CC BY
86
МОДЕЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СВЕТЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Виктор Николаевич Москвин
Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра, тел. (383)344-31-73, email: mosk_@ngs.ru
Ирина Сергеевна Гиголаева
Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистр кафедры кадастра, тел. (923)151-95-05, e-mail: iriskis@211.ru
В статье рассмотрены программы государственной поддержки населения, проживающего на территории Новосибирской области и нуждающегося в улучшении жилищных условий, а также разработана модель ипотечного кредитования для семей, имеющих какое-либо жилье в собственности и ожидающих постройки нового дома.
Ключевые слова: государственное регулирование, операции с недвижимостью, жилищные программы, ипотечное кредитование.
MODEL OF MORTGAGE LENDING IN THE LIGHT OF STATE REGULATION OF OPERATIONS WITH REAL ESTATE
Victor N. Moskvin
The Siberian State Geodetic Academy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, a Dr. Sci.Tech., the professor of chair of a cadastre, phone (383)344-31-73, an e-mail: mosk_@ngs.ru
Irina S. Gigolaeva
The Siberian State Geodetic Academy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, the student of chair of a cadastre, phone (923)151-95-05, an e-mail: iriskis@211.ru
In article programs of the state support of the population living in territory of the Novosibirsk region and needing improvement of living conditions are considered, and also the model of mortgage lending is developed for the families having any habitation in the property and expecting construction of the new house.
Key words: housing programmes, mortgage lending.
В настоящее время весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынке недвижимости, одновременно обеспечивающего как поддержку оборота частной недвижимости, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника. При осуществлении тех или иных операций с недвижимостью мы, так или иначе, сталкиваемся с регулирующими этот процесс государственными органами.
Государственные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически
монопольными организаторами ипотеки, приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.
Ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
При разработке модели ипотечного жилищного кредитования следует учитывать как юридическое, так и экономическое содержание ипотеки. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или экономически нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В организационном плане залоговое кредитование представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов. По своему экономическому содержанию ипотека выполняет основную функцию - создание механизма привлечения дополнительных финансовых средств, для поддержания и развития материального производства.
Весьма интересным вариантом, так и не получившим распространение в Новосибирске, как и во всей России, является ипотечное кредитование с шаровым платежом - форма ипотеки, предусматривающая выплату основного долга после истечения срока кредита. Мной была разработана модель ипотеки для семей, имеющих какое-либо жилье в собственности и ожидающих постройки нового дома для улучшения жилищных условий. Она представлена на рис. 1.
Рассмотрим данную схему более подробно.
Первый этап предполагает выбор квартиры в новостройке и заключение договора долевого участия.
Рис. 1. Модель ипотечного кредитования строящегося жилья
На втором этапе покупатель относит пакет необходимых документов в банк, проводится оценка уже имеющейся собственности, приобретаемой недвижимости и платежеспособности заемщика для расчета максимально возможной суммы кредита и способа его погашения:
- Выплаты одних только процентов, затем - «шаровой» платеж;
- Частичная амортизация с итоговым платежом, когда вносятся периодические выплаты в счет погашения основной суммы;
- Замораживание всех выплат вплоть до истечения срока кредита, после чего гасится первоначальная сумма и начисленный сложный процент.
При этом обязательным условием является страхование жизнедеятельности и рисков заемщика. На этом же этапе происходит подписание кредитного и ипотечного договоров и их регистрация.
Далее банк перечисляет деньги на счет застройщику. Пока идет строительство дома, заемщик вносит ежемесячные платежи в счет погашения основного долга и процентов, предусмотренные кредитным договором.
После сдачи новостройки в эксплуатацию заемщик продает имеющуюся у него в собственности квартиру, осуществляет шаровой платеж и закрывает счет.
Реализация модели ипотечного кредитования проходит в обязательном порядке через государственные органы на местах, включая государственную регистрацию ипотеки, а также разработку программ и осуществление поддержки участников ипотечных сделок.
Цель накопительного взноса - решение жилищного вопроса военнослужащего за счет долгосрочного накопления с инвестированием или за счет приобретения жилья в кредит. Преимуществом накопительно-ипотечной системы является то, что при выборе второго из приведенных выше вариантов военнослужащий может приобрести жилье уже в начале службы, по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС). Накопительные взносы формируются за счет средств федерального бюджета РФ. Размер
накопительного взноса на одного участника накопительно-ипотечной системы устанавливается федеральным законом о бюджете на каждый конкретный год и индексируется ежегодно с учетом уровня инфляции в стране. Дополнительно на именные счета военнослужащих поступают доходы от инвестирования накоплений на счетах. В отличие от ежегодных взносов, доходы от инвестирования накоплений поступают на именные счета военнослужащих ежеквартально.
Оценим эффективность предлагаемой схемы для основных участников рынка жилой недвижимости, т. е. для заемщика и банка. Для этого рассмотрим ее на конкретном примере.
У молодой семьи из трех человек в собственности однокомнатная квартира в Октябрьском районе общей площадью 32 кв. м. стоимостью 1500 тыс. рублей. На первичном рынке жилой недвижимости наименьшая цена за 1 кв. м. наблюдается у строительной компании «Дискус плюс» и составляет при свободном варианте реализации от 21300 до 26000 рублей. Так двухкомнатная квартира на среднем этаже общей площадью 64,56 кв. м. стоит 1472 тыс. рублей. Строительство дома от котлована до сдачи в эксплуатацию занимает полтора года, с учетом необходимости отделки помещения для комфортного проживания и продажи имеющейся однокомнатной квартиры срок кредитования установим два года. По программе АИЖК «Новостройка» при первоначальном взносе 10% процентная ставка оставляет 11,5%, но т.к. разрабатываемая модель не предусматривает крупных начальных вложений в приобретение недвижимости, процентная ставка будет выше, и составит 14%. Дополнительно оплачивается страхование жизни и рисков заемщика, совокупные расходы по которому равны 1% в год. Таким образом, итоговая ставка по кредиту составит 15%. Воспользовавшись ипотечным калькулятором, получаем сумму процентов по кредиту сроком на 2 года 240 936,4 рублей. Для расчета ежемесячных платежей из итоговой суммы вычтем оценочную стоимость имеющейся жилплощади и разделим на срок кредитования.
((1 472 000 + 240 936,4) - 1 500 000) / 24 = 10 039,02 рублей
Единственным вариантом приобретения недвижимости на первичном рынке без помощи кредитной организации и крупных капиталовложений может быть продажа имеющейся квартиры и вложение денежных средств в новостройку. При этом предполагается аренда недвижимости для проживания семьи на период строительства нового жилья. Так, ежемесячные платежи за аренду однокомнатной квартиры, обладающей похожими характеристиками относительно проданной, равны 13000 рублей в месяц, сумма за два года составит 312 000 рублей.
Сравнительная характеристика представленных вариантов улучшения жилищных условий представлена в табл. 2.
Таблица 2. Сравнительная характеристика вариантов приобретения жилья в
новостройке
Показатели Разрабатываемая модель Покупка без участия банка
Стоимость приобретаемой квартиры 1 472 000 1 472 000
Оценочная стоимость имеющейся недвижимости 1 500 000 1 500 000
Процент по кредиту 15% 0%
Ежемесячные платежи 10 039,02 13 000
Итоговая стоимость квартиры с учетом выплаты процентов по кредиту / арендных платежей 1 712 936,4 1 784 000
Стоимость имеющейся квартиры при продаже 1 815 000 1 500 000
Разница между стоимостями продаваемой и покупаемой недвижимости 102 063,6 - 284 000
Из таблицы видно, что при участии кредитной организации в приобретении жилья в новостройке семья проживает в своей старой квартире и вносит ежемесячные платежи по кредиту 10 039,02 рублей. При этом конечная стоимость квартиры с учетом кредитных процентов и страхования составит 1 712 936,4 руб. При среднем росте цен на недвижимость 10% в год, цена имеющейся квартиры увеличится до 1815 тыс. рублей. И после выплаты шарового платежа в 1 500 000 рублей останутся еще средства в размере 102 063,6 рублей на оплату риэлтерских услуг и отделку помещения.
Во втором случае необходимо снимать квартиру и платить за аренду 13 000 рублей ежемесячно. С учетом этого конечная стоимость за квартиру будет равна 1 784 000 рублей. Поскольку с продажи имеющейся квартиры семья получит
1 500 000 рублей, то ей необходимо будет добавить еще 284 000 рублей из своих средств.
Таким образом, выгодность разработанной модели для потенциального заемщика очевидна и составляет 386 063,6 рублей. А если участник ипотечной сделки подходит под параметры какой-либо из государственных программ поддержки приобретения жилья, то его выгода соответственно увеличивается.
Оценка эффективности участия банка в предлагаемой модели производится на основании таких показателей, как дисконтированный доход, чистый приведенный эффект и индекс прибыльности.
Проведенные нами расчеты показали, что проект по данной модели может быть принят.
В рассматриваемом примере инвестиция (1С) будет генерировать в течение
2 лет, ежемесячные доходы банка составляют 10 039,02 рублей, также нужно учитывать шаровой платеж в размере 1 500 000 рублей в конце срока кредитования.
В качестве меры, стимулирующей распространение этой схемы среди кредитных организаций, можно предложить снижение государством налоговой ставки для банков-участников. Это откроет дополнительные возможности к
уменьшению процентной ставки по ипотеке и увеличению числа потенциальных заемщиков. А с позиции государства это можно рассматривать как дополнительный способ поддержки первичного рынка жилой недвижимости и развития строительной отрасли.
Полученные результаты указывают на экономическую целесообразность участия банка в данном проекте. Таким образом, разработанная модель является эффективной и выгодна как для банка, так и для заемщика, и будет способствовать развитию строительной отрасли и всей жилищной сферы в целом. При использовании данной схемы необходимо осуществлять тщательный контроль за выдачей кредита на покупку жилья на первичном рынке, чтобы исключить риск спекуляции недвижимостью и связанный с ним возможный рост цен.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы.
2. Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2010 года N 937 «О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от 12 декабря 2007 года N 862».
3. Постановление Правительства Новосибирской области от 03.09.2010 № 122-п «Об утверждении долгосрочной целевой программы «Развитие физической культуры и спорта в Новосибирской области на 2011-2015 годы»
4. Федеральная целевая программа на 2011-2015 гг. «Жилище» - Приложение № 6 «Правила предоставления молодым ученым социальных выплат на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы».
5. Постановление Правительства РФ №370 от 15.05.2008г. «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»
© В.Н. Москвин, И.С. Гиголаева, 2012
