CC BY
47
УДК 347(470+430)
В. Ю. Вовк
Модели правового режима объектов общего пользования в здании, в котором располагается машино-место, в России и Германии
В статье исследуются особенности правового режима недавно законодательно установленного объекта недвижимого имущества - машино-место. Отмечена необходимость отличать машино-место от парковочного места, так как эти понятия различаются в нормах градостроительного законодательства, а значит, имеют различные правовые режимы. Делается вывод, что в настоящее время на места хранения транспортных средств на придомовых территориях не распространяется правовой режим машино-мест, так как такие места не являются частью зданий или сооружений. При сравнении правовых режимов машино-мест, расположенных в жилых зданиях, по законодательству России и Германии было установлено, что германское жилищное законодательство рассматривает право собственности на места стоянки транспортных средств в жилых домах в неразрывной связи с правом общей долевой собственности на сам жилой дом. Такой подход противоречит нормам российского жилищного законодательства. Для устранения выявленных проблем правового регулирования предлагается внесение изменений действующее законодательство.
Author investigates features of legal regime of the recently legally established object of immovable property - car place. The study noted the need to distinguish the car place from a parking space, as these concepts differ in the norms of town planning legislation and, therefore, have different legal regimes. The author concluded that now in the storage space of vehicles in adjoining areas does not apply the legal regime of car place; as such, places are not part of buildings or structures. When comparing the legal regimes of car place located in residential buildings, according to the legislation of Russia and Germany it was found that the German housing legislation addresses the right of ownership for the Parking of vehicles in residential homes in close connection with the right of common ownership of the residential house. This approach contradicts norms of the Russian housing legislation. To address the identified problems of legal regulation proposed amendments current legislation.
Ключевые слова: машино-место, парковочное место, многоквартирные дома, правовой режим, сравнительное исследование, объект общего пользования.
© Вовк В. Ю., 2018
Key words: car place, parking space, apartment buildings, legal regime, a comparative study, common use object.
С 1 января 2017 г. перечень возможных объектов недвижимости пополнился новым понятием - «машино-место» [1, абз.3 п.1 ст.130]. Данное понятие не является чем-то ранее неизвестным отечественному законодателю или правоприменителю. Так, например, в Приказе Минжилкомхоза РСФСР от 26.01.1984 № 54 «Об утверждении и введении в действие Положения о техническом обслуживании и ремонте специальных машин для ремонта городских дорог», действующем и по настоящее время, в абз. 2 п. 5.14 указано, что «к поточной линии со стороны въезда и выезда должны примыкать тамбуры размером на одно машино-место каждый». Эти тамбуры предназначены для стоянки спецмашин. В Руководстве по диагностике технического состояния подвижного состава автомобильного транспорта. РД-200-РСФСР-15-0150-81 (утв. Минавтотрансом РСФСР 03.11.1981) было указано, что « площадь зоны ожидания (количество машино-мест) рассчитывается с учетом суточной программы технических воздействий и принятого режима работы зон ТО и ТР». Иными словами, понятие «машино-место» носило не индивидуально-определяющий характер, а скорее, количественно-размерную характеристику специально выделенной зоны, связанной со стоянкой и обслуживанием механических транспортных средств.
Индивидуально-определяющий характер мест, предназначенных для стоянки транспортных средств, до 1 января 2017 г. заключался в другом понятии - «парковочное место», сущность которого раскрывалась в п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 21.04.2011 № 69-ФЗ), под которым понималось специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся элементом либо дорожной инфраструктуры, либо какого-то здания или сооружения. В научной литературе до 2017 г. понятия «парковочное место» и «машино-место» фактически отождествлялись [4, с. 9-11].
С введением в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) п. 29 (введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ), понятие «парковоч-ное место» стало применяться только к элементам дороги или дорожной инфраструктуры, тогда как для элементов зданий или сооружений стало применяться понятие «машино-место». О том, насколько терминологически обосновано такое разделение общего понятия «место для стоянки транспортных средств» в зависимости от местонахождения - дорога, здание, трудно судить, но и не этот вопрос представляется наиболее существенным
для анализа особенностей правового режима машино-места в его действующем легальном толковании. Здесь стоит отметить такую особенность: пар-ковочное место, в силу его особого современного толкования в градостроительном законодательстве, не может быть обособленным и самостоятельным объектом недвижимости, так как в ст.130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) указаны только машино-места в качестве элементов зданий и сооружений.
Таким образом, представим возможные варианты размещения машино-мест, исходя из законодательно закрепленных критериев подобных объектов:
1. Машино-места как объекты, расположенные в нежилом здании -парковочном сооружении (паркинге), не объединенном конструктивно с жилым зданием и зарегистрированном в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В этом аспекте машино-места имеют довольно большое сходство с понятием «гараж», или специализированное нежилое помещение, предназначенное для хранения и ремонта транспортных средств, с тем лишь отличием, что гараж предполагает наличие полного или неполного ограждения, т. е. он имеет объемное трехмерное выражение, тогда как машино-место рассматривается сугубо как плоскостной двухмерный объект. Именно так предлагается рассматривать машино-места в проекте Федерального закона № 1043216-6 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях» [6]. Правовой режим машино-мест в таких зданиях и сооружениях в целом не вызывает каких-либо вопросов или затруднений, так как их использование и оборот в целом определяются именно целевым предназначением самого здания или сооружения - исключительно хранение транспортных средств.
Единственно, в чем здесь видится возможность возникновения спорных вопросов, это нормативная закрепленность размеров машино-мест. Как представляется, в условиях современной городской инфраструктуры в хранении нуждаются не только легковые транспортные средства, но и транспортные средства, относящиеся к категории грузовых, пассажирских, вместимостью более восьми посадочных мест и др., чьи габаритные размеры превышают те нормы к размерам машино-мест, которые установлены Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792, и чье хранение на придомовых территориях или вдоль дорог вызывает значительные неудобства.
Таким образом, из содержания указанной нормы можно сделать вывод, что понятие «машино-место» применимо только к местам хранения легковых транспортных средств, в связи с чем возникает вопрос о правовом
107
регулировании мест хранения иных, более габаритных транспортных средств. При этом, на наш взгляд, вопрос хранения грузовых, пассажирских и грузопассажирских транспортных средств, чьи габаритные размеры незначительно, но превышают установленные Приказом № 792, используемых преимущественно представителями малого и среднего бизнеса, которые в свою очередь не имеют возможности построить и содержать свои собственные гаражные помещения в условиях высокой стоимости земельных участков в городах, а также возможного оборота таких мест, представляется довольно актуальным;
2. Машино-места как объекты, расположенные в жилом здании, как правило, многоквартирном доме. Наибольший интерес представляет правовой режим именно таких машино-мест, так как их введение в разряд самостоятельных объектов недвижимости был мотивирован именно проблемами оборота парковочных мест в многоквартирных домах и на придомовых территориях [5].
В результате принятия законопроектов и введения понятия «машино-место» в перечень самостоятельных объектов недвижимого имущества сложилась следующая ситуация.
Так, из содержания понятия «машино-место», закрепленного в п. 29 ст.1 Градостроительного кодекса РФ следует вывод, что это понятие не распространяется на места хранения транспортных средств, расположенных на придомовых территориях. Как следует из дословного толкования данной нормы, машино-место обязательно должно быть частью здания или сооружения. При этом здание, согласно п.п.6 п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, равно как и сооружение (п.п.23) представляет собой строительные системы, охарактеризованные наличием несущих и ограждающих конструкций, тогда как придомовая территория, как следует из ее названия, означает, что это прежде всего земельный участок, который непосредственно примыкает к зданию и предназначен для обслуживания и эксплуатации дома. Другими словами, придомовая территория ни в коем случае не отвечает критериям здания или сооружения, поскольку она не является строительной системой, а потому расположенные на этой территории места хранения транспортных средств не могут быть признаны в качестве части здания или сооружения, т. е. не могут быть идентифицированы как машино-места в том понимании, как это зафиксировано в градостроительном законодательстве. Из этого следует вывод, что такие места хранения транспортных средств могут участвовать в обороте лишь как часть общего имущества
собственников многоквартирного дома, чего хотели избежать авторы законопроекта о машино-месте.
Что касается механизма обособления машино-места из общего имущества, его выделения в натуре, то он в настоящее время в целом достаточно подробно регламентирован [3, с. 26-28] и обусловлен лишь его графическим выделением на плоскости с тригонометрической привязкой к не менее, чем двум реперным точкам. Каких-либо трудностей с фактическим выделением на месте площадки для машино-места с учетом современного развития средств топографирования нет, и проблем в этом не усматривается.
Проблемы, на наш взгляд, связаны с возможностью свободного оборота машино-места как самостоятельного объекта недвижимости и заключаются в следующем:
1. Возможность оборота машино-места в отрыве от оборота жилого помещения, когда собственник жилого помещения и собственник машино-места одно и то же лицо. Как представляется, необходимость в машино-месте в многоквартирном доме испытывают прежде всего лица, проживающие в этом доме, собственники жилых помещений. Если исходить из аналогии с придомовой территорией, которая функционально предназначена для удовлетворения нужд и потребностей прежде всего жильцов соответствующего дома, то и стоянка транспортного средства, расположенная на территории собственно многоквартирного дома, должна также нести прежде всего функциональную нагрузку по удовлетворению потребностей жильцов такого дома. В случае же свободного оборота, без наличия преимущественного права других жильцов дома на приобретение машино-места, чего так добивались и чем аргументировали свои доводы авторы законопроекта, это машино-место может быть продано любому лицу, в том числе и не являющемуся жильцом или собственником жилого помещения в многоквартирном доме. При этом содержание подъездных путей к такому машино-месту по-прежнему остается в обязанностях собственников жилых помещений многоквартирного дома, так как они (подъездные пути) сохраняют статус общего имущества, а новый собственник машино-места, приобретая право требования устранения каких-либо препятствий в пользовании принадлежащим ему на праве собственности имуществом, не приобретает обязанности по содержанию в надлежащем состоянии путей подъезда к этому самому имуществу.
В связи с этим стоит отметить и следующее. Авторы законопроекта о выделении машино-места в самостоятельный объект недвижимости апеллировали и к иностранному опыту, в частности, к п.2 параграфа 3 Закона ФРГ
109
о праве собственности на жилье от 15 марта 1951 (BGBl. I S. 175, 209) [2], который устанавливает возможность индивидуальной собственности на стоянку для транспортных средств, если таковая обозначена долговременной маркировкой [8]. При этом совершенно упущены из виду положения ст.1 этого же Закона «Определение понятий», согласно которой индивидуальное право собственности как на жилое помещение (п.2 ст.1), и индивидуальное право собственности на нежилое помещение (п.3 ст.1), к которым относятся и стоянки транспортных средств, «соединены с правом на общую долевую собственность, частью которого это помещение является».
Следовательно, германский законодатель, устанавливая возможность признания индивидуальной собственности на машино-место в многоквартирном доме, не позволяет отрывать это индивидуальное право об права на общую долевую собственность всего многоквартирного дома. Иначе говоря, индивидуальное право собственности на машино-место, принадлежащее одному из участников общей долевой собственности на весь дом, является сопутствующим, или следующим основному праву на долю в общем имуществе, что означает, что при переходе права собственности на долю в общем имуществе, такой же переход следует и в отношении конкретно определенной стоянки, устойчиво обособленной от иных объектов, расположенных в том же здании.
Аналогичным образом закрепляется вещный характер и стоянок, переданных в пользование, если такая передача оформляется нотариально и закрепляется в поземельной книге. В этом случае за судьбой доли в общем имуществе следует не право индивидуальной собственности на стоянку, а право индивидуального пользования. Эти особенности правового регулирования правового режима машино-мест в жилых зданиях, представляющих объект долевой собственности, присутствующие в праве Германии, отечественный законодатель в полной мере не учел и не закрепил взаимосвязь права собственности на машино-место в многоквартирном доме с правом в общей долевой собственности в таком доме.
2. Вторая проблема заключается в возможности изменения правового режима или целевого предназначения машино-места как при смене собственника, так и при соответствующем волеизъявлении первоначального собственника. Отрыв права собственности на машино-место от права общей долевой собственности в многоквартирном доме не исключает возможности изменения целевого назначения такого объекта, например использование его не для хранения транспортного средства, а для хранения иного имущества собственника такого места.
Представим ситуацию, при которой собственник использует принадлежащее ему машино-место, предварительного оградив его со всех сторон, что не запрещено законом, для хранения вышедшей из строя бытовой техники, продуктов питания и т. п. Или размещает на площадке свой офис или мастерскую. Теряет ли в этом случае самостоятельный объект недвижимости, обозначенный в кадастровых документах как машино-место, т. е. место, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств, свой правовой статус? И кто может инициировать смену такого правового статуса? Другие собственники машино-мест? Управляющая компания? И каковы возможные последствия изменения такого правового статуса объекта недвижимости? Прекращение права собственности? Регистрация в ином качестве? Вопросов очень много, но ни на один нельзя дать обоснованный и исчерпывающий ответ.
Здесь еще необходимо учитывать и возможность перевода нежилых помещений, размещенных в многоквартирном доме, в разряд жилых, если такое помещение будет отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Как мы отмечали ранее, машино-место признается плоскостным объектом, и при этом объемные аспекты права собственности на такое машино-место, не урегулированы, т. е. не установлено, на какой высоте это право прекращается. Разумеется, в условиях размещения в здании можно говорить о том, что этот высотный параметр ограничен вышестоящим перекрытием, но перекрытие может быть как капитальным, так и временным. Но и при наличии такого перекрытия, разве можно говорить о невозможности выделения машино-места путем создания стеновых и потолочных ограждений и оборудования получившегося помещения всеми необходимыми для постоянного проживания атрибутами жилого помещения? Как представляется, здесь явно усматривается пробел в правовом регулировании правового режима машино-места, расположенного в многоквартирном доме.
Отнесение машино-места к объектам недвижимости позволяет применить при анализе правового режима те положения законодательства, которые применяются в отношении иных объектов недвижимости, а именно: земельных участков, которые также имеют плоскостное выражение и целевое предназначение. То обстоятельство, что машино-место может располагаться не на уровне земли, а над земельным участком могут быть расположены сразу несколько машино-мест то же площади, что и земель-
ный участок, например в случае многоуровневой парковки, отнюдь не означает, что при системном анализе правового режима машино-мест применение норм земельного законодательства будет недопустимым.
Здесь в первую очередь необходимо остановиться на принципе единства судьбы земельного участка и объектов, расположенных на этом участке (п.5 ст.1 Земельного кодекса РФ). При продаже машино-места участником долевой собственности в многоквартирном доме не происходит отчуждения прав на земельный участок в порядке п.2 ст.552 ГК РФ, так как машино-место является частью здания или сооружения и потому оно не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка (п.п.1 п.4 ст.35 ЗК РФ). В то же время, как представляется, при продаже места для стоянки на придомовой территории такое выделение в натуре возможно, но здесь возникает проблема уменьшения размера общедолевой собственности на собственно многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом расположен. Обособление права собственности на такие места хранения транспортных средств в отрыве от права общей долевой собственности, позволяющее отчуждать такие объекты без согласия прочих сособственников, как представляется, может существенно повлиять на права последних. Здесь еще раз стоит подчеркнуть, что на сегодня нет формальных оснований признавать места хранения транспортных средств, расположенные на земельном участке многоквартирного дома, но не являющиеся собственно частью здания или сооружения такого многоквартирного дома в качестве машино-места, в том понимании, как это закреплено в ГрК РФ, а следовательно, в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
Тем не менее, указанное различие правовых режимов мест хранения транспортных средств в многоквартирном доме в зависимости от их расположения - вне здания на придомовой территории, или в здании многоквартирного дома, а по сути на одном и том же земельном участке - совершенно не способствует устойчивости оборота этих объектов. Стоит отметить, что Госдума в сентябре 2013 г. отклонила законопроект № 242396-6, предполагавший расширение перечня объектов недвижимости за счет включения в него машино-мест, которые предлагалось определить как часть помещения. Причина была обозначена в том, что предложенные законопроектом изменения не привели бы к единообразному подходу в установлении правового статуса машино-места.
Что касается целевого предназначения машино-мест, то оно обозначено в п. 29 ст. 1 ГрК РФ - «исключительно для размещения транспортного
средства». Проблема видится в том, что обособление машино-места в самостоятельный объект недвижимости позволяет использовать этот объект в любых непротивоправных целях, при соблюдении условия, что такое использование не ухудшает прав других лиц, не вредит самому зданию или сооружению, в котором расположено это машино-место. Но здесь стоит учитывать и положения п.2 ст.209 ГК РФ о том, что собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону. В связи с этим можно утверждать, что использование машино-места не по назначению - не для размещения транспортного средства, является противоречащим п.29 ст.1 ГрК РФ. Тем не менее, обратиться в суд с иском к собственнику машино-места может лишь лицо, чьи права нарушены таким нецелевым использованием объекта недвижимости. Это могут быть собственники соседних машино-мест, которые докажут, что их права нарушены, например затруднено право пользования собственным машино-местом. Но это не может быть, например, управляющая компания многоквартирного дома, так как машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, отделенным от общего имущества многоквартирного дома, т. е., находится вне «юрисдикции» управляющей компании.
Здесь проявляется и еще одна проблема - управление общим имуществом многоквартирного дома, которое, с одной стороны, представлено и парковочным пространством внутри здания многоквартирного дома или в специальном сооружении на территории земельного участка многоквартирного дома, и нахождением на этом пространстве участков машино-мест, находящихся в собственности. Возникает вопрос взаимодействия управляющей компании и собственников таких машино-мест, в том числе и по вопросам потребления коммунальных ресурсов - электроэнергии, теплоэнергии.
Как указано в Определении ВС РФ от 03.09.2013 № 5-КГ13-86 (Бюллетень Верховного суда РФ. 2014. № 4), если подземный гараж (машино-место в таком гараже) является помещением многоквартирного дома, то собственник такого машино-места должен с управляющей компанией договор управления, отвечающий требованиям п. 3 ст. 162 ЖК РФ, а не договор управления машино-местом и содержания общего имущества в паркинге. При этом целевое назначение нежилого помещения (машино-места или иного помещения) не имеет правового значения для решения вопроса о заключении договора управления. Между тем встречаются судебные акты, в которых изложен противоположный подход [7, с. 27], который основывается на п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), где установлено, что из
113
общей собственности собственников жилого дома исключаются иные нежилые помещения в данном доме, принадлежащие отдельным собственникам. Иными словами, машино-места, принадлежащие на праве собственности отдельным лицам, независимо от того, являются ли эти лица участниками общей собственности на жилой дом или нет, не входят в объем общей собственности.
Кроме того, существуют два варианта правового режима территории для всей территории, выделенной для машино-мест в многоквартирном доме:
- данную территорию стоит рассматривать как место общего пользования, относящееся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Это обоснованно в том случае, если на этой территории расположены иные объекты, предназначенные для обслуживания самого многоквартирного дома - коммунальная инженерная инфраструктура, которые обслуживаются и содержатся за счет собственников общего имущества дома;
- данную территорию следует признать общей долевой собственностью только собственников машино-мест, и не входящей в состав общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае на этой территории не должно быть оборудования, доступ к которому необходим для обслуживания дома, и затраты на содержание этой территории должны покрываться исключительно за счет собственников машино-мест.
Первый вариант обосновывает необходимость согласования интересов как собственников многоквартирного дома, так и собственников машино-мест по вопросам содержания и управления помещением паркинга, что возможно только при признании помещения паркинга общедомовым имуществом. Второй вариант приводит к вопросу о выделении в отдельный объект недвижимости не отдельных машино-мест, а всего помещения, части здания или сооружения, предназначенного для размещения транспортных средств. Такой отдельный объект будет находиться в общей долевой собственности только собственников машино-мест.
Как было отмечено ранее, германский законодатель явно склонился к первому варианту регулирования отношений, связанных с местами стоянки транспортных средств в жилых домах и на придомовых территориях. Но этот вариант формально противоречит п.2 ст.36 ЖК РФ, который не допускает одновременной неразрывной связи индивидуального права собственности и общей долевой собственности.
Второй вариант также представляется труднореализуемым на практике, так как приводит к необходимости обязательного оформления в собственность всех машино-мест в многоквартирном доме. Это может оказаться невыполнимым, так как принудительное приобретение права собственности на какой-либо объект такого права является недопустимым.
В качестве возможного варианта решения можно предположить следующий порядок:
1. Помещение (часть здания или сооружение) в многоквартирном доме, которое в соответствии с техническим планом предназначено для размещения транспортных средств, машино-места в котором не находятся в собственности отдельных лиц, является общим имуществом собственников многоквартирного дома;
2. Если в таком помещении имеются машино-места, находящиеся в собственности отдельных лиц, то такое помещение признается самостоятельным объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности собственников машино-мест. В отношении той части машино-мест, которые не находятся в собственности отдельных лиц, признается долевое право собственности собственников многоквартирного дома, от лица которых в управлении этим объектом и его содержании выступает управляющая компания или товарищество собственников жилья.
Такой же порядок вполне применим и к парковочным территориям вне зданий, на придомовой территории многоквартирного дома.
При этом такой порядок не потребует внесения существенных изменений в действующее законодательство, для этого необходимо убрать всего одну букву в абзаце 3 п.1 ст.130 ГК РФ, заменив (машино-места) на (машино-мест) с небольшим перемещением, а также добавить словосочетание «придомовых территорий».
В результате мы получим следующий контекст: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств (машино-мест) части зданий или сооружений, придомовых территорий».
Такой вариант, как представляется, позволит достичь единообразного подхода к режиму всех без исключения машино-мест в многоквартирных домах.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51- ФЗ (ред. от 29.12.2017) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Закон о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью (Закон о праве собственности на жилье) от 15 марта 1951 (BGBl. I S. 175, 209) [Электронный ресурс]. -URL:http://faq.germany.ru/wohnung.db/items/14.html?op= (дата обращения: 29.01.2018).
3. Колбасюк Е.А. Предпосылки признания частей объекта капитального строительства в качестве самостоятельных недвижимых вещей // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - № 9. - С. 25-32.
4. Лазаренкова О.Г. Проблемы определения правового статуса парковоч-ного места (машиноместа) как объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2016. - № 2. - С. 9-11.
5. Пояснительная записка К проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Паспорт Проекта Федерального закона № 558636-6 // КонсультантПлюс: справ.-правовая система.
6. О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 12.04.2016): проект федер. закона № 1043216-6 [Электронный ресурс]. - URL: http://asozd.duma.gov.ru/ (дата обращения: 29.01.2018).
7. Софийская Н.М. Подземный паркинг в МКД // Жилищно-коммунальное хоз-во: бух. учет и налогообложение. - 2014. - № 1. - С. 21-34.
8. Старцева Ю.В. Правовой статус машиномест в Германии и Австрии. [Электронный ресурс]. - URL: http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashi-nomesto_Germ_Avstr_KS_21092015.pdf. (дата обращения: 29.01.2018).
