные этажи многих домов стали горделиво величаться «пентхаусами». Много странностей происходит на нашем странном рынке недвижимости - рынок все спишет.
Полезно помнить, что недвижимостью всегда считалась земля с созданными на ней «улучшениями». Поэтому квартиру в многоэтажном доме можно считать объектом недвижимости лишь условно. С точки зрения нормального рынка недвижимости и здравого смысла, покупая квартиру в «элитной» или типовой высотке, мы приобретаем кусочек неба, а наши московские лендлорды продают воздух за немалые деньги.
Тем не менее рынок московских квартир уже больше десяти лет развивается темпами, опережающими все другие сегменты и во всех городах России. Все эти годы в Москве цены на квартиры росли с завидной скоростью (с перерывом на пару кризисных лет в конце 1990-х). Воспитанный спрос на многоэтажное жилье реализуется в полной мере.
Не менее половины покупателей московских квартир составляли и составляют иногородние. Москва продолжает оставаться самым притягательным местом страны и обречена на нескончаемый спрос.
Спрос рождает предложение - почти незыблемый закон всякого рынка. У нас же все чаще выходит наоборот. И нынешний спрос -это прямое продолжение вчерашнего и се-
годняшнего предложения жилья, которое продолжает предлагать Москва, известная по старой песне как «лучший город земли».
Дорогая моя столица
Но не все так грустно. Жизнь заставляет меняться. Почти половина новостроек Москвы уже создается по индивидуальным проектам в непанельном исполнении. И это не только монолитно-кирпичные 30-этажные «типовые» этажерки, вырастающие тут и там как после грибного дождя, и не только грозящие нам в скором будущем 60 жилых небоскребов. Есть вполне достойные проекты и постройки, особенно в центральных районах города, где градостроительные ограничения заставляют застройщиков и архитекторов вписываться в сложившуюся городскую среду.
Еще более обнадеживают планы московских строителей, которые наконец признали, что в Москве скоро не останется места для горячо любимого ими крупнопанельного домостроения. Его объемы будут вынужденно сокращаться, а неутомимый конвейер устремит свою многоэтажную продукцию все дальше и дальше за пределы МКАД, по полям и лесам Московской области. Сбудется заветная мечта идеологов недавнего прошлого - сотрутся последние грани между городом и деревней... Но и тут получилась нестыковка: власти Московской области неожиданно стали отказываться от проверенных годами и десятилетиями московских серий панельных домов. Стройко-мплекс Москвы, самый «рыночный» в мире, в союзе с Госстроем России, не менее «рыночным», грозится привлечь антимонопольный комитет, чтобы пресечь самоуправства области. Парадоксы нашего времени!
Особой проблемой является ценообразование, которое достойно отдельного обсуждения. Себестоимость строительства, ее составляющие и «накладные расходы» еще долго останутся в «тени» нашего рынка недвижимости. Как образуется цена объектов на рынке? При доходности строительного бизнеса, достигающего 100 процентов (на Западе она исчисляется единицами процентов), проблема ценообразования на нашем рынке достаточно условна.
Сегодня о московском рынке жилья не говорят и не пишут лишь самые ленивые. Общая ситуация выглядит примерно так.
В еще докризисном 1995 году рост цен на московские квартиры практически остановился. Была достигнута определенная стабилизация, баланс спроса и предложения, и никто не считал цены 1995-1996 годов заниженными. Так продолжалось до кризисных событий конца 90-х годов, после которых не сразу, но довольно быстро произошло заметное снижение цен на квартиры.
После выхода из кризиса цены на жилье росли по 20-30 процентов в год. В 2002 году рост цен замедлился и составил порядка 15 процентов. Это дало повод многим аналитикам рынка недвижимости, включая и автора статьи, говорить о приближающейся стадии стабилизации рынка, когда ценовой рост будет незначительным, а по некоторым сегментам рынка и низко ликвидным объектам даже произойдет снижение цен.
Однако весь прошлый год и начало нынешнего демонстрируют новый энергичный рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. За первое полугодие
2003 года рост цен достиг годового за 2002 год - те же 15 процентов. В отдельные месяцы пошлого года на вторичном рынке прирост достигал чуть ли не 5 процентов. По совокупности факторов роста, о которых скажем далее, ожидалось, что до конца
2004 года тенденция может сохраниться, хотя конец лета и осень могут заметно пошатнуть этот рост.
Теперь уже ясно, что ожидаемая стабилизация пока не наступила и налицо, напротив - продолжавшийся до самого последнего времени стабильно высокий рост. Хорошо это или плохо? Зачем нужна долговременная стабилизация?
В ней более всего заинтересован потребитель, покупатель жилья. Он мог бы не бояться, что завтра цены подскочат еще выше и желанная квартира станет ему не по карману. Мог бы спокойно накапливать необходимую сумму, планировать свои действия и тщательно выбирать нужное ему жилье. Сегодня же на вторичном рынке большинство «альтернативных цепочек» не доживает до логического завершения из-за лавинооб-
разного роста цен. Расселение коммуналок стало почти нереальным: цены скромных однокомнатных квартир приблизились к 50 тыс. долларов, а комнату в коммунальной квартире дешевле 25 тысяч не найти.
Стабилизация нужна и честным риелторам, чтобы спокойно и продуктивно работать. Стабилизация, по большому счету, выгодна и разумным застройщикам, стремящимся надолго обосноваться на жилищном рынке, перейти от «снятия сливок» ажиотажного спроса к долговременной и честной конкуренции, разрабатывая выверенную маркетинговую стратегию в интересах максимально широких слоев потребителей. При стабильном рынке активизируется его внутренняя динамика. Неизбежно растет качество строительного продукта при разумной ценовой политике. Наводится порядок в существующих сегментах, и появляются новые под воздействием реального спроса, реальных потребностей в новых качественных характеристиках жилья.
Что же сегодня происходит и почему наши оптимистические надежды гаснут и сменяются выжидательным пессимизмом?
Стремительный ценовой рост после кризиса конца 90-х годов объективно способствовал «отложенности» спроса на жилье. Накопления на новые квартиры не успевали за темпами их удорожания, и небольшое снижение роста цен в 2002 году незамедлительно проявило и дало всплеск накопившегося за 2-3 последних года отложенного спроса. И хотя рост реальных доходов в среднем отставал от темпов удорожания жилья, он все-таки проявился у части населения, доходы которой превышали (и существенно превышающим) «среднебольничный» уровень.
Нас снова, как в далекие застойные годы, выручают пресловутые «нефтедоллары». Относительное экономическое благополучие последних лет во многом определяется экспортной выручкой и высокими ценами на нефть. И пользуются этим не одни «нефтяные магнаты»: приток валюты через бюджет и другие каналы подпитывает почти все сферы экономики. Среди сегодняшних покупателей дорогого жилья можно встретить представителей самых разных видов бизнеса и государственной бюрокра-
тии (известно, что бюджетные деньги редко доходят до адресатов).
Падение курса доллара вызвало спонтанное стремление избавиться от их запасов в нашей стране с развитой «стеклянно-банковской системой». Массовый поток инвестиций хлынул в недвижимость в надежде на долговременный рост цен. Прошедшие выборы привлекли огромные денежные средства, большая часть которых (по опыту прежних лет) материализуются в приобретение недвижимости, в первую очередь -московской. На ценовой рост влияет развитие всевозможных кредитных и квазиипо-течных схем продажи жилья.
В результате - нежданные темпы удорожания жилья практически во всех сегментах рынка.
Кто же этот добрый доктор?
Судя по всему, по ожидаемым политическим и экономическим прогнозам, в ближайшее время благоприятная для разогрева рынка ситуация резко не изменится. На первый взгляд, рынок от этого только выиграет. Сохранится с небольшими колебаниями высокая активность спроса. Постепенно раскупится «залежалый товар» и продолжится устойчивый рост объемов нового жилья (включая давно морально устаревшее - панельное). Цены по всем сегментам рынка продолжат свой рост. Проблемы качества предложения - постоянной альтернативы количественного роста - отодвинутся до лучших (или худших) времен и все субъекты рынка (производители, посредники, потребители) останутся при своих интересах. И такому «благополучию», кажется, не будет конца.
Но благополучие это - обманчивое и опасное. Любое нарушение зыбкого равновесия при экстенсивном характере развития рынка чревато серьезными неприятностями. Достаточно любого внешне- или внутри-экономического толчка, появления любой, даже потенциальной, кризисной ситуации и раскалившийся рынок недвижимости может обрушиться с самыми негативными и трудно предсказуемыми последствиями. Чем круче подъем, тем болезненнее падение!
Многие аналитики уверяют, что резкого падения цен на рынке московского жилья не произойдет ни при каких обстоятельствах. Это мнение не лишено оснований: рынок недвижимости очень инертен и спрос на московские квартиры еще долго останется высоким. Но реальную опасность представляет внутренний кризис первичного рынка, когда многие застройщики окажутся неконкурентоспособными, обремененными значительным неликвидом и долговыми обязательствами. Долгожданный механизм реальной конкуренции может заработать в полную силу и неготовые к нему вынуждены будут «сойти с дистанции».
О характере подъема на московском рынке первичного жилья красноречиво говорит ценовой анализ (рисунки 1 и 2).
Судя по графикам ценовой динамики на
2002 год, все предвещало скорую стабилизацию рынка. Однако по совокупности 2002 и 2003 годов ценовая динамика приобрела качественно иную окраску. Оказалось, что наш рынок первичного жилья - мистически прямолинеен! С середины 2002 до середины 2003 года типовая (панельная) «первич-ка» выросла на 21 процент. Нетиповая (монолит) - на 17 процентов. При этом тенденция «угасающего» роста сменилась на «прямолинейную». То есть даже с учетом периодов временных колебаний рост рынка на достаточно длительный период «запрограммирован» на устойчивый и планомерный подъем цен. И за период с конца
2003 года по уже почти половину 2004 года удалось этот «плановый» рост провести даже с перевыполнением, благодаря крайне удачному стечению обстоятельств.
Известно, что в России «рыночный» рост предопределяют монополисты-панельщи-ки. От них по цепочке директивное ценообразование, как метастазы, расползается по остальному рынку. Опосредованный и поддерживаемый ценовыми иллюзиями спрос создает очередную иллюзию постоянства и долговечности жилищного дефицита при постоянной и долговечной востребованности московского жилья. Из столицы страны застойного всеобщего дефицита Москва превратилась в город «рыночного» дефицита жилья.
1300
1200
1100
1000
900
800
700
600
-Пан.
■Мон/кирп.
■Логарифмический
(Мон/кирп.)
-Логарифмический
(Пан.)
Рис. 1. Ценовая динамика московских жилых новостроек в 2002 году
Рис.
2. Ценовая динамика московских жилых новостроек за 2002 год и первую половину 2003 года
Рынок недвижимости очень специфичен по своей сути (специалисты выделяют немало важных отличий от классического товарного рынка), главное - он малоконкурентен (каждый объект по своему уникален и способен рано или поздно найти уникальный спрос) и подвержен высокой степени монополизации и нерыночным механизмам ценообразования.
На строительном рынке Москвы сложился огромный финансовый ресурс. Деятельность компаний-застройщиков почти не зависит от их ценовой политики и результатов продаж. «Конкуренция» проявляется лишь при распределении участков под застройку. Некоторые аналитики докопались до, казалось бы, неожиданных выводов: региональные власти
и региональный бизнес - единое целое. Строительный бизнес в Москве по своей доходности не уступит любому. Стабильный рост цен - гарантия благополучия сопричастных. За выводами далеко ходить не нужно.
Раздувшийся «рынок» московских новостроек важно вещает послушному спросу словами классика: «Я тебя породил, я тебя и убью». Пузырь лопается и спрос переходит в латентное состояние. Или в обратной последовательности: неудержимый спрос «раздувает» необузданный псевдорыноч-ный пузырь, который неизбежно приведет к кризису столичной недвижимости, - что суть дела не меняет.
В прессе все чаще появляются статьи о грозящих катаклизмах на жилищном рынке
Москвы. Нормальной стабилизации не состоялось, поэтому становятся все вероятнее риски «лопнувшего пузыря» - выборы закончились, внешние факторы поулягутся и могут смениться на противоположные (цены на нефть, курс доллара), спрос, инвестиционный и обеспеченный деньгами потребительский, поднасытится и критическая масса инвестиционных квартир выльется на рынок, остановится поток банковских кредитов и т. д. и т. п.
Пессимистические ожидания грядущих потрясений на рынке недвижимости подпитываются надвигающейся общей кризисной ситуацией в Москве. Качество столичной жизни ухудшается на глазах. Транспортные проблемы, вопреки нескончаемому «кольцеванию» и «разворотам» транспортных потоков, обостряются с каждым годом. Население города официально превысило показатели Генплана на 2020 год (10 млн чел.), а реально приблизилось к 13 миллионам. Соответственно, растет автопарк. В ближайших перспективах - 60 новых жилых небоскребов и многоэтажное строительство на всех свободных и реконструируемых площадках. Все это происходит почти спонтанно, результаты и последствия не анализируются.
Сегодня призывы о самом выгодном вложении денег в московскую недвижимость подвергаются все большим сомнениям. Нынешние цены, бесспорно, приближаются к пиковым. В большинстве случаев, как мы пытались показать, они искусственно завышены. В последние годы накопилось и продолжает расти немалое число низко ликвидных объектов, о которых сегодня в условиях ажиотажного рынка почти не говорят.
Маркетинг призрачного рынка
В разговоре о ценовой политике, типах жилья и потребительском спросе нельзя обойти такую важную проблему, как маркетинг недвижимости. При том что рынок недвижимости худо-бедно развивается и, по мнению аналитиков, даже прошел несколько важных стадий в своем развитии, представления о маркетинге недвижимости только складываются, преодолевая разнобой
мнений и позиций. Еще год-два тому назад спрос на маркетологов у крупных фирм-застройщиков практически не наблюдался. Сегодня ситуация меняется.
Признание важности маркетинговых исследований пришло, но единое понимание их сути и истинных целей пока не наступило. Подавляющее большинство работ в этой области ограничивается ценовым мониторингом и манипулированием рекламными компаниями. Это, безусловно, важно, но не охватывает главных задач маркетинговой деятельности.
Суть любого маркетинга - и недвижимость не исключение - в активном воздействии на связку «потребитель - товар». И не случайно потребитель всегда ставится на первое место. На практике все происходит в обратном порядке: на рынок выставляют то, на что способны, а дальше начинается состязание цен и рекламных ходов. При огромном резерве спроса на московскую недвижимость и ее высочайшей рентабельности каждому достается свой кусочек сладкого девелоперского пирога. А потребитель подчиняется принципу: «Ешь, что дают!» Наш не очень требовательный рынок все скушает, но, как известно, аппетит приходит во время еды, а пресыщение некачественной едой чревато несварением желудка.
Резюме из данного кулинарного экскурса вполне очевидно: тот, кто рассчитывает на долговременную успешную работу на рынке недвижимости, должен серьезно озаботиться изучением потребительского спроса на самые разные типы жилья, для разных градостроительных условий, разного потребительского качества и ценовых категорий. Многие ниши жилищного рынка пустуют и ждут достойного заполнения. Традиционные и, кажется, незыблемые типы жилья должны и неизбежно будут меняться. Умеющие предугадать (точнее - предвидеть и обосновать) эти изменения получат очевидные преимущества и станут бесспорными лидерами рынка недвижимости.
Механизмы подобных маркетинговых исследований давно известны и успешно использовались в отечественной прикладной науке еще в далекие «застойные» годы,
когда нашим школам социологии жилища и архитектурно-средовой психологии не было равных в мире. Результаты тех исследований опередили свое время и не могли реализоваться в условиях директивно-плановой экономики при незыблемом диктате производителя. Теперь ситуация иная. Нужны лишь разумная воля и понимание проблемы. И результаты не заставят долго ждать.
По маркетингу недвижимости почти нет специальной литературы, а общие маркетинговые принципы и приемы приносят мало пользы в такой специфической области, как рынок недвижимости. В классической литературе по рынку недвижимости (переводной, чаще всего американской) подробно описаны многие его принципиальные отличия от иных товарных рынков. Нет нужды подробно говорить об этом, и каждый, поработавший на «недвижке», ощутил их в своей практике. Приведем лишь цитату из одной среди немногих отечественных книг по строительному маркетингу: «Маркетинговые исследования рынка строительной продукции представляются творческим процессом, требующим большой изобретательности и новаторства. Этим процессом могут заниматься энтузиасты, хорошо знающие строительное производство, архитектуру, экономику строительного производства, психологию людей и обладающие чувством нового»2. Помимо этого, очень желателен опыт прикладной социологии в архитектурных областях, навыки прогностики, градостроительных и социо-географичес-ких исследований, средовой психологии, оценки недвижимости и многое другое.
Однако потребность рынка недвижимости в серьезных маркетинговых исследованиях ощущается все сильнее. И они изредка появляются.
Появились первые исследования по глубокому изучению спроса на отдельных рыночных сегментах, например по загородному жилью (Г.М. Стерник, Н.Н. Ноздрина и др.). Некоторые особенно продвинутые риелторы вплотную начинают изучать проблему ликвидности городского жилья. Исполь-
зуются математические модели и выявляются «тонкие зависимости» между параметрами домов и квартир и их ликвидностью. Но этот путь долог и непрост.
Можно привести пример из практики массовой оценки недвижимости, когда для грядущих налоговых реформ требовалось оценить всю недвижимость целых городов -Твери и Новгорода. Использовались давно апробированные во всем мире прекрасные американские модели массовой оценки, привезенные и раскрученные у нас крупнейшими американским специалистами в этой области. Но исходная информация закладывалась в модели из наших реальных сделок (какие у нас бывают сделки и информация по ним, особенно в «не-жилье», понятно всем). И результаты такой оценки получались просто фантастические: приходилось все проверять и перепроверять в ручную и «на глазок» с учетом нашей рыночной специфики. И тогда модели оценки начинали работать.
Хорошо забытое старое
Почти независимо от желания участников, первичный рынок жилой недвижимости помаленьку развивается. Прошло не так много лет со времени, когда молодой, но быстро созревший рыночный спрос - наследник неудовлетворенного жилищного спроса советских времен, оплодотворенный ростом долларовых доходов определенной части населения, через положенный срок и с родовыми муками начал производить на свет некое предложение. Первые предложения на рынке нетипового жилья, еще неказистые и «недоношенные», быстро находили своих покупателей в условиях острого дефицита первичного рынка и на фоне привычного панельного однообразия.
Все происходило словно в первый раз, начиналось «с нуля». Длительное и постепенное вхождение в современный и развитый рынок, как это было на Западе, у нас по известным причинам отсутствовало. Мы вынуждены были проскочить, миновать много промежуточных этапов, так и не ощу-
2 Маркетинг в строительстве / Под ред. И.С. Степанова, В.Я. Шайтанова. М., 2001. С.143.
тив их. Западный опыт с его вековыми хождениями по рынку недвижимости быстро перенимался нами со всеми его плюсами и минусами.
Зато у нас был другой уникальный опыт и долгий период «квазирынка» (при отсутствии рыночных отношений, периодической отмене и возрождении кооперативного жилья, убогом индивидуальном жилищном фонде на одноэтажных окраинах старых городов, но при «постоянном росте потребностей советских людей» и соответствующей жилищной политике). Наши ученые-жилищники могли не спеша и вдумчиво разобраться в фундаментальных жилищных проблемах, до которых у западных рыночников и прагматиков руки не доходили.
Сегодня было бы грешно не воспользоваться этим опытом, не изобретать очередных «велосипедов», когда рынок наступает со всех сторон и требует быстрых, но ответственных решений.
Утопический принцип «по потребностям», хотя и оставался несбыточным лозунгом, однако позволял любопытным ученым умам вволю покопаться в этих самых людских потребностях и кое-что понять. Наскучило повторять, что все новое - хорошо забытое старое. За полтора десятилетия крутых реформ накрепко забылись многие старые истины.
Законы «квартирного спроса» давно известны, но успешно забыты.
Например, лет 25 тому назад выяснялось, что предпочитают люди: иметь на одной общей площади квартиры много небольших комнат или мало комнат, но больших? Предпочтения опрашиваемых более чем в 30 городах бывшего Союза поделились почти поровну. Сработала разная психологическая установка людей на свойства окружающего жилого пространства. Чем не основа для определения параметров свободной планировки квартир, хотя раньше о такой и не слыхивали!
Или, должны ли все комнаты быть изолированными? Сегодня это важный «плюсик» в оценке качества любой квартиры. Но вспомним старые дворцы, особняки и лучшие доходные дома - там сплошные анфилады жилых комнат. Социологические ис-
следования даже скромного «дорыночно-го» жилья показали, что проходная гостиная в многокомнатной квартире очень удобна и даже полезна для сплочения семьи, выполнения многих семейных функций в жилье (важный социально-психологический фактор!). А сейчас общепризнанно, что это большой недостаток, как и совмещенные санузлы.
В России давнишняя и особая нелюбовь к совмещенным «удобствам» существует, видимо, со времен хрущевских малометра-жек. Однако в 1-комнатных квартирах во всем мире - это абсолютно нормальная практика. В недорогих съемных квартирах в новых домах в США даже в 3- и 4-комнатных единственный совмещенный санузел -не редкость.
В идеале вообще не должно быть двух одинаковых квартир, ведь все люди разные и их потребности в жилье очень многообразны.
Можно еще много «выудить из закромов» старой социологии жилища, просто здравого смысла и житейской практики, но перейдем к другим, не менее актуальным проблемам.
Наши проектанты-жилищники здравым смыслом давно не блещут. Если не полениться и найти совсем старые, дореволюционные проекты и жилищные нормы - будет чему удивиться! Но 70 лет профессиональной и идейной шизофрении сделали свое дело, а затем - полная растерянность от долгожданной свободы. В итоге мы имеем то, что имеем на рынке жилья, в том числе и так называемого «элитного».
Наш застройщик почему-то очень упрям и неповоротлив, пребывает во власти старых риелторских басен и рекламных сказок. Видимо, это - слишком затянувшийся период «снятия сливок» на рынке жилья, когда изголодавшийся спрос заглатывал любую наживку (и продолжает заглатывать) незатейливого предложения. Но многие маркетологи отчетливо видели прираставший с каждым годом неликвид, или «буфер», особенно в сегментах эконом- и бизнес-класса, непродававшийся по несколько лет до начала очередного «клондайка» жилищного рынка в середине 2003 года.
Кое-кто очень удивится и не поверит, что сегодня самое востребованное первичным рынком жилье - это 3-комнатная квартира площадью около 90 кв. м на средних этажах 8-14-этажного нетипового и непанельного дома на юго-западе с количеством квартир не более 100, готовой и удобной планировкой, выровненными стенами, полом и потолком. Это лишь самый распространенный набор требований - есть не мало других значимых требований, которые подтверждаются конкретными цифрами и процентами репрезентативных опросов. И в них много неожиданностей для риелторов и застройщиков. Если нашему непривередливому клиенту предложить то, что ему действительно по душе - он и за ценой не постоит, естественно, в разумных пределах. А сегодняшний первичный рынок пока очень далек от параметров массового спроса, перенасыщен большими низко ликвидными квартирами «свободной» планировки (часто непригодными ни для одной нормальной планировки), обрастает домами-небоскребами и активно «совершенствует» крупнопанельные серии.
Любителям статистики
Нужно отдать должное медленно меняющимся реалиям: в последнее время стали изредка появляться публикации об истинных потребительских качествах жилья3. И в них информация, как правило, основана на здравом смысле здравомыслящих риелторов. Это тоже неплохо. Но важны более объективные данные. И мы пытались их получить. Представим лишь самые наглядные результаты недавних представительных социологических исследований потенциальных клиентов московских новостроек.
Как можно было предполагать, наибольшей популярностью для места проживания пользуются Юго-Западный и Западный округа Москвы (суммарно более трети всех респондентов). На следующей позиции оказались Северный административный округ
и, как ни странно, ближнее Подмосковье. Лишь за ними следуют Центральный административный округ и другие округа Москвы. При этом почти половина опрошенных хочет жить на окраине города и около трети - в средних зонах Москвы. Лишь чуть более 10 процентов желают поселиться в районе Садового кольца и центре города. Налицо явная центробежная тенденция выноса жилья в экологически благоприятные зоны Москвы и ближнего Подмосковья.
Панельные дома предпочитают остальным около 15 процентов опрошенных и, видимо, по причине их относительной дешевизны (при том, что сегодня средняя цена панельной новостройки уже превысила
1 300 долл./кв. м !) Треть будущих новоселов мечтает о кирпичных домах, более 40 процентов - о разных модификациях монолитных домов.
Характерно, что доля спроса на «типы» нетиповых новостроек существенно уменьшается с ростом их качества, престижности и, соответственно, цены. Так, самые дешевые монолитные дома выбирают более 40 процентов опрошенных, дома эконом-класса с минимальным составом обслуживания - 34 процента, дома бизнес-класса -6 процентов, клубные дома VIP-класса- не более 2 процентов опрошенных. Нужно признать, что в этих показателях доля выбора дорогих домов может быть ниже реальной, так как в опрошенной аудитории существенно преобладали средне обеспеченные слои населения, а значительная часть высоко обеспеченных могла не попасть в число наших респондентов по условиям опроса.
Самой популярной этажностью жилых домов (46 %) стала высота в 8-14 этажей. Более низкую этажность предпочитают около 30 процентов. 21 процент опрошенных оказались «реалистами», ориентированными на самые массовые сегодня 15-24-этажные дома. И меньше 3 процентов согласны жить в более высотных зданиях. Таким образом, смелые фантазии московских градостроителей по поводу не менее 60 современных
3 Иван Гидаспов. Что хочет покупатель элитного жилья // Недвижимость. 2003. № 5 (21). Приложение к еженедельнику «Компания».
Роман Хохлов. В поисках золотой середины // Квадратный метр. 2003. № 27 (133).
жилых небоскребов не подкрепляются никакой статистикой, не говоря уже о здравом смысле и тенденциях строительства жилья в развитых странах.
Не менее показательна статистика выбора оптимального числа квартир в новом доме. Почти половина опрошенных (44 %) желает жить в доме с количеством квартир от 50 до 100. Около трети респондентов
(28 %) предпочитает еще меньшие дома - на 20-50 квартир и 8 процентов хотело бы иметь в доме до 20 квартир. Лишь 13 процентов людей согласны жить в домах с числом квартир более 100. Эти цифры не соответствуют структуре нового жилья по числу квартир в доме: в большинстве строящихся домов и комплексов количество квартир превышает 100.
Весьма неожиданными оказались результаты опроса по поводу готовности планировки и отделки квартир. Миф о пригодности для большинства покупателей новых квартир «свободной планировки» оказался сильно преувеличенным. Любителей свободной планировки оказалось лишь 22 процента из опрошенных. 24 процента предпочли бы выбор из нескольких вариантов планировки на стадии строительства дома. Наибольшей популярностью (30%) пользуется готовая планировка с ровной стяжкой на полу, выровненными и побеленными стенами и потолком. Традиционную планировку с типовой отделкой и оборудованием предпочло 11,5 процента опрошенных, а планировку по уникальному дизайн-проекту с высококачественными отделкой и оборудованием - 8,6 процента.
Сегодняшняя типология квартир в домах, строящихся по индивидуальным проектам, также изрядно мифологизирована. До недавнего времени считалось, что в хорошем и очень хорошем жилье площади квартир не должны быть менее 150 квадратных метров. Теперь планка понизилась метров до 130. Некоторая практика риелторской работы в так называемом «элитном» жилье нас убеждала, что наибольшим и наименее удовлетворенным спросом пользуются как раз относительно небольшие квартиры, площадь которых составляет в среднем около 100 квадратных метров. Поэтому нам
важно было узнать, что же на самом деле хотят потенциальные клиенты качественных новостроек. Их ответы выявили такую картину: наиболее популярными типами квартир (каждый - по 16-17 %) оказались 2-комнатные площадью 50-70 кв. м, и два типа 3-комнатных квартир - площадью 70-90 и 90-100 кв. м. Когда мы выделили группу потенциальных потребителей качественного жилья (не престижного, не сверх элитного, а именно качественного) в средней ценовой категории, то оказалось, что большинство из них (53 %) желает жить в 3комнатных квартирах площадью от 70 до 100 квадратных метров.
Мечтать, надо мечтать
Хотим мы или нет, рынок жилья неизбежно созреет и станет все более избирательным. Поняв это, можно долго и успешно работать на стремящемся к цивилизованности конкурентном рынке. А пока застройщикам позволяют держаться на плаву лишь неуемный спрос (преимущественно неизбалованной жильем провинции), ценовые скидки и прочие рекламные ухищрения при фантастической доходности московского строительного бизнеса. Очень «кстати» пришелся и накопившийся отложенный спрос и продолжающийся по сей день ажиотажный спрос под давлением нефтедолларов и обесценивания американской валюты, но последствия затянувшегося начала стабилизации рынка и дальнейшего роста цен могут быть, как уже говорилось, весьма неприятными.
В этом нам видится одна из главных причин того, что сегодня аналитики воздерживаются от слишком оптимистичных прогнозов. Но есть ли альтернатива мрачным апокалипсическим ожиданиям и что можно и нужно предпринимать, чтобы смягчить или даже нейтрализовать весьма вероятные грядущие неприятности?
Трудно и, наверное, бесполезно предлагать рецепты на все случаи жизни, но можно попробовать (рискуя ошибиться и не учесть какие-то скрытые факторы) хотя бы очертить на уровне здравого смысла некоторые очевидные для нас шаги и направления действий.
Первое. Не дожидаясь явной стабилизации и равновесия рынка, загодя формировать стратегию диверсификации деятельности на первичном рынке жилья (именно он предопределяет состояние всего рынка). Нужно искать и находить «пустующие» сегменты рынка, где сегодняшнее предложение заметно отстает от реального и потенциального спроса.
Второе. При всем соблазне простых количественных решений, слепо следующих за кажущейся стабильностью спроса, необходимо вплотную заняться проблемами качества жилья. Качеством - не в смысле его удорожания и насыщения атрибутами «элитности», а в смысле соответствия реальным потребностям разных по финансовым возможностям и образу жизни слоев населения.
И наконец, третье. Нужно постоянно стремиться к снижению себестоимости строительства жилья без ущерба его потребительским свойствам. Искать резервы (технические, градостроительные, планировочные, организационные) уменьшения затрат и оптимизации ценообразования на рынке первичного жилья. Делать рыночное жилье доступным для более широких слоев потребителей, сохраняя рентабельность для застройщиков.
Наверное, список благих пожеланий можно продолжить, но их реальная эффективность во многом и прежде всего зависит от согласованных действий крупных игроков на рынке первичного жилья, задействованных в нем городских и властных структур, способных наконец-то пожертвовать сиюминутной и личной выгодой и кажущимся благополучием в пользу долговременных перспектив цивилизованного рыночного развития. Заняться реальной перестройкой доставшегося нам от старой эпохи строительного комплекса, на деле, а не на словах способствовать решению вечно живой жилищной проблемы в новых социально-экономических условиях. А рынок и здравый социальный и экономический смысл рано или поздно (лучше раньше!) все расставят на свои места, и каждому воздастся должное по заслугам.
А пока наш рынок недвижимости очень похож на нашу сырьевую и недальновидную
экономику, где широкий человеческий интерес остается по-прежнему на задах теперь уже постсоветской, околорыночной, олигархической политики.
Однако кое-какой оптимизм имеет место быть. Пройдет немного лет, и наша незабвенная «панель» окончательно уйдет с первичного рынка и обесценится на «вторич-ке». А пока руководители строительного комплекса Москвы и столичные власти, радеющие на словах о жилищных нуждах москвичей, на деле нещадно эксплуатируют эти самые жилищные потребности. Острота жилищной проблемы за многие прошедшие десятилетия не снизилась. Годы реформ обострили ее еще сильнее. Чтобы хоть как-то улучшить жилищные условия, тратятся последние сбережения и экономится каждый доллар за квадратный метр жилья. И если панельные дома хоть чуть дешевле монолитно-кирпичных - покупается квартира в панельном доме. При этом на готовой планировке и отделке экономится немалая сумма. В итоге - спрос на панельное жилье не снижается и панельное домостроение живет и здравствует.
Безусловно, еще какое-то время панельные дома удержат нишу некоммерческого жилья. Ведь только в России одни и те же серии раздаются бесплатно очередникам и продаются (сегодня уже до 2 000 долларов за метр). В цивилизованном и расчетливом мире социальное и дотируемое жилье не похоже на рыночное. И если нерыночное жилье должно подчиняться своим законам (социально-функциональным, планировочным, экономическим), то жилье для рынка создается на основе углубленного изучения спроса по всем количественным и качественным параметрам.
В дальнейшем следует ожидать более явственной качественной дифференциации монолитно-кирпичных домов: установятся новые и в большей степени обоснованные диапазоны ценовых групп и потребительских категорий жилья, аналогичных и дополняющих сегодняшние «эконом-класс», «бизнес-класс» и «^Р-класс». Вероятно, появятся новые типы экономичных монолитно-кирпичных домов для муниципального строительства и дешевого сегмента жилищного рынка.
В перспективе можно ожидать снижения цен на квартиры в панельных домах, которые будут строиться в самых непрестижных «уголках» Москвы и постепенно вытесняться за ее пределы или вовсе заменятся новыми дешевыми строительными технологиями.
Девелопмент без развития
Учитывая изложенное можно подвести краткие итоги и определить наиболее перспективные направления девелопмента жилья.
Сроки созревания московского рынка жилья затянулись. Он возник и развивался раньше, чем в других городах, и заметно опережал другие сегменты - коммерческий, производственный, земельный. Однако в реальности все оказалось сложнее. До относительного равновесия спроса и предложения, пусть динамического, но понятного и подчиняющегося законам нормального рынка - путь оказался неблизким.
Особое положение Москвы характеризуется тем, что емкость рынка очень велика и постоянно растет. Разрыв между спросом и предложением усиливается. Стабилизация откладывается - удел столицы такой молодой страны, как новая Россия.
По большинству прогнозов одно- двухгодичной давности, московский рынок жилья уверенно шел к стабилизации, но события прошедшего года спутали все карты: рынок квартир оказался почти на невиданном подъеме. О причинах этого много говорилось и говорится, поэтому воспримем их как данность.
Сегодня многие крупные фирмы-застройщики с переменным успехом миновали первые этапы своего развития: после выхода на рынок быстро преодолели период «завоевания рынка» и подступили к этапу «стратегического позиционирования», когда в деятельности компании начинают доминировать человеческие и организационные ресурсы и происходит освоение наиболее прибыльных сегментов рынка.
Некоторые фирмы начинают серьезно задумываться о стратегии своего долговременного пребывания на рынке недвижимости и, в частности на первичном рынке
жилья. Но, судя по тому, как медленно происходят положительные сдвиги в гармонизации спроса и предложения, как много остается практически незанятых «горячих» ниш, как растет неудовлетворенный и отложенный спрос, как жируют монополисты строительного комплекса и земельных угодий, как интересы потребителя (с живыми то деньгами) остаются на задворках рынка- надежные и грамотные «стратегии» еще долго не будут написаны, а написанные - не востребованы.
По самому общему определению девелопер - это предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости. По мере движения рыночных процессов в сторону создания объектов недвижимости с более выраженной индивидуальностью, перехода от работы на абстрактный рынок к работе на определенные сегменты потребителей неизбежно возрастает и потребность в квалифицированном девелопменте.
Обозначим основные проблемы сегодняшней девелоперской деятельности, которые применимы ко всем объектам, включая жилье:
1) в условиях разогретого рынка ажиотажного спроса и низкой конкуренции -«рынка продавца» - продаются и сдаются с ощутимой выгодой практически любые объекты любого качества и класса;
2) еще полтора-два года назад намечалось «затоваривание» рынка низко ликвидными объектами, но ситуация, складывавшаяся на протяжении почти всего 2003 и начала 2004 года, снизила остроту проблемы, которая неизбежно обострится в ближайшее время;
3) на смену вчерашним девелоперам в кавычках, по сути, являющихся просто посредниками по перепродаже участков и прав, начинают приходить девелоперы-профессионалы, пытающиеся (пока по западным образцам) охватить весь комплекс девелоперской деятельности;
4) неизбежно и понимание застройщиками, что без грамотного девелоперского процесса им не выдержать грядущей серьезной конкуренции на рынке недвижимости.
Если на офисном рынке постепенная стабилизация уже начинается в связи с большим объемом ожидаемого ввода площадей, на рынке жилья пока присутствует высокая неопределенность и полярность прогнозов за пределами текущего года.
Вопреки некоторым расхожим мнениям потребительский спрос на московском рынке жилья начал активно изучаться. Некоторые результаты таких исследований становятся известны в профессиональных кругах.
Не останавливаясь на этом подробно, можно сказать, что доминирующими тенденциями спроса на жилые новостройки можно считать его все более четкое расслоение на три главных направления:
• самое массовое и постоянно востребованное дешевое жилье с применением новых технологий и созданием нового стандарта проживания;
• жилье с качественно новыми параметрами, соответствующее реальным тенденциям развития жилищных потребностей и обеспечивающее новое качество проживания при рациональных финансовых затратах;
• жилище самого высокого качества для наиболее обеспеченной прослойки общества, не уступающее лучшим зарубежным образцам.
Без постоянных исследований рыночного спроса, детального анализа рыночной ситуации в максимально возможной временной динамике, понимания всего комплекса причин происходящего на московском рынке жилья -без всего этого девелоперская деятельность на жилищном рынке сегодня немыслима.
В общем виде перспективные направления девелопмента в жилищном строительстве Москвы и ближних пригородов видятся нам следующими:
• миф о том, что свободных площадок в Москве почти не осталось, может опровергнуть любой, кто знаком с проблемой не понаслышке. Через московских застройщиков проходят десятки и сотни площадок. Осталось мало площадок для масштабных проектов поблизости от центра - сверх доходных. Для их получения нужны особые стечения обстоятельств. С иными площадками можно и нужно работать в поте лица, но наш рынок к этому еще не привык;
• говорить об элитном жилье в центре Москвы можно с большой условностью. Настоящая элита редко обрекает свои семьи, своих детей на экологию московского центра. Новое жилье в центре - это по большей части либо «второе», представительское жилье, либо для необремененной семьями «богемы» и ей подобных. Для «элитки» мест в Москве немного, однако даже в пределах Бульварного кольца есть почти не тронутые места, способные «догнать и перегнать» Остоженку;
• очень перспективна качественная реконструкция жилищного фонда в центре - с частичным «новоделом», современной, но очень тактичной и качественной архитектурой. Примеров тому на Западе немало. Проблем, конечно, больше, нежели чем все снести и выстроить заново - тут нужен высокий профессионализм. По мере того, как первая волна расчистки центра будет заканчиваться, задача комплексной квартальной реконструкции исторических зон будет все актуальнее. А комфортное жилье в центре будет только дорожать - по определению!
• девелоперский стиль срединных районов Москвы, в зоне Третьего кольца, так или иначе уже складывается. Здесь вряд ли можно рассчитывать на жилье малой и даже средней этажности и тем паче, элитное. Ценных природных территорий здесь тоже практически нет. Перспективным девелоперским направлением в этой зоне есть и будет создание максимально возможного комфорта проживания в высоко урбанизированной среде и обеспечение планировочного комфорта квартир;
• окраины Москвы, вопреки сложившимся стереотипам, имеют очень высокий девелоперский потенциал жилищного строительства. Здесь достаточно много относительно свободных территорий и привлекательных природных зон и водоемов. Складывающаяся практика строительства масштабных «точечных» объектов - крупных многоэтажных жилых комплексов -почти не использует этот богатый потенциал. Строительство качественного и не слишком дорого жилья переменной этажности (не высотного), с хорошими дворовы-
ми территориями и полноценной социальной инфраструктурой может быть высоко востребовано рынком ближайших лет. При этом не исключаются отдельные особо ценные участки для почти элитного проживания в небольших комплексах пониженной этажности;
• сказанное в предыдущем пункте почти полностью относится к территориям, примыкающим к МКАД, как московским, так и ближнего Подмосковья. К этому лишь добавится очень перспективное, но качественно иное, чем сегодня, строительство малоэтажного жилья по типу таунхаусов и других экономичных малоэтажных жилых образований, практически не используемых в отечественной практике. Строительство точеч-
ных многоэтажных домов «городского типа» в этих зонах, с точки зрения цивилизованного девелопмента, воспринимается как нонсенс и уходит своими корнями в живучие традиции «советского градостроительства». Высококачественная коттеджная застройка в ближнем Подмосковье, как правило, целесообразна лишь вблизи особо ценных природных зон, на дорогой земле.
Естественно, любое новое нетрадиционное решение требует финансово-экономических расчетов и грамотных рыночных обоснований, а главное - квалифицированного проектного обеспечения и менджмен-та. Увязка этих требований и видится первостепенной задачей современного девелопера.
* * *
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Рязанской области1
Законом также предусмотрено преимущественное право покупки администрацией области и органом местного самоуправления земельного участка при его продаже из земель сельскохозяйственного назначения. Администрация области имеет преимущественное право покупки земельного участка при продаже земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением продажи с публичных торгов. Такое право возникает у администрации области, если продаваемый земельный участок занимает 5 и более гектаров сельскохозяйственных угодий либо если размер каждого из них составляет менее 5 гектаров, но они имеют общие границы и в совокупности составляют общий земельный участок размером 5 или более гектаров. При этом не допускается искусственное дробление продаваемого земельного участка, в результате которого изменится преимущественное право администрации на его приобретение, если до продажи согласно землеустроительным документам в течение 6 месяцев земельный участок занимал 5 и более гектаров.
Преимущественное право покупки продаваемого земельного участка возникает у муниципального образования только в случае, если размер земельного участка составляет менее 5 гектаров.
На продавца земельного участка возложена обязанность по уведомлению администрации области или муниципального образования о продаже земельного участка с указанием цены и других существенных условий договора. Администрация области или муниципальное образование в течение 1 месяца принимают решение о приобретении земельного участка.
При продаже доли в праве общей собственности на земельные участки в случае отказа участников долевой собственности от покупки доли или отсутствии заявки о намерении приобрести ее продавец также обязан известить в письменной форме администрацию области, а в случае, если на долю приходится менее 5 гектаров, - муниципальное образование о намерении продать долю на земельный участок.
Установлено, что в случае неиспользования в течение 2-х лет части находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения муниципальное образование вправе выделить его в самостоятельный земельный участок. Для признания права собственности на указанный земельный участок муниципальное образование должно подать в суд заявление о признании права собственности. Данное заявление может быть подано в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны. Если участник или участники долевой собственности известны, муниципальное образование может подать в суд заявление о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок и о признании права собственности на указанный земельный участок.
1 Окончание. Начало на с. 83.
